香港高端城市综合体案例分析
最新商业综合体案例分析
特色百 货
•4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场
香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅 概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳 七家电影院超过1200个座位
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独 立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。 这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独 立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和 设计。
在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式
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业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
2、深圳华润万象城
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概况：
建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念： 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店
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商业规划设计：
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其 设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间 的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分 流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光； 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两 倍。
沉积过去,连接未来——香港旺角朗豪坊城市建筑综合体剖析
在香港的两周时间里，我不断地从香 港朋友的口中听到“朗豪坊”三个字，言语 中充满了喜爱之情。我也很乐意和他们谈 论她，和他们约在那里见面，和他们一起在 里面闲逛，甚至一起被一次又一次地“震
连接过去 朗豪坊城市建筑综合体虽然仅占了六
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个街区（约１６０００ｍ２），却由市重建局（Ｕｒｂａｎ Ｒｅｎｅｗａｌ Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ）、鹰君地产（Ｇｒｅａｔ Ｅａｇｌｅ）、王欧阳建筑师事务所（Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ Ｗｏｎｇ＆Ｏｕｙａｎｇ（ＨＫ）Ｌｔｄ）一起合作，总投 资１０５亿港币，经历了超过１５年的发展过 程，是近年香港城市重建计划当中的典范 工程。
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＾Ｒｏ州Ｔ∞州Ｊ０岍ＭＬ ２０瞻伦建筑学报
］１城市规划与设计ｕＲＢＡＮ ＰＬＡＮＮＩＮＧ＆ＤＥｓＩＧＮ
Ｍｏｎｇｋｏｋ甜髓强Ｈｏｎｇ Ｋ０ｎｇ． 旺ｙ ＷＤ只ＯＳ，Ｕｒｂｎｎ ｃｏｍｐｌｅ］ｃ，Ｔｈｅ ｐ船ｔ．Ｔ｝ｌｅ ｐｒｅｓ棘ｔ．Ｔｈｅ
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作者单位：同济大学建筑城规学院（上海，２０００９２） 收稿日期：２００６一０７—１８
万方数据
四年未到香港，再次沿着弥敦道”从九 龙尖沙嘴自南向北漫步，经过一个又一个 街区，对香港的记忆，又鲜活了起来。随着 记忆的复苏，可以看见，这四年香港的变化 相比大陆其他大城市而言，是可以忽略不 计的。
可以说，正是由于看到了朗豪坊工程 对于整个旺角地区的影响将是深远的，她 将不仅仅起到平衡弥敦道两边不平衡发展 历史状况的作用，更将联系旺角乃至整个 香港最为历史悠久也最为底层的区域到香 港整体现代化发展的全景之中，整个工程 组才会花如此之多的时间和精力在论证、 投入和方案比较上。正如鹰君集团的助理 董事唐振寰所说：“我们鹰君集团作为开发 商，始终认为这一区域是香港的心脏地区。 如果我们卖了她，那故事就完结了。所以，
10161国内外城市商业综合体设计案例分析190403
国内外城市商业综合体设计案例分析自世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。
就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木，香港的太古广场，中国深圳的万象城、北京的国贸，它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。
它们是展示城市鼎盛的符号，是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。
一、纽约洛克菲勒中心（一）洛克菲勒中心简介洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。
主要建筑始建于1931年，1940年完成。
建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。
建筑群的主体是GE大厦，共有70层，高259米。
外观强调垂直线条，是板式高层建筑的雏形。
2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形，放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。
1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景时来纽约的游客必看之处。
（二）案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。
这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活产生了巨大的影响。
洛克菲勒中心在建筑师上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的目的。
香港九龙站案例分析
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
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香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
城市综合体的设计观点
城市综合体的设计观点一、城市综合体的内涵与设计流程1.城市综合体是改善城市生活的有效手段之一【案例】九龙站——城中之城香港九龙站是一个结合了两条地铁线的综合物业，其中包含高484米的环球金融大厦，这是香港的最高地标。
这个综合体大厦有多种功能，包括顶级酒店、办公设施等7个不同项目，可以称为“城中之城”。
九龙站坐落在维港旁边，南侧是西九龙的艺术文化区，西北角是西区的海底隧道，东侧是一个高铁站，九龙半岛的中部是区域性的九龙公园，南边是室内购物中心海港城。
九龙站这个超级综合体，首先有非常好的景观资源，如维港的海景。
其次有便利的交通配套设施，包括汽车、高铁、机场快轨、地铁等。
另外，还有周边与商业配套的文化、公园和市政设施。
这三种元素集合在一起时，能为这个综合体带来巨大价值。
这种价值并非偶然，而是根据城市特点进行规划安排的。
香港人多地少，在开发过程中政府会考虑与填海造地、与交通枢纽的结合，这种规划安排背后有巧妙的逻辑思考。
选择九龙站这个位置填海，有非常好的景观资源，能以高价吸引开发商，地标性项目能够使开发商获取合理的回报，能够降低投资风险。
九龙站包含的7个项目中有5个与住宅相关，7个项目的总开发面积超过100万平米，历时10年开发完成。
在开发综合体中，除了常见的办公、住宅功能，最关键的因素是交通。
集体的城市交通不仅带来了便利，也带来了高流量的人群，这为酒店、购物中心以及投资方带来了巨大商机。
另外，5个项目的住宅、办公室人员以及游客为中间的购物中心带来了非常稳定的访客量。
港铁公司前期的广告口号是“一路带动生活”。
在广东话中，“一路”有两个含义，一是地铁的开发带动了城市化的步伐，二是“一直”，意为一直利用轨道交通推动都市化进程。
港铁公司不仅是管理交通的机构，也是一个开发商，背后有香港政府这一重要股东。
政府可以利用交通的开发推动整个地方的都市化进程，并且可以通过与其他开发商合作进行更有效高速的融资。
从这个案例可以看到，功能与交通结合，才能为整个城市带来综合效果。
香港海港城功能业态分析
香港海港城功能业态案例分析
一、项目概况：
⏹海港城位处尖沙咀商业枢纽，西面是维多利亚港，南面是天星码头，东面是广东道，
地理位臵优越；项目包括优质写字楼、服务式住宅、酒店、会所及香港最大的商场，是全港最大的购物娱乐热点。
建筑规模：总占地面积约120万平方米;
商业部分约19万平方米; 写字楼部份占地约43万平方米;
其他部份则占地约59万平方米; 设有约2,000个泊车位
四大建筑体：海运大厦，马哥孛罗香港酒店，海洋中心和港威大厦
主要业态数量：约50间食肆、1个美术馆、2间大型电影院、3间酒店以及约700间零售商店。
⏹区位交通：
海港城周边有4个地铁站；
两个码头，方便游客乘小轮到达；
4条机场快速, 一个巴士总站，有25条巴士线经过
二、功能定位：
一站式消费购物体验：四大各具特色且相互连接的购物区网络各类知名品牌商品全方位生活享受品牌街区中心：潮流雅致的休闲娱乐餐饮设施
高尚尊贵的酒店会所服务
至臻完美的服务式住宅及写字楼
定位于中高端的城市综合体
三、业态分析
1、项目业态组合：
购物（四个购物区）+娱乐（影院及游乐中心）+餐饮（夜上海，八月居）+酒店（马哥孛罗香港酒店）+休闲会所（美术馆，海景长廊）+会展商演+办公楼；
2、项目商业业态分布。
城市商业与文化综合体案例分析-香港九龙联合广场new
Union Square
16座住宅大厦及2座混合用途大厦，
共提供约5866个住宅、一间豪华酒店 及约72472平方米服务式住宅； 一幢118层高的摩天大楼，包括约 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 店，并附设观景台； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施
高端 住宅 商业 商务 酒店
漾日居
君临天下
凯旋门
擎天半岛
天玺（住宅部分）
圆方 ELEMENT W Hotel 港景汇
环球贸易广场 ICC
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值 脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发
综合体效应
物业 漾日居 擎天半岛 君临天下 凯旋门 时间 2000 2004 2003 2005 顶级购 物中心 国际级 豪宅 国际级 办公楼 档次 体量(万㎡) 容积率 13 4.8 16 10 9.3 住宅18.6 酒店5.3 26.2 5-6 5-7 5-7 5-6
香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 体现了此类综合体开发的特点和规律： 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突
出，分工明确
占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲 娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物
业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险
香港联合广场项目缺点
超五星酒店和购物中心的有机联系
购物中心名品部分通过扶 梯与酒店和办公空间联接、 酒店大堂设置在103层，确 保丽思卡尔顿酒店的安静。
超五星酒店--丽思卡尔顿
酒店空中餐厅 酒店大堂里兹卡尔顿大堂103层 香港丽思卡尔顿酒店位处九龙环球贸易广场的102至118层，楼下是圆方购物商场 ，邻近地铁九龙站，地理位置优越，交通便利。 ◆配备水疗中心、顶层室内游泳池 设施豪华
深度解析（四）：香港朗豪坊购物中心内街公共空间设计分析
深度解析（四）：香港朗豪坊购物中心内街公共空间设计分析核心提示：朗豪坊位于香港繁华闹市旺角区域，地下2层，地上13层。
商场层数较高，内部空间使用分段式，B2至L3层公共空间互相连接，L4至L13层的公共空间则互相连接。
内部仅L4层至L7层的巨大双面透明边庭引入自然光线，其余中庭处均以人工照明为主。
朗豪坊公共空间具体数据表【公共空间总概括】朗豪坊总面积仅6.7万平方米，而楼层数较多，达到了15层，其层数面积以楼层增高而呈下降趋势。
公共空间的面积占总建筑面积37.9%，可看出商场并未因面积较小而压缩公共空间，反而是更增加公共空间的比重。
商场B2至L3层公共空间以中庭和购物走廊为主；L4至L7层以边庭、广场和开放餐饮区为主；L8至L13层以中庭、螺旋状购物走廊、观景台和小型广场空间为主，空间类型丰富。
【交通空间】公共空间中走廊占据了近75.4%的面积，而其形式也多种多样。
不仅包含单边中庭、两面商铺等走廊形式，更设计出以人行楼梯和坡道为主要的交通连接方式的螺旋形购物走廊，尺度合理，各处楼梯的数量亦符合需要。
其中非楼梯走道的宽度躲在3米至4米，最长处由于中庭的加入，也未超过50米；而阶梯走道因围绕中庭设置，使得垂直空间通透，使层高也变得模糊，而宽度亦多为3米，仅单边设置商铺。
【广场空间】除了走廊外，朗豪坊公共空间中最重要的公共空间的节点为其L4层通四层设置的巨大阳光边庭及其包含的交通和活动广场。
边庭两侧为玻璃幕墙，引入大量自然光线。
由于L4层与酒店、写字楼均有连接，连接处位于边庭，因而其东侧形成面积较大的交通型广场，广场中除设有多部通往写字楼等的扶梯外，更设有两部通往L8层的大跨度扶梯，将此处人群高效率往建筑高层运送。
而在边庭西侧设有购物中心唯一的活动型广场，在节日庆典时，购物中心会在此设置特制的景观装置供顾客拍照留念，亦会于此举办活动。
【休憩空间与庭空间】边庭中及螺旋走道中上部更设有多处供消费使用的开放小型休闲场所，与广场和走道进行结合，使人如同置身与城市外部广场之中。
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Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米
顶级住宅 办公写字楼
公共绿地
办公楼 内部道路
顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture
2000年 2003年 2005年 2007年 2010年
Union Square
简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐 敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着
Union
Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划
，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限 公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四 个发展商合作发展
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Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划
香港国际机场
于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的 香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用 。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780 万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁 忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。
Union Square
Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址
九龙
全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包 围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城 市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知 名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心， 是全球游客聚集的购物天堂。
香港岛
香港岛
香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有 劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部 的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅 区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛 拥有很多小山，最高峰为太平山，海拔554米。
业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险
THE END
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世联地产 2009 12
Union Square
16座住宅大厦及2座混合用途大厦，
共提供约5866个住宅、一间豪华酒店 及约72472平方米服务式住宅； 一幢118层高的摩天大楼，包括约 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 店，并附设观景台； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施
高端城市综合体案例分析 香港 Union Square
酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发 展模式
Union Square
——香港九龙站
Union Square ——尖端城中之城
香港格局与项目位置
新界 香港国 际机场 九龙
九龙站综 合体
新界
香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小 岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积 的92％。 过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾 两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大 雾山为深圳最高峰。
高档住 宅
圆方商场 2007.10 天玺 环球贸易 广场 2007.3 20072010
物业分类与体量情况表 服务式公寓, 商业, 9.3 5.8 酒店, 5.3 商务办公, 26.2 高端住宅, 62.4
高端住宅
商务办公
酒店
服务式公寓
商业
Union Square
成功KPI
区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD 隔海相望）
住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5 ％
香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 体现了此类综合体开发的特点和规律： 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突
出，分工明确
占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲 娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物
住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸 引最高端客户注目）
品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发 展）
各物业形 态作用
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片 区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为 综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为：
6ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1 5 7 3 4
分为七个发展项目组合
前五期已先后落成并入伙
余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目
组合于2007年至2010年分阶段落成
擎天半岛：高尚住宅 漾日居：高尚住宅 中心花园 凯旋门：高尚住宅 君临天下：高尚住宅 圆方：豪华购物中心 港景汇：服务式公寓 天玺：酒店、住宅综合体 环球贸易广场
高端 住宅 商业 商务 酒店
漾日居
君临天下
凯旋门
擎天半岛
天玺（住宅部分）
圆方 ELEMENT W Hotel 港景汇
环球贸易广场 ICC
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务 使区域价值脱胎换骨
综合体效应
物业 漾日居 擎天半岛 君临天下 凯旋门 时间 2000 2004 2003 2005 顶级购 物中心 国际级 豪宅 国际级 办公楼 档次 体量(万㎡) 容积率 13 4.8 16 10 9.3 住宅18.6 酒店5.3 26.2 5-6 5-7 5-7 5-6