cbd专题及芝加哥 纽约 北京中央商务区 CBD 案例分析
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CBD及芝加哥纽约北京CBD案例研究下
曼哈顿主要区域
下城区DOWNTOWN——下城区是整个纽约市生命力
的发源地，自由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处， 在长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街— —CBD的金融区，聚集了全球近３０００家外贸、 金融、证券、保险公司，以及联合国大厦等。著名 的Battery Park City居住区就位于此……
曼哈顿CBD主要特点
曼哈顿
曼哈顿的产业状况
• 纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿从事金融、保险业的人很多。在曼哈顿的华尔街集中 了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心。
• 曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的 形成虽晚于曼哈顿下城，但却有后来居上的势头。
美国CBD公寓客户有明显的等级划 分
客户
Luxury apartment 奢侈公寓
家族型富豪、闻名世界的财富阶 层，金融界、文艺界名人及国际 名流。
Semi-luxury apartment 半奢侈公寓
当地的学生、艺术家、下城区的 business professionals及一些 名人。
Common apartment 普，纽约最令人觊觎的住宅区，
高级知识分子和文化人居住区…… 林肯中心是全世界最大的艺术会场，兴建完成前，这个 区域还是纽约的贫民窟，现在却成为表演艺术的重要舞 台。这个区的57街 是一条充满艺术气息与高级餐厅的 街道，闻名于世的卡耐基演奏厅为57街增色不少。与 同为艺术中心的格林尼治村不同的是，这里是高雅和古 典艺术的舞台，也是高级知识分子和文化人居住区。
华尔街两旁很早就已是摩天大楼竖立，街道如同峡谷，抬头只能望见一线天。数不清的 大银行、信托公司、保险公司和交易所都在这里驻足。每天成千上万的白领阶级涌到这里 上班。而住在郊区的金融巨头们，则不必受挤车堵车之苦。他们上下班乘飞机，直升机场 就设在华尔街东端不远的东河畔。
CBD研究及案例分析
完善的交通系统。人车分流的独特设计， 线路和停车场为人流的集散提供便利。
行政办公 商业
城市综合 服务中心
商务
深圳中心区北依莲花山，南 地413.86公顷。分为南北两 功能主要是以金融、贸易、 为主的城市商务中心；北片 办公、科技文化、会议等为 心；四周主要为高层住宅区
会展 运动休闲
文化娱乐
福田中心区的行政文化中心 中心内，其内容包括政府办 业展览馆，档案馆，会堂以 场等。
集办公、商务、购物、生活和休闲于一体 也是世界上最具代表性的城市综合体。目 215万平方米、公园区32万平方米；住宅 容纳3.93万人。
欧洲最大的公交换乘中心，高速地铁、号 交汇。停车场设有2.6万个停车位。开辟 统，地面步行，车辆全部在地下三层的交
强调街道空间的设计。拉德方斯的主轴线 特别是巨门建成后，极大增强了其吸引力
城市副中心随着城市主轴发展的不同，各类用 基本上都包含下面的功能：
工业 城市副 中心 仓储 批发业
办公 商业 金融业 服务业 交通 行政管理 工业 仓储批发 居住
通过聚集众多国内外跨国公司总部， 策划和生产经营决策的中枢作用，发 和生产组织的各项指令，实现对辐射 济运行控制。
集散功能。
通过吸引国内外跨国金融保险机构、 和各类专业服务机构，建立便捷的国 加速信息的中转和使用，汇集众多国 人才，使商务中心区成为集散各种经 要素的重要地区。
服务功能。
提高公共服务的效率和水平，完善各 系，培育市场经营主体，提供信息、 培训、会展和物流等服务，降低企业 在商务中心区内构筑高度发达的服务
强调生态性的塑造。中央公园的设立为居
新宿区位于东京都中心区以西，距银 是东京市内主要繁华区之一。
50年代，为控制、缓解东京原都心过 同时结合周边地区发展需要，东京都 宿、涩谷、池袋建设副都心。
街道空间格局尺度案例研究
进展完善
建筑形态研究
综合交通系统
空间构成
开放空间形成以内湖为关键面湖向海旳空间构造
背景历程
建筑图底
连续紧凑界面赋予商业价值
吸引力
旳宜人街区
高效服务
空间网络
进展完善
街道图底
合适尺度
街道空间
利于行人体验
组织单向交通
丰富慢行
路网密度
街道界面
商业气氛
进展完善
街道等级
停车设施
提供发达旳
街区搜集性
微循环路网
增强疏解效率
结合公共空间
进展完善
空间格局旳选择与拟定
街道空间格局及尺度街块细分140*140米 芝加哥150*80米 纽约120*120 巴塞罗那80*80 波特兰
进展完善
空间格局旳选择与拟定
街道空间格局及尺度街块细分140*140米 芝加哥150*80米 纽约120*120 巴塞罗那80*80 波特兰100*100 后海
进展完善
空间格局旳选择与拟定
街道空间格局及尺度街块细分140*140米 芝加哥150*80米 纽约120*120 巴塞罗那80*80 波特兰
进展完善
空间格局旳选择与拟定
街道空间格局及尺度街块细分140*140米 芝加哥150*80米 纽约120*120 巴塞罗那80*80 波特兰
472万平米
毛容积率：2.09
进展完善
地块统计
合计164块
面积173万平米
可开发109块
面积87.4万平米
公共绿地36块
面积79.5万平米
公共绿地可兼容
公共服务设施
停车设施
可提供集中商业
服务在内旳职能
高度分区逻辑：
CBD案例分析
由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公 里、面积不足1平方公里的华尔街—CBD金融区，聚 集了全球近3000家外贸、金融、证劵、保险公司， 以及联合国大厦等。
上西区
上东区
中城区
下城区
案例经验借鉴
• CBD地区用地功能总体均衡，有公寓、商业、 公园、博物馆；
• 政府宏观调控产业，改善投资环境；
• 道路交通用地所占比例、道路网密度相当大， 但无明确的对外快速交通联系干道； • 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼城”。
案例2——法国拉德芳斯
案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部， 巴黎城市主轴线的西端。全区规划 用地750公顷，先期开发250公顷， 商务区160公顷，公园区90公顷。
促成因素
■统计，目前新宿商务区的日间活动人 口已超过了30多万人。 由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共 有9条地铁线路由此经过，日客流量超 过了300万人， 预计，随着新超高建筑的完成和12号地 铁环线等交通线路的建成使用，新宿的 日客流量将超过400万人。
新宿站 银座站
■东京新宿CBD的中央核心商务区是以 新宿站为中心、半径为7000米的范围内， 就聚集了160多家银行， 新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 是“华尔街”的翻版。
集中了纽约证券交易所、联邦储备银行 等金融机构和美国洛克菲勒、摩根、杜 邦等大财团开设的银行、保险、铁路、 航运等大公司的总管理处。各公用事业 和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、 可可等商品交易所。
道路交通
区内集中了6条地铁线，近20个地铁站 点,规划机构加强了交通运输网的建设， 如把地铁和其它铁路交通的出入口与 新建办公机构相连接，同时把人行道
新宿站
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿CBD
设置,一改过去简陋、杂乱的状况,面貌一新。
商业区街道环境整治情况：大和证卷街
My lord 街区改建：壁画与桁架增加艺术气氛
新宿地下空间
1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力 新宿商务区中心区地下空间的利用十分广 泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商 务中心区,大型的公共场所,如高层的办公大楼、 大型百货商店等为提高本身的可达性以及便于疏散地面的人流,把出入口和营业厅与附近的地铁枢 纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点,这样就为零售业和其他 购物中心等提供了大量的人流,繁荣了地下商业街。如在1970年后,新宿就建成了贯穿新宿车站东、 西两侧商业街区的都会地下步行道,到90年代,新宿地下商业空间面积达到11万平方米,其中商业街 近7000米,成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋向深层化、立体化。随着商务中 心区地下空间规模的不断扩大,其地下空间的发展趋于深层化、立体化,同时设计质量越来越高,抗 灾能力越来越强,并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地 下空间的环境设计。无论是地下商业街,还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上 均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停 车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。 2.
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿 CBD
案例研究1
• 芝加哥CBD
芝加哥 Chicago 是美国第三大城市,位于 伊利诺伊州东北部,世界第一大淡水湖密西 根湖西南端与芝加哥河交汇处,芝加哥是美 国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽, 五大湖地区最大的湖港,全美冶金和机械制 造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国 中部地区,具有独特的区位优势和优越的发 展条件,在美国的经济格局中具有重要的战 略地位。
商业区街道环境整治情况：大和证卷街
My lord 街区改建：壁画与桁架增加艺术气氛
新宿地下空间
1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力 新宿商务区中心区地下空间的利用十分广 泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商 务中心区,大型的公共场所,如高层的办公大楼、 大型百货商店等为提高本身的可达性以及便于疏散地面的人流,把出入口和营业厅与附近的地铁枢 纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点,这样就为零售业和其他 购物中心等提供了大量的人流,繁荣了地下商业街。如在1970年后,新宿就建成了贯穿新宿车站东、 西两侧商业街区的都会地下步行道,到90年代,新宿地下商业空间面积达到11万平方米,其中商业街 近7000米,成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋向深层化、立体化。随着商务中 心区地下空间规模的不断扩大,其地下空间的发展趋于深层化、立体化,同时设计质量越来越高,抗 灾能力越来越强,并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地 下空间的环境设计。无论是地下商业街,还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上 均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停 车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。 2.
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿 CBD
案例研究1
• 芝加哥CBD
芝加哥 Chicago 是美国第三大城市,位于 伊利诺伊州东北部,世界第一大淡水湖密西 根湖西南端与芝加哥河交汇处,芝加哥是美 国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽, 五大湖地区最大的湖港,全美冶金和机械制 造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国 中部地区,具有独特的区位优势和优越的发 展条件,在美国的经济格局中具有重要的战 略地位。
典型CBD案例研究
2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能
更显缺乏。
21
CBD功能配比案例3：深圳
深圳
国内成功的CBD
深圳： 九宫格---中心西区---14座高层写字楼---
四角布置居住区
22
CBD功能配比案例3：深圳
居 住 区 高 交 会 馆 商 务 办 公 居 住 区
图 书 馆 市 民 中 心
少 年 宫
居 住 区
商 务 办 公
商 务 办 公
居 住 区
住宅∶办公∶商业 ＝7∶6∶2
23
CBD功能配比案例3：深圳
成熟CBD功能比例
商业：2 住宅：5 办公：5 办公：6
中心区功能比例
商业：2 住宅：7
通过比较可以看出： 1、深圳CBD办公与居住物业所占比例较高； 2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。
城市 启动
北京 1993年
上海 1990年
深圳 1990年
广州 1993年
历时
12年
14年
14年
12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
10
CBD规律与模型
规律4：CBD开发规模
不同级别CBD的合理规模：
CBD规模 分类 级别 主要城市例举 纽约、巴黎、 第一类 世界级 全球 第二类 区域级 伦敦、东京等 多伦多、悉尼、 上 海、北京等 深圳、广州、 津等 合肥、长沙、 第四类 地区级 大连等 150~250万M2 约0.3人/平米 天 300万M2 约0.4人/平米 1500~2500万M2 约1.2~3.5人/平米
金融中心 生产服务中心
3
CBD的形态
关键词：
CBD专题及芝加哥、纽约、北京研究3
北京CBD规划沙盘图
定位
城市功能定位
全新建 、城成 基区北 础，京 设建市 施成走 完环向 善境现 的优代 现美化 代、国 化城际能定位
乐集 为办 一公 体、
的会 国展 际、
商酒 务店 中、
心居 区住
。及 文 化 娱
模云现 效集代 应，化 与知超
集识高 散、层 效信建
绿化系统的两条轴线
串起历史人文公园和表 演艺术广场
人文轴线
科技轴线
串起科技信息公园
规划中设置了阶梯状的亲水平台、 活动广场以及四季的栽植，使它成 为一条带状的开放空间。沿途设置 码头、戏水、溜冰等亲水设施，使 人与自然环境更加贴近。
通惠河
绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧 张的街道界面提供一个喘息的空间，为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。
区域内将增设四条地铁线路七个地铁站
CBD地下铁建设路线
现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公 交出行量的40%，约每日36000人次。
黑色圆圈为公交换乘站
在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区 域外的公交站点或者区域内的地铁站进入CBD后就可以搭乘公 交。
环境景观规划
出、错落有致的空间形态。 E、建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。 F、建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便
利条件和有力保障。
交通规划
规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。 为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网 的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体 交通规划模型对CBD路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。
cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例
共七十二页
发展(fāzhǎn)历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业
(gōngyè)城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业(gōngyè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，
；B、建筑面积在500万平方米以下
(yǐxià)；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
共七十二页
CBD内房地产开发(kāifā)的物业
构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储 公共建筑
住宅 总计
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
2、金融市场运作功能聚集
在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出 地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中 不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银 行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担 着管理与控制功能。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品 服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐 为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业 中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
(huólì) 经验表明：1、活力
四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；
(huólì) 2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力
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1909年，芝加哥编制了一个宏伟的总体规划，确定了城市近百年来的发展框架。此时芝加哥人口达到170万，建成区面积486平方千米，并建成 了地铁和世界上第一条城市高架铁路。按照规划，芝加哥发展了郊区卫星城，建成了湖滨公共绿地系统。在此期间，芝加哥继承了雄厚的重工 业基础，形成了钢铁工业、机械制造业、金属加工业、食品加工业、印刷业等对经济贡献极大的制造业支柱部门。二战结束后美国经济开始全 面复苏，1950年芝加哥城市人口达到362万。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奥海尔（O’Hare）国际机场，成为美国和全球的航空运输中 心。
CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究
■ CBD理论及特征 ■ CBD发展规律 ■ 芝加哥CBD案例 ■ 纽约曼哈顿CBD案例 ■ 北京CBD案例
目录
PART1 CBD理论及特征
何为CBD？
CBD高度集中了城市的经济、科技和文 化力量，同时具备金融、贸易、服务、 展览、咨询等多种功能。CBD特定的职 能要求区内的建筑必须高密度、现代 化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、 错落有致的超高层建筑并且拥有非常 便捷的交通和现代化的信息交换系统， 以及大量的办公、餐饮、服务和住宿 设施。一般来讲，写字间要占到总建 筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建 筑约占40%，其他服务设施以及必要的 配套设施约占10%。
当代城市CBD的八大特征
现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。 当代城市CBD拥有这些基本特征。
1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域
CBD是英文central business district的缩写，中文译为中 央商务区。CBD起源于社会学 对城市空间结构的分析。
CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面 积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的 功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价 可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本 东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等 都是世界闻名的CBD。
城市地域结构 演化阶段
CBD功能
城市膨胀阶段
商业为主，混 合功能
市区蔓生阶段专业功能分区、 综合功能多层向心城市 体系阶段
商务办公功能 升级，向综合 化、生态化方
向发展
城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.
CBD的三种功能聚集中心
1、管理和控制职能聚集中心 在CBD的功能建构中，需要优 先考虑具备这种“管理与控制” 职能的全球性、区域性商务办 公设施的开发与建设。
城市整体
芝加哥（Chicago）是美国第三大城市，位于伊利诺伊州东北部， 世界第一大淡水湖密西根湖西南端与芝加哥河交汇处，芝加哥 是美国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽，五大湖地区 最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。芝 加哥位于美国中部地区，具有独特的区位优势和优越的发展条 件，在美国的经济格局中具有重要的战略地位。
芝加哥市区 卢普区
中央商务区（CBD）——卢普区
• 卢普区西面和北面临芝加哥河，东到密歇根湖，南到罗斯福 大道，最初的区域边界局限于19世纪末20世纪初城市高架铁 路环绕的区域。随着城市发展，市中心区逐渐延伸到正式行 政区以外，“卢普区”也更多用于表示整个芝加哥市中心， 而不再是正式的行政区概念。该区包括约100个街区，占地约 2.59平方公里，聚集了超过10万就业大军，占芝加哥市约1/6 的就业人口。
经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种 必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40 ％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。
芝加哥CBD案例分析
重合的趋势显著。
PART2 CBD发展规律
CBD规律一：城市功能聚集中心
现代CBD的功能演化
阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段
时间 1920年以前 1920－1970年 1970年以后
主要交通通讯 工具
电车、马车、 邮递
火车、汽车、 电话
高速公路、信 息高速公路
生产方式
福特主义
大规模生产为 主
灵活、柔性化 的生产方式
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
用地（％） 40％
16％ 12％ 10％ 22％ 100％
现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和 居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德 方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。
城市片区概况
芝加哥市区很大，可粗略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。芝加哥的中央商务区叫卢普区，位于城市中心地带。北区 环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，黑人聚居，多低标准住宅。
中央商务区（CBD）——卢普区
卢普区是芝加哥的正式行政区,辖区内拥有目前 美国第二大中央商务区，仅次于纽约市的曼哈顿 中城，是城市高附加值产业活动集聚的核心区域。 卢普区由老商业中心区发展而成。卢普（Loop） 意为环行道区，因地处高架铁道（地铁在地上的 部分）所围成的矩形环道之内而得名。
300
1
500
容积率 1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8 3.7 5.0
单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500 万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
CBD内房地产开发的物业构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储
公共建筑 住宅 总计
单中心CBD 巴黎拉德方斯
芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区 新加坡CBD 上海陆家嘴CBD 北京建外CBD 大连新市中心区 深圳中心区CBD 广州珠江新城CBD
用地面积（百万平方米） 建筑面积（万平方米）
1.6
250
1.8
600
1.5
420
1
250
1.5
350
1.7
450
1.5
600
2.2
400
0.8
CBD规律二——地价与租金
Ⅰ
Ⅱ Ⅲ Ⅳ
Ⅰ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、 批发业；Ⅳ居住及其他
在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往 成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。
由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布 状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地 段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。
• 卢普区与全球其他大都市的服务业集聚区最大的不同，不仅 在于这里不是单一的商务区，除了鳞次栉比的商务楼宇外， 有聚集众多豪华购物场所的购物街“华丽一英里” （Magnificent Mile），还在于这里高校云集，教育氛围浓 厚。因此，不会像纽约曼哈顿和东京银座那样出现白天人口 密度大大高于夜晚的“空城”现象。
发展历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国 最重要的工业城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，城 市被迫进行产业调整与转型。
1）制造业和交通运输业鼎盛期（20世纪上半叶）
主要城市例举
CBD规模（建筑面积： 万平方米）
人均占有量（人/平 方米）
纽约、东京、伦敦、 巴黎等
1500－2500
约1.2－3.5
多伦多、悉尼、上海、
500
北京等
约0.4－1.6
深圳、广州、天津等
300
约0.4
地区级
合肥、长沙、大连等
150－250
约0.3
城市级别决定了CBD规模
单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）
卢普区发展历程
1958年发展规划
1973年芝加哥21世纪 规划
1983年芝加哥中心区 规划
2）经济结构转型期（20世纪下半叶）
由于全美经济衰退和工业企业外迁，1960年代芝加哥中心城人口开始减少，1970年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到 大芝加哥地区总人口的55%。1990年城市人口下降到278万，郊区从库克郡扩展到杜培郡和麦亨利郡。为因对郊区化所带来的制造业和就业岗位 外迁问题，芝加哥从1960年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，1980年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多元化经济” 的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶植与制造业紧密关联的新兴服务业，致力引进新兴高科技工业中的管理、 研发、营销等价值链高端部门；另一方面，利用它位于美国交通运输网络中心的有利区位，充分发挥并加强了传统金融贸易中心的地位，大力 发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。1989年当选的市长理查德·戴利提出建立城市工业保护区，同时大力促进服务业、旅游业和高科 技工业的发展。
0.17
CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差 异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各 个城市中都是非常显著的。
CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究
■ CBD理论及特征 ■ CBD发展规律 ■ 芝加哥CBD案例 ■ 纽约曼哈顿CBD案例 ■ 北京CBD案例
目录
PART1 CBD理论及特征
何为CBD？
CBD高度集中了城市的经济、科技和文 化力量，同时具备金融、贸易、服务、 展览、咨询等多种功能。CBD特定的职 能要求区内的建筑必须高密度、现代 化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、 错落有致的超高层建筑并且拥有非常 便捷的交通和现代化的信息交换系统， 以及大量的办公、餐饮、服务和住宿 设施。一般来讲，写字间要占到总建 筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建 筑约占40%，其他服务设施以及必要的 配套设施约占10%。
当代城市CBD的八大特征
现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。 当代城市CBD拥有这些基本特征。
1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域
CBD是英文central business district的缩写，中文译为中 央商务区。CBD起源于社会学 对城市空间结构的分析。
CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面 积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的 功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价 可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本 东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等 都是世界闻名的CBD。
城市地域结构 演化阶段
CBD功能
城市膨胀阶段
商业为主，混 合功能
市区蔓生阶段专业功能分区、 综合功能多层向心城市 体系阶段
商务办公功能 升级，向综合 化、生态化方
向发展
城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.
CBD的三种功能聚集中心
1、管理和控制职能聚集中心 在CBD的功能建构中，需要优 先考虑具备这种“管理与控制” 职能的全球性、区域性商务办 公设施的开发与建设。
城市整体
芝加哥（Chicago）是美国第三大城市，位于伊利诺伊州东北部， 世界第一大淡水湖密西根湖西南端与芝加哥河交汇处，芝加哥 是美国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽，五大湖地区 最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。芝 加哥位于美国中部地区，具有独特的区位优势和优越的发展条 件，在美国的经济格局中具有重要的战略地位。
芝加哥市区 卢普区
中央商务区（CBD）——卢普区
• 卢普区西面和北面临芝加哥河，东到密歇根湖，南到罗斯福 大道，最初的区域边界局限于19世纪末20世纪初城市高架铁 路环绕的区域。随着城市发展，市中心区逐渐延伸到正式行 政区以外，“卢普区”也更多用于表示整个芝加哥市中心， 而不再是正式的行政区概念。该区包括约100个街区，占地约 2.59平方公里，聚集了超过10万就业大军，占芝加哥市约1/6 的就业人口。
经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种 必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40 ％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。
芝加哥CBD案例分析
重合的趋势显著。
PART2 CBD发展规律
CBD规律一：城市功能聚集中心
现代CBD的功能演化
阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段
时间 1920年以前 1920－1970年 1970年以后
主要交通通讯 工具
电车、马车、 邮递
火车、汽车、 电话
高速公路、信 息高速公路
生产方式
福特主义
大规模生产为 主
灵活、柔性化 的生产方式
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
用地（％） 40％
16％ 12％ 10％ 22％ 100％
现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和 居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德 方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。
城市片区概况
芝加哥市区很大，可粗略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。芝加哥的中央商务区叫卢普区，位于城市中心地带。北区 环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，黑人聚居，多低标准住宅。
中央商务区（CBD）——卢普区
卢普区是芝加哥的正式行政区,辖区内拥有目前 美国第二大中央商务区，仅次于纽约市的曼哈顿 中城，是城市高附加值产业活动集聚的核心区域。 卢普区由老商业中心区发展而成。卢普（Loop） 意为环行道区，因地处高架铁道（地铁在地上的 部分）所围成的矩形环道之内而得名。
300
1
500
容积率 1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8 3.7 5.0
单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500 万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
CBD内房地产开发的物业构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储
公共建筑 住宅 总计
单中心CBD 巴黎拉德方斯
芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区 新加坡CBD 上海陆家嘴CBD 北京建外CBD 大连新市中心区 深圳中心区CBD 广州珠江新城CBD
用地面积（百万平方米） 建筑面积（万平方米）
1.6
250
1.8
600
1.5
420
1
250
1.5
350
1.7
450
1.5
600
2.2
400
0.8
CBD规律二——地价与租金
Ⅰ
Ⅱ Ⅲ Ⅳ
Ⅰ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、 批发业；Ⅳ居住及其他
在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往 成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。
由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布 状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地 段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。
• 卢普区与全球其他大都市的服务业集聚区最大的不同，不仅 在于这里不是单一的商务区，除了鳞次栉比的商务楼宇外， 有聚集众多豪华购物场所的购物街“华丽一英里” （Magnificent Mile），还在于这里高校云集，教育氛围浓 厚。因此，不会像纽约曼哈顿和东京银座那样出现白天人口 密度大大高于夜晚的“空城”现象。
发展历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国 最重要的工业城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，城 市被迫进行产业调整与转型。
1）制造业和交通运输业鼎盛期（20世纪上半叶）
主要城市例举
CBD规模（建筑面积： 万平方米）
人均占有量（人/平 方米）
纽约、东京、伦敦、 巴黎等
1500－2500
约1.2－3.5
多伦多、悉尼、上海、
500
北京等
约0.4－1.6
深圳、广州、天津等
300
约0.4
地区级
合肥、长沙、大连等
150－250
约0.3
城市级别决定了CBD规模
单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）
卢普区发展历程
1958年发展规划
1973年芝加哥21世纪 规划
1983年芝加哥中心区 规划
2）经济结构转型期（20世纪下半叶）
由于全美经济衰退和工业企业外迁，1960年代芝加哥中心城人口开始减少，1970年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到 大芝加哥地区总人口的55%。1990年城市人口下降到278万，郊区从库克郡扩展到杜培郡和麦亨利郡。为因对郊区化所带来的制造业和就业岗位 外迁问题，芝加哥从1960年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，1980年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多元化经济” 的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶植与制造业紧密关联的新兴服务业，致力引进新兴高科技工业中的管理、 研发、营销等价值链高端部门；另一方面，利用它位于美国交通运输网络中心的有利区位，充分发挥并加强了传统金融贸易中心的地位，大力 发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。1989年当选的市长理查德·戴利提出建立城市工业保护区，同时大力促进服务业、旅游业和高科 技工业的发展。
0.17
CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差 异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各 个城市中都是非常显著的。