土地经济学第十七章地价理论、评估与其应用
土地经济学第五版.ppt
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第三节 土地利用的效益评价
一、土地利用的经济效益评价 ▪ 土地利用的经济效益是指对土地的投入与
取得有效产品(或服务)之间的比较。 ▪ 在分析土地利用经济效益时，要把产品与
投入相比较，投入产出率高，则土地利用 的经济效益就好；如果投入产出率低，则 经济效益就差。这就需要单独计算产出和 投入指标。
一、土地经济学的对象
土地资产流转所研究的也是土地利 用中发生的人与人之间的经济关系问题， 但它所涉及的仅是土地资产流转和土地 收益分配中产生的人与人之间的经济关 系问题。
二、土地经济学的研究方法
（一）抽象思维方法 （二）系统分析方法 （三）定性分析与定量分析相结合的方法 （四）静态分析与动态分析相结合的方法 （五）微观分析与宏观分析相结合的方法
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土地利用的基本内容
（一）土地资源的调查、分类、统计 （二）土地利用现状分析
1．土地利用程度分析 2．土地利用结构分析 3．土地利用效益分析
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土地利用的基本内容
（三）土地利用规划 （四）土地开发 （五）土地保护
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中国土地利用方面存在的问题
1．土地粗放经营与过度利用并存 2．土地供不应求与土地浪费兼有 3．土地利用率和利用效益还有待提高
第四节 土地经济学的产生和发展
▪ 新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建 立起社会主义土地公有制。对此，当时不少 人产生误解，以为土地公有制一建立，土地 经济问题就全部解决，因而长期以来忽视对 土地经济问题的研究。直到1978年改革开 放以后，土地经济科学才重新受到重视。
第四节 土地经济学的产生和发展
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
《土地经济学教学大纲》-课程教学大纲
《土地经济学》教学大纲一.课程基本信息课程代码：16173103Course code: 16173103课程名称：土地经济学Course name：land economics课程类别：专业课学时：48Period:48学分：3Credit:3适用对象：土地资源管理专业Target students: Undergraduate students majoring in land resource management考核方式：考试Assessment:examination先修课程：土地管理学经济学Preparatiory course: land management economics二、课程简介中文简介：《土地经济学》是研究和分析土地经济问题的科学，它既是土地科学学科体系的一个分支学科，又是经济学的一个分支；既是一门应用经济学、生产要素经济学，又在土地科学中居于重要地位。
因此，是土地资源和农林经济管理专业的专业基础课。
这么课设计中国的诸多土地制度，尤其是要进行国际比较研究，教授学生发自内心的的制度自信，从学理上揭示中国的成功和优势，培养爱国感和认同感，而不是盲目的崇拜国外。
英文简介：Land economics is a course which focus on the analysis of land use issue. It is a brunch of land science ,both a brunch of economics. It is a applied economics which both a factor economics. It is a important course which is a professional basic course。
三、课程性质与教学目的本课程为专业必修核心课程。
本课程的教学目的是，通过学习，转换思维。
在思政方面，虽然本课程属于技术性课程，但在对国外制度借鉴方面，注重宣传中国优势，增强四个自信。
《土地价格及其应用》课件
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
地价基础知识和估价方法PPT讲稿
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
当前你正在浏览到的事第三十五页PPTT，共八十一页。
（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
土地经济学作业答案
土地经济学作业题答案土地经济学作业题答案（一）第一章导论名词解释1、土地：由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。
且由于人类投入了大量劳动，现实的土地已不仅仅是一个单纯的自然综合体，而是一个由各项自然因素并综合了人类劳动的自然——经济综合体。
2、国土：一个主权国家的全部疆域，即其所管辖的领土、领海和领空的总和，包括这一区域范围内的全部资源条件。
填空题1、土地的特性包括（自然特性）和（经济特性）。
2、土地的自然特性包括（位置固定性）、（面积有限性）、（质量差异性）和（功能永久性）。
3、土地的经济特性是以土地的（自然特性）为基础的。
4、土地的经济特性包括（供给的稀缺性）、（利用方向变更的相对困难性）、（报酬递减的可能性）、（利用后果的社会性）。
5、土地自然差异性是（土地级差生产力）的基础。
6、（土地供给的稀缺性）是引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提。
7、土地的基本功能有（承载功能）、（生产功能）、（资源功能）。
8、“皮之不存，毛将焉附”，在一定意义上比喻了土地对于人类的(承载)功能。
9、（土地供给的稀缺性）要求人们集约地利用土地。
10、按照地貌特征，可以把土地分为（山地）、(高原)、（丘陵）、（盆地）、（平原）。
11、按照土壤质地，可以分为（黏土）、（壤土）、（沙土）。
12、按照生茶能力，可以分为（高产田）、（中产田）、（低产田）。
13、按照土地权属性质，可以分为（国有的）、（集体所有的）、（私人所有的）。
14、按照土地的实际用途，可以分为（农用地）、（建设用地）、（未利用地）。
15、国土资源部于2001年8月21日以国土发[2001年255号文]印发了新的《土地分类（试行）》标准。
一级（3个）、二级（15个）、三级（71个）。
16、农用地包括（耕地）、（园地）、（林地）、（牧草地）。
17、土地经济学的研究领域包括三个方面，即（土地资源利用）、（土地财产制度）和（土地资产流转）。
土地估价师：地租理论在土地估价中的应用
地租理论在⼟地估价中的应⽤
西⽅地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，⽽忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
但同时两者⼜有相同之处，如对⼟地的使⽤价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。
如马克思认为，地租存在的原因是⼟地所有权的存在。
&考试⼤&这是⼀种⾼度的理论概括，说明⼟地具有效⽤、存在稀缺等经济特性。
所以，结合我国特点，在⼟地估价中⾃然应⽤马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运⽤西⽅经济学对地租、地价研究分析的有⽤部分，以丰富地价评估的研究⽅法，使⼟地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。
从本质上讲，绝对地租和级差地租都由⼟地所有权决定，都同样地体现了⼟地所有权的经济利益要求。
但从量上看，城市绝对地租是作为⼯业⽣产总利润的扣除，因⽽它只与⼀定的社会经济发展⽔平相适应；⽽级差地租则具有与⼟地的质量等级相关的确定的量的规定性，因⽽在城市⼟地利⽤及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。
第十七章 地价理论
三、地价管理
2.制定有效的地价管理制度：
土地估价制度； 土地估价机构和估价人员的资格认证制度； 基准地价和标定地价定期公布制度； 城镇地价监测公布制度； 土地供应计划制度和土地储备制度； 土地交易最低限价制度； 建立土地增值税制度。
三、地价管理
3.实施正确的地价政策：
地价政策： 是指政府为实现土地的合理市场价格而采 取的宏观调控与管理的一切手段和措施。
地价与房价 地价与物价
二、地价评估
地价评估： 是指专业人员按照一定的地价评估目的，遵 循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市 场价格的测定。
1.地价评估的目的与作用
有助于土地交易的顺利进行； 有助于企业投资决策； 有助于土地市场的完善； 有助于土地市场管理。
2.地价评估的原则
第十七章 地价理论及其应用
一、土地价格
1.土地价格的概念：
土地价格实质：
购买土地所有权的价格。 指出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所 有权应支付的代价。 是资本化的地租。 土地价格=地租/利息率
形成 土地所有权的存在土地所有者能够凭借土地所 原因： 有权定期地获得地租收入。所有者出卖和出租
Hale Waihona Puke 公平原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则
3. 地价评估的方法
市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 农地宗地价格评估方法
三、地价管理
1.建立完善的土地价格体系：
基准地价； 标定地价； 交易地价； 其他价格形式。
土地实际是将获得地租收入的权利出卖或出租。
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2、市场比较法的基本公式 VD =VB × A × B × D × E
VD
= VB ×
100
（ ） 100
×
×
×
（）
（ ） 100 （ ）
100
VD 为待估宗地价格； VB 为比较实例宗地价格； A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数 = 正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实
（四）西方现代地价理论的特点及不足 1、现代地价理论的主要特点
（1）以现代经济增长理论为理论基础 （2）以现代土地产权为价格载体 （3）以权利人的经济收益为价值内涵 （4）以资本的价格为价格标准
2、西方现代地价理论的不足 （1）理论基础已经改变 （2）土地收益价格不能体现土地利用的外部性 （3）以土地产权定价不能充分反映土地资源的经
P2
P1
假定在需求不变的情况下，政府采取
P0
措施增大土地供给，如取消农用地保
护制度，供给曲线便向右移动至
S2S2，并与DlD1重新均衡到Eo 点，
并决定了此时的市场价，Po<P1 。
野口悠纪雄将地价理论总结为两个层次： （1）古典地价理论
q R 以地租的现值作为地价，即地价是由市场上 ( i g ) 的地租决定的，地价是一个被动的变数。
（一）地价与房价 （二）地价与物价 （三）房市与股市
第二节 地价评估
一、地价评估的目的与作用
土地价格评估：是指专业人员按照一定的土地 评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序和方法， 对土地市场价格的测定。 (一) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 (二) 土地估价有助于企业投资决策 (三) 土地估价有助于土地市场的完善 (四) 土地估价有助于土地市场管理
阿尔弗雷德.马歇尔
土地收益理论 土地供求理论
保罗.萨缪尔森
弗.冯.维塞尔
伊利：把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基 金，土地资本价值
SS 为无弹性的土地供给曲线，DID1、 D2D2 为需求曲线，E1、E2 为市场均衡点， P1、P2 为不同需求下的土地价格。该图 表明，在某一时期某一土地市场，土地 供给不变，土地需求则随价格高低而变 化。假定 D1D1 曲线表示一般市场条件 下的土地需求，
(2)将地价作为资产价格的现代地价理论
以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来
建立的。
R
Vqe
i=
+
Q
q
qen q = PVR(n-1) +
(1+i)n
戴维.皮尔思：土地价格不仅包含它所产生
的经济价值，还应计入土地的生态价值等。
威廉.阿朗索：城市地价的现竞代租西方模经型济学的地价理论
分为土地收益理论和土地供 求理论
它与SS相交于E1点， 决定价格Pl点达到市场均 衡。但当市场条件发生了 变化，如政府放宽土地投 资的贷款限制，或减免房 地产交易税费，从而剌激 需求，使需求曲线由 DID1
如果政府同时采取剌激需求的政策， 需求量增大，曲线DIDl便移至D2D2并 与S2S2均衡于E2点，确定了新的土地 价格，此时，P2>P1
在正常市场条件下土地所有者转移土地纯收益（地租）的资本 化价值。这种土地纯收益，是劳动者创造的剩余价值的一部分， 而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常条件下能够弥补自 然土地具有的价值补偿和凝固在土地中的土地资本的价值补偿。
在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值 总和。其权利特征是出让土地使用权，划拨土地使用权价格、 承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式。
（二）马克思主义地价理论的主要观点
以劳动价值论为基 础
地价是地租的资本 化
1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有 价值，但土地有价使格用价= 值，地并租 存在价格。
2、土地价格的实土质地是还原地利租率 的资本化
例：一块土地的年地租量是200元，而当时
（三）西方现代地价理论
核心观点：持有土地可能得到的利益，不仅只有土地 的利用收益，而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去， 因此，不只是土地收益决定地价，而且资本市场也参与 了土地价格的决定。
二、土地价格评估的原则
(一) 公平原则 (二) 最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
三、土地价格评估的基本方法
(一) 市场比较法 1、市场比较法的基本原理 根据市场替代原理，将待估土地与具有替
代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行 比较，并对类似土地的成交价格作适当修正， 以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场 比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的
（二）土地价格的特点 1、土地价格是土地的权益价格 2、土地价格不是土地价值的货币表现，不依生
产成本定价 3、土地价格由土地的供给与需求决定，而土地
需求影响更大。 4、土地价格呈总体上升趋势
三、影响土地价格的因素
（一）一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般的、普
遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产 生影响。
济价值 （4）土地价值不只是一宗土地利用过程中劳动者
剩余价值的转移。
二、土地价格的内涵和特点
（一）土地价格的内涵 马克思：地价是地租的资本化价值 巴洛维：（1）如法庭所定义的，是一种财
产待到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对 产品应有的及目前实用的所有用有全面了解的买 者，而出售所得用货币计算的最高价格。
它一般包括经济发展状况、财税体制、相 关政策、城市规划、城镇化水平、土地资源禀赋、
（二）区域因素 区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、
社会、经济因素。区域是一个均质区域概念，在 这一区域内，土地的利用条件和利用方向大体一 致。
这一因素主要包括区段位置、基础设施条件、 规划限制和环境质量等。
四、地价与其他价格的关系
土地经济学 第十七章地价理论、评
估和其应用
地价理论 地价评估 地价管理
第一节 地价理论一Fra bibliotek地价基本原理（一）古典经济学的地价理论 威廉.佩第：土地的价值取决于投入土地的劳
动量，土地所有权的价格等于祖、父、孙三代人 通常可以同时生存的年数，约为21年，土地价格 定义为一定年期的地租总额。
詹姆斯.安德森：不是地租决定土地产品的价