2018.3上海保集房地产_扬中市保集·梧桐墅整盘营销推广方案(总案)
别墅房地产项目整盘营销策划方案
市场监管及预售 管理
严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售 资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
十八大三中全会—关于房地产政策
十八大中关于房地产的政策依旧以控制一二线城市为主，带动发展三四线城市的发展，以达到房地产平稳健康的发展为目标。
一、构建平等进入、公平交易的土地市场。
在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体 系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在 集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。
二、加快房地产税立法。
加快建立不动产登记制。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。逐步建立综合与分类相结合
的个人所得税制，加快房地产税立法并适时推进改革。
解析：
土地市场的农村集体土地与国有土地平等进入非农市场，进一步拉动了城镇化房地产的发展，但是就目前来讲，还存在一定的 问题尚需解决，因此推进程度还有待考察； 就加快房地产税立法这一项，也将采取试点法，先在一二线大型城市做试点，当一旦完善后在得到了较好的调控后，将实现全 面的推广、覆盖，但是就之前房产税的施行来看，房地产税这一改革主要还是控制一二线城市的急剧上涨，对三四线城市的影 响意义不大。
林溪雅筑
201*年营销推广方案汇报
肩负的目标
林溪雅筑，实现名利双收的双重使命！
目标
上海同策-天山集团扬州项目年度方案
营销思考
客户对板块的关注 度不高价值预期 低！
难 点
板块对客户的吸附 力一般，吸附相对 低购买力客户结构
板块价值 项目价值
价值问题
追本溯源
从板块价值来看，一般解决方式：
⑴城市发展、市政炒作； ⑵群雄汇聚，逐鹿炒作；
回看本案我们有什么：海世界！
借鉴上海迪士尼与芜湖方特，品牌号召力与影响力
扬州天山海世界推动维扬经济开发区加速打造创智湖现代城，提升扬州休闲 旅游产业的吸引力和国际影响力，成为长三角地区新的旅游度假目的地
全国中西部东北 部二线热点城市
2018年5月
收紧
8个月
政策时效期均值
7.6个月
➢从全国范围来看，调控政策主要针对一二线城市，包括扬州在内 的三四线城市政策相对温和。 ➢扬州新政主要围绕加大土地供应、抑制不合理住房消费和控制商 品住房价格不合理上涨。扬州首次提出限购政策，但相对温和，仅 针对市区拥有三套及以上住房，市区外不受限。 ➢住建部519新政重申2018年楼市调控坚决不放松，按照政策时效期 均值7.6个月来计算，未来半年左右预计不会出现太大变数。
去化周期 2.2 1.2 1.2 1.3 1.3 2.4 3.0 2.7 2.3 2.4 2.8 2.9 2.2
扬州楼市8大即将入市高价盘一览
中海世玺
放风 价格
2W+元/㎡
颐和公馆
放风 价格
2W+元/㎡
凤凰水岸
放风 价格
2W+元/㎡
扬建铭悦府
放风 价格
2W+元/㎡
万科翡翠公园
雅居乐富春山居
放风 价格
推售策略
推售货量 推售策略 价格策略
➢ 2018年货量为10亿，指标保障为9亿；
上宝花园二期营销策划方案
上宝花园二期营销策划方案一、项目概述上宝花园二期是一座位于中国上海市徐汇区宝杨路的高品质住宅项目，由上宝集团开发。
二期项目占地面积约为XXXXX平方米，总建筑面积约为XXXXX平方米，预计将建设XXXXX户高品质住宅和配套设施。
本营销策划方案旨在通过全方位的营销手段，促进上宝花园二期的销售，并树立项目高品质的形象，吸引目标客户群体。
二、目标客户群体分析1. 定位根据上宝花园二期的位置、规模和配套设施等因素，我们将目标客户群体定位为中高收入人群，年龄段在30-50岁之间，有稳定工作和家庭，具有一定的购房能力和消费观念。
2. 画像（1）购房需求：具有一定的购房需求，希望拥有自己的住宅。
（2）居住环境：注重居住环境和小区配套设施，希望拥有舒适、便利的居住条件。
（3）教育资源：有子女，注重教育资源，希望给孩子提供良好的教育环境。
（4）理财观念：具有较好的理财观念，将房产作为一种投资手段。
三、营销策略1. 品牌塑造（1）通过专业的设计团队打造上宝花园二期的品牌形象，包括标志、形象色彩和广告词等。
（2）通过线上线下的宣传活动，展示上宝花园二期的特色和优势，提升项目的知名度和美誉度。
2. 渠道推广（1）线上渠道：通过公司官网、房产网站、社交媒体等渠道进行项目的宣传和推广，吸引潜在客户的关注。
（2）线下渠道：与各地的房产中介机构合作，将项目推荐给他们的客户，加强项目的推广力度。
3. 体验营销（1）开放样板间：开放部分样板间供客户参观，了解项目的户型设计和装修风格，增加客户的购买欲望。
（2）打造社区氛围：在项目附近设立体验中心，提供社区活动、生活服务等，吸引目标客户群体前来参与，形成社区品牌效应。
（3）定期举办活动：如开盘仪式、购房咨询会等，吸引目标客户参与，并提供优惠政策和购房资讯。
4. 特色营销（1）组织项目考察团：邀请潜在客户参加项目考察团，深入了解项目的特色和优势，并提供专业的解答和咨询。
（2）主题活动营销：根据不同季节和节日，组织相关主题活动，吸引目标客户的参与，增加销售机会。
江苏扬中“梧桐墅项目”与标杆企业对标分析报告(2018.5)
我司腾冲项目：特点1、距离腾冲市我区司较扬远中，项约目2在2K建M图；片2、因处于火山岩地带，地质情况
。
5
成本优劣分析
区位因素成本优劣分析
我司扬中项目
优势 1.地处扬中市城西板块，周围配套成熟。 劣势 1.我司项目处于软土地基，桩基的持力层比较深，地下水较 浅实际地质情况较差，桩基与基坑围护成本较高； 2.项目配套设有幼儿园，配套成本分摊较大； 3. 根据镇江最新的节能要求，新建小区必须有30%的装配式 建筑，建造成本随之增加；
对标样本
本次对标选择的成本样本为远洋集团与绿地集团合作项目，南京地区“云峰公馆”项目、我司样本为扬 中“梧桐墅”项目
企业名称
开发项目 项目所在地
项目简介
交房标准
远洋集团/绿
地集团
“云峰公馆” 南京市
项目位于南京市江宁区，总规划建筑面积70073平方米。住宅类建筑类型主要
为18层/25层/33层高层。住宅容积率：2.51。总户数为545户，景观绿化率
远洋“云峰公馆”项目
优势 1.地处南京市江宁区，周围配套成熟。 2.远洋集团于2015年进驻南京，截至目前，积累了一定数 量的优质供应商。 3. 该项目由于地质情况较好，桩基与基坑围护成本较低。 4. 根据原节能文件，该项目无预制装配式要求，建造成本 无需增加相关费用。 劣势 1.暂无
扬州富贵园地产项目营销报告整合方案-82DOC
【第一章市场形势分析】一、东北区域分析（一）扬州东北区环境分析以“主导向南，拓展东西”为城市发展方向。
南延扩大经济开发区，跳跃开发本案港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。
城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区：老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。
本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处，属东北区的核心地段。
区域东临古运河风光带，西依蜀冈-瘦西湖风景区，生态环境优良。
项目位于老城区外沿，南临风光秀美的漕河，北面是历史悠久的邗沟，人文气息浓郁。
（二）城市建设用地布局规划从扬州市规划局相关资料获悉，扬州城市建设用地布局规划以2001年为规划基准年，近期至2005年，远期至2020年，远景至本世纪中叶。
规划范围分四个层次：市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。
东北分区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市规划区。
融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市域。
东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施；史公祠、工艺美术馆、扬州民族工业展览馆、水展览馆等文化设施将形成市民文化中心。
区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素，逐步打造成为集休闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。
依托东北区域的总体规划建设，御河苑、阳光水岸等一批楼盘，以及友谊广场、123地块等商业配套设施的建设和完善，使得该区域房地产市场的开发，一改此前被“冷落”的尴尬境地，目前已初具规模形象与气候。
但必须清醒地认识到，东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景，但区域经济基础相对薄弱，且近期总体开发力度一直滞后于除老城区外的其他区域。
对于本项目而言，是机遇与挑战并存。
扬州别墅项目林溪别苑企划报告
扬州别墅项目（林溪别苑）企划报告（草）一．宏观市场1．扬州房地产整体市场概述扬州，地处苏中，是长三角地区的北翼城市，经济总量和增速在长三角地区均排名较低，但在苏中地区属中上水平，总体运行态势比较良好。
与经济增长相比，人民生活水平增速远没有经济增速快，收入增长还有很大空间。
扬州作为历史文化名城，文化积淀深厚，文化地位比较高，经济动力对文化价值的挖掘有待进一步深入。
1.1 城市经济地位分析2006年，扬州全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。
根据世界银行的发展报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。
长三角地区已经成为中国一个非常重要的发展区域。
扬州作为长三角地区的组员之一，其人均GDP 远低于上海、苏州等市，但高于周边的泰洲和南通，且其同比增长幅度位列长三角16市中第二位，达到21.89%，处于高速增长阶段，增长空间巨大。
2.扬州市宏观经济情况分析2.1 主要经济指标分析扬州在江苏的地理位置上属于苏中区域，在长三角地区的城市经济地位排名中，扬州的总体经济水平排名较后，但增速比较快且比较平稳。
在对扬州的总体经济水平的考察中，选取GDP、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值和财政总收入等四个主要经济指标对其经济发展水平进行评述。
扬州在2001-2004年间的经济发展以“平缓”为主要特征，尤其是财政总收入和社会消费品零售总额，但03-04年间GDP和工业增加值出现了跳跃式增长，同比增幅分别达到了21.77%和43.42%。
换言之，在工业带动下的GDP实现的高速增长的条件下，人民的消费总量和财政收入两个应该直接受益的总量没有实现同步高速增长，因此，消费潜力依然存在。
2005年1-10月，扬州市规模以上工业总产值达到1197.04亿元，超过04年全年总量67.44亿元，社会消费品零售总额215.30亿元，接近04年全年总额。
房地产行业某某别墅整合营销策划方案
二期开发500亩，以多种形态的别墅建筑和景观，制造 自然生态、富有东方生活情趣的建筑群。2004年第一 季度完成规划和建筑设计，第二季度进入工程阶段， 第三季度销售，年底完成170套别墅销售指标。
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午10时3分24秒 上午10时3分10:03:24 20.10.23
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20. 10.2320.10.2310:0310: 03:2410:03:24 Oct-20
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五10时3分 24秒Fr iday, October 23, 2020
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2320.10.23F riday, October 23, 2020
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。10:03:24 10:03:2410:0310/23/2020 只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2310:03:2410:03Oc t-2023-Oct-20
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3.1.1 “天安”杰出人物年度成就大奖
活动口号： 活动宗旨：
智慧创造财富 新一代财富人物的价值观是怎样的？
他们受过良好的教育，在成长的过程经历中国改革开发最活
跃的20年，敞开的国门让他们跟世界的发展同步，与国际接 轨在他们身上不再是口号；
他们是成功典范、创业楷模，有知识、有远见、更有魄力；
者），金茂月刊高级酒店会员、东方企业家精英俱乐部等。
16
房地产中心市场推广方案
房地产中心市场推广方案文档仅供参考常熟世茂创梦世纪营销推广方案2目录第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析一、项目市场背景分析. .......................二、常熟房地产市场现状分析........三、常熟房地产前景展望. .................第二部分、常熟世茂•创梦世纪目标市场分析一、项目潜在目标市场来源及组成分析二、项目消费群体特征分析. .............三、项目潜在目标消费群体组成分类..第三部分、项目产品分析...............一、项目地块现状及未来展望........二、项目产品分析. .....................三、项目SWO分析............第四部分、项目定位分析...............一、项目核心价值分析. ..................二、项目整体市场形象定位. ...............三、创梦世纪项目市场定位. ...............第五部分、项当前期市场推广策略...........一、项当前期市场推广线索. ............... ... 错误! 未定义书签。
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二、项当前期市场推广策略. ...............第六部分、项目营销推广策略 ............ 错误!未定义书签。
一、项目营销推广原则. ........... 错误!未定义书签。
二、项目营销推广思路. ........... 错误!未定义书签。
三、项目入市推广策略. ........... 错误!未定义书签。
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2016年1月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 2016年8月 2016年9月 2016年10 月 2016年11 月 2016年12 月 2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10 月
主导产业：电力电气产业 配套建设：技术研发中心、科技孵化中心、质量检测中心、生产交易中心、物流配送中心和产品展示中心 进驻企业：大全集团、有能集团、华鹏集团、现代重工等97家国内外行业知名企业
高新技术开发区将吸引大批外来人才，未来将会有部分本项目的潜在客源。
整体市场
土地市场
2017年至今共出让5块住宅用地，总建11.19万方，其中有4块距离本案较远。 公告中但未出让的有4块住宅用地，体量约32.33万方，距离本案也较远，对本案影响较小。
40000 30000 20000 10000
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
人均可支配收入（元） 22143 25037 27555 30201 32728 35728
2011-2016年间，扬中市居民人均可支配收入快速增 长，由22143元增长至35728元，年均增长率达到 10.2%。迅速增长的可支配收入是居民购买力增强的保 证。
人均GDP逐年递增
扬中人均GDP逐年递增，增速达 到了12.9%，经济发展态势良好。
全国百强县中占位前30 2016年全国百强县中，扬中的GDP位居第26名。
宏观市场
居民收入和消费
全市居民可支配收入和消费性支出的快速增长，为房地产行业发展提供了消费能力支撑。
扬中2011年-2016年人均可支配收入
项目发展目标
整盘推售总货值约14亿元
总货量约17万方 整盘推售约1313套 项目首开均价8000元/㎡
问题界定及梳理
过
小 去
的 扬 中 市
封 场
• 城市规模小，人口基数少，供销体量小 • 江中岛，交通闭塞，封闭型城市，内生需求为主
闭
• 全国性政策性弱，外来品牌开发商无
问题界定及梳理
未
大 来
的 扬 中 市
宏观市场
城市发展规划
政治中心迁移带动市区向城西中部、南部主力发展；工业产业规划带动新坝镇、城北片区发展；本案位于老 城区西北角，享受城西新区规划利好与老城区配套优势
新坝镇
城北区
城西中部 老城区 城南区
城西南部
扬中市板块划分：
老城区—— 城市发展成熟区域（地区居民最认可区域）
城西片区中部——政务中心，重点打造区域（逐渐成熟 ，属于政府核心大力发展区域） 城西片区南部——文体中心（围绕奥体，未来发展的主 要方向）
宏观市场
城市发展规划
新坝被誉为苏中第一镇，占地49.2平方公里，人口5.3万人，2016年，全镇实现地区生产总值170亿元、公共财 政预算收入近5.74亿元,综合实力连年蝉联镇江第一，位列中国百强乡镇第69位。
新坝镇
产业园区
高新技术产业开发区位于新坝镇，是江苏省重点高新技术产业基地，亩均投资强度达350万元/亩，其中高 新技术产业规模占比超过90%。
扬中市保集·梧桐墅整盘营销推广方案
（总案）
上海保集房地产投资有限公司
2018年3月
汇报内容
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
问题界定及梳理 市场环境分析 价值分析及形象定位 项目营销策略 销售推广计划 营销费用预算
Part 1
问题界定及梳理
一．项目发展目标 二．问题界定及梳理
路西侧
40282.9
商住
1.99
已 成 交
扬土（2017） 交-17号
鸣翠山庄东侧、迎 宾大道北侧
6306.51
商住
1.30
扬土（2017） 交-19号
花园路城东安置点 二期南侧
5767.92
商住
1.40
14905 2412 2639
14905 2412 3139
1859 2942 3887
0
香江置业
新 坝 镇
三 茅 镇
兴
隆
镇 油
坊
八
镇
乔
镇
西来桥镇
扬中各镇（街道）情况
行政区/开发区
三茅街道 兴隆街道 (规划为扬中经开区） 新坝镇 （规划为扬中高新区）
面积 （平方千米）
77.16 33.04
49.2
油坊镇
45.93
八桥镇 西来桥镇
合计
34.58 19.5
259.41
户籍人口 （万人）
10.6 2.0
稳定期 （月均去化269套， 后期可能补涨）
10000
扬中市近三年年供销走势
供应量（套）
成交量（套）
供需比
5000 0
潜水期
2014年
上涨期 稳定期
2015年
2016年 2017年1-11月
2
1
从年度月度供销来看，2016年成交量反超供应量，且成交 量超过300套的月份最多，市场处于上涨期； 从2017年月度成交趋势看，年度成交走势平稳，但供应明 显降低，市场货量不足； 从供需比来看，从2016年开始供不应求，至今势态加剧， 2017年供需比为0.33，市场竞争压力小。
本案
近期规划范 围
宜 居 社 区
文体中心片区
政 务 中 心
混 合 街 区
滨江休闲度假区
西城区定位为：
宜业宜居转型门户，乐居乐水生态新 城。 两个市级中心，服务于全市。 政务中心：
扬中市市政府 扬中市法院 扬州司法局 文体中心： 奥体中心
重点打造四大功能定位：
城市门户 转型发展先导区 新文化中心 生态宜居新城区
目前市场供应不足，竞争趋势变小，处于上涨后的 0 稳定期，如果后期供应跟上，或将会有一段时间的
补涨。
整体市场
市场库存
截止11月底，扬中市场可售库存有限，仅3291套，去清周期约13个月。
2015.1-2017.11月扬中住宅市场库存走势
2016年全年成交5029套，2017年截止10月份累计销售2683套，比2016年同期4158套下降35.5%。 有关数据显示，16年以来由于全国楼市火热的带动，扬中市场也异常火爆，但随着全国政策出台，2017年市场逐渐回归平
稳期，但供不应求现象明显，楼市依然保持较高热度。 从2017年单月成交来看，扬中每月成交量268套，比较可观，并且需求量稳定；
状态 编号
土地位置
土地面 积
（m2）
土地 用途
容积 率
起始价 成交价 （万元） （万元）
成交楼面
价（元/ ㎡）
溢价率
竞得单位
扬土（2017） 交-8号
新扬路东侧、同心 路南侧
5262.36
商住
2.5
2526
3776 2870 49% 汇锦置业
扬土（2017） 交-14号
迎宾大道北侧、中 电大道东侧、新扬
宏观规划：
宁镇扬同城化，包含南京、镇江、扬州 以及其辖的高邮、仪征、丹阳、扬中、 句容5个县级市、宝应1个县。
扬中市
宏观市场
行政区划
扬中总占地259.41平方公里，人口28.2万人，下辖2个街道4个镇，分别为三茅街道与兴隆街道、新坝镇、油 坊镇、八桥镇、西来桥镇；规划有扬中经开区（兴隆街道）和扬中高新区（新坝镇）。
中心南侧
商住
1.60
17041
——
—— ——
——
扬土（ 2017）交 -8号
扬土（2017 ）交-23A、 23B号
扬土（2017 ）交-24A、 24B号
2.6km 3.1km
本案
已成交 公告中
扬土（ 2017）交 -19号
扬土（ 2017）交 -14号
扬土（ 2017）交 -20号
扬土（ 2017）交 -17号
5.3
4.6 3.7 2.0
28.2
新坝镇规划为扬中高新区，占地49.2平方公里，仅次于三茅街道，人口5.3万方。
宏观市场
城市人口
近5年，扬中市常住人口逐年递增，年均增加1.24万人，至2016年底，达34.26万人，其中，户籍人口28.2 万人，为房地产发展提供了一定的人口基数。
2012-2016年扬中市人口情况
0
新飞明城
19% 汇锦置业
扬土（2017） 交-20号
原金门公司东侧、 大众二号点西侧
1898.49
住宅
1.21
854
854 3717
0
顾鸿泰
公
恒大12月21日已取地 扬土（2017） 交-23A号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 67785.55
北侧
商住
2
扬土（2017） 交-23B号
迎宾大道北侧、菲 尔斯金陵大酒店西 17405.89
——滨江新城（研发办公，规划起步阶段 ，未来发展的主要方向）
新坝镇——规划扬中高新区，集中大量的工业企业，有 一定经济基础 城北区——无重大规划，但集中了大量的工业企业，（ 不属于政府重点发展区） 城南区—— 老城往南，规划较少，市场平稳
宏观市场
城市发展规划
西城区两个中心、四大功能定位的发展方向，支撑项目所在地宜居典范。
40 35 30 25 20 15 10
5 0
2012
2013
2014 常住人口（万人） 户籍人口(万人）
2015
2016
宏观市场
城市经济
扬中GDP和人均GDP呈现逐年稳定增长的态势，其中GDP在2016年全国百强县中位居第26名，为房地产发展 奠定了一定的经济基础。