山东海纳物业服务有限公司、日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东海纳物业服务有限公司、日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省日照市中级人民法院【审理法院】山东省日照市中级人民法院【审结日期】2021.12.03【案件字号】(2021)鲁11民终3051号【审理程序】二审【审理法官】卜雪雁王林林李晓艳【审理法官】卜雪雁王林林李晓艳【文书类型】判决书【当事人】山东海纳物业服务有限公司;日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会【当事人】山东海纳物业服务有限公司日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会【当事人-个人】敖建华【当事人-公司】山东海纳物业服务有限公司日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会【代理律师/律所】何传祥山东海亚律师事务所;惠娜山东海亚律师事务所;张子文山东海洋律师事务所;殷月霞山东海洋律师事务所【代理律师/律所】何传祥山东海亚律师事务所惠娜山东海亚律师事务所张子文山东海洋律师事务所殷月霞山东海洋律师事务所【代理律师】何传祥惠娜张子文殷月霞【代理律所】山东海亚律师事务所山东海洋律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】山东海纳物业服务有限公司;日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会【被告】江西三文鱼文化发展有限公司;敖建华【本院观点】因大卜家庵子村委会未对海纳物业公司提供的照片的真实性提出异议，本院对其真实性予以确认，但未载明产权人，对海纳物业公司的证明目的不予确认。

《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

【权责关键词】代理实际履行违约金合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

关于大卜家庵子村委会已出租沿街(丽枫酒店)的物业费用。

大卜家庵子村委会先与海纳物业公司签订《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》，后将沿街(丽枫酒店)出租于案外人，故已出租沿街(丽枫酒店)属于《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》约定的海纳物业公司提供物业服务的范围。

《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》签订后，海纳物业公司对合同约定范围内的物业提供服务并收取部分物业费用，亦在一审中明确，其提供的物业服务除保洁外，还有公共部位的维护与维修及消防、水电设备的维护等，已出租沿街(丽枫酒店)与大卜家庵子村委会其他房屋共用消防、水电设备，大卜家庵子村委会以非已出租沿街(丽枫酒店)的实际使用人、海纳物业公司未提供物业服务等为由上诉主张不应支付已出租沿街(丽枫酒店)的物业费用，不能成立，本院不予支持。

关于未出租商铺的物业费用和未实际分配440套房屋的物业费用。

卜家庵子村委会以上述两部分物业尚未交付给卜家庵子村委会为由抗辩不应支付物业费用，海纳物业公司一审提交的《审计报告》，大卜家庵子村委会虽对其真实性无异议，但该《审计报告》并非确权证明，大卜家庵子村委会在《审计报告》提供的审计材料中亦未明确认可上述两部分物业已交付给大卜家庵子村委会；海纳物业公司二审提交的沿街商铺招租信息亦未明确待出租商铺已由大卜家庵子村委会所有、支配，一审认定海纳物业公司未完成举证证明并驳回其要求大卜家庵子村委会交纳该两部分物业的物业费用的诉讼请求，并无明显不当，本院予以维持。

综上所述，海纳物业公司、大卜家庵子村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费56345元，由上诉人山东海纳物业服务有限公司负担30658元、上诉人日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会负担25687元。

上诉人山东海纳物业服务有限公司已预交49188元，本院退回18530元；上诉人日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会已预交49188元，本院退回23501元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-07-19 05:19:18山东海纳物业服务有限公司、日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书山东省日照市中级人民法院民事判决书(2021)鲁11民终3051号当事人上诉人(一审原告)：山东海纳物业服务有限公司，住所地日照市东港区华润中心005幢01单元1002号，统一社会信用代码91371100740950431Q1-1。

法定代表人：高金亮，董事长。

委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：惠娜，山东海亚律师事务所实习律师。

上诉人(一审被告)：日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会，住所地日照市东港区尚德路中段，统一社会信用代码54371102ME0509887J。

法定代表人：卜现叶，村委会主任。

委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。

审理经过上诉人山东海纳物业服务有限公司(以下简称海纳物业公司)、日照市东港区秦楼街道大卜家庵子村民委员会(以下简称大卜家庵子村委会)因物业服务合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院(2020)鲁1102民初7625号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称海纳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判大卜家庵子村委会支付海纳物业公司物业费2982247.62元；2.上诉费由大卜家庵子村委会承担。

事实和理由：一、关于未出租商铺的物业费用。

海纳物业公司一审提交的《审计报告》系大卜家庵子村委会委托，虽然部分审计资料由海纳物业公司提供，但经大卜家庵子村委会认可，一审仅以大卜家庵子村委会不认可就否认《审计报告》的效力错误。

《审计报告》明确载明未出租商铺产权归属及面积等，丽枫酒店租赁的商铺与未出租商铺属于同一建筑红线范围，大卜家庵子村委会另外还有其他沿街商铺出租，足以证明未出租商铺属于大卜家庵子村委会，大卜家庵子村委会应当承担未出租商铺的物业费。

二、关于未实际分配440套房屋的物业费用。

《审计报告》明显标记该440套房屋归属大卜家庵子村委会，日照市城投集团未交付房屋的明细在《审计报告》后附的明细表中有明确记载，一审未认定《审计报告》该440套房屋属于大卜家庵子村委会所有，并驳回海纳物业公司的诉求，系认定事实错误。

三、关于《审计报告》的效力。

《审计报告》系大卜家庵子村委会委托日照大洋有限责任会计师事务所审计，依据的主要数据部分由大卜家庵子村委会提供，部分由海纳物业公司提供，均经大卜家庵子村委会的审核。

大卜家庵子村委会对自己委托审计的《审计报告》提出异议，一审予以支持错误。

四、海纳物业公司与大卜家庵子村委会于2016年12月1日签定《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》，明确约定物业基本情况，包括沿街、商场、宾馆等，能确定案涉未出租商铺产权属于大卜家庵子村委会。

大卜家庵子村委会辩称，海纳物业公司的上诉请求不成立。

大卜家庵子村委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由海纳物业公司负担。

事实和理由：一、一审判决大卜家庵子村委会作为业主向海纳物业公司交纳沿街商业(丽枫酒店)物业费用2360835元错误。

沿街商业丽枫酒店的实际使用人为山东柏瑞东方酒店管理有限公司(以下简称柏瑞公司)非大卜家庵子村委会，如海纳物业公司确实举证证实已经按照约定的内容和标准提供物业服务，应根据合同约定向实际使用人柏瑞公司收取相应物业费用。

二、大卜家庵子村委会与海纳物业公司虽然签订《物业管理合同》，约定了物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准，但不能只依据合同形式上的约定作为判决依据，还应当看合同的实际履行和物业的服务情况。

一审判决前，海纳物业公司未举证证实对柏瑞公司实际使用的沿街商业(丽枫酒店)提供过任何物业服务，应承担举证不能的不利后果。

三、海纳物业公司从未对柏瑞公司实际使用的沿街商业(丽枫酒店)提供过任何的物业服务，大卜家庵子村委会主张该部分的物业费用没有事实和法律依据。

其一，根据《物业服务收费管理办法》第十一条、《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》第十条规定和《物业管理合同》第二章、第六章约定，物业服务费用由多项内容构成，每项费用都对应着相应的服务内容和成本；其二，沿街商铺实际使用人柏瑞公司有自己独立的消防系统和物业团队；其三，海纳物业公司除了没有提供正常的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、安全防范等内容，连最基本的公用设施设备的运行维护维修，也全部实际由日照城投公司实施。

退一万步，即便海纳物业公司主张收取丽枫酒店外沿街商铺的物业费，海纳物业公司应举证证明具体提供了多长时间、哪些内容、何种标准的物业服务，还应结合具体提供的物业服务内容和比重，按照《日照市物业服务费等级及基准价格》的等级分类和内容量化规定进行实际折算计取，不应在海纳物业公司未提供任何物业服务的情况下，机械、形式地按照合同约定的全部物业费用范围和标准全额计算物业费用。

二审被上诉人辩称海纳物业公司辩称，一审判决第一项认定事实清楚，判决正确，大卜家庵子村委会的上诉理由不能成立，应予驳回。

原告诉称海纳物业公司向一审法院起诉请求：1.判决大卜家庵子村委会支付海纳物业公司物业费5341117.56元及滞纳金；2.诉讼费由大卜家庵子村委会承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年12月3日，海纳物业公司(委托方、甲方)与大卜家庵子村委会(受委托方、乙方)签订《秦楼街道大卜家庵子村物业管理合同》(合同编号QLDBWYGL2016-0901)，主要内容为：根据有关法律、法规有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将泰安路以北、淄博路以南；尚德路以西、文登路以东委托乙方实行物业管理，订立本合同。

……物业基本情况物业类型：多层住宅、高层写字楼、沿街住宅：198632.61平方米；1905套公寓：9041.3平方米；84套物业沿街：92236.02平方米；村集体物业(约55000平米)村安置车位：741个；储藏室744个，包括一个宾馆，一处商场；两个餐饮楼(沿街部分)为村集体物业，剩余物业由甲方交底……因大卜家庵子村委会未明确房屋权属性质，需从中标单位总物业服务费中提取10%的修缮基金，该修缮资金于中标后缴纳，费用由大卜家庵子村委会管理。

该费用按国家有关规定用于小区共用部位，公用设施设备的维修养护；用于公共维修资金使用。

负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理……村委集体办公区域的卫生、会议保障等管理……村委集体办公区域的卫生、会议保障等管理……其它委托管理事项(一)附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理……(二)公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。