商业地产运营主体的几种模式
《商业地产运营》课件
其他运营模式
总结词
因地制宜的运营策略
详细描述
根据商业地产的具体情况和市场环境，采取其他因地制宜的运营策略，如合作经营、委托管理等。这 些模式旨在提高商业地产的运营效率和盈利能力。
03
商业地产项目策划
市场调研
总结词
市场调研是商业地产项目策划的基础，通过收集和分析数据 ，了解市场需求和竞争情况。
详细描述
定期回访客户，了解使用情况和服务满意度 ，提供关怀和帮助。
05
商业地产财务管理
投资估算
总结词
投资估算是指对商业地产项目所需的 总投资进行预测和评估，是项目决策 和财务分析的重要依据。
详细描述
投资估算包括土地费用、建筑安装费 用、配套设施费用、间接费用等，需 要根据市场行情、同类项目经验、企 业财务状况等因素进行综合考虑。
07
商业地产未来发展趋势
线上线下融合发展
线上购物平台的兴起，使得商业地产 需要与线上平台进行融合，提供线上 购物、线下体验的新零售模式。
商业地产需要借助互联网技术，实现 线上线下的无缝对接，提供更加便捷 、个性化的服务。
智慧化、科技化趋势
随着科技的不断发展，商业地产需要引入智能化、科技化的设施和系统，提高运 营效率和服务质量。
资金筹措
总结词
资金筹措是指为商业地产项目的建设和运营 提供资金保障的方式和途径，是实现项目顺 利实施的关键环节。
详细描述
资金筹措可以通过自有资金、银行贷款、股 权融资等方式进行，需要根据项目的投资规 模、资金需求、融资成本等因素进行综合考 虑。
成本控制
总结词
成本控制是指在商业地产项目的全过程中， 通过各种措施和方法，将项目的成本控制在 预期范围内，以提高项目的经济效益和社会 效益。
商业资产运营模式分析
商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。
本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。
租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。
商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。
轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。
⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
万达商业管理运营模式
万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。
万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。
商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。
公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。
总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。
经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。
万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。
资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。
公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。
万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。
市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。
公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。
万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。
运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。
公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。
此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。
运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。
公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。
此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。
开发公司自持物业运营模式
开发公司自持物业运营模式开发公司的自持物业运营模式可以分为三类。
第一类是自用自营的模式，第二类是自行出租的模式，第三类是交由商业运营公司管理的模式，其中第三类又分为三种情况。
第一种情况是房地产开发公司将自持物业委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费。
第二种情况是房地产开发公司将自持物业出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。
第三种情况是房地产开发公司将自持物业投资给商业运营公司，由商业运营公司经营。
对于不同的运营模式，涉税情况也不同。
对于第一类自用自营的模式，房地产开发公司不需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税和地方教育费附加税，但需要交纳房产税和土地使用税。
房产税的税额为年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％，而土地使用税的税额为应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。
对于第二类自行出租的模式，房地产开发公司需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税。
增值税的税率根据项目开工时间和公司类型不同而有所差别，而房产税的税额为年应纳房产税的税额=租金收入×12％，印花税则是合同价款的千分之一缴纳。
最后，对于企业所得税，对于第一类自用自营的模式和第二类自行出租的模式，租金并入当期应纳所得额计算纳税。
企业所得税方面，符合《XXX关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件的企业，可以免除企业所得税，但需要向税务机关报批。
在商业运营公司涉税方面，接受投入环节需要注意以下几点：1.商业运营公司需按万分之五交印花税。
符合《XXX关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件的公司，可以免除契税，但需要报税务部门审批。
2.采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产后，商业运营公司可以按10%税率分两年抵扣增值税；采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产后，商业运营公司可以按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。
购物中心运营逻辑和商业模式
购物中心运营逻辑和商业模式购物中心是一个综合性商业建筑群体，由多家零售商、餐饮企业以及其他多个品类的商户组成。
购物中心的运营逻辑和商业模式主要包括以下几个方面：2.多元化商业模式：购物中心一般包含多个业态，包括服装、食品、家居、电子产品等不同品类。
通过吸引不同需求的消费者到达购物中心，从而提高客流量和销售额。
购物中心还会引入一些体验性的项目，例如儿童游乐区、电影院、健身房等，以增加消费者在购物中心停留的时间和参与度。
3.商户管理和市场推广：购物中心需要对商户进行管理和协调，确保商户的经营行为符合购物中心的经营守则和形象。
购物中心还会进行市场推广活动，例如举办促销活动、主题活动、品牌合作等，以提高购物中心的知名度和影响力。
5.租金调整机制：购物中心通常会根据商户的经营情况和市场环境进行租金调整。
购物中心会根据商户的销售额、市场竞争情况以及购物中心的整体经营状况等因素，与商户进行租金协商，以实现双方的共赢。
6.合作开发模式：购物中心的运营逻辑和商业模式还包括与开发商、物业管理公司等相关方的合作模式。
购物中心通常由开发商进行建设，物业管理公司进行运营管理。
开发商会将商铺进行销售或出租，物业管理公司则负责日常维护和管理，实现一体化的运营。
7.新零售方向：随着互联网技术的发展和消费者需求的变化，购物中心开始转向新零售方向。
购物中心逐渐引入线上线下融合的模式，例如通过建设电商平台、提供无人零售服务等，以满足消费者的多样化需求，并提高购物中心的竞争力。
总之，购物中心的运营逻辑和商业模式是多方面的，需要综合考虑商户管理、市场推广、消费者服务等各个环节，以提供良好的购物环境和增加商业价值。
随着社会经济的发展和消费者需求的变化，购物中心的运营逻辑和商业模式也在不断创新和调整，以适应市场的变化和提升竞争力。
商业地产项目盘活模式分析、商业地产项目合作模式(方案)
商业地产项目合作模式（方案） 为盘活商业地产项目，甲方（XXXX集团）拟与乙方（XX咨询公司）合作，由乙方提供咨询、中介、运营等服务，现乙方提出如下几种合作模式。
方案一：中介服务 甲方委托乙方寻找潜在买家或者租客，待项目成交之后（出售或者出租）甲方向乙方支付一定比例的中介费用。 优点：操作简单，有合适买家时可以较快回笼资金。 缺点：目前市场低迷，处置时间可能比较长，而且需要承担较大的财务折扣让步。
方案二：策划服务 甲方委托乙方对该项目进行策划、定位，寻找、激发或者创造该项目的商业亮点，由甲方按照策划方案来进行后续投入和运营；甲方向乙方支付固定数额或者一定比例的咨询费用。 优点：项目可控，物业有增值空间，在策划效果好的情况下收益（租金或者运营）可观。 缺点：需要再投入资金进行装修或者运营，需要专业的商业运营团队；待物业升值之后再考虑出售，资金回笼时间较长。
方案三：委托经营 甲方委托乙方进行商业经营（合作期限一般在十年以上），甲方按照实施方案投入资金进行后续装修、改造；甲方每年向乙方支付一定的管理费用，如有资产处置另外支付资产服务费。 优点：项目可控，可提高项目现金流，有效盘活物业、物业增值空间较大。 缺点：需要再投入资金；资金回笼时间较长；业主与运营方无深度绑定，经营风险主要由业主承担。
方案四：合作经营 甲方和乙方共同投资设立运营公司，双方按照约定共享运营收益。运营公司与项目公司签署资产服务协议、运营服务协议，运营公司负责项目公司的资产服务，包括但不限于大宗交易、融资、资产证券化等金融服务；运营管理，包括但不限于运营策划、销售租赁、物业管理等运营服务；后期融资主要通过双方设立的基金来运作。 优点：融资以基金运作为主，资金投入少；双方深度绑定，有效提高项目的运营收益，运营风险双方共同承担；除了项目租售收入以外，可以基于项目的类型及运营成熟程度，阶段性的以资产出售、股权出售、基金化、证券化等多种模式实现价值，提高项目流动性；运营与资产服务相结合，提高了资产溢价及物业价值实现渠道多样化。 缺点：资金回笼时间较长。
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案一、引言商业街作为一种城市商业的重要组成部分，吸引了大量消费者和商家。
随着市场竞争的加剧，商业街的经营模式和租金方案也在不断变化。
本文将从理论和实践两个方面对商业街经营模式及商业街租金方案进行探讨，以期为商业街的经营者提供一些有益的建议。
二、1.1 商业街经营模式商业街的经营模式主要包括自营模式、租赁模式和合作模式。
自营模式是指商场或品牌自己负责商铺的经营管理，包括招商、租赁、装修、运营等；租赁模式是指商场或品牌将商铺出租给商户，由商户自行负责经营管理；合作模式是指商场或品牌与商户共同承担商铺的经营管理责任。
1.2 1.2 商业街租金方案商业街的租金方案主要包括固定租金、浮动租金和混合租金。
固定租金是指商户每月需支付的固定租金，无论商铺的营业额如何；浮动租金是根据商铺的营业额按比例计算的租金，通常与商场的总体营业额挂钩；混合租金则是固定租金和浮动租金的结合，既有固定的部分，也有根据营业额变动的部分。
三、2.1 商业街经营模式的选择在选择商业街经营模式时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的定位和目标市场；商场或品牌的资金实力和运营经验；商场或品牌与商户之间的合作关系。
不同的经营模式适用于不同的商场或品牌，经营者应根据自身的实际情况选择合适的经营模式。
2.2 2.2 商业街租金方案的设计在设计商业街租金方案时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的盈利能力；商场或品牌的市场份额；商场或品牌的竞争力。
合理的租金方案可以吸引更多的商户入驻，提高商场或品牌的知名度和市场份额。
2.3 2.3 商业街经营模式与租金方案的优化为了提高商业街的经营效益，经营者需要不断优化经营模式和租金方案。
具体措施包括：一是加强与商户的沟通，了解商户的需求和意见；二是定期对商业街进行市场调查和分析，了解市场动态和竞争态势；三是调整经营策略和租金政策，以适应市场变化和提高竞争力。
四、3.1 3.1 结论商业街作为一种重要的商业模式，其经营模式和租金方案的选择对商场或品牌的经营效益具有重要影响。
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
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商业地产运营主体的几种模式
1.运营参与者
商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。
前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。
两者关系密切，不可分割。
商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。
2.运营模式
（1）订单是商业地产运营模式
意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。
（2）资产改良与重定位模式
某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。
例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。
若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。
最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。
例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。
这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。
（3）资产功能重定位模式
功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。
新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。
功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，
不应从一而终。
例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。
因为这种改变能够提高房屋的租金。
目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：
（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。
实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。
（2）北京藏库（Loft）模式。
位于北京朝阳区工体北路4号院内的藏库酒吧原始工业用厂房仓库，随着周边酒吧、娱乐业的发展，物业价值被重新发掘，被整修后用于商业用途，价值得到明显提升。
上海黄浦江两岸的工业厂房、仓库部分地被艺术家们租用，稍加整修成为艺术沙龙。
（3）历史文化建筑所形成的资产。
北京皇家遗址、山西的平遥遗址、曲阜的三孔遗址等知名的遗存物业，无不焕发出商业地产的魅力。
历史形成的物业只要适当开发，重新定位，就能焕发出蓬勃的生命力。
我们根据泛地产的概念提出泛商业地产的理念，任何类型的历史遗留物业都有商业价值。
很可惜的是，不少地方政府往往持历史虚无主义的态度，认为破破烂烂的房子没有用，却忘记他们是祖先的足迹和心血积累是可以盈利的物业。
（4）资产与商业资源战略合作模式
有些商业物业或者因位置偏远、市场狭小、或者因为地处闹市但市场严重饱和，竞争激烈，导致物业价值降低或者无法实现，新开发物业或者衰落的商业物业尤其突出。
为此，必须采取与大型商业物业、连锁经营企业战略结盟，以这些企业为增长点，带动相关商业活动的发育，形成商业氛围，形成从冷导热的转变，把劣质资产逐步转变为优质资产。
随着商业零售业大举对外开放，国际零售巨头抢滩一级城市，二级城市也成了攻击的重点目标，国内商家不得不采取三十六计走为上的策略，纷纷到三级城市称王称霸，成为当地的龙头企业，活跃了当地的市场。
竞争结果是，大城市、中小城市的闲置物业通过与商业经营企业的联合重新焕发生机。
（5）托管模式
托管就是委托管理，当所有人不具备管理能力时就应考虑托管。
商业地产的运营需要很高的技能和技巧，专业知识要求也很高。
例如，酒店式公寓、星级酒店、高级写字楼等物业的经营管理必须有专业管理团队支持。
专业管理团队不仅有专业技能，还有品牌资源、网络资源和人力资源。
委托他们管理能够实现资源的高效整合，最大限度地提高物业的使用率和销售价格。
实践中，很多高档物业之所以聘请知名公司作顾问，为招商、推广出谋划策，就是看中了这些公司的专业化和品牌、网络优势。
实践证明，委托经营管理是物业保值、增值的重要举措。
托管类物业中最多的一类是酒店，国际和国内知名的酒店管理集团立足于品牌和资源输出接手管理不太完善的酒店公司，在完善硬件设施的基础上，输入软资源往往取得很好的成绩。