商品房预售许可操作规范、流程图及附
预售证办理流程
预售证办理流程预售证是商品房项目售前必备的资质文件，是房地产开发企业依法取得商品房预售许可的前提条件。
办理预售证是房地产开发企业进行商品房销售的第一步，也是非常重要的一步。
下面将为大家介绍预售证办理的具体流程。
首先，申请材料准备。
房地产开发企业在办理预售证之前，首先需要准备好相关的申请材料。
包括但不限于企业营业执照、开发企业资质证书、项目规划许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证等相关证明文件。
这些材料是预售证办理的基础，必须准备齐全。
其次，申请材料递交。
当企业准备好了所有的申请材料之后，就需要将这些材料递交给当地房地产主管部门。
在递交材料的过程中，企业需要填写相关的申请表格，并按照规定的程序进行递交。
递交材料时，要确保所有的文件都是完整的，没有遗漏，以免影响办理进度。
接着，材料审核。
房地产主管部门在收到企业递交的申请材料后，会对这些材料进行审核。
审核的内容包括对企业的资质、项目的规划许可情况、用地规划许可情况等进行审查。
如果审核通过，就会给予预售证办理的进一步指导，如果有不符合要求的地方，会要求企业进行补充或者修改。
然后，领取预售证。
在经过审核并且符合要求之后，房地产主管部门会颁发预售证给企业。
企业在领取预售证的时候，需要提供相关的证明文件，并且按照规定的程序进行办理。
领取预售证后，企业就可以正式开展商品房的销售工作了。
最后，注意事项。
在办理预售证的过程中，企业需要特别注意材料的准备和递交的规定，确保所有的文件都是真实有效的，并且符合要求。
在办理过程中，要与房地产主管部门保持密切的沟通，及时了解办理进展，以便及时处理可能出现的问题。
总之，预售证办理是房地产开发企业进行商品房销售的重要环节，企业需要严格按照规定的程序和要求进行办理，确保一切合法合规。
希望以上介绍的预售证办理流程对大家有所帮助，祝大家办理顺利！。
商品房预售许可(首次)办事指南
发布日期：2016-04-26
来源：
1.事项名称
商品房预售许可（首次）
2.颁发的法律文书及有效期
颁发的证件：广东省商品房预售许可证书
证件有效期：两年
3.审批类型及法律效力
行政许可，经许可后方可预售商品房。
4.设定依据
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号 ,1995年1月1日起施行 ;中华人民共和国主席令第72号，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正)第四十五条。
五、《城市房屋白蚁防治管理规定》第十三条（建设部令第７２号，已于1999年10月14日经第16次常务会议通过，1999年11月1日起施行）。
六、《广东省物业管理条例》（1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过；2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订，2009年3月1日起施行）第八条、第三十六条。
3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；
5、七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；
6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
二、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日起施行）第二十三条、第二十四条。
三、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号, 1995年1月1日起施行;建设部令第131号，2004年7月20日修订实施)第六条。
房地产开发立项、报规、报建行政审批流程
第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
新征用地办理《建设项目选址意见书》二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：02、nh14a628建设工程项目规划条件02-01（nh14a628-01）建（构）筑物建设项目规划条件办事指南nh14a628-01建（构）筑物建设项目规划条件办事指南1）申请、调整或者确认建（构）物建设项目规划条件三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：05、nh14a631建设工程方案审核05-01 （nh14a631-01）城市新建建（构）筑物设计方案审核1）新建建筑设计方案审核1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：04、nh14a630建设用地规划许可04-02 （nh14a630-03）建设用地规划使用功能审核1、公安消防支队进行消防设计审查。
房地产开发企业新楼盘商品房销售验收及交房全流程
房地产开发企业新楼盘商品房销售验收及交房全流程商品房销售流程主要包括前期策划、营销、取得预售许可证后开盘预售、签订协议或合同、交款、商品房交付和产权登记及办证等环节。
前期策划及营销房地产开发企业是以商品房销售为核心的企业，前期策划可能在拿地前进行.也可能在拿地后进行，主要工作是确定项目定位，准确定位目标市场，制定产品目标与发展计划，选择性价比最好的产品。
前期策划是销售的重要阶段，对产品未来的销售状况有重要影响。
房地产营销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。
在销售阶段，房地产开发企业通常会采取一系列的营销手段，目前我国常用的营销方法包括广告、房地产展销会、活动推介、网络推广以及人员推销等。
广告是房地产营销手段中应用最多、富有成效的一种方法，广告的形式包括户外路牌展板广告、电视广告、电台广播和报纸杂志广告、网络广告等。
取得预售许可证后开盘预售项目开发建设达到规定条件的可以取得预售许可证，然后就可以确定开盘日期对外发售。
开盘是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后开始对外公开发售商品房.房地产开发企业为成功地将开发的商品房推向市场，一般会在开盘日举行一个盛大的开盘仪式。
签订销售合同及收款开盘后，即可到现场看房，有意向购买的客户即可与销售人员就房屋销售价格等合同条款进行协商，协商一致的签订商品房买卖合同，双方也可以对标准合同文本中的空白事项予以约定，需要签订补充协议的，双方商定具体补充内容。
合同签订后，要在规定时间内向当地房管部门办理备案，销售合同到房管部门办理备案登记后生效。
合同签订后，承购人要根据所签合同约定的付款时间交付房价款及契税。
商品房交付房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给承购人。
商品房交付时必须符合交付使用条件，即入住条件。
关于交付使用条件，《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》都规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
惠州商品房预售系统操作手册
目录
第一章 系统登录前设置 .......1
1.1 计算机配置要求 .....................................................................................................................1 1.2 信任站点设置 ........................................................................................................................ 1 1.3 IE 可信站点的自定义设置 ...................................................................................................3 1.4 关闭弹出窗口阻止程序及高级设置 .....................................................................................4 1.5 注册工具安装 .........................................................................................................................5 1.6 钥匙盘驱动安装 .....................................................................................................................6
一张图看懂房地产开发流程
一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。
房地产开发全套流程大全完整版)
目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
房地产销售业务流程及作业指引(全套)
证或独生子女
证
3、婚姻证明
9、外籍人员 原户籍证明
4、收入证明
10、合同登记 费 50元
5、私章
11、抵押费 200元
1、一次性：
2、贷款银行：
商业性：公积金： 年限：
按揭经办人：
交接日期：
按揭经办人：
日期： 二、销售变更作业指引
1. 流程概况
流程目的 适用范围
定义 参与部门
营销部
财务部
规范销售现场更名、换房、更改付款方式、没 收再售、退房、预留房、延期付款审批等手续 办理，控制销售风险。 适用于公司开发的所有楼盘。 无 流程中承担职责 1.接收并审核客户的销售变更申请； 2.审核确认是否具备执行条件； 3.办理经审批同意的后续销售事务手续； 4.全程跟进更名、换房、更改付款方式、没收 再售、退房、延期付款、预留房事务； 5.负责已签署购房合同的客户退房事务的处 理； 1.核实客户的付款情况。
取认购书原件、全部收据原件、身份证复印件等相关资料并存档。 3) 财务部审核退房单位已付款金额。 4) 提交营销部经理审核后，营销部准备相关资料，约同客户到政府相关 部门办理相关手续。 5) 若客户付款方式为按揭，则还须去相应银行办理终止按揭手续。 6) 营销部在取得政府相关部门下发的解除合同批文后，连同客户的《退 房申请审批 表》、《客户退款申请表》及相关资料履行退款审批手续。 7) 营销部在办理退房手续完毕后记录存档，并通知销售代表于前台更新 相关文档。 8) 财务部根据公司总经理审批意见，办理退还客户房款（包含退定和不 退定两种情况）的手续。 9) 营销部通知客户到财务部领取所退房款。 10)营销部经理决定将房产另行出售的时间和价格。 2.6 延期付款管理： 2.6.1 原则上只接受客户本人提出延期付款申请，填写书面的《延期付 款申请审批表》，报营销分管领导审批。由营销部将《延期付款申请审 批表》存档。 2.6.2 特殊情况的客户申请延期付款需经总经理审核，并由销售支持统 一将批准情况报财务部备案： 1) 延期10 天（含）以内，由营销部经理审核，分管领导审批； 2) 延期10 天以上，由总经理审批； 2.6.3 经审批同意延期付款的，营销部存档申请资料原件。 2.7 预留房管理： 公司原则上不允许在售单位预留房，特殊情况客户的申请需要按以下程 序报批，方为有效申请： 2.8.1 客户的申请由公司内知情人负责申报，总经理同意后，与销售代 理公司销售经理核实申请房号的销售状态并确认预留，并按权限报相关 领导审批： 1) 填写《特殊客户预留房申请审批表》发送审批； 2) 预留申请先报营销部经理、分管领导审核，总经理审批； 3) 经审批同意的，由营销部经理办理并存档。 2.8.2 营销部经理负责跟踪执行全过程： 1) 销售代表于前台更新相关文档； 2) 以电子邮件、电话等方式知会预留房申报人确认预留房的办理状况； 3) 每月15 日，对上月底的预留房情况进行汇总并存档，需上报分管领 导和总经理；
天津市住房城乡建设委关于印发天津市商品房销售许可证核准及相关工作程序的通知-津住建发〔2021〕3号
天津市住房城乡建设委关于印发天津市商品房销售许可证核准及相关工作程序的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津市住房城乡建设委关于印发天津市商品房销售许可证核准及相关工作程序的通知各区住建委，各有关单位：《关于印发天津市商品房销售许可证核准程序的通知》（津国土房发〔2016〕8号）有效期届满，为进一步加强商品房销售许可审批管理，提高行政审批效能，保护行政管理相对人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》等有关规定，结合工作实际，现将文件修改后重新印发给你们，请遵照执行。
2021年5月21日天津市商品房销售许可证核准及相关工作程序一、商品房销售许可证核准（一）申请房地产开发企业申领《天津市商品房销售许可证》，应当提交《商品房销售许可申请书》和下列材料：1.法人营业执照和房地产开发资质证书；2.国有建设用地不动产权证书；3.商品房建设投资计划或者企业固定资产投资项目备案证明；4.建设工程规划许可证；5.建筑工程施工许可证；6.前期物业管理备案通知；7.商品房项目达到工程形象部位的证明（首层室内地坪工程质量验收证明）；8.商品房销售方案（含施工进度和竣工交付日期）。
以上第1-7项要件需核对原件并留存复印件。
项目所在地的区住建委在2个工作日内，对房地产开发企业申报楼栋工程形象部位是否达到规定的首层室内地坪标高进行现场查看。
现场查看工作由2名以上工作人员进行，填写商品房销售许可现场查看记录表（附件1），按标准留存图像资料（附件2），并上传至天津市商品房销售审批系统。
房地产五证-办理-顺序流程图
房地产五证办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2.国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3.建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4.建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5.商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、围、面积是否符合城市整体规划）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
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申报办理商品房预售许可证流程图
申请 预审
发证
取证 受理
初审
复审
窗口外
窗口内
申请人提交 有关材料
材料要求见 《桂林市房产管理局办理商品房预售许可证办理
程序》
申请人领证 申请人领取 通知书
窗口经办人员根据申请材料在当场告知申请人是否决定受理或一次性告知需补正的全部内容
□ 不予受理通知书 □ 受理通知书 □ 补正材料通知书
受理通知书（承诺在5个工作
日完成）
初审经办人在正式受理后，在2个工作日内进行材料初审，并对项目现场进行实地审查
复审经办人（科长），在1个工
作日内对材料进行复审
签署不予 核准意见
出证人员出证，窗口经办人核发
窗口经办人出具不予办理通知书
审批
签署不予 核准意见
审批经办人（副局长），在1个工作日内对材料进行审批 签署不予 核准意见
图例：
办理程序 文件传递
工作内容。