世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
上海市杨浦区人民政府关于印发《张江高新区杨浦园改革创新发展行动方案（2024-2026）》的通知
上海市杨浦区人民政府关于印发《张江高新区杨浦园改革创新发展行动方案（2024-2026）》的通知文章属性•【制定机关】上海市杨浦区人民政府•【公布日期】2024.11.01•【字号】杨府发〔2024〕12号•【施行日期】2024.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济体制改革正文上海市杨浦区人民政府关于印发《张江高新区杨浦园改革创新发展行动方案（2024-2026）》的通知杨府发〔2024〕12号区政府各委、办、局，各街道办事处及各有关单位：《张江高新区杨浦园改革创新发展行动方案（2024-2026）》已经区政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市杨浦区人民政府2024年11月1日为贯彻落实《关于推进张江高新区改革创新发展建设世界领先科技园区的若干意见》《张江高新区加快世界领先科技园区建设行动方案（2023-2025年）》要求，持续深化“三区联动”，以教育科技人才一体化发展为主线，以科产城融合为抓手，大力培育发展新质生产力，将杨浦园打造成为上海国际科创中心建设核心功能重要承载区，加快打造具有国际影响力的国家创新型城区，为张江高新区建设世界领先科技园区提供关键支撑，制定本行动方案。
一、主要目标到2026年，“杨数浦”数字经济为主导的现代产业体系基本成势。
率先建成数字经济主导产业引领区，数字经济产业营收和增加值同比继续保持高增长，生命健康产业实现快速发展，绿色低碳产业规模能级不断提升，三大先导产业总规模达到1400亿元，集聚和培育出一批面向国际市场、有核心竞争力的行业领军企业，瞪羚企业、“独角兽”企业数量持续增长，企业研发经费支出占营收比例达到5%，打造具有较强竞争力和影响力的优势产业链，产业生态更加完善，在张江高新区综合评价排名中继续保持第一梯队。
具有全球影响力的创新型城区初步建成，一流大学和一流学科水平跻身全球前列，新建若干高校创新平台，大学科技园成果转化、创业孵化的核心功能充分彰显，集聚更多战略科技力量和高能级创新主体，生态主导型创新联合体建设效果显现，高成长科技企业不断涌现，科技创新“核爆点”初具形态。
《从上海到上海大都市圈：中国式现代化的都市圈规划探索》札记
《从上海到上海大都市圈：中国式现代化的都市圈规划探索》阅读随笔目录一、内容概述 (2)二、背景分析 (2)1. 城市发展与现代化背景 (3)2. 上海大都市圈概况 (5)3. 中国式现代化与都市圈规划关联 (6)三、上海大都市圈规划探索 (7)1. 规划目标与愿景 (8)2. 战略规划布局 (9)（1）经济布局 (11)（2）交通布局 (12)（3）生态环境布局 (13)3. 关键领域与举措 (15)（1）科技创新 (16)（2）人才培养与引进 (17)（3）政策支持与资金保障 (19)四、中国式都市圈规划特点分析 (20)1. 强调顶层设计与战略规划相结合 (21)2. 注重区域协调与资源共享 (23)3. 坚持生态优先与可持续发展理念 (24)4. 强调创新与科技引领 (25)五、上海大都市圈发展面临的挑战与对策建议 (27)1. 经济发展压力与转型升级挑战 (28)2. 生态环境保护与资源利用矛盾 (29)3. 人口规模与城市建设平衡问题 (31)4. 政策落实与执行效率提升途径 (32)六、结语与展望 (33)1. 总结心得与体会 (35)2. 对未来上海大都市圈发展的展望与建议 (36)一、内容概述本书首先回顾了上海大都市圈的历史沿革与发展现状，指出上海作为中国最大的经济中心城市之一，其都市圈规划对于推动区域经济发展具有重要意义。
本书从战略定位、空间布局、交通网络、产业协同、生态环境、公共服务等多个方面，系统阐述了上海大都市圈规划的思路与举措。
在实践与探索部分，本书总结了上海大都市圈规划的实施成效与经验教训，并提出了未来发展的展望与建议。
通过本书的阅读，我们可以深入了解上海大都市圈规划的丰富内涵与实践意义，为中国式现代化的城市发展提供有益的借鉴与启示。
二、背景分析随着中国社会经济的快速发展和城市化进程的加速，大都市圈作为中国城市化发展的重要模式之一，正在受到越来越多的关注。
上海作为中国最大的城市之一，其都市圈建设具有重要的示范和引领作用。
上海浦东新区国民经济和社会发展
上海浦东新区国民经济和社会发展上海市浦东新区国民经济和社会发展第⼗⼀个五年规划纲要浦东新区⼈民政府⼆OO六年⼀⽉序⾔在中共浦东新区区委领导下，由浦东新区⼈民政府组织各部门、各功能区域共同编制的《浦东新区国民经济和社会发展第⼗⼀个五年规划纲要（2006-2010年）》，是按照党中央、国务院实施浦东开发开放国家战略的总体要求，落实上海市委、市政府对浦东新区“⼀个作⽤，三个区”功能定位，实现浦东新区区委提出的到2010年率先基本实现社会主义现代化，率先全⾯建成⼩康社会，推进外向型、多功能、现代化新城区建设，努⼒在更⾼起点上实现快速发展的重要规划。
《浦东新区国民经济和社会发展第⼗⼀个五年规划纲要》（以下简称“《规划纲要》”）根据中共中央关于“⼗⼀五”规划的《建议》、上海市委关于“⼗⼀五”规划的《建议》、浦东新区区委关于“⼗⼀五”规划的《建议》编制。
《规划纲要》是“⼗⼀五”期间浦东新区国民经济和社会发展的总体规划，是浦东新区⼈民政府履⾏职能、制定政策的重要依据，也是编制和实施浦东新区国民经济和社会发展各类专项规划、区域规划、年度计划的重要依据。
在规划编制过程中，组织开展了对“⼗五”计划的中期评估，进⾏了“⼗⼀五”规划重⼤课题研究和咨询，吸收了各专项规划、区域规划的研究成果，⼴泛听取采纳了社会各界的意见和建议。
本《规划纲要》经浦东新区第⼆届⼈民代表⼤会第五次会议批— 1 —准，公布实施。
⽬录序⾔ (1)第⼀部分“⼗五”经济社会发展回顾 (8)⼀、“⼗五”经济社会发展执⾏情况及主要成就1、综合经济实⼒迈上新台阶2、现代化城市综合功能不断增强3、综合改⾰实现新突破4、外向型经济能级全⾯提升5、现代化城区形态初步形成6、社会发展和⼈民⽣活⽔平显著提⾼⼆、“⼗五”期间主要⼯作体会第⼆部分“⼗⼀五”经济社会发展的指导思想、发展⽬标和发展战略 (17)⼀、发展环境⼆、指导思想三、发展⽬标四、发展战略1、创新推动战略— 2 —2、世博带动战略3、区域化发展战略4、产业⾼端和集群战略5、综合环境优化战略第三部分发展布局和功能定位 (26)⼀、发展布局⼆、功能定位第四部分综合配套改⾰试点与制度创新、扩⼤开放 (30)⼀、推动政府转型，建⽴公共服务型政府管理体制1、推进政府⾏政管理体制改⾰2、进⼀步完善区域管理体制3、加快推进管办分离4、深化⾏政审批制度和投资体制改⾰⼆、推动要素市场发展和⾦融创新，完善现代市场体系三、探索混合所有制的实现形式，增强微观经济主体活⼒四、⼤⼒培育和发展中介组织，提⾼经济运⾏的组织化程度五、提⾼对外开放层次，提升国际化⽔平和服务全国的能⼒1、构建适应国际通⾏做法的经济运⾏机制2、提升服务全国的能⼒— 3 —3、扩⼤利⽤外资和进出⼝优势第五部分经济发展 (38)⼀、产业结构⼆、产业发展布局与容量三、产业导向四、产业发展重点1、⽀柱产业2、战略和重点培育产业第六部分和谐浦东建设 (55)⼀、建⽴和完善现代化的社会事业服务体系，促进经济社会协调发展1、加快构筑现代化教育体系2、全⾯推进医疗卫⽣事业发展3、提升⽂化事业发展⽔平4、全⾯推进体育事业发展⼆、注重解决民⽣问题，着⼒提⾼⼈民⽣活质量1、积极促进就业2、推进社会⼤保障体系建设3、促进居民⽣活服务便利化4、加快郊区城市化进程三、倡导⽂明和谐，营造诚信友爱、公平公正的社会环境— 4 —1、⼤⼒开展精神⽂明创建活动2、努⼒建设和谐社区、和谐村镇3、发挥社会⾃治组织在构建和谐社会中的基础作⽤4、加强法制建设5、加快诚信体系建设四、注重以⼈为本，加强⼈⼝调控和社会管理1、提⾼⼈⼝综合调控⽔平2、强化社会治安综合治理3、完善城市应急体系第七部分世博会与功能区域发展、城市建设和管理 (70)⼀、坚持以功能开发提⾼服务能⼒，提升城市综合服务功能⼆、坚持功能区域⼀体化，加速功能区域发展1、陆家嘴功能区域2、张江功能区域3、⾦桥功能区域4、外⾼桥功能区域5、三林世博功能区域6、川沙功能区域三、坚持建管并重，加快建设功能性、枢纽型、⽹络化基础设施体系1、深⽔港— 5 —2、航空港3、信息港4、对外交通⽹5、越江交通⽹6、轨道交通⽹7、区域道路⽹8、交通功能性设施四、坚持依法管理，全⾯提⾼城市现代化管理⽔平1、完善城区管理体制2、强化市场监管3、加强市容管理4、加速推进信息化建设第⼋部分资源节约型、环境友好型城区建设 (88)⼀、促进经济增长⽅式转变，⼤⼒发展循环经济⼆、创建⽣态型城区，建设⼈与⾃然和谐的浦东1、规划⽣态格局2、保护⽣态环境3、营造⽣态景观4、提⾼⽣态容量— 6 —第九部分科技创新与⼈才 (92)⼀、全⾯推进科技创新，提⾼⾃主创新能⼒1、聚焦⾼科技产业领域的⾃主创新2、加快创新主体集聚3、积极推动产学研协同创新4、⼤⼒扶持⾼科技中⼩企业发展5、强化知识产权⼯作⼆、⽴⾜国际化多层次，努⼒构筑⼈才⾼地第⼗部分规划的实施与保障 (98)⼀、完善规划体系⼆、建⽴健全规划实施机制三、建⽴完善规划指标体系，实施评价机制附件：浦东新区“⼗⼀五”规划指标体系 (100)—7 —第⼀部分“⼗五”经济社会发展回顾⼀、“⼗五”经济社会发展情况及主要成就“⼗五”时期是浦东新区全⾯建设外向型、多功能、现代化新城区，率先基本实现现代化的关键时期。
世联_上海临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思
规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
10
世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
本报告是严格保密的。
低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
上海城市发展战略
90品质生活·四史讲堂总体规划上海曾经编制过五版城市总体规划，城市目标定位都呈现出鲜明的时代烙印。
第一阶段的两版总体规划是1927年的《大上海计划》和1946年的《上海市都市计划》，突出港口和工商中心。
1927年《大上海计划》依据孙中山先生在《建国方略》中提出的东方大港设想，城市目标定位是“设世界港于上海”。
在 1946年《上海市都市计划》中，一批留学归国的规划师带来西方的规划理念，城市目标定位是“上海为港埠都市，亦将为全国最大工商业中心之一”。
第二阶段的两版总体规划是1959年的《上海城市总体规划》和1986年的《上海市城市总体规划方案》，强调上海的国内工业基地职能，当时的历史背景是“先生产、后生活”的国家发展思路和“冷战时代”的国际发展环境。
1959年《上海城市总体规划》提出：在妥善全面地安排生产和保证人民生活日益增长的需求的情况下，工业进一步向高级、精密、尖端的方向发展，不断提高劳动生产率，使上海在生产、文化、科学、艺术等方面建设成为世界上最先进、最美丽的城市之一。
1986年《上海市城市总体规划方案》提出：上海是我国最重要的工业基地之一，也是我国最大的港口和重要的经济、科技、贸易、金融、信息、文化中心，还应当把上海建设成为太平洋西岸最大的经济贸易中心之一。
第三阶段的时代背景是中国改革开放的深化和国际地位的不断提升。
1999年《上海市城市总体规划》的国务院批复文件明确：上海是我国的直辖市之一，全国重要的经济中心。
把上海建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。
经过近二十年的不懈努力，“国际大都市”和“四个中心”的城市目标定位取得了显著进展，上海的各类全球城市排名不断提升，在国内上榜城市中始终名列前茅。
“卓越的全球城市”作为上海城市目标定位，体现了世界经济格局的新变化和国家发展战略的新要求。
国际社会普遍认同，上海已经进入全球城市行列，应当迈向卓越的全球城市。
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► 价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动 主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
机 会：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目， 但目前没有公交线路至此
战略
造城－立足于全市，主 动城市化，开放的社区 规划，配套资源共享， 建立与城市联系，利用 城市机理克服新区的客 户支撑不足的问题。
标志性的景观大道 城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套 与城市相连的路网 地标性建筑物 现代、国际化的风格，天际线打造
项目所在区域位于成都西北角，
城市三环外，临近高新西区。西 区在成都传统居住观念中是上风
高新西区
上水的地方。
地块北面的羊市街西延线是城市 主要交通干道之一，与成灌高速 公路相通，可直接到达都江堰风 景区。
西延线，往城 灌高速
三环
羊犀立交 市中心
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
► 深圳－波托菲诺－第一居所为主的豪宅大盘
1. 背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城 豪宅项目
2. 问题：在华侨城区域内不属于资源支撑项目定位。销 售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。
世联上海浦东新区大盘 项目城市化规划设计与
发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
[关键字]：
新区 大盘 城市化 盈利模式 开发节奏 客户 启动模式 波托菲诺 圣爵菲斯 新浦江城 中海国际社区 翡翠城
[简介]：
新区大盘如何采用城市化 战略，城市化战略的具体 落实，新区大盘的盈利模 式，启动模式，开发节奏 ，客户演变规律
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城 市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
新浦江城
项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城 市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号 线经过项目，但目前没有公交线路至此；
该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目， 浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市 配套匮乏；
成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
规模与规划特征
总规模及分期
总占地1.8平方公里，总 建面130平方米，邻里守 望理念引导的规划布局形 式；
总体容积率0.726，以中 央河道为界，以北容积率 在0.7以下，以南容积率在 1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
向城市开放的以餐饮为主，集休闲、娱 乐于一体的大型商业口岸
成交客户构成：城市客户自住为主，有少量投资客户
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
启动策略
策略——依托湖景资源， 多元产品组合，以叠加别 墅、洋房为主打产品树立 价值标杆，以小高层为主 力回现产品
学习改变命运,知 识创造未来
3. 解决－开放－私密的社区规划，把自身融入城市体系
4.
顶级产品与主流高层产品互动，提升物业价值
5.
纳入侨城资源－营销构建侨城生活圈
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
学习改变命运,知 识创造未来
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
机 会：良好的区域前景，良好的生态环境
战略
与区域联动－主动城市 化，开放的社区规划， 资源共享，建立与城市 联系，聚集人气，克服 新区不足
面向城市开放的420亩城市生态公园
小高层
花园洋房
叠加别墅
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
420亩城市生态公园
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
华润.翡翠城 ——大门、入口广场、公园绿地、竹林
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世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
华润.翡翠城 ——湖面、道路、售楼处、样板房展示 区
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
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成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校， 市级大型超市，社区商业，文化活动中心
成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主
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世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学 校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心
u 主动城市化，开 放的社区规划， 配套资源共享， 建立与城市联系 ，利用城市机理 克服新区的客户 支撑不足的问题 。
项目技术经济指标
用地性质：综合用地 占地面积：1986亩 容积率： 0.95%（包括公建设施）
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客户目标及限制条件
客户的目标
❖住宅整体销售均价6000元/平米 ❖成为国际化社区、城市名片 ❖中海地产区域开发的里程碑意义
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► 上海－浦江新城
1. 背景：
2.
紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地
铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此
3.
有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏
2. 问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交 通，因此需产品层面走高
4.
中海地产并未有过大型区域开发经验
2. 问题：封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端 消费者
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城 市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题
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项目区位
项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次 新政显效。
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中心市区
首期无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷 运交通，因此需产品层面走高
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► 2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总占地1.8平方公里，总 工业建园面区130平方米，邻里游守艇俱乐 望理念引导的规划布局部形、医院 式； 总体容积率0.726，以中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
一期
南
中央河道
一期
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本案总结
► 开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系， 借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持 续发展支撑点。
► 价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动 主流的中高端产品回现。
► 兼顾风险和效益的商业配套方案：弹性商业规划方案开发顺序，以 风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入
学
市级商
校
业
商 业
绿
地
居住
酒
医
店
院
绿 地
公园
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学习改变命运,知 识创造未来
启动区策略
启动区策略 抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标 识作用，中高端的产品加快销售速度
启动开发的关键四件事 区域边界打造 展示街区 实景展示区 引进少量特色店，氛围营造
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
战略
► 立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与 城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。
约束条件
❖五年内建设完毕（销售期另计） ❖本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做 大的调整