广州购物中心案例分析-太阳新天地共38页文档
广州天河城-传统购物中心综合分析讲义
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
消费理念：
消费结构
1.消费者中以女性为主，年龄段在25岁左右。 2.该区域管理阶层人事较多，消费者收入水平高。 3.女士消费者多数是无预定目的地闲逛式消费。 而男士消费者一般目的性的消费。
业态亮点：现代百货零售品位的购物天堂
的大型百货公司－天河城百货，世界五百强之一的大型超市－吉之岛（JUSCO）， 五星级电影院－飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。 天河城百货位天河城于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、 七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、 食品等名优新特商品超过8万余种。
广州天河城
---传统购物中心分析
广州天河城(TEEMALL)是由广东天河城（集团）股份有
限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心。 开业日期：1996年8月
规模：大型购物中心
面积：
天河城占地4.1万平方米 建筑面积达16万平方米 地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米 地下两层停车场有约700个车位
沿街立面
建筑组合方式由方盒子+塔楼
沿街立面
沿街立面
区位：天河城位于广州心中轴线上
中信大厦 火车东站
天河城 体育中心
广州塔
天河城是广州最繁华的商业圈，是广州新城市的中心，是广州高端商业圈的代表和核心。
岭南新天地案例分析
酒店管理
项目更引进世界知名酒店管理公司马可孛罗经营管理拥有400多个房间的酒店及公寓;其室内设计由 著名新加坡设计公司DP Design打造，融合庄重典雅的岭南风格与西方时尚，为入住者带来独一无二 的极致享受;
特式客房
位于五楼的特式客房自然光充沛，并附有 独立花园。
开放式公寓
高级客房
开放式公寓，附厨房设施，面积42平方米； 一房公寓面积58平方米； 两房公寓面积82平方米； 酒店在顶层提供三房式公寓，面积增至125 平方米
商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走 商业与文化相结合的方式。
项目分析
开发背景环境：区内相当一部分文物保护单位和历史建筑年久失修，有待拯救保护；旧城区日 益萎缩，公共及市政设施奇缺； 开业时机把握：结合环境在原有的基础上进行局部拆迁改建，保留原有空间感觉，增加现代空 间元素，使广大市名拍手叫好。 主要竞争对手：东方广场、嘉信茂广场、保利水城、百花广场等等。
餐餐 饮饮 、、 休休 闲闲 娱娱 乐乐 、、 精精 品品 、、 生生 活活 配配 饰饰 、、 文文 化化 遗遗 产产 等等 ；；
楼楼 层层 分分 布布
分分 FF CC 、、 ZZ MM 、、 CC ZZ 、、 ＷＷ ＭＭ 、、 ＱＱ ＬＬ 、、 ＸＸ ＴＴ 、、 ＷＷ ＨＨ 七七 个个 片片 区区
高级客房位于酒店的五至十三楼，每 间面积42平方米，豪华客房面积达58 平方米。
酒店管理
贵宾楼层位于十五及十六楼，设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅，可容纳196位顾客。 大堂酒廊位于酒店地面，可容纳48位宾客。 酒店设有可容纳1,000位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅，以及七个多功能会议室。
咖啡厅
餐厅
购物中心调研报告
购物中心调研报告一、调研时间2012年3月二、调研地点兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的定义购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。
购物中心的定义较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。
随着时代的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或者无钱者，均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。
人们到购物中心，不仅可以基本买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
同类商品较多时，有利于顾客比较选择，收到顾客的欢迎，同时吸引更多的商家聚集，产生聚集效应。
中国10大城市MALL商业模式研究
兴隆大家庭
20
兴隆百货
5
武汉
武广摩尔商业城
20
武汉广场、世贸广场、武汉商场
*
我国MALL排行榜 (3) 已开业或即将开业的 MALL 部分
名次
城市
MALL名称
规模 （万平方米）
主力店
5
长春
*
MALL 是什么？
Mall全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸” Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态 西方国家也称为 Shopping Center，即“购物中心” 但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致 Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受
*
正大广场体验点
汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde 公司为项目总建筑师 迪斯尼乐园的形象设计者之一Selbert Perkins ，在形象设计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题 顾客可以领略各种最流行的娱乐活动 6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调 推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态
14
沈阳
沈阳新玛特
10
14
昆明
金鹰百货购物中心
10
14
长春
影城购物中心
10
14
广州
江南城广场
10
大型购物中心定位与运营案例分析
案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)
正佳广场
建筑规模：占地5.7万㎡ ，总建筑面积42万平
方米
主要物业类型： 购物中心：总建筑面积约30万㎡ (-1～7层
DHC、TOUGH、
ห้องสมุดไป่ตู้一层
中华广场
各层品牌布局
二层主要品牌
H&M、丝芙兰、Five Plus、2％、
二层
卡宾
中华广场
各层品牌布局
三层主要品牌
Taste、迪士尼、飞鸿移动、
三层
中华广场
各层品牌布局
四层主要品牌：手机数码通信
龙粤通信、诺基亚、摩托罗拉、
四层
索尼爱立信
中华广场
开业时间：1996年
业态配比： （零售：57%，餐饮：29%，休闲娱乐：14%） 主力店：
百货：天河城百货（3.4万㎡ ）
超市：吉之岛超市
零售：zara
经营状况：很好
天河城
天河城广场
-1F
主要商家：吉之岛
天河城
天河城广场
1F
主要商家：
服饰零售：ZARA、GUESS、
各层品牌布局
五层：中华百货
五层
中华广场
各层品牌布局
六层：特色餐饮
六层
中华广场
各层品牌布局
七层：美食广场＋大型餐饮
七层
中华广场
各层品牌布局
八层：中华广场电影城
八层
中华广场
各层品牌布局
九层：美容美体＋办公
九层
中华广场
中华国际中心
建筑面积：120000平方米
层数：62层
中信广场——写字楼
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)课件
区位：位于天河北与林和西路交界处 规模：占地2.3万㎡ ，总建筑面积32万㎡ 主要物业类型：
中信广场——中天购物城 裙楼商业：中天购物城，共五层，总建筑面积约4万 平方米 甲级写字楼：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 公寓（2栋）：总建筑面积约8万㎡ ，每栋楼高38层
停车位：地下2层停车，共900个停车位 竣工时间：1997年
• 写字楼当前售价及租金：
• 销售均价： 22000~25000元/㎡ • 租金：约100~140元/㎡·月 • 物管费用： 25元/ ㎡·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 裙楼商业：以“白领银座”为主题，定位为 时尚白领的时尚购物中心，以国际品牌服 饰为主导，集购物、餐饮与休闲娱乐为一 体
规模：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 其余各项指标：
中信广场——写字楼 单层面积：2500 ㎡
户型面积：112 ㎡至全层2500 ㎡ 大堂楼高：17.7米
平均售价：26000元/ ㎡ ； 租金价格：100-170元/ ㎡ ·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
规模：共五层，总建筑面积约4万平方米 各楼层分布：
1F:品牌服饰、商务配套、餐饮、便利店
中信广场——中天购物城 2F:品牌服饰、日用和化妆品
3F:餐饮、美容美发、眼镜店、服饰 4F:餐饮、美体塑身、商务中心 5F:中信国际俱乐部
广州商业综合体案例
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 区位：位于中国广州市天河路与体育西路交界 处，毗邻天河体育中心及地铁一、三号线
深圳东门太阳百货营运分析报告
深圳东门太阳百货营运分析报告一、太阳百货的基本情况太阳百货位于深圳东门步行街，近临东门友谊百货，周围商业圈密集，商业路网发达。
深圳太阳百货公司隶属于香港利联实业公司下属公司，香港利联实业公司总资产达12亿元。
太阳百货是由香港利联实业发展有限公司耗资6亿建成, 营业面积达55000平方米，在深圳属最大型百货商场之一，太阳百货重金聘请了香港著名的胡黄周(国际)建筑设计公司设计，注入了国际一流的一站式购物理念。
1(1、太阳百货硬件及经营配套情况太阳广场百货地上共分六层经营，地下一层做超市——百佳超市进驻。
太阳百货东西外围长约150米，南北长约70米，每层面积经营面积10000平方米(包括中空大厅及外围租赁店铺)，每层设一个招商办，共有5个招商办，6层为电影院。
太阳百货共设4个消防通道，共53部电梯，其中垂直升降电梯9部，场内观光电梯4部，40部扶手电梯(包括地下超市四部)。
太阳百货每个楼层都设有多个收银台，地上一层共设5个收银台，二层共设4个收银如，三层共设5个收银台，四层共设6个收银台，五层共设6个收银台，六层数码影院设一个收银售票处，太阳百货每个收银处都负责收取同一行业购买费用，这些收银处均是采取最选进的BOS收银管理系统，在内部实行联网，太阳百货财务处可直接查看当天每个收银处的情况。
地下百佳超市共设20个收银口。
太阳百货共设有6个大门出入口，3个中空大厅，3架空中连接通道，22个专买店，每个专买店约80-130平方米不等(每个店均独立结算，这些店不参与太阳百货保底扣点，到月底统一交租)，专卖店共分4个组团。
太阳百货还配置的营业面积达2600平方米的中日合资《南梦宫电子游戏世界》，营业面积达3200平方米的太阳美食坊，营业面积达1600平方米的太阳书城及营业面积达20000平方米的时尚服装流行品牌。
太阳百货配置共有8个男、女厕所，其中地下一层、地上一、二层没有配置，三、四、五、六层均配2个男女侧所。