上海新天地 案例分析报告
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上海新天地案例分析
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
上海新天地案例综合分析
上海新天地开发现状人工湖绿地企业天地新天地翠湖天地二期一期?20012002年先期推出新天地商业呾人工湖绿地公益部分?20032006年分别推出企业天地办公呾翠湖天地一二期住宅5星级酒店翠湖天地三期?20072010年分别五星级酒店呾翠湖天地三期嘉苑住宅?2010年年末新天地三期新天地时尚购物中心揭幕5文档仅供参考如有丌当之处请联系本人改正
13
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠 路及不复关中路之闱，不原来的上海新天地是通过天桥连接，是一 个地下地上各两层共四层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是 沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧结合的风格，将新天地的街景 引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知名品牌商户外， 主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
与业团队打造
挑选了美国旧房改造与家本杰明·伍德建筑设计事务所呾具东斱文化背景的新加坡日建设计事 务所，幵邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历叱建筑的角度、城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多斱面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纨消费者的需求。在整体规 划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为 主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
“新天地浪漫地图” 2009年情人节，让爱丌迷路
“牡丹亭” 新天地不昆曲的浪漫邂逅
36
上海新天地——杂志
37
平面广告展示
38
平面广告展示
39
平面广告展示
40
THANKS！
41
总建筑面积：约110万平斱米
物业构成： 新天地商业（14.1万平斱米） 酒店／服务式公寓（6.1万平斱米） 办公楼（39万平斱米） 公寓（51.4万平斱米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
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上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠 路及不复关中路之闱，不原来的上海新天地是通过天桥连接，是一 个地下地上各两层共四层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是 沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧结合的风格，将新天地的街景 引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知名品牌商户外， 主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
与业团队打造
挑选了美国旧房改造与家本杰明·伍德建筑设计事务所呾具东斱文化背景的新加坡日建设计事 务所，幵邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历叱建筑的角度、城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多斱面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纨消费者的需求。在整体规 划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为 主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
“新天地浪漫地图” 2009年情人节，让爱丌迷路
“牡丹亭” 新天地不昆曲的浪漫邂逅
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上海新天地——杂志
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平面广告展示
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平面广告展示
39
平面广告展示
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THANKS！
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总建筑面积：约110万平斱米
物业构成： 新天地商业（14.1万平斱米） 酒店／服务式公寓（6.1万平斱米） 办公楼（39万平斱米） 公寓（51.4万平斱米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
旧城改造与保护案例-上海新天地
文化旅游
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观 和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画 廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
1 2
居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳 居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库 门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市 的发展和人口的增长，这一地区 逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府 决定将这一地区改造为集商业、 文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区 在改造前存在着建筑陈旧、设 施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海 新天地
目 录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。 具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
03
改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大 量游客和投资者，带动了周边商 业和房地产的发展，成为上海的 经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土 地的利用价值和开发潜力，吸引 了更多资本的进入，进一步提升 了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条 件和生活环境，提高了城市品质和生 活质量。
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观 和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画 廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
1 2
居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳 居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库 门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市 的发展和人口的增长，这一地区 逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府 决定将这一地区改造为集商业、 文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区 在改造前存在着建筑陈旧、设 施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海 新天地
目 录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。 具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
03
改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大 量游客和投资者，带动了周边商 业和房地产的发展，成为上海的 经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土 地的利用价值和开发潜力，吸引 了更多资本的进入，进一步提升 了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条 件和生活环境，提高了城市品质和生 活质量。
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。
然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。
如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。
在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。
北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。
南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。
除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。
整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。
整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。
其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。
因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
上海新天地案例和旧城改造
上海新天地案例和旧城改造上海新天地的建设始于1998年，当时的上海正举办亚洲经济危机前的宏大城市改造。
新天地位于永嘉路和太仓路交汇处，占地面积约为37,000平方米。
项目一期的开发规划包括商业办公、酒店、文化娱乐等多个功能，旨在打造一个集高端消费、旅游观光、文化交流于一体的高端商业区。
新天地的建设与旧城改造密切相关。
旧城改造是指在城市更新过程中，保留和改造原有城市中心或重要地区的历史、文化建筑和文化遗产，以实现城市的可持续发展。
上海作为一个发展迅速的大都市，也面临着旧城改造的挑战。
而新天地作为一个成功的旧城改造项目，具有以下几个值得借鉴的特点。
首先，新天地在设计上既保留了原有历史建筑风貌，又在现代化的背景下进行了改造和创新。
项目一期中的新式建筑与历史建筑相得益彰，形成了一种有机的整合。
这种保留与创新的设计理念，不仅使新天地具有历史价值和文化底蕴，也让其在商业竞争中保持了活力和吸引力。
其次，新天地的开发也注重了公共空间的规划和利用。
广场、花坛、游乐设施等公共设施配套相对完善，为市民提供了一个休闲娱乐的场所。
这些公共空间的规划不仅为商业设施提供了人流量支持，也赋予了新天地更多的社交和文化交流功能。
再次，新天地的建设也考虑了可持续发展的原则。
项目一期中的建筑物大部分采用了绿色建筑设计和建造，减少了资源的消耗和对环境的影响。
同时，在商业设施中也融入了许多文化元素，倡导文化消费和绿色消费。
这种可持续发展的理念不仅符合城市发展的需要，也使新天地成为一个社会责任的典范。
最后，新天地的建设还注重了与周边区域的协调发展。
新天地所在的太仓路是上海的传统商业区，也是上海文化的发源地之一、新天地的建设不仅提升了周边区域的整体形象，也与周边的商业、文化和旅游资源形成了良好的互动效应，带动了该区域的发展和提升。
综上所述，上海新天地是一处旧城改造的成功案例，其成功得益于保留历史风貌和创新设计的结合、公共空间的规划和利用、可持续发展的原则以及与周边区域的协调发展。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
1.2－1.4万
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地 案例分析报告
庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地综合体案例分析
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
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新天地建筑的最大特点就是其古色古香的老
式建筑石库门，保留了上海旧时的原貌，通过对
老上海弄堂情景的复原，运用大量石库门特色的
元素，不仅营造出了浓厚的上海风味，也以此为
卖点，成功将新天地打造为著名旅游景点。
建筑特色示意（1）
将商户和老建筑自然的融为一体，并还原弄堂情景，使之 成为项目自身的特色之一
建筑特色示意（2）
项目整体业态配比
19% 34% 餐饮 酒吧、娱乐 文化艺术、服务 时尚服饰
19% 28%
业态 餐饮 酒吧娱乐 文化艺术、服务
店铺数 41 11 11
时尚服饰
总计
41
104
新天地代表性品牌 梧桐餐厅：曾在法国多家顶级米其林星级餐厅的厨房内进行学习和
培训的郭文秀先生成功地经营了台北最好的法国餐厅La Petite Cuisine。最 近该餐厅登陆上海，在新天地开办了全新品牌梧桐餐厅。巴赛丽和酒吧，提 供精妙的舒适就餐环境，位于餐厅的一楼可容纳70位客人。梧桐位于餐厅 二楼，可容纳60位客人，餐厅提供的美食奢华中透着简洁如意大利龙虾面 和松露小笼包。同时菜单会应季节更换，确保出品新鲜味美的菜品。
周边商业情况
周边部分写字楼
项目所在区域是上海商务集中区，北 部靠近淮海路沿线有大量高级写字楼。 淮海路为传统商业街，有大量集中的 高档餐饮、购物商业。项目周边其他区域， 如马当路、黄陂南路、复兴中路等仅有一 些沿街小型商铺，业态基本为较普通的社 区商业。
香港新世界大厦 瑞安广场
周边社区商业
中环广场
翠湖天地
项目分析
项目定位
本项目主题定位——以休闲时尚文化 为主题的开放式小社区性购物中心
目标客户定位——上海中高收入的小资一族、外国长住沪上的人士以及中外游客等。
项目定位演变
上海新天地在发展的不同阶段，定位经历了四个阶段的深化。
第一个阶段强调综合性定位。因为当时上海没有商业能够将餐饮、娱乐、购物、旅游、文化 等集合在一起的一站式消费场所，市场有巨大的需求空间。
第四个阶段强调在现有基础上突出对潮流的引导作用。不断增加时尚品牌零售比例，以期吸 引中高收入的时尚一族在休闲娱乐消费满足的同时，扩大其消费链条。 近十年间，经过这四次整体的层层深化的定位调整，使得本项目成功地成为了休闲时尚文化 的桥头堡，抓住了人们的眼球，在现有众多的商业项目中脱颖而出。在这个过程中本项目通过层 层定位逐步确定了目标消费群体，并通过招商支持，进行了商品的细分。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
来，成立于1988年。经过十几年的发展， 受到了众多时装爱好者的支持和拥护， 与1997年正式更名为现在的名字，并逐步发展为香港规模最大的时装集团之一。
项目动线分析——北里
新天地北里的主动线南北贯穿地块， 以中段的小型中心广场为端点，最为人群 的聚集点。主动线道路宽约15-20米，道路 两侧摆置餐厅餐桌和绿化装饰物，以增加 景观美感。 主动线的两侧区域保留了石库门建筑 特色，以老式弄堂为辅动线，虽然道路狭 窄，仅2、3米宽，但因特色突出，也能吸 引旅游观光者进入。
新天地南里业态品牌2F-5F（2）
文化艺术、服务、时尚服饰 编号
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
品牌
美丽20美甲沙龙 例外 Fornarina FROZEN Giordano Ladies I.T MOSCOT PH7 STELLA LUNA 英伦风暴 ZUCZUG
餐饮、酒吧、娱乐 编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24 品牌 VA BENE 维纳斯冰激淋 夜上海 优果 红糖爵士餐厅 Cheese&Fizz 大卫杜夫会所 DR Bar 璐娜西餐厅酒吧
25
26
宝莱纳
老第坊
27
Vin
新天地北里业态品牌（3）
文化艺术、服务、时尚服饰 编号 28 29 30 31 32 33 34 35 36 品牌 iMD牙科诊所 新天地壹号 石库门里厢 虚拟会议中心 沙宣美发 华尔街英语 Alexandre De Paris 安梨家居 艾尔蒂
力宝广场
周边人口特征
项目南面有大量高档住宅区，光是附 近太平桥区域就有80万平米的高档住宅， 楼盘有翠湖天地、华府天地、巴黎公寓、 花园公寓等，房价每平米4万至6万左右， 多为高收入者以及外籍人士居住。 项目北面多为高级写字楼，入驻公司 多为世界知名企业，因而此区域有很多高 收入的高级白领。
华府天地
33
34
The GLOSS
Twin Angel
新天地南里业态品牌2F-5F（1）
餐饮、酒吧、娱乐 编号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
品牌
午后小憩 赤坂亭 翡翠酒家 鼎泰丰 小巴辣子 小山日本料理 小南国 太平馆餐厅 Club G Plus Racks M.D.B shanghai UME新天地国际影城
项目Leabharlann 色及总结 ··················· ··················37
项目概况
项目简介
上海新天地 一个展现上海历史文化风貌的都市旅 游景点。坐落在市中心，总面积3万平方米。
以上海独特的石库门建筑为基础，将上海传
统的石库门里弄与充满现代感的新建筑结合
起来，集历史、文化、旅游、餐饮、商业、
新天地代表性品牌
新天地88：清水砖瓦墙加上明清木雕门，素雅的白色映衬着静谧的樱桃木
色，88新天地酒店式服务公寓给人的第一印象是私人会所般的低调与尊贵。
新天地代表性品牌
屋里厢：特色餐厅，“屋里厢”是道地的上海话，意思是“家”。
新天地代表性品牌
tmsk透明思考：新天地一直被认为是“海派文化”的
代表之一，所谓“海派文化”，既非纯粹传统，亦非舶来，而是由 对于上海有着独特领受的人们以他们的灵感，自主地创造着新的时 尚。由琉璃艺术家设计的TMSK就是这样的一个典范。
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
娱乐、住宅等于一体。它是领略上海历史文
化和现代生活形态的最佳场所。
项目开发背景
上海新天地由瑞安集团旗下的瑞安房地产开 发建设。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九 七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化 的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业
务遍及香港、中国内地。
目前瑞安房地产拥有逾六百八十万平方米可 建楼面面积之发展权，即位于上海的瑞虹新城、 太平桥地区重建计划、杭州的西湖天地项目、重
项目业态分布
项目以兴业路为界，分南北两块地块， 分别有不同主题。
新天地北里：以石库门老建筑为特色， 经营酒吧、咖啡店、酒楼、饰品、文化艺 术等业态。
新天地南里：多为现代化建筑，有一 家室内购物商场，经营服饰、商务餐饮、 影院、酒店等业态。
新天地南里
新天地 北里
新天地 南里
新天地北里
新天地北里业态品牌（1）
庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
37
38
藏博堂
锦绣朝歌
39
哦纱玳
新天地北里业态品牌（4）
文化艺术、服务、时尚服饰
编号
40 41
品牌
琼耳唯品 上海滩
42
43 44
上海组合
Simply Life 新天地品牌专卖
45
46 47
新天地品牌专卖
慧思创智 吴谊艺术工作室
48
49 50
雅木轩
尧阳茶行 田园小艺
新天地南里业态品牌1F（1）
餐饮、酒吧、娱乐
17
18
上海国际访问者中心
中央美术学院画廊
19 20
21 22
新天地邮政所 雅天妮
贝纳通 Evisu
23
24
福林堂· 新一代
French Connection
新天地南里业态品牌1F（3）
文化艺术、服务、时尚服饰
编号 25 26 27 28 29 30 31 32 品牌 智思达 I.T Just Gold MISS SIXTY NINE WEST O`2nd 欧蓝 Sisley
中心广场
主动线 中心广场
辅动线
主辅动线示意
主动线
主动线
辅动线
辅动线
项目动线分析——南里
新天地南里的动线组织相对简单，为 一条呈L形15-20米宽的通道，在转折处同 样以中心广场为人群聚集点，通道两侧同 样布置餐桌和花车。辅动线也以老式弄堂 为特色。 另外动线的北端出口与北里的南端出 口位置对应，以带动南北两个地块的人流 互动。