房地产企业税收政策问题
2024年浅谈房地产企业税收筹划问题
2024年浅谈房地产企业税收筹划问题在日益激烈的市场竞争中，房地产企业不仅面临着产品质量和服务水平的挑战，更在财务管理、税务筹划等方面面临着巨大的压力。
特别是在税收政策不断调整的环境下，税收筹划对于房地产企业来说，显得尤为重要。
一、税收筹划的重要性税收筹划是企业财务管理的重要组成部分，它涉及企业如何在合法合规的前提下，通过合理安排经营活动和财务活动，降低税负，提高经济效益。
对于房地产企业而言，税收筹划的重要性主要体现在以下几个方面：提升经济效益：通过合理的税收筹划，房地产企业可以有效降低税负，增加企业的净利润。
这不仅可以增强企业的经济实力，也有助于企业在激烈的市场竞争中保持优势。
优化资金配置：税收筹划可以帮助企业更加合理地安排资金，优化资金配置，提高资金的使用效率。
这对于资金密集型的房地产企业来说，尤为重要。
规避税务风险：税收筹划不仅要求企业合法合规地降低税负，更要求企业在遵循税法的前提下进行。
通过合理的税收筹划，企业可以规避因违反税法而引发的税务风险。
二、税收筹划的主要内容房地产企业的税收筹划主要包括以下几个方面：税种选择：根据企业的实际情况和税法规定，选择适合企业的税种和税率，以降低税负。
税收优惠政策的利用：充分了解和利用国家及地方政府的税收优惠政策，如土地增值税的减免、企业所得税的优惠等。
纳税时间的合理安排：通过合理安排纳税时间，避免资金占用和税务风险。
业务重组与结构调整：通过业务重组和结构调整，优化企业的税务结构，降低税负。
三、税收筹划的风险及防范虽然税收筹划可以帮助企业降低税负，提高经济效益，但也可能带来一定的风险。
主要风险包括：税务违规风险：如果企业在进行税收筹划时违反税法规定，可能会引发税务违规风险，甚至面临法律制裁。
操作风险：由于税收筹划涉及企业的财务和业务活动，如果操作不当，可能会导致企业遭受经济损失。
为了防范这些风险，企业需要采取以下措施：加强税法学习：企业应加强税法学习，确保在进行税收筹划时遵循税法规定。
我国房地产税制存在的问题及其改革对策
我国房地产税制存在的问题及其改革对策随着我国房地产市场的快速发展，房地产税制的问题变得越来越重要。
目前，我国的房地产税制存在着很多问题。
为了解决这些问题，需要制定改革对策，将我国的房地产税制改革得更加合理和完善。
一、我国房地产税制存在的问题1. 针对个人房产的税收政策太低我国针对个人房产的税收政策太低，只征收了房地产交易的营业税和个人所得税。
这种征税方式在很大程度上导致了过度投资和流动性过剩，同时也对高端住房市场的参与产生了不利影响。
所以，我们需要对针对个人房产的税收政策进行适当的调整。
2. 物业管理条件的差异性我国物业管理条件的差异性较大，这导致了房地产税收政策难以贯彻。
如果我们能够建立更加公平和稳定的物业管理体系，就能够有效地执行房地产税收政策。
3. 体现行业差异的税收另外，我国的房地产市场也存在与其它行业相比存在的过度税收问题。
这些过度税收的问题导致了建筑商和开发商更加努力的控制成本，从而降低了建筑物的品质和标准。
另外，这种税收差异也导致了对房地产业的追求的企业精神和创新能力的损害。
二、改革对策1. 调整税制政策为了解决对个人房产的税收问题，我们应该针对不同级别的房地产和购房者，制定不同的税收政策。
另外，我们还可以参考国际上的经验，建立房地产税收体系和个人所得税及营业税的合理关联模式。
2. 改进物业管理体系在物业管理方面，我们可以采用市场化、社会化、法制化的管理模式，不断完善物业管理支持体系，提升整个物业业务的现代化水平。
3. 加强税收征收管理在税收征收方面，我们应该采取改进的管理机制，建立高效的税收征收管理体系，加强税收征收的监督和管理。
另外，我们需要完善税收执法监管体系，纠正各种违法行为，保障税制的公平和透明。
4. 注重人文关怀和社会担当由于房地产是一个涉及到民生的领域，所以在改革过程中必须要注重人文关怀和社会担当。
我们应该充分关注社会饱和、社会保障和社会责任，从而营造一个更加安全、稳定和可靠的房地产市场。
《2024年房地产企业税制改进政策研究》范文
《房地产企业税制改进政策研究》篇一一、引言随着中国经济的快速发展，房地产市场在国民经济中的地位日益重要。
然而，房地产企业在运营过程中所面临的税制问题也逐渐凸显出来，这在一定程度上影响了企业的健康发展。
因此，对房地产企业税制进行改进，不仅有助于优化企业运营环境，还能促进房地产市场的稳定发展。
本文将对房地产企业税制改进政策进行研究，以期为相关政策的制定提供参考。
二、当前房地产企业税制存在的问题1. 重复征税问题严重：房地产企业在开发、销售、持有等环节均需缴纳多种税种，导致重复征税现象严重，增加了企业的税收负担。
2. 土地增值税征收不合理：土地增值税的征收标准不够科学，导致部分企业为规避税款而采取不当手段，影响了市场秩序。
3. 税收优惠政策不够完善：现有税收优惠政策覆盖面较窄，未能充分照顾到不同类型、不同规模的房地产企业，导致政策效果不尽如人意。
三、房地产企业税制改进政策建议1. 优化税收结构，降低税收负担（1）简化税种：合并部分重复征收的税种，降低企业税收负担。
（2）调整税率：根据企业规模、项目类型等因素，制定差异化的税率，使税收政策更加科学、合理。
（3）完善税收抵扣制度：允许企业在一定范围内抵扣开发成本、贷款利息等支出，减轻企业税收负担。
2. 调整土地增值税征收政策（1）科学制定征收标准：根据土地价格、项目类型、地区差异等因素，制定科学的土地增值税征收标准。
（2）加强土地增值税征收管理：加大对偷逃税款的处罚力度，确保税收政策的公平、公正。
3. 完善税收优惠政策（1）扩大税收优惠政策覆盖面：针对不同类型、不同规模的房地产企业，制定差异化的税收优惠政策。
（2）加强政策引导：通过税收优惠政策引导企业向绿色、环保、节能等方向发展，促进房地产市场健康发展。
四、政策实施建议1. 加强政策宣传与培训：通过多种渠道宣传税收政策，提高企业对政策的理解和执行力。
同时，加强对企业的培训，提高企业财务人员的税务专业水平。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
房地产企业所得税政策讲解
房地产企业所得税政策讲解1. 引言房地产业在中国的经济中占据着重要的地位，对于房地产企业来说，纳税是不可避免的责任。
房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的利润所得税，对房地产企业的经营状况和税负有着重要的影响。
本文将对房地产企业所得税的政策进行讲解，帮助企业了解和应对相关税收规定。
2. 房地产企业所得税的具体规定根据中国税法的规定，房地产企业所得税是依据企业的实际利润计算并缴纳的。
房地产企业所得税的具体规定主要包括以下几个方面：2.1 纳税人范围根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业是指以房地产经营、开发、销售为主要业务的企业。
这些企业包括开发商、房地产中介机构以及相关配套服务企业。
2.2 税率房地产企业所得税的税率根据企业的所在地不同而有所差异。
在一线城市，税率通常为25%，而在二线城市和其他地区，税率为20%。
此外，对于符合条件的小型微利企业，享受优惠税率也是可能的。
2.3 纳税期限和申报方式房地产企业应按照国家税务总局的规定，每年按季度申报纳税。
具体纳税期限和申报方式可以通过税务总局的官方网站查询或咨询当地税务机关。
2.4 税收优惠政策为鼓励房地产企业的发展，中国政府也提供了一些税收优惠政策。
例如，对于符合条件的保障性住房开发企业，可以享受一定的税收减免或者免征政策。
此外，对于符合条件的企业重组、重大技术改造等情况，也可以享受相应的税收优惠。
3. 关键问题和解决方案在实际操作中，房地产企业面临一些关键问题，特别是在税收申报和纳税义务履行方面。
下面列举一些常见的关键问题，并提供相应的解决方案。
3.1 房地产销售与利润核算的问题房地产企业往往面临销售与利润核算的难题，特别是在多个项目同时进行的情况下。
在这种情况下，企业需要建立完善的成本核算和利润分配体系，确保每一笔销售收入和成本都能得到准确的记录和核算。
3.2 税前扣除项目的合理利用房地产企业可以合理利用税前扣除项目，如折旧、摊销、税前捐赠等。
房地产企业税收及搬迁常见政策解析
保障房地产企业的合法权益，促进城市更新和转型升级，推动经济社会发展。
补偿原则
按照“拆一还一”、给予适当奖励等原则进行补偿。
补偿内容
包括房屋补偿、土地补偿、停产停业损失补偿、设备迁移补偿等。
补偿标准
根据当地政策和市场价格确定，并经双方协商一致。
搬迁补偿政策解析
确保房地产企业顺利过渡，保障企业正常运营。
房地产企业税收及搬迁常见政策解析
目录
房地产企业税收概述 房地产企业税收政策解析 房地产企业搬迁政策解析 房地产企业税收及搬迁常见问题与对策 案例分析
01
房地产企业税收概述
个人所得税
对个人所得征收的税种，根据个人应纳税所得额计算税额。
房产税
对房屋所有人征收的税种，根据房屋评估价值和租金收入计算税额。
其他问题与对策
05
案例分析
案例结论
该企业在土地增值税清算中遵守了相关政策规定，合理利用了优惠政策，有效降低了税负。
案例概述
某房地产企业开发了一个住宅项目，在项目销售后，需要进行土地增值税清算。
政策依据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，对土地增值税的清算条件、计算方法和优惠政策进行了规定。
案例分析
根据土地增值税政策，该企业需要对项目增值额和扣除项目进行计算，得出应纳税额。在清算过程中，该企业享受了部分优惠政策，减少了税负。
某房地产企业土地增值税案例分析
案例概述：某房地产企业因城市规划需要，需对其开发项目进行搬迁。 政策依据：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》及地方政府相关规定，对房屋拆迁的程序、补偿标准和安置方式进行了规定。 案例分析：根据拆迁政策，该企业需要与政府相关部门协商制定拆迁补偿方案，确保被拆迁户的合法权益得到保障。在方案制定过程中，该企业充分考虑了被拆迁户的实际情况和需求，提供了合理的补偿和安置措施。 案例结论：该企业在搬迁补偿中遵守了相关政策规定，积极与政府合作，确保了被拆迁户的利益得到保障。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直是国家重点扶持的领域之一。
但随着我国房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业所得税政策也面临着诸多挑战和变化，给企业带来了一系列的税务问题。
本文将就房地产企业所得税的常见问题及对策进行分析和探讨，希望能为相关从业者提供一些参考和帮助。
1.企业所得税率的变化房地产企业所得税是按照企业所得税法规定的税率计算的，而我国的企业所得税税率一直在不断调整。
在2018年之前，我国对企业所得税的税率是25%，而在2019年之后，我国对企业所得税的税率进行了调整，将税率统一调整为15%。
这一变化对房地产企业的所得税成本产生了较大的影响，企业需要根据新的税率重新进行成本核算和预算规划。
2.资产减值准备的计提房地产企业作为资产密集型企业，其固定资产和在建工程等资产的减值准备计提是一个影响所得税成本的重要因素。
在面临市场变化和价格波动的情况下，很多房地产企业的资产价值可能会出现波动和下降，需要进行相应的减值准备计提。
但房地产企业在计提资产减值准备时需要考虑相关的税务政策和规定，以避免对企业所得税造成不必要的影响。
3.土地增值税的处理房地产企业在进行房地产开发和销售时，往往需要涉及到土地增值税的处理。
土地增值税是房地产企业所得税的重要组成部分，对企业的税负有着直接的影响。
但很多房地产企业在进行土地增值税处理时，往往存在理解不清、操作不规范等问题，导致税务风险的出现。
4.房地产企业间的资金往来房地产开发和销售过程中，往往涉及多家房地产企业之间的资金往来，包括代建、合作开发、联合营销等形式。
而这种房地产企业间的资金往来往往会引发税务管理的问题，如资金流动的真实性、资金流转的合规性等方面的问题，需要企业进行合规管理。
二、房地产企业所得税的对策1.及时了解税法变化房地产企业应及时了解最新的税法变化和调整，了解并熟悉新的税法规定，以便及时调整企业的税务筹划和成本核算。
房地产业税收问题及对策
房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。
在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。
本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。
一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。
通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。
因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。
1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。
同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。
这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。
1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。
不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。
二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。
房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。
2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。
如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。
三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。
对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。
3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。
因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。
四线城市房地产税收问题及建议
四线城市房地产税收问题及建议干这行这么久，今天分享点四线城市房地产税收问题的经验。
咱先说说四线城市房地产税收的问题吧。
我感觉这四线城市啊，房地产税收方面最大的问题就是乱。
为啥这么说呢？很多小开发商搞不清楚到底该交哪些税，我就碰到过一个项目，开发商以为只交几种基础的税就没事了。
结果呢，后来被查出来少交了不少。
就好比你做饭，你以为放了盐就万事大吉了，结果发现没放酱油醋啥的，味道不对吧，少交税那麻烦就大了。
还有啊，四线城市的税务部门和房地产企业之间的信息流通感觉特别不顺畅。
我觉得因为城市规模小嘛，专业人才也少。
税务人员有时候对房地产的一些新兴业务或者复杂业务不太了解，企业呢又不太清楚最新的税收政策。
我之前认识一个做房产中介的朋友，他代理的一处房源，在二手房交易税这块就闹了乌龙。
买家和卖家按照以前的算法算的税，结果到税务窗口才发现政策早变了，整个交易就被耽误了好长时间。
那说到建议呢，我觉得首先税务部门得加大宣传力度。
这就好比你在卖东西，你得让顾客知道你这东西咋卖的呀。
在四线城市各个小区，甚至房地产交易中心门口，多发一些通俗易懂的房地产税收手册，上面把常见的交易类型，要交的税，怎么算的都写清楚。
哦对了还有，可以举办一些免费的讲座。
但是我觉得这种讲座也有局限性，可能来听的人不多。
那就可以考虑线上也同步搞讲座直播啥的。
再有呢，加强税务部门工作人员的专业培训。
我有个做税务工作的朋友在四线城市，他跟我说他们内部的培训有时候比较形式化。
这不行啊。
让这些工作人员真正地了解房地产行业的各种业务情况，这样在处理税收问题的时候才能准确高效。
而且呢，可以专门针对四线城市房地产市场的特点，制定一些简易的税收指引或者操作手册。
就像给新手司机一个驾驶指南一样。
不过这可能会存在一些过时的风险，所以要定期更新。
最后我想说，虽然我这些建议可能有不全面的地方，但我真心希望四线城市的房地产税收能更加规范透明。
咱们这四线城市，房地产发展也不容易，把税收这块捋顺了，无论是对购房者、开发商还是整个城市的发展那都是有好处的。
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房地产企业税收政策问题发布日期：2010-1-21 关注度：1008 刘霞-中惠税务师事务所（一）房地产企业未完工取得的预收账款，按31号文件应确认为销售收入，请明确如何填制申报表？解答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号,以下简称“国税发〔2009〕31号文件”)规定，房地产企业未完工取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于销售未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费、广告宣传费的基数。
填表方法：当年度取得的预售款合计按照规定的预计利润率计算预计利润填入附表三的第52行第3列。
符合条件的预售款按照税收规定分析计算允许扣除的业务招待费、广告宣传费,填入附表三第40行第4列。
完工后年度将预售款转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售款乘以规定的预计利润率填入附表三第52行第4列。
同时，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。
（二）房地产企业业务招待费的税收处理解答：对于内资房地产企业，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）文件对于业务招待费未有单独规定，按照《企业所得税暂行条例》和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔20009〕84号）的规定执行。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件规定，（1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
该文件自2006年1月1日起至2007年12月31日执行。
“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售款可以作为计算业务招待费扣除限额的基数，同时企业所得税法规定超过扣除限额的业务招待费不得向以后年度结转。
该文件自2008年1月1日起执行。
因此，内资房地产企业2006年以前未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，也不得向以后年度结转。
2006年-2007年未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，但是可以向以后年度结转，待取得第一笔开发产品销售收入后按税收规定计算扣除。
2008年以后未完工年度发生的业务招待费，如果当年取得符合规定的预售收入，可以按税收规定计算扣除。
如房地产企业2004年发生业务招待费100万，当年未完工，则100万元业务招待费不得扣除不得结转。
如房地产企业2006年发生业务招待费100万，当年未完工，该100万元业务招待费当年不得扣除，但是可以向以后年度结转。
如果2007年完工，则将2006年的100万元业务招待费与2007年当年发生的业务招待费合并，按税收规定计算扣除限额，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。
假设到2007年仍未完工，2007年又发生了200万业务招待费，2008年虽未完工但是取得符合条件的预售收入，则可以将2006年和2007年发生的业务招待费300万元与2008年当年发生的业务招待费合并，按照企业所得税法的规定计算，同样，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。
外资房地产企业2008年以后，外资房地产企业因未完工未能扣除的业务招待费余额可以和2008年当年发生的业务招待费合并，按照销售收入（包括销售未完工项目取得的预售收入），根据新税法的相关规定在2008年汇算清缴时计算扣除（具体计算和扣除规定详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）第二十六问的问题2.）但是超过扣除限额的余额不得再向以后年度结转。
（三）房地产企业广告费和业务宣传费的税收处理解答：“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售收入可以作为计算业务招待费扣除限额的基数。
根据新企业所得税法规定，超过扣除限额的广告费、业务宣传费可以向以后年度结转。
因此，2008年以前内资房地产企业未完工年度发生的广告费和业务宣传费，不得税前扣除，可以向以后年度结转扣除。
自08年1月1日以后，企业没有完工但是取得符合条件的预售收入也可以作为计算广告费、业务宣传费扣除限额的基数。
外资房地产企业2008年以前未完工年度发生的广告费、业务宣传费未能扣除余额的税务处理详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）。
（四）房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？解答：根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产企业开发产品完工的三个标志分别为：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
因此房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。
要注意的是，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。
如果已经完工，应根据“国税发〔2009〕31号文件”第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售收入。
对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。
（五）关于成本列支时间问题请问如何理解31号文第35条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。
”解答：企业所得税法53条规定，企业所得税按纳税年度计算。
纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。
因此企业在年度中间完工的，可以根据31号文件规定选择计税成本核算终止日，但是最迟不得晚于完工年度的12月31日。
（六）关于出包工程预提费用的税收处理“国税发〔2009〕31号文件”规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
请问如何界定资料充分？解答：年度申报预提工程款计入开发成本计算扣除时，应提供竣工验收备案证明或交付使用证明，正式的出包合同，出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等，另外还需提供下表。
出包工程项目承包单位名称承包单位税务登记号承包单位主管税务机关出包合同号出包项目开工日期出包项目完工日期合同金额已开票金额发票号码预提金额（七）房地产企业多项目同时进行发生的借款利息应该按什么比例在不同项目之间进行资本化分摊？如：土地面积、建筑面积、投资总额、已经发生并支付的投资额等？解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十条规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
第二十九条规定直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
（八）房地产企业利息资本化、费用化是否有明显的分解点？如：按税务确认收入时、房屋竣工验收时等？解答：“国税发〔2009〕31号文件”二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
《企业会计准则-借款费用》规定,专门借款利息开始资本化应同时具备三个条件:(1)资产支出已经发生;(2)借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可使用状态的购建活动已经开始。
当所购建的固定资产达到预定可使用状态时,应当停止其借款费用的资本化。
因此，房地产企业借款利息应在完工时停止资本化，不再计入开发成本，计入当期财务费用。
（九）关于样板房装修费的税收处理问题房地产开发公司样板房的装修费在会计处理时应作为开发成本还是营业费用进行核算？解答：无论房地产企业的会计账务如何处理，根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产开发成本中的“开发间接费用”包括项目营销设施建造费。
因此，样板房的装修费应计入开发成本。
（十）关于车库、车位的税收处理问题房地产开发企业将车库（归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定）或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？对应成本如何确认？解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。
对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。
（十一）房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资？解答：如果酒店的所有权由房地产公司转为酒店管理公司所有，无论是赠与还是作为投资，均需要确认销售收入。
如果没有改变酒店的所有权，房地产企业将酒店转为本企业固定资产，无偿提供给酒店管理公司使用的，则该项固定资产属于与本企业收入无关的资产，不得计提折旧；如果存在关联关系，对不符合独立交易原则的交易，税务机关可按相关规定进行调整。
（十二）在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除?解答：“国税发〔2009〕31号文件”第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。