无合同卖地下车位,不能确认收入【会计实务经验之谈】
车位及人防工程车位收入及成本确认问题审核
车位销售时确认收入及相关成本费用问题1、车位分二种，地上车位和地下车位二种。
地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。
地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。
二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。
三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
2、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。
但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。
对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。
在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。
若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本。
地下车位各税种实务问题，来看看各地税务局是如何解答的吧不动产车位地方税务局税务局税务房产...
地下车位各税种实务问题，来看看各地税务局是如何解答的吧不动产车位地方税务局税务局税务房产...地下车位的税收问题不同地方政策不一样，特别是对地下车位土地增值税计算以及成本分摊的规定未统一。
佐佑财税认为地下车位是否可售是解决问题的重要出发点。
如果可售，地下车位可视作商品处理，房地产企业取得地下车位转让收入，应缴纳土地增值税，并单独核算其成本；如果不可售，地下车位应作为公共配套设施处理，相应的成本、费用可作为开发产品计税成本，在计算土地增值税时扣除。
让我们来看一下全国各税务局是如何针对地下车位问题作答的吧：1、针对转让无产权车位永久使用权的土地增值税清算问题：（1）转让无产权车位永久使用权，是否纳入土地增值税清算范围？如果纳入土地增值税清算范围，是按照转让收入计入销售收入，相应成本允许扣除处理吗？（2）如果纳入清算范围，无产权的车位是否分摊土地成本？相关的法律依据是什么？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
”第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
”第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
”第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
”根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），四、土地增值税的扣除项目：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务经验之谈】
出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务经验之谈】【问题】房地产企业出售无产权的车位如何确认收入？是按租金确认收入吗？对营业税、企业所得税和土地增值税有什么影响？【解答】对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照´服务业-租赁业´征收营业税。
”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效”。
而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业-租赁业”计算纳税结果是一样的。
对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。
实务中有如下几种操作类型可以参考。
房企出租地下人防车位取得收入处理方式 [会计实务,会计实操]
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财会类价值文档精品发布！房企出租地下人防车位取得收入处理方式 [会计实务，会计实操] 房地产开发企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。
事实上，许多房地产开发企业均选择修建人防工程———地下人防车位。
一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。
其实，国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
”
营业税按销售不动产缴纳
企业取得出租人防车位的收入，应该缴纳营业税金及附加，但要按照什么“税目”进行缴纳？自2011年开始不能按“服务业———租赁业”缴纳营业税。
原本《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函﹝2005﹞83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税。
”国家税务总局2011年第2号公告将“国税函﹝2005﹞83号”废止了。
也就是说，从2011年1月1日开始，企业取得出租人防车位收入不能按照“服务业———租赁业”缴纳营业税了。
按照“销售不动产”缴纳营业税。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题【tips】本文由XXX老师精心收编整理，同学们研究财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务地下车位的成本分摊问题1.企业所得税企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（国税发[2009]31号第33条）2.土地增值税（1）人防工程对房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可扣除。
（内地税字〔2014〕159号）（2）非人防车位转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
（辽宁、内蒙、大连）3.分摊技巧（1）减小分摊基数按总开发本钱中剔除土地本钱和其他个别不相关开发本钱本钱后按可售面积分摊，以此确认车位成本。
【tips】本文由XXX老师精心收编整理，同学们研究财税会计定要踏踏实实把基本功练好！（2）减小分摊面积（3）按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建成本，理由是车位成本除土建外，和其他关联很小。
（4）地下根蒂根基单独出结算敷陈问题2：售楼处、样板间装修的财税处理技巧问题3：红线外成本财税处理与票据管理1.纳税处理与票据要求（1）鄂地税发[2013]44号：房地产企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
销售无产权的地下车位(库)的税费处理探讨
销售无产权的地下车位（库）的税费处理探讨作者：康科锋王勇来源：《经济研究导刊》2017年第03期摘要：随着我国房地产行业的不断改革和发展，在销售无产权车位的环节中是否申报缴纳流转环节税费，尤其是土地增值税的清算和企业所得税的缴纳，一直是困扰房企财会人员的业务处理。
从法律和税法的两个层面分析，阐述房地产企业在销售环节中，需要申报缴纳流转环节税费和企业所得税。
关键词：无产权；地下车位（库）；销售；增值税；土地增值税；房地产企业中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）03-0082-02房地产企业销售无产权的地下车位（库），通常是与业主签订《地下车位销售买卖合同》，合同当中有明确的期限；或者是与业主签订地下车位的租赁合同，合同中约定：使用期限届满，房地产企业同意将该车位继续无偿提供给乙方使用，直到合同规定的期限前（与地上商品房的产权一致）。
该合同实质是将无产权的地下车位进行永久性转让，不存在使用期限的问题。
在车位销售买卖合同中约定；车位价款是一次性支付，不允许按揭贷款方式操作，车位价格在15万～25万元之间不等，与有产权的地下车位销售价格相当。
购买方则拥有车位的使用权等其他权益，可以出租、转让等处置，不受房地产企业的管理、控制。
销售无产权的地下车位如何申报、缴税？目前全国大多数地区有两种操作方法：一种是按销售地上商品房的处理方式计算税费，另一种是按租赁不动产方式计算缴纳税费。
纵观我国各省市的税务征收办法来看，各税务机关多数采用第一种方式征税方式，也就是销售地下无产权的车位和销售地上的商品上一样对待，按照销售商品房处理方式缴纳销售环节的流转税（在这里主要讨论与房地产行业有关的主要税种，增值税、土地增值税和企业所得税）。
笔者认为，销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权，按照会计上实质重于形式原则，应当按照销售开发产品的方式申报、缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税等流转税，原因有以下几点：一、从法律的层面分析1.根据《物权法》的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务操作教程】
预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” 。所以从营业
税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产” 、“转让无 形资产”还是“服务业-租赁业”计算纳税结果是一样的。 对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成
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出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务操作教程】 【问题】 房地产企业出售无产权的车位如何确认收入？是按租金确认收入吗？ 对营业税、企业所得税和土地增值税有什么影响？ 【解答】 对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的 长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商 称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题 的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：“对具有明确租赁年 限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定 为转让不动产永久使用权，应按照´服务业-租赁业´征收营业 税。” 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不 得超过 20年。超过 20年的，超过部分无效” 。而对于超过 20年的车库 销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20年” 。 所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用 地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应 当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税 暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取
以出租方式销售无产权地下车位，税务上应该如何处理？
以出租方式销售无产权地下车位，税务上应该如何处理？有这样一个实务案例：甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主，所签订租赁合同约定租期20年，并一次性收取租金。
合同中还约定，租赁期限终止时，甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。
甲公司上述行为，税务应如何处理？对这个问题，我们分别从增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税这五个税种来分析一下：一、增值税甲公司表面上签订租赁合同，实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。
根据财税（2016）36号《销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。
网上有一个类似的问题，12366的答复也是如此。
另外，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）五、“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。
二、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第四条：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
无产权的车库、车位销售收入是否并入土地增值税的转让收入
无产权的车库、车位销售收入是否并入土地增值税的转让收入
1.无产权的车库的销售收入是否需要
请问：并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
2.地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
3.地下车位（非地下人防）的租赁收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
4.地下人防的车位的收入？
回复内容：
1、无产权的车库的销售收入需要并入土地增值税的转让收入。
在并入时，其成本按有关规定直接计入扣除项目金额即可。
2、地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入不需要并入土地增值税的转让收入，应作出租处理。
其成本不可以计入扣除项目金额
部门：劳务财产处答复时间：2011-08-17 15:13
根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。
转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析
转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析在土地增值税清算过程中，转让无产权车位永久使用权的收入未计入清算收入，存在一定的涉税风险。
下面我们将对这一涉税风险进行解析。
首先，无产权车位永久使用权是指车位使用权的一种形式，购买者在购房时可以选择同时购买车位的使用权。
按照土地管理法和《国务院关于规范房地产市场秩序的决定》，无产权车位属于共有产权，不属于房产产权，因此在土地增值税清算中并不涉及对无产权车位永久使用权进行税收征收。
然而，由于无产权车位永久使用权通常是作为购房者购买住房的一个附带权益，它本质上是房产的一部分。
所以，在一些地方政策性文件中，将无产权车位永久使用权归入房地产应税清算范围。
这就意味着如果转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入，就可能存在涉税风险。
具体而言，转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入可能导致以下涉税风险：首先，财政部门可能会对未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入进行调查和核定。
如果未计入的收入达到一定金额，财政部门可能要求纳税人进行补税，并处以相应的罚款。
其次，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会被税务机关视为避税行为，从而触发税务机关的反避税调查和处罚。
税务机关有权对纳税人的财务和经营情况进行调查，如果发现存在未计入的收入，可能会要求纳税人进行补缴，并处以相应的罚款和滞纳金。
第三，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会在纳税检查中引发问题。
在税务机关的日常审查、巡视和年度审计中，会对纳税人的收入、成本、利润等进行审查。
如果发现存在未计入的收入，纳税人可能会被要求提供相关的解释和证明材料，并可能面临税务调整和处罚。
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无合同卖地下车位，不能确认收入【会计实务经验之谈】
不久前,一房地产公司遇上一个少见的稽查难题,其中一个细节有点意思,蓝敏说税来说一说.
公司前年销售了一批有产权的地下车库,但因种种原因,并没有与客户签定《房地产销售合同》、客户也没有过户产权.当然,公司依然确认了主营业务收入,并计缴了企业所得税.
税务稽查查账时,发现该公司的会计核算中,上述车库并没有留成本.公司将地下车库作为公共配套设施,其成本全部结转进了开发产品成本之中,并已销售结转完毕.
稽查认为,此地下车库有产权,可以独立对外销售,所以不应该属于公共配套设施,应该像商品房一样保有成本,不应该把其成本计入商品房之中.
于是,稽查重新计算了其已销房产的成本,按建筑面积法,把车库应分摊的成本转回了车库之中,于是商品房成本下降.嘿嘿,这就要补企业所得了税,关键是还有滞纳金和罚款呢.
企业觉得很冤,地下车库的成本,本就应该作为公共配套处理,税务总局国税发【2009】31号文也明确这样写的,为什么就必须要保留成本呢?
稽查出具了本地一份文件,要求有产权的地车库必须保留成本.该文件认为国税发【2009】31号文特指的是没有产权的地下车库才是公共配套设施.稽查有理有据地说:你有产权、卖都卖给个人了,凭什么还认为是小区的公共配套设施呢?好像有道理.
关于是否应列公共配套这一点争议,说来话长,今天暂不讨论.说说后面的事.
开发商争议不过,就说:”留成本也行,这样一来,虽然我商品房销售利润增加了,但我车库就卖亏了,盈亏一抵,不也一样吗?”
慢来、慢来.稽查说,你销售地下车库,因为没有签定正式的《房地产销售合同》,所以不能认为实现了销售,这是国税发【2009】31号文明确规定的.这样,就不能形成亏损.至于你自己将其作为收入纳税,是你自己犯的错误.
国税发【2009】31号
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认……
没有签订《房地产销售合同》导致在税务上,销售没有实现,所以车库的成本应该继续在成本中挂着.没有实现收入,当然不能结转成本.对于这块没有确认的亏损,补税、滞纳金就铁定了.
车库也卖了、钱也收了,仅仅是因为没有签订《房地产销售合同》,就不能确认为实现了销售,从而不确认销售亏损,这话怎么听也觉得怪怪的.税务稽查堵着不让确认收入的情况,现实中的确很少见,所以觉得有意思.
问题出在哪里呢?
《企业所得税法》及其实施条例规定了一般情况下,该于何时确认收入,即:销售时确认收入,同时结转成本.就车库来说,只要完工、并移交给了客户,就应该确认收入.
国税发【2009】31号文第六条并没有否定税法的上述原则规定,它只是规定了新的确认收入的情况:”正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入”,也要确认为收入的实现.至于其它的情况,按税法,该怎么确认收入,还是必须怎么确认收入.
比如,极端点说,小产权房销售,不能因为没有正式签订《房地产销售合同》就不确认收入交企业所得税.
换言之,企业收款后,就算实际上还没有交房给客户,但签订了《房地产销售合同》,按31号文第六条,就应该确认为收入的实现.同时,完工并销售了不动产,达到了一般的收入确认条件,就算没有签订《房地产销售合同》,也还是要确认收入.31号文并没有对一般的收入确认规则进行否定(也无权否定).
所以,厘清了31号文的特殊要求与税法的一般规定后,31号文第六条的意义和表述也就清楚了.这位稽查不承认车库实现了销售是没有依据的.
开发商在与稽查争议时,需要证明车库虽未签订正式的《房地产销售合同》,但实现了移交、转移了相关的利益和风险,就能证明实现了收入,从而确认收入、成本与亏损.总体上不应因此导致少缴税的结果.
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。