某城市广场阶段营销报告PPT(42张)
合集下载
某地产营销策略报告(PPT 121张) (2)
小高层：0.4亿
面积：111-143㎡ 价格：5300元/㎡ 需成交套数：60套 （按66万/套预估） 速度：10套/月
高层：1.1亿
面积：125-131㎡ 价格：4800元/㎡（预 估） 需成交套数：约190套 速度：95套/月
本报告是严格保密的。
目标解读—别墅
别墅：1.5亿
面积：194-275㎡ 价格：11500元/㎡ 需成交套数：60套 （按250万/套预估） 速度：10套/月 无论是速度还是价格，均要求达到市场第一位， 而目前项目上门量不断下滑，有效客户的上门 量难以支撑项目别墅产品的量价实现；
本报告是严格保密的。
前期营销工作不足1——推广脱节
优点：项目面市推广气势恢弘，后续两次开盘推广节奏紧凑； 缺点：小高层开盘后长时间未更换推广信息，市场声音不足。
2.1 2.30 3.16 4.7 4.28 6.10
推广 主题 推广语 信息 周期
起势活动
联排开盘
小高开盘
墅区湖滨纯板小高层 4月28日荣耀开盘
3亿销售金额
本报告是严格保密的。
货量盘点
下半年总货值，完全可满足项目销售目标的达成
别墅货值： 2.45亿 小高货值： 2亿 高层货值： 1.6亿
下半年总货值：6.05亿
本报告是严格保密的。
目标分解建议
3亿=别墅1.5亿+小高层0.4亿+高层1.1亿
目标：1.5亿，货量去化60%
1
别墅产品
> 别墅产品为项目热销产品，客户追捧度较高，且目前E地
本报告是严格保密的。
目标解读—小高
小高各月成交套数：
小高层：0.4亿
面积：111-143㎡ 价格：5300元/㎡ 需成交套数：60套 （按66万/套预估） 速度：10套/月
某地产项目营销执行报告(ppt 106页)
费用预算
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
某广场项目定位及产品塑造汇报(PPT 44页)
购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
某广场开业阶段营销计
金安·欧罗巴广场开业阶段营销计划营销策划部2005年11月6日目录一、营销目标错误!未定义书签。
二、营销原则错误!未定义书签。
三、时间安排错误!未定义书签。
四、媒体宣传错误!未定义书签。
（一）媒体选择错误!未定义书签。
（二）媒体投放排期错误!未定义书签。
五、主要活动配合错误!未定义书签。
（一）开业购物赠礼错误!未定义书签。
（二）圣诞活动错误!未定义书签。
（三）VIP积分活动错误!未定义书签。
（四）旅游摄影展错误!未定义书签。
（五）新年赠礼错误!未定义书签。
（六）私人飞机展错误!未定义书签。
（七）元宵节灯谜会错误!未定义书签。
（八）情人节错误!未定义书签。
（九）儿童画展招募错误!未定义书签。
六、费用预算错误!未定义书签。
七、营销效果评估错误!未定义书签。
一、营销目标1、让目标客户知道金安·欧罗巴是什幺，明确欧罗巴的定位及经营形象。
2、吸引广大市民的注意力，让欧罗巴成为市民讨论的焦点，通过市民的口碑效应传播欧罗巴。
3、吸引目标客户，争取在最短的时间内让目标客户了解欧罗巴，认可欧罗巴，从而促进销售。
二、营销原则1、本着“新、奇、特”的原则进行造势，吸引目标客户的注意力。
2、本着“以最小的投入达到最好的效果”为原则，尽可能与各媒体进行资源互换。
3、本着“高档次、高品位”的原则进行广告的设计和制作。
三、时间安排分为三个阶段：（一）宣传准备阶段：11月5日——11月24日本阶段做好各项准备工作，所有相关稿件制作完毕，所有联系工作准备就绪。
（二）宣传预热阶段：11月25日——12月4日本阶段以重点报纸的软文宣传为主，配合电台广播广告，户外广告。
（三）密集投放阶段：12月5日——12月20日本阶段综合运用各种宣传手段，进行全方位、立体式宣传，高密度、高频次投放广告。
投放频次详见《媒体投放排期表》四、媒体宣传（一）媒体选择1、电台媒体黑龙江交通台：每日投放20次。
生活文艺广播电台：《生活美食》栏目。
商业广场整合营销战略提案PPT课件( 113页)
从中可以看出，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转， 此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。相比国内， 在2008 年初，房地产行业开始过冬，一些人开始鼓吹商业地产是“避风 港”，使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发，现在，他们已经 开始品尝苦果了。
当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个 非常好的机会。
资金困难或将进一步加剧
商业地产投资规模大，周期长，回报率也较低（尤其是相对 前几年住宅开发市场的高利润而言）；但现金流稳定、风险较低， 是金融市场非常青睐的基础资产。所以，商业地产的发展一定要有 相匹配的金融环境和强有力的业态规划来支持。金融危机的来临， 将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢？
在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广。 我们不仅仅是在卖地产
我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想。
我们的战略观点：
跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广 告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决 之道！
这个时代的地产营销规则：不创新，则落后，创新不仅 指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新！
很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。 商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，
二、金沙县商业地产市场分析
其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。 在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业 厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶 段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市 来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬 值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建， 甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。
当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个 非常好的机会。
资金困难或将进一步加剧
商业地产投资规模大，周期长，回报率也较低（尤其是相对 前几年住宅开发市场的高利润而言）；但现金流稳定、风险较低， 是金融市场非常青睐的基础资产。所以，商业地产的发展一定要有 相匹配的金融环境和强有力的业态规划来支持。金融危机的来临， 将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢？
在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广。 我们不仅仅是在卖地产
我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想。
我们的战略观点：
跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广 告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决 之道！
这个时代的地产营销规则：不创新，则落后，创新不仅 指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新！
很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。 商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，
二、金沙县商业地产市场分析
其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。 在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业 厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶 段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市 来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬 值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建， 甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。
某广场营销总案
• 而后转变为以客户搜寻活动和促销活动 为主,配合相对集中的广告发布来推动销 售节奏，并控制项目品牌培养质量
理培训资料下载)
媒体选择与组合
• 报纸及刊物： • 广州日报、羊城晚报、投资导报、经
营报，启用财经周刊、商业周刊、股票证 券刊物、市场周刊、时尚杂志等
理培训资料下载)
• 电子媒体： • 建立互动网站，配合广东卫视和有线台
理培训资料下载)
入市时机
• 2002年3月中旬宣传炒作开始
理培训资料下载)
入市态势原则
• 以物业板块领头盘入市； • 以标志物业（住宅）入市； • 以区位价值为依托的景观条件入市 • （园景、内园景）； • 以新热点的物业类型入市
• 并以引导房市流行和保障细分群体新鲜度原 则
理培训资料下载)
• 具备足够的媒介，炒作空间和展示点； • 客户群必须相应聚集，首度开盘必须一炮 • 走红； • 无论销售多少必须首先讲求销售率； • 发展商的品牌亲和力必须有一定的显现
理培训资料下载)
做势时机
• 2002年3月—6月 第一阶段（L4及L8） • 2002年6月—9月 第二阶段（L8） • 2002年10月—12月 第三阶段（L8） • 2003年1—5月，5—10月，10—12月分三
个阶段—L13区
理培训资料下载)
做势方式
• 以社会话题作铺垫，配合楼盘价值概念 炒作，同时开展客户搜寻和公司品牌形 象亲和力活动，进行首度开盘前的做势；
理培训资料下载)
物管建议
• 必须是国际星级酒店式的管理服务标准 • 服务必须体现一话通形式，一切听指令， • 并提供24小时服务
理培训资料下载)
• 时间：2002年6月—7月阶段首度开盘 • 促销 • 设立创富基金，邀请读者参加开盘
理培训资料下载)
媒体选择与组合
• 报纸及刊物： • 广州日报、羊城晚报、投资导报、经
营报，启用财经周刊、商业周刊、股票证 券刊物、市场周刊、时尚杂志等
理培训资料下载)
• 电子媒体： • 建立互动网站，配合广东卫视和有线台
理培训资料下载)
入市时机
• 2002年3月中旬宣传炒作开始
理培训资料下载)
入市态势原则
• 以物业板块领头盘入市； • 以标志物业（住宅）入市； • 以区位价值为依托的景观条件入市 • （园景、内园景）； • 以新热点的物业类型入市
• 并以引导房市流行和保障细分群体新鲜度原 则
理培训资料下载)
• 具备足够的媒介，炒作空间和展示点； • 客户群必须相应聚集，首度开盘必须一炮 • 走红； • 无论销售多少必须首先讲求销售率； • 发展商的品牌亲和力必须有一定的显现
理培训资料下载)
做势时机
• 2002年3月—6月 第一阶段（L4及L8） • 2002年6月—9月 第二阶段（L8） • 2002年10月—12月 第三阶段（L8） • 2003年1—5月，5—10月，10—12月分三
个阶段—L13区
理培训资料下载)
做势方式
• 以社会话题作铺垫，配合楼盘价值概念 炒作，同时开展客户搜寻和公司品牌形 象亲和力活动，进行首度开盘前的做势；
理培训资料下载)
物管建议
• 必须是国际星级酒店式的管理服务标准 • 服务必须体现一话通形式，一切听指令， • 并提供24小时服务
理培训资料下载)
• 时间：2002年6月—7月阶段首度开盘 • 促销 • 设立创富基金，邀请读者参加开盘
大型商业广场营销活动策划方案专题资料PPT课件
5月初至6月初
吴江XX广场上半年营销推广方案
第一阶段预热期
4月中旬至5月初
阶段小结
以一元公益拍为项目推广前期预热活动，初步展示广场形象，配合户外媒体宣传，在吴江市民头脑中积蓄初步的良好印象，并通过口碑效应初步实现项目的知名度建立，等待下阶段正式推广启动，形成共鸣。
第二阶段蓄势期
阶段营销活动
繁华，悦动我心
前期推广活动一览表
PART THREE
三、XX广场三季度活动费用估算
WUYUEGUANGCHANGSHANGBACUXIAOHUODONGJIHUAJIANYI
吴江XX广场上半年营销推广方案
类别
项目
单价（元）
数量
预算（万）
规格
备注
现场类
室内看板
200
3
0.09
1.5*1m
画面制作费
现场罗马旗
0.5
条码卡
活动单页
5
2000
1
表一
吴江XX广场上半年营销推广方案
表二
0
0
活动类
系列暖场活动(次）
40000
4
16
场地布置、礼品、物料等
主题活动(次）
20000
4
8
暖场活动(次）
10000
4
4
内部形式
推广合计费用
48.11
因区域和时间关系，价格仅供参考，具体价格以实际商务洽谈为准
吴江XX广场上半年营销推广方案
传达XX广场信息，完成初步推广任务。
第一阶段预热期
任务
4月中旬至5月初
第一阶段预热期
4月28日至初至6月中旬
4月中旬至5月初
预热期阶段营销主题
吴江XX广场上半年营销推广方案
第一阶段预热期
4月中旬至5月初
阶段小结
以一元公益拍为项目推广前期预热活动，初步展示广场形象，配合户外媒体宣传，在吴江市民头脑中积蓄初步的良好印象，并通过口碑效应初步实现项目的知名度建立，等待下阶段正式推广启动，形成共鸣。
第二阶段蓄势期
阶段营销活动
繁华，悦动我心
前期推广活动一览表
PART THREE
三、XX广场三季度活动费用估算
WUYUEGUANGCHANGSHANGBACUXIAOHUODONGJIHUAJIANYI
吴江XX广场上半年营销推广方案
类别
项目
单价（元）
数量
预算（万）
规格
备注
现场类
室内看板
200
3
0.09
1.5*1m
画面制作费
现场罗马旗
0.5
条码卡
活动单页
5
2000
1
表一
吴江XX广场上半年营销推广方案
表二
0
0
活动类
系列暖场活动(次）
40000
4
16
场地布置、礼品、物料等
主题活动(次）
20000
4
8
暖场活动(次）
10000
4
4
内部形式
推广合计费用
48.11
因区域和时间关系，价格仅供参考，具体价格以实际商务洽谈为准
吴江XX广场上半年营销推广方案
传达XX广场信息，完成初步推广任务。
第一阶段预热期
任务
4月中旬至5月初
第一阶段预热期
4月28日至初至6月中旬
4月中旬至5月初
预热期阶段营销主题
某市新都会营销策划报告(ppt 44页)
Your site here
LOGO
第三节—开盘期营销策略
开 盘
Your site here
LOGO
第三节—开盘期营销策略
开盘内容简介
活动目的：以欢腾热闹的开盘场面吸引眼球，以传达本项目的形象、特 征，形成抢购的热潮；
活动主题：品质之城、园林之家——新都会闪耀亮世 活动名称：2008新都会开盘盛宴 活动形式：喜庆+异国情调 时间地点：2008年6月28日 上午10：10----18：00 新都会售楼部 主题活动： 选房、签定购房合同
Your site here
LOGO
第三节—开盘期营销策略
Your site here
开盘活动
活动思路:
（1）领导讲话、嘉宾发言(10:10----10:40） （2）舞狮活动、点睛仪式(10:40----10:45) （3）开盘剪彩(10:45---10:50) （4）放飞汽球、鸣炮(10:50) （5）异国情调表演（穿插部分客户选房） (10:50---11:50)
Your site here
LOGO
第四节—强销期营销策略
强销期策略
客户策略： 维系老客户，搜寻新客户，鼓励老客户带新
客户通过“视觉、听觉、触觉”给客户以立
体
推广策略：
感受； 根据前期客户来源，有选择性的、阶段性的
定向推广；
Your site here
竞争策略： 强调差异化形象，充分展示软性优势及其独
LOGO
第二节——内部认购期策略
Your site here
媒体策略： ✓户外广告—路牌、灯旗、车体（形象宣传)，建议在清远
与花都交界处高速路、清城区主要干道旁选择路牌或立柱 ✓平面广告—报纸、DM派发，前期投放一次软 文，预告项
某地产整体营销策划报告(PPT 64页)
利用机会，克服劣势(WO) 1.借势区域价值的提升，突现 项目价值优势; 2.借势城市格局变化，将项目 推入新的历史高度.
减小劣势，避免威胁(WT) 1.高举高打，快速出击; 2.销售模式、营销策略等的合 理使用.
前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行
【第二章 战略思考】
不适合较高楼层和 商场铺位销售 不利于统一规划的 商铺经营和销售
有招商压力 有短期培育市场的 经营压力 操作相对直接销售 复杂
招商压力 无法降低投资门槛 和增加投资客户的范 围
返租财务资金压力 主力商家招商压力 商家经营风险 后期管理复杂
销售模式建议
带租约销售与产权返租相结合
德远·新天地整体营销策划报告
前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行
一切研究都以现实条件为基础，以客 户目标为导向，以产品为定位之本、以项 目运营为营销之本。
——启元地产机构
前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行
我们相信通过这次提案能够回答 以下问题：
前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行
投资心态分析
l 较看重项目周边环境 l 较注重投资风险，看重开发商实力 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
前言 项目思考 运营战略 项目定位 营销策略 招商策略 销售执行
客户投资抗性分析
业态无法如预期规划，很难经营成功； 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平； 周边新增商业会对项目构成极大威胁； 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高；
销售价格定位
定位原则
价格推算
实现开发商资金回笼目标、实现快速销售原则 同类型物业市场比较法 租金还原法 市场可接受原则
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
宝龙城市广场阶段营销报告 （商业部分）
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
2
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
3
我们的目标
50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成 签约金额2.0亿；
重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。
特色营销手段
08年去化面积
16
1133 8元
海外招商 行业团购
赴韩招商，效果
629
9900 元
良好， 招商促进销售
785平米 2318平米
城阳区正阳
启阳国际
路393号（城 阳高架桥西
2007年9月
264
11
4394 元
/
50米）
1,129平米
青岛国际 服装城
城阳区阳仲 村社区
2008年1月
896
147
5
目标市场及客群 青岛投资客（以注重投资回报稳定\高额\安全为主）
区域
十 月 城阳 成 市区 交 外地 分 李沧 析 即墨
其他
小计
商业成交客户
人数
比例
21
53%
10
25%
2
5%
5
13%
2
5%
0
0
40
100%
区域
城阳 市区 外地 李沧 即墨 其他 小计
商业来访客户
人数
比例 十
15 8 6 1
47% 25% 19% 3%
目 的：消灭购铺客户风险，降低购铺门槛，利用高收益吸引客户；与银行的合作可 拓宽销售渠道，加速跑量。
银行担保案例链接
15
促销有力举措
2、日进斗金计划：
根据不同铺位分别设置A、B、C三种卡，分别设1、2、3万优惠额基数，客 户领卡后每天卡中会自动增值购房款（虚拟货币），到解筹时，客户可用卡 里的购房款抵房款，客户越早领取该卡，获得的购房款越多，解筹后该卡自 动失效。
2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验， 持谨慎态度。
3、截止2008年11月20日，城阳区可售商业面积库存56.89万平米，根据现有商 业用地开发情况，2009年市场总推量在90万平米以上，按照08年的去化速度， 需要5年以上的时间，区域市场明显供大于求。
10
项目诊断
客户为什么不买宝龙？
➢经济低迷，现金缺乏，投资需求极力萎缩； ➢项目体量大，担心城阳的发展难以支撑；对项目后期经营情况没有信心； ➢觉得市场不明朗，不敢轻易出手，怕买了降价； ➢对宝龙集团持有怀疑态度，因为没有成熟成功的大型商业体模式借鉴； ➢工程进度慢，对开发商资金实力质疑；A区商业开业一再延迟，影响客户信心。 ➢临近年关，加上经济形式不好，放弃购买计划。
8
市场现状
城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。
区域市场类品项目统计
项目名称
地址
起售时间
青岛国际 工艺品城
二期
城阳区308国 道与华仙路
交汇处
2008年10 月
世正爱丽 安
城阳区正阳 路以北，区 政府以东
2006年11 月
截至08年 11月可售 总套数
341
1402
已售总 示前景，树立信心；有力促销，打法直接。
12
重塑项目价值
价值定位
规模效应
前景辉煌
回报丰厚
大商业前景
品牌荟萃、模式成熟
返租、案例、回购
辐射力（区域、人群）
可信力
说服力
项目的价值核心在于三力合一
13
价值建立渠道
特色展示 前景展示 回报展示
媒体展示（媒体楼书） 案场展示（现场体验营造） 活动展示（嘉年华式活动）
户 分 析
月 到 访 新
0
0% 客
2
6%
32
100%
50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。
6
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
7
目标下的思路
目标 (TARGET)
目标下的问题 (PROBLEM)
目标下的思路 (SOLUTION)
1、如何引客上门？
2.0亿目标
如何成交
2、如何最大化提高 到场成交率?
形象提升
3、通过何种渠道实 现项目形象提升?
1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源；
1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力；
1、紧扣商业，先声夺人； 2、价值诉求策略； 3、利好不断；
销售套数（套）
4
130
43
41
218
商业销售指标 销售面积（㎡）
158
(代理合同约定
的成功销售) 销售总额(万元)
229
8066 12000
2840 4000
2419 3771
13483 20000
销售单价
14466
14878
14085
15588
14833
含租约销售部分统一返租为5年10%。A区除大、小内圆及沿街外铺部分（景 观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。
案例联想（青岛迪士尼） 数据支撑（人流量、营业额）
回购保证（5年回购计划） 促销手段（多重促销，铺铺优惠） 举例说明（同类项目，典型商铺收益分析）
14
促销有力举措
活动设计原则：跑量为先，明折暗扣，铺铺优惠
1、客户投资信心的保障：
对于返租的商铺，5年10%的返租保证，引入银行作为第三方担保，并提供租 金发放服务。 承诺5年升值20%承诺，如5年后未能升值20%，开发商原价回购。 前三年租金为8%，一次性返还，并从首付款中扣除，降低购买门槛，第四、 五年每年继续返还10%，为其养铺，引入银行做第三方担保。 与银行签订合作协议后，商铺销售可变为金融理财产品推出：无风险（原价 回购）、高回报（5年10%），与银行展开销售合作计划。给与银行销售提成。
4
目标房源
集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。
根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的 销售，建议年前主推A区。
目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议 增加A区带返租销售的货量。
项目进程
2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 合计
1207 1元
/
7,168平米
中韩小商 品城
青岛市城阳 区兴阳路
2008年1月
5000
2119
1050 0
5年8% 全部返租、 9.2
折优惠
35000平米
备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。
9
市场透析
城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。
1、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平 米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本 项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
2
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
3
我们的目标
50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成 签约金额2.0亿；
重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。
特色营销手段
08年去化面积
16
1133 8元
海外招商 行业团购
赴韩招商，效果
629
9900 元
良好， 招商促进销售
785平米 2318平米
城阳区正阳
启阳国际
路393号（城 阳高架桥西
2007年9月
264
11
4394 元
/
50米）
1,129平米
青岛国际 服装城
城阳区阳仲 村社区
2008年1月
896
147
5
目标市场及客群 青岛投资客（以注重投资回报稳定\高额\安全为主）
区域
十 月 城阳 成 市区 交 外地 分 李沧 析 即墨
其他
小计
商业成交客户
人数
比例
21
53%
10
25%
2
5%
5
13%
2
5%
0
0
40
100%
区域
城阳 市区 外地 李沧 即墨 其他 小计
商业来访客户
人数
比例 十
15 8 6 1
47% 25% 19% 3%
目 的：消灭购铺客户风险，降低购铺门槛，利用高收益吸引客户；与银行的合作可 拓宽销售渠道，加速跑量。
银行担保案例链接
15
促销有力举措
2、日进斗金计划：
根据不同铺位分别设置A、B、C三种卡，分别设1、2、3万优惠额基数，客 户领卡后每天卡中会自动增值购房款（虚拟货币），到解筹时，客户可用卡 里的购房款抵房款，客户越早领取该卡，获得的购房款越多，解筹后该卡自 动失效。
2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验， 持谨慎态度。
3、截止2008年11月20日，城阳区可售商业面积库存56.89万平米，根据现有商 业用地开发情况，2009年市场总推量在90万平米以上，按照08年的去化速度， 需要5年以上的时间，区域市场明显供大于求。
10
项目诊断
客户为什么不买宝龙？
➢经济低迷，现金缺乏，投资需求极力萎缩； ➢项目体量大，担心城阳的发展难以支撑；对项目后期经营情况没有信心； ➢觉得市场不明朗，不敢轻易出手，怕买了降价； ➢对宝龙集团持有怀疑态度，因为没有成熟成功的大型商业体模式借鉴； ➢工程进度慢，对开发商资金实力质疑；A区商业开业一再延迟，影响客户信心。 ➢临近年关，加上经济形式不好，放弃购买计划。
8
市场现状
城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。
区域市场类品项目统计
项目名称
地址
起售时间
青岛国际 工艺品城
二期
城阳区308国 道与华仙路
交汇处
2008年10 月
世正爱丽 安
城阳区正阳 路以北，区 政府以东
2006年11 月
截至08年 11月可售 总套数
341
1402
已售总 示前景，树立信心；有力促销，打法直接。
12
重塑项目价值
价值定位
规模效应
前景辉煌
回报丰厚
大商业前景
品牌荟萃、模式成熟
返租、案例、回购
辐射力（区域、人群）
可信力
说服力
项目的价值核心在于三力合一
13
价值建立渠道
特色展示 前景展示 回报展示
媒体展示（媒体楼书） 案场展示（现场体验营造） 活动展示（嘉年华式活动）
户 分 析
月 到 访 新
0
0% 客
2
6%
32
100%
50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。
6
报告框架：
近期营销目标解读 目标下的思路 营销部署 阶段执行方案
7
目标下的思路
目标 (TARGET)
目标下的问题 (PROBLEM)
目标下的思路 (SOLUTION)
1、如何引客上门？
2.0亿目标
如何成交
2、如何最大化提高 到场成交率?
形象提升
3、通过何种渠道实 现项目形象提升?
1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源；
1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力；
1、紧扣商业，先声夺人； 2、价值诉求策略； 3、利好不断；
销售套数（套）
4
130
43
41
218
商业销售指标 销售面积（㎡）
158
(代理合同约定
的成功销售) 销售总额(万元)
229
8066 12000
2840 4000
2419 3771
13483 20000
销售单价
14466
14878
14085
15588
14833
含租约销售部分统一返租为5年10%。A区除大、小内圆及沿街外铺部分（景 观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。
案例联想（青岛迪士尼） 数据支撑（人流量、营业额）
回购保证（5年回购计划） 促销手段（多重促销，铺铺优惠） 举例说明（同类项目，典型商铺收益分析）
14
促销有力举措
活动设计原则：跑量为先，明折暗扣，铺铺优惠
1、客户投资信心的保障：
对于返租的商铺，5年10%的返租保证，引入银行作为第三方担保，并提供租 金发放服务。 承诺5年升值20%承诺，如5年后未能升值20%，开发商原价回购。 前三年租金为8%，一次性返还，并从首付款中扣除，降低购买门槛，第四、 五年每年继续返还10%，为其养铺，引入银行做第三方担保。 与银行签订合作协议后，商铺销售可变为金融理财产品推出：无风险（原价 回购）、高回报（5年10%），与银行展开销售合作计划。给与银行销售提成。
4
目标房源
集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。
根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的 销售，建议年前主推A区。
目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议 增加A区带返租销售的货量。
项目进程
2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 合计
1207 1元
/
7,168平米
中韩小商 品城
青岛市城阳 区兴阳路
2008年1月
5000
2119
1050 0
5年8% 全部返租、 9.2
折优惠
35000平米
备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。
9
市场透析
城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。
1、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平 米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本 项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。