2022商业地产策划方案范文5篇
商业地产策划方案具体范文(2篇)
商业地产策划方案具体范文前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
____商业城项目是____房地产开发公司开发的精品物业，将成为____市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
____商业城座落于____市城区北部的____广场旁，是____地产开发公司的新建项目。
本项目占地7____平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15____余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1____多平方米，商业裙楼建筑面积约8____平方米，塔楼建筑面积约6____余平方米。
项目总投资约1____万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。
根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
2024地产销售的工作计划范文(四篇)
2024地产销售的工作计划范文____年到来了，为了更好的开展工作，现制定工作计划如下：一、全面启动招商程序，注重成效开展工作招商工作是项目运营的重要基础。
该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。
因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销新的一年公司将扩大广告投入。
其目的一是塑造品牌，二是扩大楼盘营销。
广告宣传、营销策划方面，应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。
有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大房地产代理公司代理销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加____%。
研究与开发：增加____%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。
使顾客能够得到的满足。
市场营销研究：增加____%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
二、提高个人综合素质和工作能力1、首先在个人心态方面不仅好好调整，无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共，共渡难关。
用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。
2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。
3、学习招聘面试方面的技巧，重视每次的招聘面试工作，每次在面试之前都要设计出面试的方案，尽可能为公司吸纳和留住优秀人才。
4、在培训工作方面，制定出详细的培训方针和大纲，每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划，针对新人和老人区别做出培训计划。
并尽努力严格按照培训计划执行。
落实项目部日常的管理制度，并严格按照管理制度去执行，无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息，牢牢记住“管理即是严格的爱”。
商业地产营销策划方案范文5篇（精选）
商业地产营销策划方案范文5篇（精选）简历中不要自己给自己设定过高的门槛，这样更容易失去面试的机会。
而面临寻找工作的现状，每个人都将精心打扮自己，为自己准备好求职所需的简历资料。
你是否在找“商业地产营销策划方案范文”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！商业地产营销策划范文篇1一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销;2、项目规划设计策划营销;3、项目质量工期策划营销;4、项目形象策划营销;5、项目营销推广策划;6、项目顾问、销售、代理的策划营销;7、项目服务策划营销;8、项目二次策划营销;房地产策划人的六个职能随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。
但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用?如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。
那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的?从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
1、医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。
2022最新商业地产策划案范文5篇
2022最新商业地产策划案范文5篇商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。
今天小编在这给大家整理了一些2021最新商业地产策划案范文，我们一起来看看吧!商业地产策划案1前言任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。
本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。
在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。
第一节市场分析一、娄底市房地产市产基本状况(一)20__年以来房地产开发投资大幅增长。
20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
1、土地前期投入增加。
20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
2、开发规模扩大，开发投资高速增长。
20__年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。
全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。
从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。
20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。
商业地产策划方案具体（五篇）
商业地产策划方案具体一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后____个月内实现____%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现____个月内实现____%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园—城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就____年____月____日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~____个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年____月前后是一个购楼旺季。
本项目于____月____日推出，同时____月____日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位—卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的____个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
商业地产策划方案例文（二篇）
商业地产策划方案例文一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后___个月内实现___%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现___个月内实现___%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就___年___月___日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~___个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年___月前后是一个购楼旺季。
本项目于___月___日推出，同时___月___日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位——卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的___个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
商业地产策划方案范本（二篇）
商业地产策划方案范本活动目标：1、考虑到当前的宏观调控政策影响，及时组织已认筹客户进行选房开盘，将潜在客户转化为实际购房者，以实现销售资金的快速回笼，这是当前我们的首要任务。
2、通过本次开盘活动的盛大宣传，为二期后续销售积聚一定的人气。
活动背景：认筹日期：___月___日至___月___日，认筹总数：___组活动地点：鑫隆名居销售大厅活动时间：__年___月___日上午9点___分活动安排：1. 邀请辉县市政府或区政府的相关部门领导出席开盘典礼剪彩仪式（如条件不允许，可由开发商领导代替）。
2. 利用舞台表演吸引观众，拟邀请辉县市知名的演艺乐队进行表演。
3. 邀请辉县市的市老年军乐队或鼓舞队进行表演，以增强活动气氛。
4. 邀请已认筹客户参与现场选房活动，以激发潜在客户的积极性。
5. 已购房客户领取奖品，以提升客户对项目的认可度。
舞台布置：建议舞台尺寸为___米乘以7米，采用轻钢结构，高度在30-50厘米之间，以增强观众的互动性和参与感。
舞台背景以红色为主，显得热烈而富有视觉冲击力，地面铺设红色地毯。
音响和话筒由演出团队自行准备。
表演内容以歌曲、舞蹈、魔术为主，穿插项目介绍、抽奖和有奖问答环节。
军乐队或锣鼓队安排：团队成员需统一着红色服装，自带乐器，人数至少___人以上，由专人负责，根据活动时间表进行安排。
入口布置：1. 在售楼部两侧，距离售楼部___米范围内插上彩色旗帜，以增加喜庆氛围和导向作用。
2. 在售楼部后方楼体及对面楼体设置20____米的喷绘布告，共___块，内容以开盘文字为主。
3. 售楼部门口设置两个金象，象征吉祥、美好和财富，两象之间设___米拱门，挂置条幅，并配备升空礼炮和旋风彩带（如条件允许），在剪彩仪式时增强视觉和听觉效果。
4. 根据售楼部外观，确定适量的斜拉条幅。
5. 从拱门到售楼部铺设红色地毯，两侧每隔30-50米摆放高度___米以上的盆景，可考虑租赁方式。
售楼部内部装饰：售楼部内部顶部挂吊旗和气球，视觉上营造开盘的热烈气氛。
商业地产策划方案范文（三篇）
商业地产策划方案范文活动目标：1、考虑到当前的宏观调控政策影响，及时组织已认筹客户进行选房开盘，将潜在客户转化为实际购房者，以实现销售资金的快速回笼，这是当前我们的首要任务。
2、通过本次开盘活动的盛大宣传，为二期后续销售积聚一定的人气。
活动背景：认筹日期：___月___日至___月___日，认筹总数：___组活动地点：鑫隆名居销售大厅活动时间：__年___月___日上午9点___分活动安排：1. 邀请辉县市政府或区政府的相关部门领导出席开盘典礼剪彩仪式（如条件不允许，可由开发商领导代替）。
2. 利用舞台表演吸引观众，拟邀请辉县市知名的演艺乐队进行表演。
3. 邀请辉县市的市老年军乐队或鼓舞队进行表演，以增强活动气氛。
4. 邀请已认筹客户参与现场选房活动，以激发潜在客户的积极性。
5. 已购房客户领取奖品，以提升客户对项目的认可度。
舞台布置：建议舞台尺寸为___米乘以7米，采用轻钢结构，高度在30-50厘米之间，以增强观众的互动性和参与感。
舞台背景以红色为主，显得热烈而富有视觉冲击力，地面铺设红色地毯。
音响和话筒由演出团队自行准备。
表演内容以歌曲、舞蹈、魔术为主，穿插项目介绍、抽奖和有奖问答环节。
军乐队或锣鼓队安排：团队成员需统一着红色服装，自带乐器，人数至少___人以上，由专人负责，根据活动时间表进行安排。
入口布置：1. 在售楼部两侧，距离售楼部___米范围内插上彩色旗帜，以增加喜庆氛围和导向作用。
2. 在售楼部后方楼体及对面楼体设置20____米的喷绘布告，共___块，内容以开盘文字为主。
3. 售楼部门口设置两个金象，象征吉祥、美好和财富，两象之间设___米拱门，挂置条幅，并配备升空礼炮和旋风彩带（如条件允许），在剪彩仪式时增强视觉和听觉效果。
4. 根据售楼部外观，确定适量的斜拉条幅。
5. 从拱门到售楼部铺设红色地毯，两侧每隔30-50米摆放高度___米以上的盆景，可考虑租赁方式。
售楼部内部装饰：售楼部内部顶部挂吊旗和气球，视觉上营造开盘的热烈气氛。
商业地产项目策划书（精选5篇）
商业地产项目策划书（精选5篇）一、策划书书的简介策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。
撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。
二、商业地产项目策划书（精选5篇）时光在不经意中流逝，一段时间的工作已经结束了，我们的工作将会有更高的难度，更高的工作目标，让我们一起来学习写策划书吧。
那么你会写策划书吗？以下是小编精心整理的商业地产项目策划书（精选5篇），仅供参考，欢迎大家阅读。
商业地产项目策划书1一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活7月22日，在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。
随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。
云深处悄悄入伙等好消息启发人们，XX需要宣传，XX需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。
《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。
证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。
用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为XX生活传递信息。
三、媒体互动《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业XX，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。
凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
商业地产策划方案范文(5篇)
商业地产策划方案范文和融优山美地”历经____年磨砺，终于以临人之势傲视于镇江市民眼前。
高尚的人文社区、倡导生态的和谐环境在优山美地中尽情体现。
“和融优山美地”在近几年的市场推广及系列销售活动中，在经历市场的洗礼、客户的检阅后，逐渐取得了全市人民的信赖，同时凝聚了一批真诚的拥簇者，也吸引了广泛的潜在客户群体。
序____年火红的一年已经结束，____年正展开崭新的翅膀，开启了新的里程。
为答谢所有厚爱“优山美地”的人们，以及所有期待“优山美地”的未来更好的人们，镇江和融房地产开发有限公司将以一颗真诚的心去面对所有人爱戴和亲赖。
第一乐章闹元宵主题第一章节活动目的第二章节活动时间、地点第三章节活动邀请对象第二乐章闹元宵活动内容第一章节闹元宵活动构架第二章节欢欢喜喜闹元宵甜甜蜜蜜过元宵第三乐章闹元宵活动布置及安排第四乐章活动流程及费用预算闹元宵____年____月____日，农历正月十五，俗称元宵节又称上灯节、小年等，是华夏儿女的传统佳节。
国人通常以娱乐的形式来祈祷在新的一年里拥有新的开始好的期盼。
传统习俗主要有观灯、猜灯谜、耍龙灯、踩高跷、舞狮、划旱船、送灯等等。
传统食俗为吃元宵。
第一章闹元宵活动主题闹元宵活动以“和融优山美地正月十五闹元宵游园会”为主题，以“我为人人、人人为我，共创优山美地和谐社区”为宣传突破口，邀请一、二期业主、三期签约客户准业主及众多意向性客户作为主要活动主体。
通过项目现场，将楼盘实景以及生活品质的优越性，重点向活动参与者进行展示，以分区域的多个活动联动开展，提升活动的丰富性及层次感。
第二章活动目的围绕“闹元宵游园”的系列活动，在较小的投入下，利用活动的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求项目的销售达成，进而达到收益增长。
以“元宵节游园会”回馈客户，增进与客户间的情感沟通，让客户感受贵宾礼遇的同时，为融洽未来邻里感情构建社区社交平台。
第三章活动时间及地点活动时间____年____月____日(元宵节)上午:10:08—11:08下午:15:08—16:38活动地点优山美地楼盘项目现场售楼中心及中心外围道路以及泳池两侧为活动场地，设立多个区域。
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2022商业地产策划方案范文5篇商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。
今天小编在这给大家整理了一些2021商业地产策划方案范文，我们一起来看看吧!商业地产策划方案1一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。
新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。
原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。
与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。
因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场(以金泰广场招商策略类似);b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧;c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额;d、优惠付款方式，降低投资门槛。
二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心◇ 体现在商场的面积和业态的齐全◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出;◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。
经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：(1) 高档次精品时尚购物店;(2) 综合性超市;(3) 专业主题市场;(4) 休闲中心;(5) 中高档餐饮机构;(6) 稍高档次的娱乐城。
经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。
三、商业推广主题阐述：提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。
从以下几方面支撑本项目的投资价值：1、地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。
该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。
2、未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。
3、投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。
4、经营品牌：由招商活动最后落实。
◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。
◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。
5、租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。
租金回报有利于：◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心;◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利;◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。
突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。
让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：1、作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展;2、说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景;3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。
突出经营前景，由招商活动最后落实。
招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。
1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。
确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。
2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。
通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构;通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。
3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。
该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。
4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。
四、招商销售整体策略招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。
根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。
出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。
所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。
出租策略本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。
对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。
通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。
销售策略本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。
对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。
在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。
注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。
商业地产策划方案2一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目 SWOT 分析：优势分析：1) 区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;2) 配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;3) 交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1) 消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析：1) 市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;2) 稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本) ; 威胁分析：1) 潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。
而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2) 消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广) 。
通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及 USP 导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础; 同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：① 形象定位1) 优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;2) 品位 CLD 生活概念创新23) 情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)4) 文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁② 功能定位1) 自由空间、自由组合框架结构设计2) 投资潜力大地处繁华地段，未来的“湖南路”3) 生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便4) 尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑) ③ 品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。
● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP; (黄金地段、全框架结构，任意分割组合) ● 高位嫁接，从形象上提升USP; ① 时尚性(外观设计的前瞻性) ② 舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活) ③ 高贵性(生活品质的全面提升) ④ 文化性(将教育嫁接于本项目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)四、项目推广思路总的思路：以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
具体的推广思路：1) 商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略) 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)2) 住宅① 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势) ：② 以倡导新生活方式为主题进行推广(如“CLD”生活) ：③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售; ◇倡导“文化社区”概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
3五、项目建议1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色; 建议采用以“____华庭“命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以“____府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。