《土地增值税培训》PPT参考课件
房地产土地增值税培训课件
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
万科土地增值税培训课件
4000
34.70%
20.01%
5.00%
29.70%
1,977
6660
4000
34.74%
20.08%
5.02%
29.72%
1,980
6700 6800
4000 4000
•无效价格区 35.10% 35.98%
20.76% 22.44%
5.16% 5.50%
29.94% 30.48%
2,006 2,072
价格区间
•
•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
•
•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
土地增值税培训课件
土地增值税税收政策讲解第一节土地增值税税收要素1、相关概念Ａ．房地产:房产和地产的统称。
房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。
实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。
Ｂ．产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。
Ｃ.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。
Ｄ．建筑物：包括房屋和构筑物。
房屋是指有门、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。
Ｅ．附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
如附着于土地之上的花、草、树木等。
F. 土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
G. 土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。
2、征税对象土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
3、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人：还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税的的纳税义务人规定的四个特点：A、不论法人和自然人（从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；）琼府[2008]74号第十条B、不论经济性质或注册类型；C、不论居民与非居民（内资与外资）企业，不论中国公民与外籍个人。
D、不论部门与企业。
4、土地增值税征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
土地增值税培训课件-PPT共44页46页PPT
谢谢！
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
土地增值税培训课件-PPT共44页
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
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土地增值税清算培训共75页PPT
土地增值税清算培训
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
31、只有永远躺在泥坑里的人，黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
土地增值税培训PPT课件
60%
35%
D=A×a
E=B×b
所需交纳增值税=E-D
2020/10/13
2
2.原不动产发票与契税发票不齐全
土地增值税=现购房价×1% 营业税=现购房价×5.6%
2020/10/13
3
谢谢您的指导
THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.
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关于土地增值税征收 政策讲解
2020/10/13
按揭部 2011年11月24日
1
1.原不动产发票与契税发票齐全
n为现售房日期 与产权证日期相
差年限
差额价 x5.6%
现售价 x0.1%
A=可扣除项目金额=原购价x（1+5%×年限n）+原购契税+现购（营业税+印花税） B=增值额=现成交价-A C=增值率=B÷A
将C所得值与表格中‘应纳所得税额’数值比较找到相应级数，得到对应a、b值
级数
应纳所得税额
b：税率 a：速算扣除比例
1
增值额不超过扣除项目金额50%的部分
30%
0%
2
增值额不超过扣除项目金额50%至100%的部分
40%
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3
增值额不超过扣除项目金额100%至200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
汇报人：XXXX 日期：20XX年XX月XX日
4