农民宅基地有偿退出机制是什么
云和县建立五项机制开展农村宅基地使用制度改革
云和县建立五项机制开展农村宅基地使用制度改革作者：柳成东来源：《浙江国土资源》 2015年第6期云和县国土资源局柳成东一、建立网络管理机制云和县委、县政府切实把农村宅基地使用制度改革试点工作作为一项重大任务，成立了以县政府分管副县长为组长，设立了专门的办公室，并通过“点将”和“自荐”相结合的方式，从农办、农业、国土、住建等部门抽调业务骨干成立工作组。
同时，建立了试点工作联席会议制度，成立专家委员会，协调解决改革试验过程中的重大问题，评估论证改革试验成效，统筹推进各项工作，为农村宅基地使用权流转试点工作顺利开展提供了强有力的组织保障。
二、建立跨村流转机制2013年云和县就出台了《关于开展农村宅基地使用权流转试点的实施方案》。
明确宅基地使用权流转必须遵循“一户一宅、集约利用、依法审批、总量控制、用途管制”和“自愿、公开、公平”的原则，明确了四个“严禁”，即严禁借流转之名利用农村集体建设用地进行商品住宅开发及小产权房建设；严禁城镇居民参与农村集体建设用地使用权流转，购买农村宅基地及其地上建筑物；严禁对农村集体土地上的违法建筑进行流转；严禁在不保留村进行农村集体建设用地使用权流转。
放宽了宅基地使用权局限于村内流转限制。
在符合“一户一宅”和“农村宅基地所有权不变”的前提下，允许在县域范围内的“农村村民”跨村进行农村宅基地使用权流转。
截至2014年底，试点工作期间已办理宅基地使用权流转152宗，面积13125平方米。
在石塘镇、崇头镇开展使用权流转试点工作取得成功经验，2015年在全县推开。
三、建立有偿使用机制在符合“一户一宅”规定的前提下，允许本县农村村民在县域范围内跨村进行农村宅基地使用权流转，允许由村民委员会统一有偿收回农村空闲宅基地通过公开挂牌竞标方式有偿流转，进一步激发农村土地资产效益，增加农民财产性收入，为农村发展和农民增收注入新的活力。
农村空闲宅基地流转的，必须由所在乡镇（街道）牵头，以宅基地所有权人为主导，统一有偿收回农村空闲宅基地后，通过协议、公开挂牌竞标方式对外有偿流转宅基地使用权，竞买人需符合农村村民建房条件，申请人参加竞买前，需经有关部门进行建房条件审核，符合建房条件的方可参加竞买，对宅基地使用权流转的期限、程序和价格参照城镇国有土地使用权的出让、转让管理办法，依法确定流转期限和管理程序。
《宅基地使用权自愿退出机制问题研究》范文
《宅基地使用权自愿退出机制问题研究》篇一一、引言在农村土地制度改革的大背景下，宅基地使用权自愿退出机制成为了一个备受关注的话题。
宅基地作为农民的基本生活保障和财产权益，其使用权的流转和退出机制的建立，对于农村土地资源的优化配置、农村经济的发展以及农民权益的保障具有重要意义。
本文旨在研究宅基地使用权自愿退出机制的相关问题，分析其现状、问题及原因，并提出相应的解决对策。
二、宅基地使用权自愿退出机制的现状当前，我国宅基地使用权自愿退出机制已经初步建立，但在实际操作中仍存在一些问题。
一方面，政策宣传不到位，农民对宅基地使用权流转和退出机制的了解不足；另一方面，退出补偿机制不完善，导致农民退出意愿不高。
此外，宅基地使用权流转市场不成熟，缺乏有效的市场引导和监管，也是影响宅基地使用权自愿退出机制实施的重要因素。
三、宅基地使用权自愿退出机制存在的问题及原因（一）政策宣传不足政策宣传是推动宅基地使用权自愿退出机制实施的重要手段。
然而，当前政策宣传工作存在不到位的情况，导致农民对相关政策了解不足，无法充分认识到宅基地使用权流转和退出的意义和好处。
这主要是由于政策宣传渠道不畅、宣传力度不够、宣传内容不够明确等原因所致。
（二）退出补偿机制不完善退出补偿机制是影响农民宅基地使用权退出意愿的重要因素。
当前，宅基地使用权退出补偿机制存在补偿标准不统一、补偿方式单一、补偿资金来源不明确等问题。
这导致农民在宅基地使用权退出后无法得到合理的经济补偿，从而降低了其退出的积极性。
（三）流转市场不成熟宅基地使用权流转市场的成熟与否直接影响到宅基地使用权的退出和流转。
当前，宅基地使用权流转市场存在市场主体不明确、市场规则不健全、市场监管不到位等问题。
这导致宅基地使用权的流转和退出难以实现市场化、规范化运作，影响了宅基地使用权的价值实现。
四、解决宅基地使用权自愿退出机制问题的对策（一）加强政策宣传加强政策宣传是推动宅基地使用权自愿退出机制实施的关键。
农村宅基地退出中农民权益问题及对策分析
农村宅基地退出中农民权益问题及对策分析1. 引言1.1 农村宅基地退出背景农村宅基地退出是指政府出台政策，对农村宅基地进行统一规划、整治和退出，以实现农村土地集约利用和农村居民宅基地可持续利用的目的。
近年来，随着城乡经济社会的快速发展和土地资源的日益稀缺，农村宅基地退出成为了一项重要的改革任务。
农村宅基地退出背景主要有以下几个方面：农村宅基地资源利用不合理。
由于长期以来土地流转、承包制度不完善，导致一些农村宅基地被闲置或者被大量低效利用，严重浪费了土地资源。
政府出台了宅基地退出政策，通过统一规划、整治和退出，提高土地资源利用率。
城市化进程加快。
随着城市化进程的不断加快，农村宅基地的规划、建设和管理面临了新的挑战。
宅基地退出可以有效减少农村占地过大、建设不规范的现象，推动城乡一体化发展，提高土地资源利用效率。
1.2 农民权益受损现状农村宅基地退出中存在权益差距显著的问题。
一些地方政府在宅基地退出过程中对农民的补偿标准不统一，导致一些农民因为地区差异而遭受损失，权益受损程度不同。
这种差距使得一些农民因为资金补偿不足而无法重新安置，面临生计困境。
农民在宅基地退出过程中的参与度较低，权益保障不足。
一些地方政府在决定宅基地退出方案时往往缺乏与农民的充分沟通与协商，导致农民权益无法得到有效保障。
一些农民因为缺乏信息透明，对于退出政策的具体内容和自身权益了解不清，容易受到利益损失。
农村宅基地退出中存在违法侵权现象。
一些开发商和政府部门在宅基地退出过程中存在违法侵权行为，以低价收购宅基地或强制拆迁等方式损害农民权益。
这种现象严重影响农民的合法权益，也加剧了农村社会稳定的风险。
农民权益在农村宅基地退出过程中受到了严重损害，需要政府和社会各界共同努力，建立完善的保障机制，确保农民在宅基地退出中能够得到公平、合法的待遇。
2. 正文2.1 宅基地退出的现实问题宅基地退出在实施过程中存在着程序不规范的问题。
一些地方政府在宅基地退出时并未按照相关法规和程序操作，导致农民在权益受损的情况下无法维权。
山东农村宅基地政策规定的内容有哪些
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 山东农村宅基地政策规定的内容有哪些国家为了规范农村宅基地管理，制定了相关了法律，为了确保管理规范，各地政府在不违反国家法律的前提下可以因地制宜制定当地农村宅基地管理政策，以形成中央到地方的制度体系，以山东为例，山东作为人口大省，农业大省，农村基地管理政策尤其重要，那么山东农村宅基地政策规定的内容有哪些?赢了网小编将在接下来的内容里为您详细介绍。
一、山东省将率先实施不动产统一登记，宅基地和农房将纳入不动产登记体系。
据山东省国土厅副厅长宇向东介绍，省里确定了省国土厅在不动产登记管理方面的职责，并批准设立不动产登记管理处。
目前，不动产登记管理处正在加紧组建中。
下一步，省厅将会同相关厅局建立不动产登记工作联席会议，交流协调相关事宜。
不动产登记一直是社会关注的焦点。
据悉，山东省将加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围。
将农村宅基地和农房纳入统一的不动产登记体系，率先建立和实施不动产统一登记制度。
二、山东农民自愿退宅基地将获补偿从全省节约集约用地工作会议上获悉，我省将落实十八届三中全会的改革决定，试点集体建设用地使用权流转。
探索建立农民宅基地自愿有偿退出机制，有效减少农村居民点占地面积。
近日，省政府办公厅下发《关于进一步推进节约集约用地的意见》，30日，山东省国土资源厅厅长刘俭朴详细解读了该意见。
他指出，我省将推进集体建设用地使用制度改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
探索建立农民宅基地自愿有偿退出机制，减少农村居民点占地面积。
鼓励农村合村并点，开展村庄改造和农村新型社区建设，将挖潜节余指标调剂到城镇使用，实现城乡土地要素有序流动，推动城镇化。
到2020年，农村居民点用地在城乡建设用地总量中比重与2017年相比下降4.23%。
城镇建设用地范围外依法取得的集体经营性建设用地使用权，必须通过统一有形土地市场，按规定采取公开规范的方式转让。
退出宅基地补偿多少钱？各地补偿政策汇总
退出宅基地补偿多少钱?各地补偿政策汇总关于国家倡导的宅基地有偿退出，有的农民说好，有的农民却感觉最基本的生存权利都被剥夺，好在目前还是自愿退出原则，选择权还在农民自己手里。
目前包括湖北、重庆、四川、山东、陕西、安徽、福建等多个省区已经对宅基地退出机制进行了不同程度的探索，那么各省农民如果同意宅基地有偿退出，能获得多少钱?能有哪些补偿政策?01 湖北枝江宅基地有偿退出补偿政策►自愿退出唯一合法确权的宅基地且不再申请新宅基地的，按照我市现行土地征收补偿标准应付农民个人部分(一级地类28688元/亩;二级地类27710元/亩;三级地类26080元/亩)予以补助。
►农村村民退出多余合法确权的宅基地的，按照我市现行土地征收补偿标准应付农民个人部分的80%予以补助。
►使用人不是本集体经济组织成员，但是退出合法确权的宅基地的，按照我市现行土地征收补偿标准应付农民个人部分的60%予以补助。
►补助面积按现场实测面积计算(含附属物、硬化晒场)，200平方米以内的按标准补偿，超过面积减半补偿。
宅基地退出补助资金，自申请人拆除房屋并复垦验收之日起10个工作日内直接支付给申请人。
02 福建晋江宅基地有偿退出补偿政策►当地银行对权属明确、两证齐全、优质区域的农房，按含宅基地估价40%进行抵押融资。
2014年1至10月已办理802户，帮助抵押融资50108万元。
►可置换：宅基地可换货币、安置房、店面、商场、股权、写字楼等。
►置换补偿标准：征收经批准的集体宅基地，按该宗地所在区域住宅的土地基准地价进行折算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿。
同时，经批准尚未建设的村民宅基地可等面积照顾购买安置房，购买价格按照低于建筑成本价1300-1500元/平方米计算，对低层房屋还可按照低于建设成本价照顾购买安置房。
03 四川成都宅基地有偿退出补偿政策►对进城镇定居或在城镇具有稳定住所而自愿退出宅基地的农民，政府与村集体给予一定的经济补偿和创业就业、社会保障等相应政策优惠;►对其退出的宅基地(含地上建筑物、附着物)根据评估价值给予补偿，符合住房保障条件的纳入城镇住房保障体系。
余江县宅基地有偿使用及流转办法
余江县宅基地有偿使用、退出及流转办法一、宅基地有偿使用（一）收取原则通过宅基地有偿使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超占问题，打击恶意侵占、影响农民生产生活、闲置浪费宅基地行。
在确定起征面积时，可根据农村实际需求，在《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定宅基地使用面积的基础上，予以适度放宽。
（二）收取对象因历史原因形成超标准占用宅基地的、一户多宅的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。
（三）收取范围符合下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1、一户一宅超过140－240m2的，或超过本集体经济组织户均面积以上的；2、一户多宅的；3、非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的。
本集体经济组织可本着节约集约、保障需求、维护权益的原则，根据本村实际情况，在不突破第一条确定的范围内，因地制宜，通过村民大会或村民代表大会合理确定起征面积。
（四）收取标准1.一户一宅的，有偿使用费标准根据其超占面积实行阶梯式计费，超过1－50 m2部分按每年2-5元/m2计费，超过50－100 m2部分按5-10元/m2计费，超过100－150 m2部分按10-20元/m2计费，超过150 m2以上部分按不低于20元/m2计费，涉及占用耕地的上浮20－40%，原占地类型，以村村民理事会确定为准。
2.一户多宅的，其中一宅按照阶梯式计费，多宅按照阶梯式最高标准计费。
一宅未达到基准面积的，多宅部分全部实行有偿使用，不扣除一宅不足基准面积的部分，该部分面积收费标准按阶梯式计费最低标准收取。
3.非本集体经济组织成员通过继承在农村占用宅基地按阶梯计费最低标准执行，以其他方式在农村占用宅基地的按阶梯计费最高标准执行。
4、困难户、五保户可经过村民理事会集体决策，适度减少或免交。
（五）收取方式根据交纳对象自愿申请，选取以下方式之一交纳有偿使用费：1、按年度交纳。
每年在当年12月底前交至本村村民事务理事会，主动上交的，优惠5－10%。
农村宅基地政策法规是怎样的
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>农村宅基地政策法规是怎样的随着社会的发展，国家也加大了对农村的改革发展。
改农村的改革发展中，宅基地也成了改革的对象。
既然发展那就要有相应发相应的规划，发展并不是胡乱的发展。
那么针对农村宅基地政策法规是什么样的呢?下面小编就带大家来了解一下相关内容。
农村宅基地政策法规一、改革的七项原则坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。
深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。
二、《方案》针对五大关键领域提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。
对此，陈锡文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。
“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。
”三、政府对深化农村土地制度改革相关法律规定坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。
深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。
落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。
稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。
放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。
（一）、开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。
多省探索农村宅基地退出模式
多省探索农村宅基地退出模式作者：梁倩林远姜刚来源：《农村-农业-农民·上半月》 2014年第8期闲置问题凸显经济参考报记者梁倩林远姜刚我国的新型城镇化正在加速推进。
城镇化的实施将给农民的生存和生活带来哪些深刻影响，在城镇化的过程中农民的宅基地如何处置，进城务工农民愿意留在城里居住还是更愿意住在乡下？宅基地退出机制探索全面提速记者最新获悉，在即将正式启动的国家新型城镇化综合试点中，试点地区将建立宅基地确权、登记、颁证改革完善农村宅基地制度，并在修订农村宅基地用地标准和农村居民点人均建设用地空置标准的基础上，探索宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分上的权能。
事实上，目前包括安徽、浙江、宁夏、湖南、四川等多个省区已经对宅基地退出机制进行了不同程度的探索。
安徽省于日前在全省范围内提出了建立宅基地退出补偿激励机制。
媒体日前从安徽国土厅获得的《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》实施方案要求，一是实行宅基地占用农用地备案核销制度，保障农村村民的宅基地权利；二是探索建立宅基地退出激励机制，农村村民主动退出依法取得使用权的宅基地的，由农村集体经济组织予以补偿或者政府予以奖励，并采取经济或其他手段予以激励；三是探索宅基地流转制度，允许农村村民通过流转方式使用其他农村集体经济组织的宅基地。
浙江省则明确表示，将借鉴重庆“地票”制度，将宅基地使用权量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民宅基地自由、有偿退出，显化农民住房财产权益。
与此同时，逐步探索在不改变宅基地集体所有主性质的前提下，允许符合条件的宅基地及农房突破村级集体经济组织的边界进行置换、转让、继承、入股。
专家：谨防重蹈耕地征用乱象覆辙尽管业界认为建立健全宅基地退出机制可以更有效地利用土地，但也有专家指出，退出后如何对土地实行严格的用途管制非常关键，否则当宅基地退出在全国推广后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出现非农化、侵犯农民权益等一系列乱象。
农村农房跨村流转与宅基地退出机制
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 农村农房跨村流转与宅基地退出机制 作者：沈杰 张新设 来源：《农村经济与科技》2016年第21期
[摘要]在我国当前城乡二元化的产权制度及农村资产确权大背景下，如何使农民增加财产性收入是我国今后农村工作的重点。而温州乐清地区农房跨村流转的农房交易新模式，为我们探索农村农房流转模式以及如何构建农户宅基地的退出机制提供了新途径和参考价值。
[关键词]温州乐清；农房跨村流转；宅基地；退出机制 [中图分类号] F301.2 [文献标识码] 1 问题的提出 党的十八届三中全会作出的关于《全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，在今后农村改革过程中要慎重稳妥的推进农民住房财产权抵押、担保和转让，并探索农民增加财产性收入渠道。而在历年的中央一号文件中也都把发展农村经济放在重要的位置，而对农村资产的确权工作又进一步为宅基地和农房的流转提出了新的迫切要求。
我国现阶段的农村宅基地和农房问题主要在于农村宅基地属于各个村集体所有，集体之间不能交换流转，其不可流动性阻碍了分散的宅基地向城镇的集中以及农户的自由退出。突出表现在两个方面：一方面是受宅基地退出机制缺乏以及相关法律法规的限制，农村宅基地存在着严重的闲置浪费现象。另一方面是我国现行的宅基地使用权制度过多的偏重宅基地的生存保障功能，而在一定程度上忽视了宅基地的生产要素功能。从而使得宅基地使用权无法通过市场流转，最终严重损害了土地资源配置的效率。而建立农村宅基地流转和退出机制，允许农村宅基地上市公开转让和农房的跨村流转，不仅可以增加农民收入，加快农村城镇化和小城市建设，并且可以对盘活农村宅基地存量，复垦复耕后也有利于节约耕地资源，对保持耕地面积总量平衡都具有十分重要的现实意义。在大力推进城镇化进程和统一城乡户口的形势下，实现农村农房的跨村乃至更广地域内的流转，构建农村宅基地农户退出机制显得尤为复杂和迫切，这必然要求我们进一步建立和完善农村宅基地退出机制，统筹城乡协调发展。
2023年农村宅基地新规定(2023年农村宅基地新规定)
2023年农村宅基地新政策如下：1、征收宅基地的安置费和土地补偿按照前3年平均年产值的30倍来进行计算；2、附属物按照当地政府下发的补偿方法给予等价补偿；3、农村房屋拆除补偿标准：农村草房一平米补偿1900元；农村砖瓦房一平米补偿2400元；农村砖砼结构房屋一平米补偿2800元；农村二层及两层以上楼房一平米补偿3300元；4、农村房屋附属物补偿：一般是按照等价方式进行补偿，异地安置每户给予2万元的补偿。
国家征用宅基地拆迁补偿形式有：1、货币补蚂局毕偿：货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房腊裤屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额；2、产权置换：产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，闷芹有两种置换方式。
价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。
面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
补偿费用包括：（1）土地补偿费，用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿；（2）青苗补偿费，用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用；（3）附着物补偿费，用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用；（4）安置补助费，用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
宅基地确权政策新规2023年2023宅基地政策新规定是：宅基地开始实行一户一宅制度，灵活的利用闲置宅基地，宅基地是可以进行流转的镇携并。
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导读：关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿，国家出台了各项相关法律法
规，程序越来越规范，但关于农民宅基地自愿有偿退出机制，相信有不少人还不太了解，在
明拆迁律师带您了解其中的由来。
徐州的李先生所在的村庄新型农村社区规划行动在如火如荼的进行，作为农民宅基地有
偿退出机制试点村，2014年年底，村委会在没有召开村民大会、没有征求村民意见的情况
下，通过各种途径，或走亲访友或说情许愿，或动用黑道势力、威逼利诱，用尽各种手段，
强迫村民在事先起草好的《村民宅基地自愿退出补偿协议》上签字。协议内容就是村民自愿
退出宅基地，村委会按照县政府的文件精神给予有偿补助，退出的宅基地归村委会集体所有。
退出的宅基地（含地面上建筑物、构筑物、附属物等）一次性给予补偿。村干部描绘的蓝图
是，村民们能享受到城里人住的房子，房子的质量和环境和城市一样。村民们半信半疑，有
老实的村民就签了协议，但李先生长了个心眼，他认为这个协议太过于简单了。不管签没签
协议，村民们都不愿意离开自己的老房子。
到了2016年4月份，在没有任何通知的情况下村委会带着一帮人把李先生在内的20
多户的老房子一夜之间全部强拆，面对一地破砖烂瓦，李先生怒火中烧，他想不通的是，不
是说好的自愿退出吗？怎么成了强制了？
关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿，国家出台了各项相关法律法规，程
序越来越规范，但关于农民宅基地自愿有偿退出机制，相信有不少人还不太了解，在明拆迁
律师带您了解其中的由来。
首先大家需要了解的是农业供给侧结构性改革。所谓供给侧结构性改革旨在调整经济结
构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。需求侧改革主要有投资、消费、出
口三驾马车，供给侧则有劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素。在近年来的中国中
央农村工作会议和党中央的1号文件多次提到要深入贯彻实施农业供给侧结构性改革，这
其中作为农村支柱的集体土地首当其冲也在改革深化的范围内。响应党中央农业供给侧结构
性改革的号召，全国各地新推出了针对集体土地的各项试点。
比如在江苏省徐州市沛县推出了一项新型的宅基地退出机制，沛县人民政府根据徐州市
人民政府发布的《关于加快推进城镇化发展的意见》（徐委发（2013）29号），推出《沛
县集体建设土地退出及推进新型农村社区建设管理办法（试行）实施细则》，规定按照土地
利用总体规划确定的农村集体建设用地（宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地）退出
后复垦为农用地；集体建设用地退出应当坚持先安置后退出、试点先行、量力而行的原则；
明确规定了集体建设用地退出办理程序：由申请单位提供材料向镇政府、区管委会提出申请，
镇政府及区管委会对申请进行初审，经实测和现场调查，确定面积计算补偿金，并在所在村
民委员会或村民小组公示后，符合条件的由申请单位与镇政府、区管委会签订《集体建设用
地退出协议》，协议签订后报国土局审核，符合细则规定的，报县政府批准。经县政府批准
后由沛县兴田农村土地整理有限责任公司与镇政府、管委会签订《集体建设用地退出补偿协
议》，经县政府批准之日起30个工作日内，镇政府、区管委会应当制定《复垦方案》，明
确复垦的地类、规模、工程设计及资金预算等，到国土局备案。完成备案后，由镇政府、区
管委会组织原建设用地使用单位完成拆迁和复垦工作。项目验收合格的，由沛县兴田农村土
地整理有限责任公司7日内向镇政府、区管委会支付全额补偿资金，国土局注销退出的集
体土地使用证书；镇政府、区管委会应自收到补偿金7个工作日支付给推出单位。推出的
集体建设用地复垦为农用地后，原土地所有权不变，复垦后的农用地收益由农村集体经济组
织支配，退出的宅基地使用人不再享有取得宅基地的权利。
总观此细则，完全符合党中央农业供给侧结构性改革的精神。现在农村建设用地浪费现
象严重，另一面是农用地尤其是耕地面积远不能满足经济的需要，此试点工作将宅基地收归
集体用于复垦，有效的利用集体土地，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和
灵活性，更好满足国家对农用地尤其是耕地的需求以及广大人民群众的需要，促进经济社会
持续健康发展。
同时，此试点工作也符合法律法规的规定。农村宅基地使用权人对宅基地享有宅基地用
益物权。《物权法》规定， 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使
用和收益的权利。因此宅基地在征收、动迁时理应享有补偿的权利。此试点工作中村民在自
愿退出宅基地后有获得补偿的权利。
反观此案，李先生所在的村庄作为试点，推出新型农村社区规划，对宅基地采用有偿退
出，于国于民都是好事，为何轰轰烈烈的试点工作最后激起民愤？这其中不乏实际工作中的
程序违法现象泛滥的缘故。那么，广大村民在面对这类新事物时该如何加以应对呢？在明律
师谨提出以下3点供参考：
首先是村民不同意退出宅基地时，被各方势力强压或威逼利诱，强迫签订的《宅基地退
出协议》，根据《民法总则》《物权法》《合同法》的相关规定，此类协议可以申请法院判
决无效。
其次是退出宅基地补偿标准及其不合理。在签订协议之前如果村民对补偿标准不满意，
完全可以委托专业的律师为其维权。维权的时间越早越好，若等到房屋已被拆才想起来找律
师，这时的维权成本会高很多，而且往往达不到村民朋友们的期望值。由于宅基地退出试点
机制是新兴产物，关于补偿标准各地都不一样，在专业拆迁律师的协助下，可以最大限度地
维护自身的权益。
再次是政府部门组织村委会强拆房屋时，切记首先保护生命财产安全，生命第一，动产
第二，不动产排最后。强拆过程中留好证据、及时拨打报警电话，尽量不与强拆人员发生肢
体冲突，最后别忘了及时跟律师沟通案情，在专业的拆迁律师的协助下提起各项维权程序。