2013_世联_宏观、统计分析模型

成都
9641 7.4% 38.3%
武汉
8524 9.0% 40.6%
西安
7748 7.9% 34.8% 10
13882 11.4% 31.7%
恩格尔系数
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
定义
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动 同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
3000～4000
4000～8000
8000以上
外部环境
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；区域平行发展。
消费者收入水平提高；区域市场 发展出现不平衡，地段价值开始 显现；市场存在不规范操作，政 策因素影响大、住房福利仍大量 存在。
郑州处于
竞争条件
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。 满足基本生活需求， 客户结构简单。 单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
2006年沈阳各区域商品住宅销售均价
沈河 和平 大东 浑南 皇姑 铁西 于洪 东陵 苏家 新城 康平 新民 辽中 法库 区 区 区 新区 区 新区 区 区 屯区 子区 县 市 县 县 982 654
均价 5199 4137 3686 3569 3356 3329 2990 2964 2453 2088 1724 1371
无法判断是否真正复苏，所以地 价低，没有人买地
最佳策略：土地储备；而销售策 略是：分期卖楼 一次性卖楼
萧条
价格
最优策略：继续卖楼，观望将会 付出更大的代价
阶段
阶段：
本报告是严格保密的。
复苏
发展
危机
萧条
5
宏观背景
现阶段武汉房地产供销状况基本平衡，房 价收入比相对正常，整体发展较为平稳
武汉全市历年房地产供销情况
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
本报告是严格保密的。
11
数据、图表示例
课件讲稿
宏观、统计分析模型
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
宏观背景
武汉市自身宏观经济的发展快速而稳健，为房地 产市场的持续发展打下了良好的基础
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
反映商品房供求是否平衡的指标 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
本报告是严格保密的。
8
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
异常 >1.1
武汉2006年数据 房价收入比 8.86：1
以一家三口每户购房面 积约100平计算
以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析
本报告是严格保密的。
6
沈阳近两年各区域商品住宅销售面积
2006
2005
1000 800 600 400 200 0
于洪 铁西 大东 东陵 皇姑 新城 浑南 和平 苏家 沈河 新民 区 新区 区 区 区 子区 新区 区 屯区 区 市 辽中 法库 康平 全市 县 县 县 2.2 0.4 2.1 1.8 0.3 0.6 983.7 859.8
单位:万m2
1000 960.88 1.1
1.00 1.20
2006年 1.1
竣工面积 销售面积
2005年以前武汉房地产 市场属于供大于求的局面， 在2005年销供比例突破 1.1后，2006年的商品房 销售面积超出竣工面积 87.03万㎡。
指标处于基本正常区间 右象限边缘，属于市场机 会型偏重 房价收入比被世界银行 用于判断居民住房消费需 求的可持续性，发展中国 家的家庭年均收入与房价 的比值在1：4～9之间为 合理状态，表明该地区商 品住宅有效需求度高。
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
北京
人均可支配收 入 （元） 较上年增速
本报告是严格保密的。
上海
14867 12.2% 37.2%
天津
10313 10.5% 37.7%
重庆
8094 11.6% 38.1%
人均GDP与房地产发展关系 发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 发展特征 启动阶段 800～3000 生存需求 超速发展 单纯数量型
本报告是严格保密的。
3
宏观经济环境扫描
房地产市场各发展阶段特征分析：
快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段
发展阶段
启动阶段
人均GDP （美元）
800～3000
本报告是严格保密的。
4
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶 段
房地产周期理论
判断因素： 市场典型表现 开发商策略
复苏
GDP增速 人均GDP增速 房地产发展程度 危机 发展
直接使用人带动市场发展，现楼 价格大于期楼
地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资 者开始进入市场 顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出 市场，市场里的人完全是投资者 地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者
结构现状： 农业人口约占总人口 的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上 的中老年为主 职业以加工制造、交 通运输、商饮服务业为 主

北小营镇常住人口状况
40000 30000 20000 10000 0 农业人口 非农业人口 2000年 28189 1372 2001年 28409 1688 2002年 27282 4355 2003年 26423 6245 2004年 25841 7565 40000 30000 20000 10000 0
人均GDP
年增长率
以上数据来源：武汉统计年鉴
本报告是严格保密的。
2
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与 质量并重 平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
武汉市历年GDP GDP 年增长率
2590 1492.74 1206.84 1347.8 10.20% 11.50% 1662.18 11.10% 1956 11.70% 2238 14.70% 14.80% 10%
2006年武汉市人均 GDP已达到3790美元， 按人均GDP与房地产发 展关系模型判断，武汉 房地产市场近几年处于 快速发展阶段。 2010年武汉市生产总 值将达到4200亿元，年 均增长12％以上 ，人均 生产总值达到5000美元 。
本报告是严格保密的。
7
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25% <-5%
房地产开发投资 额增幅
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求

800 600 400 200 0 0.68 543 682.62 0.80 1.00 814 0.94 816.72 658 702.29
873.83
409 601.99
633.17 450 0.71
0.80
销售面积/ 竣工面积
0.60
2001
2002
2003
2004
2005
2006
房地产市场预警预报指标体系，反映商品房供求是否平衡的指标 异常 基本正常 正常运行 基本正常 <0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 销售面积/ 竣工面积 挑战 机遇
房地产市场以二级市场交易为主、 市场为大地产商所主导；土地市 场与商品房市场完全规范；但政 府的住房福利依旧少量存在。 竞争者数量进一步减少，消费者 需求减少。
需求特征
需求增长趋于平稳；改善需求为主； 改善需求为主，需求趋于多样化。 客户结构复杂多样。 产品形式极为丰富，高质量。
供应特征
产品大量出现，形式逐渐多样化， 产品注重质量，价值构成广泛，产 价格迅速提高，数量与质量并重； 品附加值很好体现。 产品附加值出现并提高。
房地产综合景 气指数
本报告是严格保密的。
9
房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型 温饱型 小康型 富裕型 恩格尔系数 0.5—0.59 0.4—0.5 0.2—0.39 住房消费占总消费 性支出的比重（%） 9.4 15.5 20—30 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 恩格尔系数 0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45 住房消费占总消 费支出的比重 （%） 7.6 11.2 12.1 18.9