同策2011年杭州昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块营销策划报告
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捷群-杭州珑园传播主题策略提案2011-198P
2010-8-27 尾房在售 2010-5-23 大户型尾房在售 2010-11-19 2010-4-5 在售5号楼精装单身公 寓，另有少量大户型 1/2/3号楼尾房在售
策风行 免费地产资源论坛
临平子板块2〃城南子板块
个案 绿城〃玉园 梧桐蓝山 绿城〃风华苑 康城国际 总建面 容积 总户数 万㎡ 率 套 31 32 17 57 3.1 2.8 2.4 2.7 1098 2000 802 3480 主力户型 ㎡ 135-250 88-128 135-165 88-200 在售均价 元/㎡ 最近开盘 时间 推售情况
格兰郡11/12#楼共252 2010-12-11 套剩余90多套，1#楼 共257套剩余160多套 2010-11-29 2009-8-17 近期开盘 2010-4-5 在售逸云苑6幢共78套 剩余32套 一期已售罄，二期预计 3月开盘 首推1/2/10#楼355套 房源 在售9/12#楼剩余少量 房源
22000 润玉苑1-5号楼在售， （精装标 2010-9-27 总424套已售过半 准4000） 14200 14000 15000 2011-1-8 13/16两幢共333套首 推，预定90%以上
2009-10- 尾房在售，剩余15822 190 ㎡及300 ㎡跃层 二期约克郡尾房在售， 2009-12剩余181-300㎡大户型， 25 北区2011年动工
城北 子板块
临平的“无奈刚需”板块，区块背景 为余杭经济开发区与钱江科技新城。 90、120、 因配套欠缺而存有臵业抗性，普遍以 138 中、低端定位，靠价格取胜。
90、140、 168
星桥 子板块
10600
杭州与临平的中间地带，遭遇临平南 与丁桥的左右夹击，天都城模式的失 88、113、 败让该板块仍在“价值洼谷”。目前 135 该板块供应量较大。
华盛达杭州西溪号、地块整合策略报告
项目西临仓前高教园区，享有丰富的教育配套，规模化的高教园
区将成为本项目去化的人群之一。
•
高教园区规划总面积达10.3万平方公里，空容纳约8所高校，师生近10万 人。目前已有浙江大学、浙江理工大学科艺学院、浙江科技学院、浙江工 业大学、杭州师范学院及市委党校入驻。
整体规划——地铁规划
地铁5号线是目前西溪文一西路延伸断区域价值上升的定时炸弹， 一旦方案及建设时间确认将是板块价值提升的火箭助推器。
17723
商业办公
3192.0
2010-12-15
17297
9676 20683
商业办公
商业办公用地 商业办公用地
3327.0
1718.0 3973.0
ห้องสมุดไป่ตู้
2010-12-15
2010-05-18 2010-05-17
31458
16737 7339 15322 31915
商业办公
商业办公用地 商业办公用地 商业办公用地 商业办公
7. 除肩负销售任务，本案营销亦肩负着拓展华盛达 品牌的目标
The 2st step
结论>>Conclusion
本案类住宅的产品特性、板块处于启动期的特殊时段、客群主要为投资客 的需求特点，决定了本案的销售主要通过渠道实现，
一、渠道营销
1、渠道全网铺开
本案土地性质决定的销售抗性很难规避，因此需要尽可能多的展开各类渠道：
5570.0
2512.0 1102.0 2300.0 4071.0
2010-04-29
2010-03-03 2010-03-03 2009-12-25 2009-11-18
五常区域——10年初至2011年，共出让8宗，土地面积约20万平方米。
区将成为本项目去化的人群之一。
•
高教园区规划总面积达10.3万平方公里，空容纳约8所高校，师生近10万 人。目前已有浙江大学、浙江理工大学科艺学院、浙江科技学院、浙江工 业大学、杭州师范学院及市委党校入驻。
整体规划——地铁规划
地铁5号线是目前西溪文一西路延伸断区域价值上升的定时炸弹， 一旦方案及建设时间确认将是板块价值提升的火箭助推器。
17723
商业办公
3192.0
2010-12-15
17297
9676 20683
商业办公
商业办公用地 商业办公用地
3327.0
1718.0 3973.0
ห้องสมุดไป่ตู้
2010-12-15
2010-05-18 2010-05-17
31458
16737 7339 15322 31915
商业办公
商业办公用地 商业办公用地 商业办公用地 商业办公
7. 除肩负销售任务，本案营销亦肩负着拓展华盛达 品牌的目标
The 2st step
结论>>Conclusion
本案类住宅的产品特性、板块处于启动期的特殊时段、客群主要为投资客 的需求特点，决定了本案的销售主要通过渠道实现，
一、渠道营销
1、渠道全网铺开
本案土地性质决定的销售抗性很难规避，因此需要尽可能多的展开各类渠道：
5570.0
2512.0 1102.0 2300.0 4071.0
2010-04-29
2010-03-03 2010-03-03 2009-12-25 2009-11-18
五常区域——10年初至2011年，共出让8宗，土地面积约20万平方米。
DCYX同策-温莎雅舍2011下半年广告企划报告
稀缺别墅级洋房 60-140平米情境洋房，真正的别墅级洋房产品。
1/6/2015
低密度生活社区： 1.00超低容积率，50％以上绿化率，设有高级会所，茶楼、咖啡厅、健身会所 等配套一应俱全，森林迷宫、欢乐剧场、儿童乐园、种植园等休闲项目，合力打 造低密度生态度假社区。
>>> 产品价值
墅境洋房 低密领地
以彩信进行发送，从而增强视觉阅读效果和形象感。
建议购买号码：4S车行/招行金葵花客户/私营业主/别墅豪宅客户信
DM邮寄：结合中国邮政所开发的高端综合小区地址信息，制作精美
的DM，进行邮寄和赠送，从而寻找到更多优质客户。
B、跨界/圈层导入客户
圈层营销
事业 生活
客 户
修为
生活平台：旨在为客户整合更多高端品牌资源，提高生活质素； 事业平台：旨在为客户提供更理财投资，商业外交等平台，如商会； 修为平台：旨在为客户提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会 文艺慈善等；
获奖作品在获取相应物质奖励的同时，可获得一定数 额的购房现金抵用券，使参赛者成为项目的宣传者。
C、媒体物料整合推广
媒体组合手段：
广度覆盖下的精准投放
户外（主干道高炮、交通指示牌） 报纸（半岛都市报、早报） 网络广告（搜房网、新闻网） 广播、短信
阶段物料配合：
全方位销售物料配合，道具支持
销售基本道具：名片、胸牌、手提袋 销售关键道具：折页、海报、户型单张
销售辅助道具：线下系统、VCR、多媒体影像
Part2：开盘冲刺期（8月初至8月中旬）
项目跨界品鉴营销 大型活动助力蓄客
核心点：产品深化、借势出击
【阶段总目标】
客户回笼，意向梳理
开盘前爆破 产品力强化
世联_嘉兴中心区综合体项目营销策略报告_63
平）或562（每套40平）套，占嘉兴楼盘总消化量的3875%。
速度、价格一切都 没有问题么？
月均5套
其中两栋3100-3500元
3600元/平方米，高标准交 4600元/平米，总价 /平方米，靠近别墅的5500元/平米（两层），
房
32-37万元，毛坯 3550-3800元/平方米，毛坯
毛坯
一房一厅50平方米；二房 一厅80平方米
70+25平方米 80+25平方米
65-75，一房、两房
48-78，一房、两房， 东西朝向，层高5米
1600 1200 800
租赁价格
江 国都 南 浩市 M 广先 AL 场 锋 L
1000-1300
阳
金 新 名大
光
桥 湖 典陆
广
假 绿 公世
场
日 都 寓嘉
嘉 佳 嘉 40-50平
华景 禾
广苑 北
场
京
城
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
酒店式 商 在租 本案 公寓 铺 公寓
中介访谈录--
目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困 难。 朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。 北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比 较多，租的很慢。 目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比 较实惠。
南湖新区
市场背景
产权式酒店
1 君特酒店 2 新洲国际 3 金鼎广场
在售小户型公寓
4 绝对LOFT 5 格林小镇 6 绿溪玫瑰园 7 南湖星辰湾
在租小户型公寓
8 国浩广场 9 江南mall 10 都市先锋 11 嘉禾北京城 12 嘉华广场 13 新湖绿都 14 阳光广场 15 名典公寓 19 嘉业阳光城 16 金桥假日丽厦 17 大陆世嘉 20 花园公寓 18 佳景苑 21 福临新家园
速度、价格一切都 没有问题么？
月均5套
其中两栋3100-3500元
3600元/平方米，高标准交 4600元/平米，总价 /平方米，靠近别墅的5500元/平米（两层），
房
32-37万元，毛坯 3550-3800元/平方米，毛坯
毛坯
一房一厅50平方米；二房 一厅80平方米
70+25平方米 80+25平方米
65-75，一房、两房
48-78，一房、两房， 东西朝向，层高5米
1600 1200 800
租赁价格
江 国都 南 浩市 M 广先 AL 场 锋 L
1000-1300
阳
金 新 名大
光
桥 湖 典陆
广
假 绿 公世
场
日 都 寓嘉
嘉 佳 嘉 40-50平
华景 禾
广苑 北
场
京
城
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
酒店式 商 在租 本案 公寓 铺 公寓
中介访谈录--
目前嘉兴小户型的出租市场放量比较大，很多楼盘出租困 难。 朝北不好租、最好是朝南。东西向很难租。 北京城还可以，江南摩尔很难租。阳光广场，单身公寓比 较多，租的很慢。 目前嘉兴最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比 较实惠。
南湖新区
市场背景
产权式酒店
1 君特酒店 2 新洲国际 3 金鼎广场
在售小户型公寓
4 绝对LOFT 5 格林小镇 6 绿溪玫瑰园 7 南湖星辰湾
在租小户型公寓
8 国浩广场 9 江南mall 10 都市先锋 11 嘉禾北京城 12 嘉华广场 13 新湖绿都 14 阳光广场 15 名典公寓 19 嘉业阳光城 16 金桥假日丽厦 17 大陆世嘉 20 花园公寓 18 佳景苑 21 福临新家园
某项目营销策划报告
“房产税”解读
房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然 增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几 年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已 有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会 太大，而更多地对购房者心理产生影响。 此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税， 但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010 年占整体比重约10%（上海单价30000 元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别 墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类 物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。
在监督和考核方面，细则提出要抓紧建立健全各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约 谈问责机制。省政府还将适时组织对各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作情况进行专项 督查。
按照国务院要求，锡版细则也将于20日左右出台，届时将密切关注。
政策解读
“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控 从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制 房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房）， 涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35 个大中城市甚至更多城市都 将限购），表明有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。 金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从50%提高到60%（各地还 可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地。 此外，“国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。
湖州南浔古镇2011年整合营销策划报告
• 而这恰恰也为南浔带来了旅游开发上的不便，备受争议的“江南大宅 门”项目也因文化的保护问题悬而未决，景点集中的东部景区“已不 能动”，暂时定格，这不仅是旅游规划工作的难题，同时也是对营销 策划工作的挑战。
• 什么都不能动，什么都不能变还能说点什么？
• 小桥流水人家，这是寻常意义上的江南古镇
(注:《新民网》记者综合各机构对中产的标准)
他们心里往往都有一种 “摩登”文化追求， “奢华感”的体验需求， 对于时尚的嗅觉比其他 群体更为灵敏。
他们需要：文化的体验， 历史的感受
品牌认知
摸底——来自游客的反馈： 外省游客：“不知道南浔” 长三角游客：“南浔？江南古镇都差不多”
南浔=江南古镇=乌镇、周庄、西塘……“一个”便能代表“所有”
知名度 较高
知名度高 自助游选 择度高
特色 商业开发 最成功的“枕 水人家” 最具原生 态型的古镇
知名度高
中国第一
水乡
一般
江南"桥都"
一般 一般
东方小威 尼斯
中西合璧 的巨富古镇
游客在游赏过程中目及之处的典型图景是：
“小桥、流水、人家”式的 景致、景色 高度趋同
南浔古镇 “产品核心”现状
令人存在5 大担忧 ……
于江南古镇旅游来说，停下来，住下来，品味式的“文化体验旅游”
越来越得到消费者的青睐
消费者不仅对走马观花式的观光旅游深感不满，他们甚至对那些卷 入程度较浅的“体验式旅游”项目也感到不甚满意
• （上海，女，55）：我觉得到一个地方来说，有一点走马观花的，去也匆匆， 来也匆匆。
• （上海，男，42岁）：结果一天转好几个地，感觉都不大，走马灯似的。 • （上海，女，28岁）：有些地方就是古装照相。 • （上海，男，52岁） ：我一到了长城，我就想他们打仗的时候是怎么打的。
• 什么都不能动，什么都不能变还能说点什么？
• 小桥流水人家，这是寻常意义上的江南古镇
(注:《新民网》记者综合各机构对中产的标准)
他们心里往往都有一种 “摩登”文化追求， “奢华感”的体验需求， 对于时尚的嗅觉比其他 群体更为灵敏。
他们需要：文化的体验， 历史的感受
品牌认知
摸底——来自游客的反馈： 外省游客：“不知道南浔” 长三角游客：“南浔？江南古镇都差不多”
南浔=江南古镇=乌镇、周庄、西塘……“一个”便能代表“所有”
知名度 较高
知名度高 自助游选 择度高
特色 商业开发 最成功的“枕 水人家” 最具原生 态型的古镇
知名度高
中国第一
水乡
一般
江南"桥都"
一般 一般
东方小威 尼斯
中西合璧 的巨富古镇
游客在游赏过程中目及之处的典型图景是：
“小桥、流水、人家”式的 景致、景色 高度趋同
南浔古镇 “产品核心”现状
令人存在5 大担忧 ……
于江南古镇旅游来说，停下来，住下来，品味式的“文化体验旅游”
越来越得到消费者的青睐
消费者不仅对走马观花式的观光旅游深感不满，他们甚至对那些卷 入程度较浅的“体验式旅游”项目也感到不甚满意
• （上海，女，55）：我觉得到一个地方来说，有一点走马观花的，去也匆匆， 来也匆匆。
• （上海，男，42岁）：结果一天转好几个地，感觉都不大，走马灯似的。 • （上海，女，28岁）：有些地方就是古装照相。 • （上海，男，52岁） ：我一到了长城，我就想他们打仗的时候是怎么打的。
临平项目企划提报最终定稿(“项目”相关文档)共102张
为项目所在区域
阶段性总结
随着余杭近年来的经济发展，临平区域已然成为略具规模的工业产业城区；
在沃尔玛购物广场以及轨道交通的建成与规划确定后，目前临平区如同上海 五年之前的松江、莘庄等地区，并将此现象归结于“大杭州”概念，即杭州的发 展外沿，外郊区域必然得以迅速发展，未来升值潜力明显；
在宏观市场的有力支撑下，项目的未来发展已明确其基础，这将为项目的后 续入市提供市场保障.
此外，我司还将联手杭州各大中介企业资源，组成强大的地产销售联盟，实现一 个楼盘上万人销售的盛大场景，开创面对面的新销售模式。
联动社会
我司将利用易居臣信在购房消费者心中强大的号召力及品牌影响力，赋以各种社会 活动，强化项目在广大客户心目中的品牌形象，实现社会互动的效果，同时营造楼盘口 碑，树立回馈社会的良好形象，提高楼盘美誉度。
三、余杭人口状况
今后一个时期，余杭区将迎来总人口、流动人口、老年人口和劳 动年龄人口“四大高峰”，并对社会经济发展产生较大影响。
户籍人口：81.84万；流动人口：30万左右；老年人口： 8万左右；
四、余杭产业支撑
1．现阶段余杭的GDP三次产业结构的转换过程处于中后期,第 一产业的比例仍偏高，第三产业比例还偏低。
销售中心选址及设计的基本原则
原则一：建造成本低一点；
原则二：视觉效果冲击力强一点；
原则三：施工影响少一点； 原则四：内部功能齐全一点； 原则五：销售使用便捷一点.
2．第二产业尤其是工业增加值的增长成为余杭经济快速增长 的主要动力之一。
五、余杭商服配套建设
2007年4月，莱蒙商业中心•沃尔玛购物广场在临平正式营业，一个集大型超市、时尚购物、休闲娱乐及特色餐饮于一体的 现代化商业中心，构建了临平单体建筑面积最大、功能最强的商业设施。
阶段性总结
随着余杭近年来的经济发展，临平区域已然成为略具规模的工业产业城区；
在沃尔玛购物广场以及轨道交通的建成与规划确定后，目前临平区如同上海 五年之前的松江、莘庄等地区，并将此现象归结于“大杭州”概念，即杭州的发 展外沿，外郊区域必然得以迅速发展，未来升值潜力明显；
在宏观市场的有力支撑下，项目的未来发展已明确其基础，这将为项目的后 续入市提供市场保障.
此外，我司还将联手杭州各大中介企业资源，组成强大的地产销售联盟，实现一 个楼盘上万人销售的盛大场景，开创面对面的新销售模式。
联动社会
我司将利用易居臣信在购房消费者心中强大的号召力及品牌影响力，赋以各种社会 活动，强化项目在广大客户心目中的品牌形象，实现社会互动的效果，同时营造楼盘口 碑，树立回馈社会的良好形象，提高楼盘美誉度。
三、余杭人口状况
今后一个时期，余杭区将迎来总人口、流动人口、老年人口和劳 动年龄人口“四大高峰”，并对社会经济发展产生较大影响。
户籍人口：81.84万；流动人口：30万左右；老年人口： 8万左右；
四、余杭产业支撑
1．现阶段余杭的GDP三次产业结构的转换过程处于中后期,第 一产业的比例仍偏高，第三产业比例还偏低。
销售中心选址及设计的基本原则
原则一：建造成本低一点；
原则二：视觉效果冲击力强一点；
原则三：施工影响少一点； 原则四：内部功能齐全一点； 原则五：销售使用便捷一点.
2．第二产业尤其是工业增加值的增长成为余杭经济快速增长 的主要动力之一。
五、余杭商服配套建设
2007年4月，莱蒙商业中心•沃尔玛购物广场在临平正式营业，一个集大型超市、时尚购物、休闲娱乐及特色餐饮于一体的 现代化商业中心，构建了临平单体建筑面积最大、功能最强的商业设施。
2011成都上善项目营销策划服务提报56
➢现代田园农场 规划内容：以生态种植+生态旅游为核心
生态种植——生态农产品认养； 生态旅游——农家生态休闲旅游。
➢另外一种思路
规划内容：以保康养生为题材的NGO组织
传统社会
工业社会
知识社会
20世纪是一个社会变革的世纪，在这100年里，美国社会完成了传统社会向工 业社会的转变，正在向知识社会迈进。
本项目所在的老成灌版块，区域形象、城市规划、客户认知上不及蜀都新城，而 外高新西区在地理位置上更接近目前主要客户群体——高新西区及大城西客群，因此 本项目未来上市后必定面临其他两大版块的双重夹击。
四、 竞品分析
1、蜀都新城版块
中信未来城是蜀都新城最具影响力的项目，也是销售情况最好的项目， 平均月度去化量在100套以上，价格也较为稳健。备案数据显示，2011 年8月，中信未来城成交住宅105套，成交均价5319元/平米。
（2）项目定位背景 根据同开发商沟通的结果，我们认为，本项目营销的思路在于立足于产品
硬件的合理打造，并辅以人文内涵以提升项目附加值，树立生活标杆。
——成都被称为“一座来了就不想走的城市”、“最适合居住的城市”； ——成都魅力在于成都的气候、人文及闲适的生活方式； ——“人文向西”使大城西历来具有文化历史积淀；
阿育王：为公众服务的革新者。在梵语中，Ashoka的意思是，“远离悲伤”。
阿育王在亚洲、非洲美洲和中欧的46个国家运作，援助了1400名社会企业家， 对他们直接资助将近四千万美元，分析他们的策略，提供“专业”服务，并且 ——凭借阿育王善于精选的盛名——为这些社会企业家的事业增添信誉。
阿育王的运作有点像风险投资基金，它从规模尚小而定位准确的投资中寻求 高效益。不过，它所寻求的回报并不是利润，而是在教育，环保，乡村开发，扶 贫，人权，医疗保健，助残，照顾高危儿童等领域的进步。