房地产企业出售的地下停车位如何处理
小区车位产权法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景随着城市化进程的加快，汽车已经成为人们日常生活中不可或缺的交通工具。
随之而来的是停车位紧张的问题，尤其是在住宅小区。
近年来，关于小区车位产权的纠纷案件逐渐增多。
本案例将以一起典型的小区车位产权纠纷为切入点，分析相关法律问题。
二、案情简介原告：张某，某小区业主被告：某房地产开发有限公司被告：某物业管理公司案情：张某于2010年购买了某小区一套住宅，入住后发现自己的车位被开发商售出。
张某认为，其购买的住宅包含相应车位的产权，开发商无权将车位单独出售。
因此，张某将房地产开发有限公司和物业管理公司诉至法院，要求确认其车位产权。
三、法院审理法院审理过程中，双方当事人围绕以下焦点展开辩论：1. 张某是否享有车位产权；2. 开发商和物业管理公司是否有权将车位单独出售。
四、法院判决法院经审理认为：1. 关于张某是否享有车位产权的问题。
根据《物权法》规定，建筑物区分所有权人有权享有其专有部分的所有权，以及共有部分的使用权、收益权和处分权。
张某作为住宅的业主，享有该住宅专有部分的所有权，同时根据法律规定，其也应享有相应车位的使用权。
因此，张某对涉案车位享有相应权益。
2. 关于开发商和物业管理公司是否有权将车位单独出售的问题。
根据《物权法》规定，车位属于小区共有部分，其使用权、收益权和处分权应由业主共同决定。
开发商在未取得业主大会同意的情况下，将车位单独出售给他人，侵犯了张某等业主的合法权益。
物业管理公司作为小区的物业服务企业，其职责是维护业主的合法权益，无权擅自将车位出售。
综上，法院判决如下：1. 确认张某对涉案车位享有相应权益；2. 开发商和物业管理公司应立即停止侵犯张某车位权益的行为；3. 开发商和物业管理公司应退还张某因车位问题所遭受的损失。
五、案例分析本案例涉及的主要法律问题包括：1. 建筑物区分所有权：业主对住宅专有部分享有所有权，对共有部分享有使用权、收益权和处分权。
2. 车位产权：车位作为小区共有部分，其产权归业主共有，业主有权使用、收益和处分。
停车位产权的法律规定标准(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，汽车保有量逐年增加，停车难问题日益突出。
为了解决这一问题，我国政府出台了一系列关于停车位产权的法律规定，旨在明确停车位的产权归属、使用和管理等问题。
本文将从法律规定的角度，对停车位产权的相关标准进行详细阐述。
二、停车位产权的概念停车位产权，是指停车位所有权人依法享有的对停车位进行占有、使用、收益和处分的权利。
停车位产权包括停车位的所有权、使用权和收益权。
1. 所有权：指停车位所有权人依法对停车位享有占有、使用、收益和处分的权利。
2. 使用权：指停车位所有权人或者使用权人依法对停车位进行使用的权利。
3. 收益权：指停车位所有权人依法享有停车位所产生的收益的权利。
4. 处分权：指停车位所有权人依法对停车位进行转让、抵押、赠与等处分的权利。
三、停车位产权的法律规定1. 《物权法》《物权法》是我国关于物权的基本法律，对停车位产权的规定主要体现在以下几个方面：（1）物权法第二条规定：“物权是指权利人对特定物享有的占有、使用、收益和处分的权利。
”（2）物权法第三十四条规定：“所有权人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”（3）物权法第一百零九条规定：“设立建筑物、构筑物及其附属设施，应当符合规划、设计要求，并依法取得相应的土地使用权。
”2. 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国关于房地产管理的基本法律，对停车位产权的规定主要体现在以下几个方面：（1）城市房地产管理法第二条规定：“本法所称房地产，是指城市和农村的土地、房屋及其附属设施。
”（2）城市房地产管理法第三十三条规定：“房地产开发企业应当依法取得土地使用权，并按照土地使用权合同约定的用途和期限进行开发建设。
”（3）城市房地产管理法第四十条规定：“房地产开发企业应当在取得土地使用权后，依法向城市规划行政主管部门申请规划许可。
”3. 《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》是我国关于住宅专项维修资金管理的法律，对停车位产权的规定主要体现在以下几个方面：（1）住宅专项维修资金管理办法第三条规定：“住宅专项维修资金是指住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造的资金。
【房地产经营管理】论商品房住宅小区停车位的产权归属
论商品房住宅小区停车位的产权归属近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。
房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。
学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。
商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。
房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。
商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。
住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。
二是推定归属论。
当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。
三是销售成本收益归属论。
当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。
四是登记凭证确权论。
商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。
本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。
3种地下车位的成本分摊和税费计算
背景导入：某房地产开发公司于2017年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2018年9月30日竣工交付业主使用。
该项目情况如下表：该住宅项目2018年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/㎡，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数总和700个的28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。
基础假定及问题：增值税及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。
企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。
如何评估该项目实际所需要缴纳的土增税金额？在上述背景案例中，影响土增税计算的一项重要因素为地下车位的处理方式。
因此需要明确关于不同类型的地下车位在成本端与收入端的确认规则。
地下车位的分类与归属一个项目所涉及的车位类型根据其所处位置，可以分为地上车位和地下车位。
而地下车位又根据建造目的的不同分为产权车位、无产权非人防车位和人防车位三种。
如下表所示：①上述三种车位的定义分别为产权车位：是通过规划设计，专门建造的地下停车场所。
非人防无产权车位：是指测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确归属的车位。
人防车位：是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；②关于地下车位的归属产权车位和人防车位，在车位的归属上通常没有争议。
而对于无产权非人防车位，由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。
房地产地下车位销售思路
②项目外围停车的不利状况 。可以选用航拍地图，标 注清楚周边的道路； 然后再实拍外围道路，挑选真实 的交警贴罚单的场景， 周边马路限时泊车的牌子， 停 车费比较高停车场， 以及小区不允许外来车辆等周边 的不利停车的场景呈现。
③业主痛点展板 ， 可以简洁 生动地进行展示客户不买车 位将面临的难题 。 比如旭辉 御府就曾采用漫画的形式 ， 每个痛点浓缩为一个字 ， 并 配以鲜活的漫画 ， 这样客户 就能快速地感受并记住你想 表达的意思。
二是办理交房阶段 。 在办理交房时 ， 客户对未来有更多的向往， 心情也更放松 ， 这时可以做一些体验营销 ， 赠送物业储值卡或 者车位使用券 ， 让客户体验有车位的感觉。
科学定价 价差要对客户有引导作用
l 一 是 ， 通过宏观因素确定大致的车位价格 。 如地理位置 、 住宅属性 、 车位配比 、 客户属 性 、 客户主要出行方式等因素。
l 主要有三个原因：
。 一是住宅清盘后，很多职能团队已经撤离， 团队人员配备不全；
。 二是车位销售性价比低，精锐的销售人员早已寻找下一个开盘项目； 。 三是客户买完住宅，冷静一段时间后，对于再买车位，在资金上会更
加敏感，更难以被说服。
l 那么 ， 对于卖车位而言 ， 有哪些比较好的时间节点呢？ 主要有两个 ：
3.提升车位的投资价值 ， 降低客户的购 买顾虑。
l 很多客户对购买车位有犹豫心理 ，是因为车位对它们而言价值不大， 如果有需要停车时 ， 他们觉得租车位比投资车位更划算。
l 这时候营销人员就要想办法提升车位的投资价值了 ，以前有房企曾 开发过车位宝产品 ， 客户付16万块车位费用 ， 开发商承诺每年给 6%以上的保本收益 ， 并且赠送车主一年的免费使用权 。 一年后 ， 如果车主不想购买车位就退还本金 ， 但大部分车主用了一年后 ， 都 会体会到车位的好处 。 不过随着互联网金融的清盘 ， 这种产品现在 已经比较少了 。 营销人还需要继续思考其他的方式。
业主地下车位的权属案例分析
业主地下车位的权属案例探析案例一、南京2003年1２月１1日,南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案:星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售,开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”;被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起1０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施,其建造费用已经包含在全体业主的购房款中(开发商不能提供成本未计入房价的证据)，不可以二次出卖,根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时,产权证书上载明了业主的分摊土地面积,因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有,故车位所有权也应当属于业主。
案例二、青岛青岛太平洋中心工程地下有两层车库,约18９个车位，业主们原本每月向物业交40０元便可停车。
2003年底,开发商竟突然开始“外卖”车位,6平方米售价８万元！原来,开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2００3年１月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。
●第一战业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。
２004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置,造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。
当年１0月２8日,开发商对车库重新登记后,市国土资源和房屋管理局再次为其发证。
●第二战200５年3月,９名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由,联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭(开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物,驳回业主请求●第三战业主上诉至市中院。
市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目,除了本案争议的停车场外,并未建有其他停车场所。
惠州市人民政府办公室关于印发《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》的通知
惠州市人民政府办公室关于印发《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】惠州市人民政府办公室•【公布日期】2015.12.23•【字号】惠府办〔2015〕37号•【施行日期】2015.12.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文惠州市人民政府办公室关于印发《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》的通知惠府办〔2015〕37号各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》业经十一届125次市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市房管局反映。
惠州市人民政府办公室2015年12月23日惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法第一条为进一步规范惠州市惠城区、仲恺高新区（以下统称中心城区）房地产开发项目中停车位租售的管理，保护购房人的合法权益，依据《物权法》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条惠州市中心城区内房地产开发项目停车位的租售管理适用本办法。
第三条本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库。
建设单位是指开发建设房地产项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。
第四条房地产开发项目的停车位应当首先满足业主的需要。
第五条停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位预售商品房时，应向购房人明确告知建筑区划内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、售价的最低价和最高价等内容，在销售现场显著位置进行公示并在《商品房买卖合同》中载明。
第六条房地产开发项目的停车位不得预售，需经初始登记后方可进行租售。
第七条占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的停车位不得出售；经人防主管部门审核确定为人防区域的，建设单位可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则处置；产权清晰，不作为共有建筑面积进行分摊的专有停车位，产权人可出售、附赠、出租。
天津市地方税务局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知
天津市地方税务局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2012.07.06•【字号】津地税地[2012]16号•【施行日期】2012.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文天津市地方税务局关于地下停车场（位）等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（津地税地[2012]16号）地税系统各单位：为进一步加强我市房产税、城镇土地使用税征管工作，规范执行标准，经研究，现将有关政策明确如下：一、房地产项目中地下停车场（位）房产税征收问题1.对房地产开发企业长期（不低于20年）出租的地下停车场（位），视同不动产销售，不征收房产税；对停车场（位）的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。
2.对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场（位），按已出租车位房产原值征收房产税。
3.未使用、未出租的地下停车场（位）属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。
二、各类专业市场、商业综合体房产税问题对各类专业市场、商业综合体出租摊位、柜台或场地的，应按房产原值计征房产税；对其出租具备房屋基本属性的房产，按照租金收入计征房产税。
三、无偿使用房产行为的界定及房产税、城镇土地使用税征收问题1.房产产权人与使用人之间不存在下列特定关系，且无正当理由的，不属于无偿使用房产行为，不得按照无偿使用的有关规定征收房产税，可对产权人参照市场租金指导价格核定房产计税租金，征收产权人房产税。
产权为个人的，产权人与使用人或使用单位法人之间为近亲属关系。
产权为单位的，产权单位与使用单位之间为隶属、企业集团内部公司关系。
2.对无偿使用房产、土地的单位或个人，由实际使用人按房产原值缴纳房产税，并按实际占地面积缴纳城镇土地使用税。
停车位使用权的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着城市化进程的加快，汽车数量急剧增加，停车位供需矛盾日益突出。
停车位使用权作为一项重要的物权，其法律规定对于解决停车难问题、维护社会秩序具有重要意义。
本文将从法律角度对停车位使用权的相关规定进行梳理和分析。
二、停车位使用权的概念与特征1. 概念停车位使用权，是指权利人依法享有在特定场所使用停车位并排除他人干涉的权利。
停车位使用权是物权的一种，具有独立性、排他性和绝对性等特点。
2. 特征（1）独立性：停车位使用权可以独立于土地使用权、房屋所有权等权利而存在。
（2）排他性：权利人对其拥有的停车位使用权享有独占使用、收益和处分等权利，他人不得干涉。
（3）绝对性：停车位使用权具有对世性，即权利人对停车位的占有、使用、收益和处分等权利不受他人意志的制约。
三、停车位使用权的法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国物权制度的基本法律，其中对停车位使用权的规定如下：（1）第一百一十四条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的土地使用权，可以依法设立抵押权、地役权等权利。
”（2）第一百二十三条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的土地使用权，可以依法设立使用权。
”（3）第一百二十四条规定：“使用权人有权在建筑物、构筑物及其附属设施的土地使用权范围内，对建筑物、构筑物及其附属设施进行占有、使用、收益和处分。
”2. 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对停车位使用权的规定如下：（1）第二十八条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和设计标准，配套建设停车场、库等设施。
”（2）第三十一条规定：“房地产开发企业应当在销售房地产时，将停车场、库等设施的使用权与房地产一并转让。
”（3）第三十二条规定：“房地产开发企业未按照规划要求和设计标准配套建设停车场、库等设施的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令改正。
”3. 《物业管理条例》《物业管理条例》对停车位使用权的规定如下：（1）第二十六条规定：“业主有权按照物业服务合同约定，使用物业管理区域内的停车场、库等设施。
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区成为城市居住的主要形式，而小区内的地下车位和车库归属问题也随之凸显。
这些空间的所有权、使用权以及管理权的界定，不仅关系到居民的日常生活，也涉及到法律、经济和社会多方面的利益平衡。
本文旨在通过对住宅小区地下车位和车库归属纠纷的类型化分析，探讨现行法律法规在处理此类纠纷时的适用性和局限性，进而提出完善不动产登记制度的建议，以期为解决此类纠纷提供理论支持和实践指导。
本文首先对住宅小区地下车位和车库的归属问题进行概述，包括其法律性质、权利归属的现状以及存在的问题。
接着，通过案例分析和类型化处理，归纳出常见的纠纷类型及其法律适用难点。
本文将深入探讨现行不动产登记制度在处理此类纠纷时的不足，并提出相应的完善建议。
本文将总结研究成果，展望未来研究方向，以期推动相关法律法规的完善和实践中的应用。
二、住宅小区地下车位、车库归属纠纷概述住宅小区地下车位和车库的归属问题，是当前城市居住环境中常见的法律纠纷之一。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，私家车数量激增，导致停车需求与停车位供给之间的矛盾日益突出。
地下车位和车库，作为解决这一矛盾的重要途径，其归属问题显得尤为重要。
在法律层面，地下车位和车库的归属问题涉及物权法、合同法、物业管理条例等多个法律领域。
根据我国相关法律规定，地下车位和车库的归属应当依据建筑物区分所有权的原则来确定。
在实际操作中，由于法律规定的不明确和具体情况的复杂性，地下车位和车库的归属纠纷频发。
权属争议：业主与开发商之间，或业主与物业管理公司之间，就地下车位和车库的所有权归属发生争议。
这通常涉及购房合同中对车位和车库归属的约定，以及物业管理规定。
使用权争议：业主之间因地下车位和车库的使用权分配产生纠纷，如车位分配不公、车库使用规则不明确等。
收益权争议：涉及地下车位和车库的出租、出售等产生的收益分配问题，尤其是在公共区域或共有产权的车位和车库。
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房地产企业出售的地下停车位如何处理？
请问：房地产企业出售的地下停车位，是做销售收入还是租赁收入？有明确规定吗？停车位出售给业主了，只是没有办理产权给业主。
涉及的土地增值税、所得税计算不同。
答复：对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。
”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效”。
而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。
《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
所以从营业税纳税总额与纳税时间应按上述规定处理。
对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。
实务中有如下几种操作类型可以参考。
1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。
2、销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。
3、为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。
以上三种处理方式对于土地增值税的结果有异同，与营业税、企业所得税处理也存在矛盾，并非尽善尽美，具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。