卓顶精文2019房地产行业形势分析及信贷政策建议(DOC)

1 房地产行业形势分析及信贷政策建议 目录 一、房地产行业运行情况.............................................. 1 （一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。 .................... 1 （二）房地产投资有所增长，增速仍处较低水平。 .................... 1 （三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。 ...................... 2 （四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。 .................... 3 （五）供需结构有所优化，但改善程度有限。 ........................ 4 （六）房地产市场价格涨势放缓，地域结构分化明显。 ................ 4 （七）去库存压力仍然较大，各地市存在显著差异。 .................. 5 二、行业政策及动态.................................................. 7 （一）央行货币政策趋于稳健。 .................................... 7 （二）多项税收优惠政策出台。 .................................... 7 （三）去库存政策框架基本成型。 .................................. 8 （四）央行下调房贷首付比例。 .................................... 9 （五）我国土地出让收支“双降”。 ................................. 9 （六）山东发布住建业发展十三五规划。 ............................ 9 （七）山东出台农民进城购房信贷优惠政策。 ....................... 10 （八）山东新开工建设保障房近50万套。 .......................... 10 三、房地产行业风险点分析........................................... 10 （一）政策风险。 ............................................... 10 （二）市场风险。 ............................................... 11 （三）财务风险。 ............................................... 11 四、全省农村信用社房地产行业贷款情况............................... 12 （一）贷款分布情况。 ........................................... 13 （二）新增分布情况。 ........................................... 13 2

（三）潜在的风险。 ............................................. 13 五、对房地产行业的信贷政策建议..................................... 14 （一）对以下项目和客户，禁止准入。如有存量贷款，逐步压缩，有序退出。 ............................................................... 14 （二）对辖区内的优质项目，审慎介入。 ........................... 15 （三）信贷支持的房地产企业应至少满足以下条件 ................... 15 （四）切实防范房地产贷款风险。 ................................. 16 附表：房地产开发企业绩效评价标准值（2019）......................... 18 3

一、房地产行业运行情况 （一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。 进入2019年以来，“国房景气指数”止跌回升，1-5月份分别为93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地产行业在经历两年疲软后，开始呈现反弹态势。但该指数值相较于100的临界点仍有较大差距，景气程度仍然较低。

数据来源：国家统计局 图1：国房景气指数情况 注：“国房景气指数”是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构的全面调查，是反映房地产业发展变化趋势和变化程度的权威风向标。“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。 （二）房地产投资有所增长，增速仍处较低水平。 2019年以来，山东省房地产投资增速较上年有明显回升，但仍处于较低水平。1-3月，山东省房地产开发投资总额累计1059.33亿元，同比增长7.00%，增速比上年同期上升6.20个百分点，比2019年1-12月扩大5.70个百分点，但较2019年之前的高增速仍有一定差距。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0

1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03%

亿元

房地产开发投资总额_累计房地产开发投资总额增速_累计

数据来源：国家统计局 图2：山东省房地产开发投资情况 （三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。 2019年一季度，山东省商品房累计施工面积4.9亿平方米，同比增长7.50%，增幅比上年同期上升1.00个百分点，但仍比2019年同期低7.5个百分点；商品房累计竣工面积1303.19万平方米，同比增长5.00%，增速比上年同期上升10.60个百分点，但竣工面积仍比2019年同期少11.47万平方米。 表1：山东省商品房建设情况 4

时间 房屋施工面积(万平方米) 同比增速（%） 房屋竣工面积(万平方米) 同比增速（%） 2019年第一季度 42952.13 15 1314.66 -13 2019年第二季度 47304.78 13.3 2525.97 -1.4 2019年第三季度 50700.29 11.4 3399.39 -9.4 2019年第四季度 54508.45 7.8 7787.31 3.7 2019年第一季度 45739.25 6.5 1240.96 -5.6 2019年第二季度 50437.97 6.6 2882.37 14.1 2019年第三季度 54537.24 7.6 4047.54 19.1 2019年第四季度 57206.44 4.9 8277.76 6.3 2019年第一季度 49166.44 7.5 1303.19 5 数据来源：国家统计局 （四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。 受去库存刺激政策影响，2019年一季度山东省商品房销售实现较大幅度增长。一季度，商品房销售面积1489.13万平方米，同比增加23.50%，增幅比上年同期上升37.90个百分点，比2019年1-12月上升17.50个百分点，较2019年同期增加5.6%；商品房累计销售额为835.78亿元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升37.80个百分点，增幅比2019年1-12月提升15.50个百分点，较2019年同期增加11.8%。 -30

-20 -10 0 10 20 30 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03

%万平方米

商品房销售面积_累计商品房销售面积增速_累计

数据来源：国家统计局 图3：山东省商品房销售面积及增速情况 -30 -20 -10 0 10 20 30 0

1000

2000 3000 4000 5000 6000

2014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-03

%亿元商品房销售额_累计商品房销售额增速_累计

数据来源：国家统计局 图4：山东省商品房销售额及增速情况 （五）供需结构有所优化，但改善程度有限。