房地产产品线和产品系列的区别

房地产产品线和产品系列的区别

万达广场是万达的一条产品线，还是一个产品系列？万科的万科城呢，华润的橡树湾呢？？

众所周知，近年来一线品牌房企大都在推行产品线和产品系列开发。据兰德咨询统计，截至2014年底，全国已有50多个恒大绿洲，30多个万科城，20多个华润橡树湾，还有70多个碧桂园，100多个万达广场！

简单来说，推行产品线和产品系列开发的目的是，在资金有限的情况下，要想提高业绩增速，就必须做到快速周转，而产品线和产品系列开发恰恰是实现高周转的最有效方式。

受一线品牌房企推行产品线和产品系列开发的经验启发，近年来，越来越多的中小企业也开始了产品线梳理和系列化、标准化开发，甚至习惯于囤地的几家港资企业也加入了高周转的潮流。某种程度上说，产品线和产品系列开发已呈风起云涌之势。甚至可以说，房市已进入以高周转模式为主流的产品线和产品系列开发阶段；做好产品线规划，推行产品系列化、标准化开发，已成为业内许多企业的高度共识和共同战略举措。事实证明，也是房企做大做强的必由之路。

但在这股风潮中，许多企业及业内人员至今弄不明白产品线和产品系列的区别，经常张冠李戴，表述不准。例如，中信地产官网说，公司有住宅、商业和旅游地产“三大产品系列”；很多媒体报道说“中

信地产布局三大产品线”；一份资料又说，中信地产的住宅产品包括湾系列、湖系列、岸系列、台系列等——说法不一，很是凌乱。再例如，一篇报道泰禾集团的软文说，“院子系是集团旗下的明星产品线”。其他企业，如首创、新城等，情况也类似。

即使有的咨询机构，至今在网站宣传和咨询成果中依然混淆产品线和产品系列的概念，该用产品线时，用产品系列，该用产品系列时，又用产品线。例如，某兼做“产品线策划”的营销代理机构，给企业的策划成果是“形成XX湾、XX坊等五个产品线”。至少从名称上看，这哪儿是什么产品线，明明是五个产品系列。大凡呈现于市场及客户面前的一个个具体项目，都归属某个产品系列（如果推行产品系列化的话），这是常识！

那么，产品线和产品系列到底有什么区别呢？下图简单示意了产品线和产品系列的区别。

图中呈现于市场及客户面前的项目，我们姑且成为“XX城”（项目名称）。假设投资开发该项目的房企在其它地方还有若干个类似项

目，而且统称为“XX城”，那么我们说，“XX城”就是该房企的一个产品系列。

从图中还可看出，“XX城”由两大部分组成。前面浅蓝色部分可视为一个综合体，与综合体相隔一条商业街的浅黄色部是一个住区。如果将综合体视为一条产品线（因为还可以进一步细分），将后面的住区视为一条产品线的话，则归属“XX城”产品系列的该项目由两条产品线组成：综合体产品线M1和住宅产品线M2。

那么，是不是产品系列比产品线大呢？不一定！

还是抛出产品线和产品系列的定义吧。房地产产品线是指针对土地土地属性，具有相同或相近建筑用途和形态、目标客群也相同或相近的一类产品。因为不同城市或不同区域的售价不同，同一条产品线下的产品可能成本等级和部品级配会有所不同，但土地属性、建筑功能和目标客群是相同或相近的。产品系列是指定位相近、规模相当、名称相同或相似，由若干项目组成的一类项目组合。该定义是兰德咨询于2007年开始产品线咨询业务时提出的，几乎已成为行业标准定义。

下面具体解释一下。

先说产品线。其实产品线概念是可大可小的。例如波音飞机，分为军机和民机两大产品。其中，军机由波音综合国防系统集团（Boeing Integrated Defense Systems）负责（另生产导弹、运载火箭等产品）；民用运输机由波音民用飞机集团（Boeing Commercial Airplanes）负责，

主要产品包括波音707、717、727、737、747、757、767、777、787等系列飞机。可以这样理解：民机是波音的其中一个产品线，737飞机是民机中的一个产品系列。由此推断，轿车是宝马的其中一个产品线，3系、5系、7系是三个产品系列。

再说产品系列。继续说波音。大家比较熟悉的737系列飞机是波音生产的一种中短程双发喷气式客机（产品特征），主要针对中短程航线的需要（市场）。根据项目启动时间和技术先进程度分为传统型737和新一代737。传统型737包括737-100/-200；737-300/-400/-500，新一代737包括737-600/-700/-800/-900。也就是说，我们经常乘坐的737-800是737系列中的一个具体产品，相当于最终面向市场及客户的一个房地产项目。

现在回过头来再说说房地产产品线和产品系列。

根据产品线的定义，按档次或定位划分，可以把住宅产品分为高端、中端、普通和保障房。其中，中端产品线还可以细分为中高、中中、中低，或可分为刚改、首改、再改。可能有人问，商业呢？商业地产也包括若干各细分产品线，其中社区商业又包括社区商业街和社区购物中心两条产品线（因为产品形态不同）。

前面说过，不同产品线可组成一个产品系列。而事实上，鉴于房地产与工业品不同，房地产的一个产品系列可能由一条或多条产品线组成。比如一个中等规模的“XX城”产品系列，可能由一个区域型购物中心（盒子式商业）、社区商业街、中端住宅、保障房（或回迁

房）等多条产品线组成。再比如一个5万㎡的中高端别墅系列，就可能只有一个产品线：中高端别墅产品线（其内的会所是标配模块之一）。

现在就可以回答本文第一段的问题了：万达广场、万科城、华润橡树湾都属于各自企业的其中一个产品系列；根据不同项目的实际情况，可能有一个或多个产品线组成。例如北京橡树湾，就由五彩城、改善型住宅等多个产品线组成。

至于住宅和商业，因为土地属性、建筑形态和客户均不同，兰德咨询视之为两个产品品类。前面提到中信地产的住宅、商业和旅游地产，其实不是“三个产品系列”，而是其产品体系中的三大品类。

至此，相信大家基本弄清楚了“产品品类—产品线—产品系列”的关系。假设，一个公司现有两类产品：住宅和商业，我们姑且代称为A和B；假设A类住宅地产又分为中高端、中低端、养老公寓三条产品线，我们姑且代称为A1、A2和A3；假设B类商业地产又分为区域性购物中心、社区购物中心和社区商业街三条产品线，我们姑且代称为B1、B2和B3。再假设公司计划新发展一类新产品，比如产业地产，我们姑且代称为C。那么，“产品品类—产品线—产品系列”的关系示意如下。

如果同一产品系列在同一城市有多个项目，为了防止项目名称“撞车”，可提前备好多个案名。例如，万科既有万科城，又有万科橙。富力比较有意思。富力在北京开发了富力城后，又开发了一个类似项目。可能没有备选名称，新项目干脆叫“富力又一城”。随着房企越来越注重城市深耕，为了预防这种情况的发生，兰德咨询通常给每个产品系列起2-4个案名（我们的咨询成果中包括“案名库”和“品牌族谱图”）

特别强调的是，业内比较熟悉的“土地—产品—客户”模型，许多房企甚至有些咨询机构将其当作“产品线策划”工具，这显然犯了一知半解的错误。公开资讯显示，“土地—产品—客户”模型是兰德咨询于2005年最早提出的。这个三位一体模型其实是产品策划模型，后来以讹传讹竟然成了“产品线策划”工具。其实我们总结有产品、产品线、产品系列的四个“三位一体模型”，在此不再展开，感兴趣的可看看我们出的《房地产产品线绿皮书》，兰德官网中也有相关介

绍。

为了便于大家彻底弄清楚产品线和产品系列的关系，下面就以万科为例来进一步阐释。

2014年下半年，万科提出“未来万科的业务主要包括住宅地产、消费体验地产和产业地产”。这三类显然就是今后万科的三个产品品类。万科最值得推崇的是凡事规划先行。例如消费体验地产，其中的商用地产规划了三个产品线，分别是万科广场、生活中心和邻里家，写字楼商办产品也规划了三个产品线，从高端到低端分别为万科中心、金域国际和万科天地。

但遗憾的是，万科在发布会上说的，以及随后见诸媒体的报道中，都把产品线和产品系列混为一谈了。例如万科中心，是万科写字楼商办产品中的最高端产品，定位于甲级或超甲级写字楼；万科天地定位于服务小微企业、创业家微乐园——两者在定位上显然属于两个产品线。除非一个产品线对应一个产品系列，否则不能称为“万科中心系、金域国际系和万科天地系”。而事实上，比如万科天地，是嵌入万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目中的。所以准确地说，“万科天地”是万科商办产品线的其中一个，而不能称为“万科天地系”，除非“万科天地”是一个个独立项目，能单独形成一个系列。

虽然我们没必要纠缠于概念，但几乎可以断定，对于“产品品类—产品线—产品系列—项目”的关系，万科可能也没太弄清楚，所以表述凌乱，也因此有待进一步梳理。

相对而言，我们为绿城、旭辉、鲁商置业等所做的产品线和产品系列策划就比较清晰。以鲁商置业为例，我们的规划是：产品体系由三个产品品类组成，其中住宅产品品类又分为臻品、优品和美品三个产品线；依照产品系列划分和产品模式设计，不同住宅产品线和不同商业产品线又组合成多个产品系列；每个产品系列下是最终呈现于市场及客户的，一个个定位相近、规模相当、名称相同或相似的具体项目——非常简明清晰，事实证明也切实可行。

再补充一句。为了实现快速周转、复制开发，同一个产品线，比如改善型住宅产品线，户型、外立面等都可以实现一定程度的标准化。因为一个产品系列是是由一个或多个产品线组成的，所以产品系列也可以实现一定程度的标准化。产品标准化程度，我们称为产品标准化率。大家经常说的产品系列化、标准化就是这么来的。至于同一产品系列下的不同项目，可能因为所在城市不同，售价相差很大，所以在不同售价下有不同的设计准则和部品配置标准。比如，同样是刚需型住宅，在北京售价可能是28000元/㎡，在三四线城市可能是4800元/㎡——电梯、门窗等配置标准肯定不同，也肯定能满足产品差异化的市场要求。所以说，标准化和差异化并不矛盾，那些认为标准化排斥差异化的人或者是一知半解，或者是不好意思对外宣传标准化或有意强调差异化。关于产品标准化，在此也不再展开，感兴趣的可看看《房地产产品线绿皮书》或浏览兰德官网中的“产品标准化咨询”。

很显然，土地是多样化的，客户需求是多样化的，产品也是多样化的。正是因为多样化，才不能放任差异化，才更需要聚焦，因此才

有了产品系列化和标准化。

房地产产品——

泛指房地产企业开发的产品，即附着于土地上，可作为城市地理单元，由建筑、景观、配套设施等组成的产成品。狭义的房地产产品是指具有相对独立功能的产品模块，例如会所、出入口、一套单元房等，因此也称产品元或产品模块。

房地产产品品类——

是指按土地属性和建筑功能不同所划分的产品种类。房地产产品品类有住宅、商业、产业地产等。每个产品品类均可作为一个独立业务单元，实质上是企业的业务线，而不是产品线。

房地产产品体系——

是指由所有产品品类组成的，各品类之间有一定关联，可形成技术共享和市场协同效应的企业产品系统。

房地产产品线——

是指针对特定土地属性，具有相同

或相似建筑用途和形态、客户也相

同或相似的一种产品。因为不同城

市或不同区域的售价不同，同一条产品线下的产品可能成本等级和部品级配会有所不同，但土地属性、建筑功能和目标客群是相同或相似的。例如首置刚需住宅产品线、再改型住宅产品线、商业综合体产品线、步行街产品线等。

房地产产品系列——

是指定位相近、规模相当、名称相同或相似，由若干房地产项目组成的一类项目组合。对同一个产品品类进行细分和规划，形成产品系列，称为产品系列化。例如华润橡树湾就是一个产品系列，北京橡树湾是由五彩城、改善型住宅等多个产品线组成。

房地产产品标准化——

是指针对同一条房地产产品线，研究并固化形成相对统一的产品设计标准和级配标准，并应用于同一产品系列的不同项目中，以实现产品标准的复制应用，提高产品质量和开发效率。

房地产产品标准化率——

是指同一条产品线中，适用于不同项目的标准产品元或产品模块所占的比率。