2018年长三角城市群分析报告

2018年长三角城市群

分析报告

2018年3月

一、我国城市人口集聚度仍可提高，城市群发展大有可为 (6)

1、围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 (6)

2、我国集聚度仍有明显提升空间 (8)

3、我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略 (9)

二、三大城市群多维比较，长三角更胜一筹 (11)

1、人口：庞大的总量，优良的空间分布 (12)

（1）最大人口基数，活跃的城市群内部人口流动 (12)

（2）适应可持续发展的优良人口分布状态 (14)

2、经济：体量大而产业全，腹地广而韧性强 (16)

（1）经济体量领先，存量资本雄厚，投资能力强 (18)

（2）产业门类齐全，经济创新潜能大 (19)

（3）地理形态得天独厚，内外贸易牵引发展之路 (22)

3、设施：教育医疗资源多城分布，交通互联驱动区域一体 (23)

（1）顶尖教育与医疗资源在主要城市均有分布 (24)

（2）交通基础设施强大，区域联结日趋紧密 (25)

三、长三角城市群是最具发展前景的经济区域和房地产市场 (28)

1、长三角的城市布局是最美的太阳系模型，一超多强欣欣向荣 (29)

2、长三角卫星城发展不断迭代，环上海楼市进入新阶段，远期规模有望再造

一个上海 (36)

（1）长三角：环绕大城，都市圈房地产机会之花遍地盛开 (37)

（2）京津冀：到天安门的里程，丈量出地产市场价值 (41)

（3）粤港澳大湾区：城市静好，各自生长 (43)

四、在长三角城市群布局及扩张进入长三角城市群卫星城市的开发商 (45)

1、新城控股：深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头 (46)

2、华夏幸福：全国布局的产业新城龙头 (47)

3、阳光城：最具成长性的二线地产龙头 (48)

4、滨江集团：积极布局长租公寓的杭州地产龙头 (50)

五、主要风险 (51)

1、房地产销售不及预期 (51)

2、利率上升幅度及速度高于市场预期 (51)

一般认为，城市化的规律是从农村进入城市、从小城市到大城市、从大城市到形成“大都市圈”三个阶段。马克思主义者从来都尊重规律，顺应规律。在城镇化率超过50%的情况下，国家城市发展思路出现了重大转变，明确城市群是新型城镇化的主体形态，要增强中心城市辐射带动功能。三大对标世界级发达城市组团的核心城市群应运而生：长三角、京津冀、粤港澳大湾区。

城的发展即是人的发展，中国从来都是讲求天人合一的。三大城市群的发展模型恰与宇宙星系遥相呼应。长三角是“太阳系模型”，一超多强，秩序井然。京津冀是“双星系统”，两极分化，大者恒大。粤港澳大湾区是“三星体系”，稳定有余，稍输韧性。

核心城市对周边城市（主要是卫星城）房地产市场的带动效应，也呈现出明显的规律性。我们将其划分为三个阶段：第一阶段，本地人首套房需求；第二阶段，本地人改善型需求叠加新本地人首套房需求；第三阶段，核心城市外溢需求。值得注意的是“三阶段”理论是一个宏观动态的理论，它会受到政策等因素的扰动，但它能帮我们看清大势，锚定位置。

模型也好，理论也罢，终究是要落实到投资机会上。我们多维度比较分析以后发现，长三角城市群仍是这三大城市群中执牛耳者，将是本轮房地产周期（本轮房地产周期叫城市群发展及城市分化周期）中最受益的区域市场。我们估算环上海卫星城新房市场规模近期将达到1500亿，远期潜在规模将达到3000亿，相当于再造一个上海。我们同时估算得出，环杭州及南京的卫星城销售规模总和远期也有望达

到3000亿元以上。

十九大以来，国家城市化发展战略出现重大转向，我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略。国际经验表明，围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势。目前我国的集聚度为0.4 左右，相比于发达国家（0.7- 0.8）仍有提升空间。从中国城市化的阶段看，目前正处于50%-70%的城市化第二阶段，表现为大城市越来越大。随着产业结构升级和现代服务业崛起，客观上也需要形成大城市群。国家提出的长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区对标世界级城市群，正式开启了我国的城市群时代。

长三角城市群是最具发展前景的城市群，我们将长三角城市群的城市分布模型称作太阳系模型，一超多强的布局最有利于整个城市群的发展。这有别于京津冀的双星模型和粤港澳的三星模型。长三角在人口集聚、经济活动和基础设施三方面综合实力最强。首先，长三角人口规模大，拥有1.5 亿常住人口。其次，2016 年GDP 达到14.8 万亿元，人均GDP9.8 万元。产业门类齐全，经济腹地广袤，可以顺利承接核心城市外溢的人口和产业。对外贸易活跃，年进出口总额13.5 万亿元，贸易依存度38.5%。总部经济活跃，世界500 强企业中，有36%将其总部设置在长三角。第三，城市群内部教育医疗资源丰富，拥有30 家全国百强医院，24 所一流高校。同时交通网络发达，拥有17 座空港，2016 年旅客吞吐人次达1.9 亿。铁路路网密度高，达到4.6 公里/百平方公里，为三大城市群内最高。

房地产市场及政策稳中求进，全国房地产发展进入城市分化阶段，