××项目可行性研究分析

××项目可行性研究分析

××××××有限公司

××年×月

×××项目可行性分析报告

项目简介

项目位于××与××交汇处，交通便利，四通八达，往东过××××直达××××商业圈，南邻金融一条街——××大道，西至××火车站和××机场，北通××湖大型居住区。

由于地处汉口近年来形成的二级商圈的中心地段，商业氛围浓厚，周边有众多知名专业交易市场。

项目简介，××为全封闭的花园式小区，一期为5栋7层和2栋12层小高层组成；二期为1栋21层高层。裙楼部分为商场。具体技术经济指标为：

占地面积：40..5亩

总建筑面积：95000㎡

其中：地下一层车库：6000㎡

商业用房：11500㎡

点；平

3.78%。

从区域住宅价格走势上能够看出，自今年第一季度住宅价格大幅下滑后，又连续两个季度强势反弹，讲明住宅市场在趋于理性化。由于住宅市场的基数较低，其价格还将会有一定程度的上涨空间。人们对购房的要求在持续扩大，除了价格、地段外，同时对环境、户型、采光、配套、智能化的程度要求增高。

住宅市场特点分析

中等面积户型买卖活跃

今年以来，商品房小面积户型成为市场主力，从本季度销量调查报告中能够看出，面积在120平方米以下的户型销售比较畅销。如：××××，两房二厅和一户一厅的户型，推出两个月就差不多销售完毕；××××开盘的第一天就被订购了40套，其中80%是120平方米以下的户型；××××在120平方米以下的，本季度销售量达2万平方米。究其缘故要紧是由

于120平方米以下的户型既经济又合理，适应了目前该区域居民消费水平和家庭结构。

楼宇风格多样性，户型个性化

目前市场各楼盘主题风格出现多种形式，如××××以“运动休闲”为主题；××××以“舒服健康”为主题；××××以意大利风格为主题；××××以美国小镇为风格；××××××以加利福尼亚为风格；××××的盛唐遗风；××××的奥地利风格等等不一而足。而个性化户型也越来越多，像××××160平方米5米挑空的复式户型；××××多边形主卧等，这表明随着物质生活水平的提升，住房消费水平上升到精神层次，百姓的住房需求既有大众化的要求，也有个性化的需求。

“三新”技术运用程度高

随着区域市场房屋品质的提升，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐步显现。以住宅为例，除了提升环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提升商品的现代化水平，增加新的卖点，如××××的全智能化社区；××××的新结构——异形柱；××××的新工艺——气形窗等。如此既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。

住宅形状多样化

随着房地产的持续进展，多层住宅一统天下的局面早已成为过去。多层住宅多集中于城郊结合处，以大规模开发为主，以低廉的价格和优美的环境吸引着大多数工薪阶层前来购买。

小高层住宅在近段时刻内连续升温，据统计，今年上半年全市已推出小高层楼盘占同期楼盘上市量43%。之因此如此，是因为近年来都市中心区土地日益紧俏，新近实行的土地挂牌制度，使得开发商只好向空间要地,以达到预期的开发利润。另外小高层固有的优势如带电梯，采光、通风、视野均比多层住宅好等，吸引了相当购房者。

高层住宅有待进一步提升。据统计，每年高层住宅的开发量仅占全市住宅开发量的10%。目前在全市的住宅存量市场中高层住宅占了专门大成

分，而且在售楼盘中全市的高层住宅中有1/3的销售都不理想。其调查的结果是，现有的大多数高层住宅中，一般存在产品定位模糊、建筑风格陈旧、户型设计落后、面积偏大、绿化率低、电梯质量不可靠、物管费用高等诸多咨询题，致使大批购房者对高层住宅失去信心和爱好。

三、区域房地产市场分析

本案位于××××地区，而该区住宅价格一直居武汉市各区的榜首，而且出现出直线上升的势头，除了金融一条街对该区房地产价格的拉动作用外，江汉区的环境整治也取得了庞大成果，其软环境的优势导致了该区房地产价格的持续攀升。由于此区域处于××的中心地区，邻近××××和××××地区已成为市中高档居住区的集合地。

××区本季度住宅平均价格为2587.93元/平方米，比上季度上涨了1.

0.73点。

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四、项目开发建设打算

按照房地产开发规律，考虑到本项目的规模和市场条件，工程施工不宜拉得太长，具体建设打算如下表：

五、项目投资概算

项目投资成本

项目总投资额：19104万元

项目总投资成本：17756万元

项目销售收入：23150万元

利润总额：4046万元

六、项目定位

本案所处区域内中高档住宅林立，商业氛围和居住氛围浓厚，而且交通便利，但××周边多为老式住宅居住区，环境相对区域内的新式小区较差。按照房地产市场进展趋势，本案项目定位的原则为提升本区域房地产档次，最大化发挥其使用功能，我方建议其功能定位为：中高档精品楼盘，以满足现代家庭二次置业和高档次、高享受的居家要求。

本项目定位符合江汉区和本区域都市规划及房地产市场进展的要求，且拥有四通八达的交通条件，另外此处集合了众多的大型企事业单位，居民消费劲较强。

项目建议：

建议本案的形象和外观设计时尚、现代；

户型规划设计紧促、有用，采光充足，实现空气双向对流，设计前后双阳台，满足人性化居家设计；

严格面积操纵，以90——130㎡为主力面积，可适当设计少量小面积和大面积；

突破传统的3米层高，建议层高在3.1—3.2米之间，给业主较大的空间范畴；

建议顶楼做带露天花园的小复式楼或将净空增高（如5㎡左右）。

本案所处区域商场、超市众多，竞争专门猛烈，而本案的各楼、栋又相对独立，建议所建裙楼部分面积不宜过大，其具体分布为：裙楼部分规划二层，引进银行、证券等金融机构及各类专业市场进驻，塔楼为写字楼；西面12层小高层底层规划为小面积商铺，上部为纯住宅。此种功能划分可能在开发利润上有所减少，但能够提升项目整体档次、形象，在较大程度上能够减小此区域因商场、超市过多所带来市场风险。

建议户型配比图