XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营

XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营整体策划运营报告

广西XXX地产进展有限公司

广西XXX开发有限公司

目录

第一部分桂林经济及社会概况4

一、桂林都市规划与进展概况4

二、“两铁”、“两区”规划机遇5

三、2011市政规划5

四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）5（一）桂林市GDP增长分析5

（二）城镇居民收入及支出统计6

（三）2011桂林市旅行业分析 7

第二部分桂林商业市场分析7

一、宏观市场分析7

（一）全国商业地产走势7

（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号8

（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松8

二、桂林商业场分析8

（一）桂林商业地产市场脉络梳理8

（二）桂林商业经营模式分析10

第三部分项目主题概念及规划要点11

一、东西巷项目规划要点分析11

（一）项目区位11

（二）政府针对项目之规划改造要点12

（三）东西巷项目SWOT分析 12

（四）项目劣势及威逼的规避13

二、正阳街东西巷历史沿革14

三、项目核心主题概念14

（一）定位概念的提出14

（二）东西巷项目文化定位15

四、商业形象定位16

五、商业类型定位17

六、商业主题定位17

七、业态功能模块定位17

八、拟定项目档次定位：17

九、项目规划17

（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想17（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城17

（三）东西巷的文化价值特色18

（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得18（五）东西巷项目规划方案19

（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议28五、项目测算方案30

（一）东西巷修缮改造项目现状30

（二）新建房打算和分配30

（三）新建房工期和装修质量标准30

（四）改造补偿安置方案30

（五）成本效益分析30

（五）成本操纵措施34

（六）拆迁户安置措施34

（七）项目建设工期35

（八）结论及建议35

第四部分区域商圈及商业项目分析35

一、项目周边重点商圈研究35

（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析35（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析37（三）联达商业广场业态分布：38

（二）联达商业广场售价、租金、物业费用38

二、南京“1912”商业项目分析39

三、类似项目“中心广场地下街”分析40

四、成都“宽窄巷子”项目分析41

五、结合东西巷项目分析小结及判定41

第五部分东西巷项目商业业态规划42

一、商业业态定位与功能区域定位42

三、商业业态及地下区域规划方案（待定）42

（一）区域按建筑风貌划分如下43

（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：43

（三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下：43（四）要紧业态划分讲明（略）44

第六部分东西巷开发和运营模式45

一、项目前期运作模式分解45

（一）前期运作模式45

（二）地下人防运作要点45

（三）开发商独资投入，风险利益并存45

（四）组建销售团队，迅速回笼资金45

二、项目后期商业运营分解45

（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式45

（二）全“独资投入”与“共同股份运营”45

（三）商业地产三种运营模式46

（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都”46

第七部分桂林东西巷项目招商策略46

一、招商总体策略46

（一）立足桂林、面向广西，辐射全国46

（二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌46（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点46（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底46

二、商家进驻要求和原则47

第八部分桂林东西巷项目开街策略47

一、东西巷项目开街总体策略47

（一）先试营业后正式开业47

（二）开业需要具备的条件47

二、东西巷项目开街活动策划48

（一）SP开业促销活动 48

（二）开业典礼等活动48

（三）开业庆典演艺活动48

第九部分桂林东西巷商业经营治理策略49一、商业经营治理的前期介入方案49（一）前期施工建设时期的介入49

（二）竣工验收和接管验收49

（三）商业经营治理知识的咨询和答疑49（四）商业经营治理的差不多工作50（五）后期商业专项修理资金51

（六）入驻商家进行评级工作51

二、桂林东西巷促销宣传治理52

（一）东西巷项目VI系统52

（二）东西巷项目年度营销活动的策划53

第一部分桂林经济及社会概况

一、桂林都市规划与进展概况

桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。本项目区位于市区内七星区。七星区位于桂林市漓江的东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。高新区七星区在市委、市政府的领导下，认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求，发扬“务实为本、开拓争先”的高新区精神，始终围绕年初确定的“一手抓园区建设，一手抓现有企业做大做强，持续夯实高新技术产业可连续进展基础”的工作思路，努力按照自治区提出的实现经济进展“三突破”的要求开展工作，一年来，高新技术产业保持了连续增长，园区建设取得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会和谐进展，差不多实现区人大八届三次会议确定的工作目标，全面完成上级下达的“三突破”经济指标任务。

“爱护漓江，进展临桂，再造一个新桂林”的桂林都市进展战略。逐步形成高新产业向东进展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的都市格局，充分利用各区域的优势。临桂、漓东新区依旧是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。

二、“两铁”、“两区”规划机遇

“两铁”的建成对桂林的进展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路通过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。以后，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会都市，最快只需2个小时左右。

全面推进“两区”建设，优化提升第三产业。强力推进桂林“国家旅行综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅行业和服务业培养成为我市战略性支柱产业。桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅行接待总人数达2246.33万人次。

从房地产进展来看，拥有专门的山水风光的桂林将成为一二线都市选择投资、自住的最佳选择都市，为桂林的房地产行业看到了以后的进展前景是庞大的。

三、2011市政规划

桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分不是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等都市基础设施。

这些项目的实施,将对进一步完善都市路网,疏解中心城区交通,改善都市交通环境和生活环境,缓解都市交通压力,促进桂林社会经济进展产生主动的作用。

四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）

（一）桂林市GDP增长分析

我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元，年均增长18.6%。累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。以特色效益农业为主导的现代农业稳步进展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。

经济的快速增长，使桂林市民的整体消费劲大大增加，人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也持续攀升。

表一：桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情形表

（二）城镇居民收入及支出统计

五、医疗保健664.75 578.71 14.87

六、交通和通信1401.17 1292.89 8.38

七、教育文化娱乐服务1344.71 1217.49 10.45

八、其他商品和服务265.61 259.78 2.24

（三）2011桂林市旅行业分析

东西巷规划具有旅行地产属性，旅行分析较重要。

桂林作为国际旅行名城，以旅行业为龙头的现代服务业健康进展，质量效益明显提升，2010年累计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅行总收入549.74亿元，年均增长23.8%。

桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。同时，注重培养穆斯林市场，进展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅行坚强收红。

受国家经济刺激政策阻碍，去年全国国内旅行仍较为红火。桂林旅行对此早有预备，在年初海外旅行一片低迷时就做好了“国际缺失国内补”的计策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内要紧旅行客源都市开展形式多样的旅行推介活动。同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅行节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅行在去年接待1470多万人次的高平台上仍出现出两位数的高增长率。

在旅行接待和旅行收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客中意率全年保持在97%以上。

第二部分桂林商业市场分析

一、宏观市场分析

（一）全国商业地产走势

高纬环球机构数据显示，2010年前11个月，中国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺的销售额同比分不增长48.4%和50.2%。

商业地产的活跃在上海、北京等要紧都市尤为明显。数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的6.1%。租金方面，2010年第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。

商业地产包括：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。传统的商业地产项目从规模和形状上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也确实是人们常讲的居民社区临街商铺。

2010—2011年政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场不管是供应量依旧成交量，都有所下降。国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。在调控背景下,央行保持了慎重的态度。既没有紧跟美国宣布以后实行低息，也没有进一步加息或提升存准的操作。新“国十条”颁布下，观望氛围显现，但政策也都临时还未涉及商业市场。

商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。

（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号

2010年开始地产行业内部差不多开始显现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，出现出强者愈强、弱者愈弱的局面。2011年这种态势进一步连续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中，一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提升；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具有逆势扩张的能力，资金实力较弱的中小开发商面临市场份额进一步下滑的风险。

（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松

按照定量统计数据分析，2011年下半年开发商投资力度连续下降已成定局，筹资环境也不可能有大的改善，最大的不确定性是市场，分析可知，若销售增速有所下降，开发商面临的资金压力专门大。这将直截了当导致开发商下半年投资力度下降。

分析判定：

2010年万科宣布将在经营战略上正式向多元化业态经营迈进。王石表示，“在经营战略上升级为：从单一住宅步入多元化业态经营，进军商业地产”。反映了万科应对市场的策略选择，“在当前的形势下，如果连续现在的策略，将可能面临庞大的市场风险。”

商业地产看起来成为能够临时规避风险和政策的避难场所，与此同时，加上对政府在住宅市场的（仅2011年成本就高达1.3万亿元）保证房打算心存恐惧，越来越多的地产商将以后战略调整的天平偏向了商业地产。那么正在金融危机中逆势狂舞的商业地产，以后怎么讲是一个庞大金矿依旧深潭陷阱呢？

结论显而易见：学习万达和万科，深入市场、引进前瞻性商业规划：例如沃尔玛要求5.4米，300个车位，电影院是5米以上……地下商业规划须满足这些硬件，招商才有力度、显成效。

二、桂林商业场分析

（一）桂林商业地产市场脉络梳理

A、1997年，桂林微笑堂开业；

B、1999年，桂林中心广场正式竣工；

C、2000年，桂林中心广场地下商场：小香港商业城正式竣工营业，占地24108平方米，铺面共878间。

D、2000年，正阳路步行街完工开街，总建面10240平方米，集商业购物、休闲娱乐为一体。

E、2005年，国展购物中心引进“南城百货”正式营业；

F、2005年，联达商业广场正式开场，拉动铁西片区；

G、2009年，广运美居——沃尔玛购物广场开业……

…………

商业格局初具雏形，以十字街商圈为主中心，三个副中心分不为：北边沃尔玛商圈；南边联达商圈；东面甲天下商圈。

由于桂林市的都市市政规划无连续性，加上2011年提交的三个规划都被国务院驳回。从整体规划而言，桂林市商圈格局缺乏政府的有效引导，且缺乏大品牌、大商家的进驻，导致整个桂林市的商业状况，处于一个较无序状态。

2、商铺经历200

3、2008两个疲软期：

2003年，十字街商圈商铺严峻贬值，南方大厦、温州商会大厦、点歌台大楼商业部分无人咨询津、门可罗雀，商铺市场陷入低迷期，此负面阻碍一直连续到2005年初。由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情形疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情形略微理想一点外，其他区域商铺情形不甚理想，几乎没有一家二楼商铺经营成功的。

现状：

中山路段写字楼均欠缺停车位，部分层高较低或采光通风差。

甲天下广场段、三里店大圆盘段多为一般电梯住宅改为商业办公，物管较差。

3、市区案例分析：

A、盛景中心：

1、租金情形：位于漓东高新区内骖鸾路；中山路段写字楼租40-80元/㎡/月，七星区板块25～50元/㎡/月。

2、销售情形：“盛景中心”目前商业开发市场上唯独以写字楼标准建筑的项目，总建约4.6万㎡，自2007年底开始销售至今，销售率约达65%，目前销售均价约6500元/㎡。意向购买客户较少，销售速度专门缓慢。

B、酒店现状：

1、酒店数量：

上千家酒店，其中五星级5家；四星级7家；三星级200家；

2、酒店分布特点：

五星级酒店差不多位于漓江畔；

四星级酒店位置多数山水围绕；

三星级酒店要紧集中在中山路段及各城区交通便利，配套齐全路段。

3、酒店价格情形：

五星级旺季约1000元，淡季约600元。

四星级旺季约500元，淡季约300元。

三星级旺季约200元，淡季约100元。

分析判定：

按照一线商业地产及香港商业地产的体会测算，支持一个都市商圈（商业综合体）需要30万人口以上，按桂林70多万人口来算，只适合支撑两个如此的都市商业中心。而目前桂林存在四个商业中心。

1、桂林是国际旅行都市，也是个历史文化名城，为了爱护旅行资源和文化遗产，因此关于都市的建设专门慎重，从而也抑制了桂林的都市化进展，专门对房地产的阻碍专门大。但近几年来，桂林进行了旧城改造工程，大大改变加进了都市化的历程，在今后相当长的一段时刻内，对桂林房地产的进展都起到专门大的推作用。

2、房地产业关联度高，带动力强，已成为桂林国民经济的支柱产业。促进房地产市场连续健康进展，是提升居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的差不多要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济连续快速健康进展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

（二）桂林商业经营模式分析

商业地产形状中的商业步行街模式。社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形状。近年来，步行商业街正在成为中国都市新的投资热点和都市名片。

A、写字楼：

桂林的写字楼价格大都在6700－7200元/㎡间，集中在象山区。写字楼的价钞票相当于市中心住宅的售价，空置率在46％左右，反映桂林当地商业活动欠缺活跃度。

项目地址月租(元/㎡) 售价(元/㎡) 出租率%

南方大厦解放西路2号133 27750（2002年）30

文化大厦解放东路137号110－133 19000（2002年）43

大世界秀峰区桂林十字街90－133 20350（2002年）60

康美大厦秀峰区中山中路33号38－148 13300（2001年）64

八桂大厦秀峰区中心广场正对面133－152 27750（2001年）90

c、步行街商铺比较：

2、治理费用

治理费用方面，收费标准一样为12元/㎡—48元/㎡,跨度比较大。客户特点：商铺的投资者一样差不多上财力雄厚的公务员、个体老总、当地居民等。商业投资者中，私营企业主和个体经营者占了70%的比例，此类人士一样入行较早，对市场趋势把握较好，投资决策也相对比较果断；公务员等有稳固收入，具有一定的投资能力，占到了被调查人数的20%，商业投资者中桂林本地居民约占80%，外地居民则占了20%，这其中又以桂林周边的市县居民为主。

第三部分项目主题概念及规划要点

一、东西巷项目规划要点分析

（一）项目区位

桂林正阳路东西巷属于以靖江王府为核心桂林古城爱护区，东依漓江，南接正阳路步行街、与解放东路相邻，西邻中山路十字街。

（二）政府针对项目之规划改造要点

正阳路东西巷历史文化街区改造项目,位于桂林历史文化爱护进展区中心靖江王城东南部分地段，含正阳路东巷、江南巷、兰井巷、仁寿巷、正阳路西巷、正阳路北段、解放东路部分。秀峰区政府已将该项目列入十二五规划重点建设项目，项目总占地面积2.92公顷（其中历史文化核心区2.35公顷，鸿庆隆商业片区0.57公顷），区域内地上总建筑面积27543.21平方米。该项目本着爱护性开发原则，拟以修缮改造为主、拆除改建为辅的方式实施该项目的改造建设，估量该项目总投资4.2亿元。

（三）东西巷项目SWOT分析

项目优势（STRENGTH）项目劣势（WEAKNESS）

1、处于十字街商圈核心地段，交通便利，有利消费者到达；

2、靖江王城文物爱护范畴内，有利于旅行地产模式的规划改造；

3、商业氛围浓郁，商业历史悠久，具有较强的传承根基；

4、地段及王城文化一脉传承，是王城遗址复原的前奏及开发探究，东西巷项目具有打造都市

名片的潜质；1、地块小，回迁量过大，不利于开发运营的成本回收。拆迁与安置是本项目的操作难点；

2、历史文化爱护要求高，施工难度大；

3、规划限制因素过多，赢利困难；

4、按同济大学的规划模式及建筑风格，若纯复古街区，则利于旅行地产而不适合回迁居住；如果考虑回迁安置，街区层高则有

悖于爱护要求，属于仿古型居住区，难以吸引游客，也难以承载打造都市名片的规划；

（四）项目劣势及威逼的规避

通过对项目SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威逼。关于项目的优势及机会，在以后定位时要尽可能地发挥，同时关于劣势和威逼，应主动采取措施去规避。

以下是我司对项目劣势及威逼的规避措施：

◎在定位方面。项目尽量多安排一些互补的业态，除了满足旅行者观赏以外，项目尽可能地多提供吃、住、娱乐等多功能服务，同时应尽量将同一业态集中某一区域，减少顾客在不同功能服务区之间流淌的转换时刻；

◎在硬件方面。确定与王城统一的项目建风格，需要从项目主题方面来提升项目的专门性；另外，采纳优化规划设计，以有利于项目以后主力店招商；

◎在招商方面。项目考虑错误经营，幸免商业业态同质化，招商时需要通过大面积主力店的招商来带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；

◎在销售方面。时刻操纵上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时刻消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺（地面地下连体规划建筑等）的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动等，引入主力店等措施增强投资者信心；在资金压力方面，能够采纳多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；

◎在经营方面。项目免面临培养期的咨询题，业态规划时尽可能地考虑更多选择目的性业态，其次，按照项目及区域的特点，尽可能连通正阳步行街区与十字街区，增加区域内的固定人流。

◎“宽街无闹市，街巷有商情”的传统理念，具体如下：“王城、景观步行街、小广场、商业步行街”构成不夜城的商业框架。一个独立的商业实体，里面包含了多种业态和产业；景观步行街：其功能是把五大板块的商业串联起来，是人流淌线，是交流、沟通、观光、休息的场所；小广场：指项目内的文化交流处，客流休闲休憩的地点；商业步行街：具体指五大板块内，各个独立的商业子项目间形成的商业街，正如都市里的商业街，其功能是为人们提供购物、娱乐和其他消费的场所。

二、正阳街东西巷历史沿革

正阳路东西巷紧邻靖江王城，历史文化悠久。唐代武德年间修建“桂林城”，明代靖江王在此建筑靖江王府，正阳东西巷位于靖江王城东侧和南侧，受藩王沿革及社会多元文化的阻碍，历史积淀厚重，是目前桂林主城区仅存最古老的街区之一。它的存在丰富了王城地区历史景观氛围，有助于靖江王城历史文化感知度的增加。正阳东西巷曾是近代以来桂林商业文化繁华的象征，在桂林历史上曾经显要一时。地块内建有许多名人居所，如两广总督岑春煊的公馆，前清秀才，清朝“兄弟翰林”龙朝翊兄弟的住宅；民主人士、解放后任桂林市副市长魏继昌的住宅等。但由于历史缘故，专门是经历抗战洗礼，那些豪宅大院已不复存在。东巷现存的建筑，多数是抗战后重建，尽管差不多破旧，但真实反映了都市的一段历史。桂林地点留传下来的许多“老字号”铺子，体现出东西巷曾经的繁华，如“又益轩”米粉，“张永发”的布染水，“曹保元”的膏丹丸散；“熊同和”药店，“巨丰泰”商行，“友信”商行，“黄昌典”毛笔，“鸿庆隆”的月饼，“车馨兰”的生切烟，“抖着肺”的酸也等，它们的发源地都在东西巷。

三、项目核心主题概念

（一）定位概念的提出

1、定位思路：

◎桂林作为世界旅行名城及靖江王府作为中国储存最完整最大的明代藩王府城是桂林历史文化的一张王牌；

◎600年王城文化，明清历史文化作为文化背景；

◎大桂林旅行、大文化特色战略的重大举措。东西巷作为秀峰新区最重要的商业项目，关于实现古都风韵和现代商业完美结合、激活600年王城文化发挥着最关键的作用，是桂林“明”文化旅行的点睛之笔，是桂林的都市名片。

2、主题概念的提出：

复原一个真正体现王城根文化的时尚生活街区

是一个秉承桂林藩王明城、桂北合院历史的文化精髓，以品味休闲娱乐、精巧餐饮服务、时尚婚庆中心、精品零售、高档精品酒店会所等多元化高端服务一体的综合性时尚休闲商业街区。是一个中国与西方文化相交融的时尚休闲娱乐购物的新天地。

东西巷时尚生活街区，千年王城再复兴

3、项目总体定位

本项目的总体定位为：【藩王文化与现代文明对接的平台】

（二）东西巷项目文化定位

1、项目都市功能和角色定位

◎传承传统文化、展现都市形象的都市名片；

◎桂林都市旅行服务核心区，都市旅行商圈；

2、目标客户群定位目标市场定位

◎一级市场——游客市场二级市场——广西区内外及桂林市及都市周边居民，为都市居民提供都市最大规模、最集中的餐饮娱乐消闲场所。

◎以400 万人次游客量/年作为消费者目标，为其提供集约服务一站服务的旅行服务核心区，融观光、文化展现、消闲、吃喝购住行于一体；

3、项目功能定位

正阳东西巷——【一个都市的文化综合体】

聚拢了大型餐饮、各地小吃、民间曲艺、商务酒店、消闲娱乐、旅行购物等等全面的集吃、喝、购、住、行、消闲、民俗、文化功能于一体的具有较强辐射功能和目的性消费的文化旅行体验基地。世界自然文化遗产都市的旅行服务五星级场所，旅行都市名片。

四、商业形象定位

XXX地产在充分研究欧美购物中心，同时结合中国购物中心目前进展状况，将购物中心按照自身物业特点的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：

通过以上分析，可看出东西巷自以为明代桂林商业繁华的发源地，结合王城根的项目属性，定位建议如下：

项目商业形象定位：

东西巷时尚美食娱乐中心

企业形象定位：

都市运营商

都市功能板块定位：爱护性文化旅行商业地，都市旅行商圈

五、商业类型定位

项目商业类型定位：

复合式都市商业综合体

六、商业主题定位

传播主形象定位：

山水王城—桂林都市客厅

七、业态功能模块定位

以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补。

八、拟定项目档次定位：

对现有竞争项目周边商圈的分析及对以后进展之考量，我们认为在中高档特色旅行商业层面上是目前的市场空缺点。

鉴于此，本项目定位于中高档商业将可取得长足进展。

九、项目规划

（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想

对该旧区的规划，必须浓缩桂林城千年的历史——通过建筑的型重点突出表现桂林城“汉代开启，唐朝兴起，宋时繁荣，明清稳固，抗战期间成为救国救民盛极一时的文化名城的历史片段。总体让人感受到新建建筑“修旧如旧”“怀古又时尚”“传统又有创意”，有文化又不失商业的成效。

（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城

东西巷依靠成都靖江王府，以唐宋文化为灵魂，明、清风貌作外表，并通过专门多专业商店，展现桂林的民风民俗。加大夜间成效的塑造，加大灯光光影的运用，逛东西巷，看看商店出售的筷子、茶叶、灯笼、蚕丝被等土特产，你会觉得东西巷是一般的、民众的、世俗的，但通过脸谱、剪纸、版画、葫芦、雕刻、捏泥人、皮影戏等民间工艺，你又会觉得东西巷是艺术的、高雅的。

规划按“汉、唐、宋、明、清”各朝代建筑风格设计小组团或原地查找改建定形，靠近王城城墙的建筑布局年代较久建筑组群，聚焦唐宋、明清风格，吸取桂北民居经典元素，营造往日王城风范，彰显盛世人文风骨，历史在过度中自然演绎，也方便游人“寻根访祖”。专门是“戏台”“逍遥性”的标志建筑要点缀期间，回味悠远。

1、街道尽量按古老的“井”字设计，各街道元素均顺“唐、宋、明、清”的建筑群配套设置元素。因此也要配一些相连朝代的“微量”元素过度。

2、建筑形式采纳古建筑风格，现代建筑结构施工，既满足游人瞻古也满足现代商业布局需要。

3、整个小区设计成古式商城，在东南西设置三个要紧入口设计标志性建筑，沿解放路大街铺由古式铺面围成。

4、设地下人防商场，地下商场要紧是放置现代繁华商品，地面要紧是经营“古”和“慢生活”的商品和游艺。地下商场与南面的步行地下街衔接。

（三）东西巷的文化价值特色

东西巷历史文化地段是桂林古城较集中的传统风貌片区，是靖江王府爱护区的组成部分，整体风貌差不多完整，具有一定的规模，历史文化资源丰富，集中代表了桂林地区典型的城镇历史风貌，其具有的“城垣旧地、市井街巷，名人府邸、抗战文化”特色，具有较高的历史文化价值。

（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得

正阳路东巷规划范畴隶于以靖江王府为核心的桂林古城爱护区，东依漓江、南接正阳路步行街、西邻中山路十字街。位于靖江王府东南南部的爱护范畴和建设操纵地带内，处于文物爱护单位和城景交融地段，是唯独能较集中体现桂林传统风貌的区域，爱护与进展处理得当，有助于靖江王府、十字街、漓江滨水带三个文化遗产区的紧密衔接，并带动其进展。

以下附周边环境现状图：

1、西巷规划平面图