深圳万科房地产有限公司融资状况分析

深圳万科房地产有限公司融资状况分析

摘要

由于近几年我国的经济发展不断向前，我国房地产行业也受到很大的冲击，这对整个房地产市场来说既是前所未有的机遇，也是史无前例的巨大挑战。自有资金的缺乏和融资问题层出不穷都对国内各大房地产商产生了重大影响，这些问题甚至动摇了整个房地产行业的发展。过于狭隘的融资形式已经无法跟上房地产行业整体的发展速度。因此，探索多元化的房地产融资渠道必将是房地产行业未来发展的趋势[1]。

目前就我国房地产企业在投融资方面的活动中出现了不可忽视的问题以及挑战，在分析了我国过去房地产企业的投融资方式之后，再结合目前房地产市场投融资活动的现状以及出现的问题，探究了在经济发展的新形势下房地产企业投融资活动的新形式：一是利用房地产基金进行融资；二是将经营性物业抵押贷款进行融资；三是企业资金证券化进行融资[2]。

正文有五个章节，首先将会对研究的背景及意义进行阐述，然后根据国内外房地产企业当前的融资状况及其表现形式，分析国内外房地产企业投融资方式之间存在的差异。再有就是介绍传统的房地产企业融资方式以及传统融资方式下存在的问题，引入了以万科房地产企业为案例的创新型融资模式的探索，万科房地产企业在融资方式上也存在缺陷需要解决措施。最后全面、系统、多方位地总结了我国房地产行业融资方式中存在的不足，并且为了使我国房地产行业向好的方向发展找出了解决问题的建议及方法。关键词：房地产行业，投融资，万科，建议及方法

第1章绪论

1.1 研究背景

由于我国经济的一步步健康发展，城市化水平的不断提高，房地产行业作为一个需要大量且密集资金来运作的行业，而发展较为滞后的房地产投融资市场必将会拖垮房地产整个行业的健康发展。同样，受其影响的房地产市场上的现房供给对日渐高涨的房价也起着消极作用，而且目前由于我国房地产行业过分的依赖银行提供的各种各样的信贷工具导致房地产市场上的融资问题屡见不鲜。平抑高涨的房价很容易出现的“房地产泡沫”，伴随着更多金融风险的出现，这对中国目前还算健康良性且持续发展的经济趋势是极其不利的[3]。东京奥运会之后日本经济发展迅猛，然而以1985年9月由美国牵头的“广场协议”签订为导火索，迫使当时日本的房地产泡沫破灭，对当时的日本经济带来了前所未有的冲击，造成了近十年的日本经济萎靡不振。而国内有很多的经济研究学者都以日本房地产行业泡

沫为例子参照其大量的数据研究并进行了对比，得出了十分有价值的结论。但是日本的房地产行业的泡沫危机是不会发生在中国的，因为日本当时出现的泡沫经济下的背景和市场融资环境与我国都有着重大的区别，我国目前的经济发展的大趋势还是十分可观的，只是其内在的原因还需要我们进行深入的分析。

1.2 研究意义

企业的自有资金是一家企业能够保持其经营运作灵活性的关键，不论是企业成立之初还是企业期间发展起来之后，充足的资金储备都是必不可少的。因此，融资在这个过程中起到的作用不言而喻。但又因房地产企业资金的融通性和对国家出台的金融政策及资本市场有着较强的依赖性，所以通过对房地产企业融资状况的整体分析发掘这其中出现的各种问题，提出一些针对这些问题的解决措施，从而使得房地产企业的投融资计划能够适应现在我国出台的政策和变幻莫测的房地产市场，保证资金能够运作正常且流畅。在房地产行业的发展中资如何获得自始至终都是其发展道路上不可避免的问题。在房地产行业的资金链管理过程中贯穿始末的两大困扰：一是融资渠道逐渐变得单一，二是国家出台的相关融资政策不全面，这些因素都严重影响了房地产市场的健康发展。

作为资金密集型行业的典型代表之一，房地产行业需要大量的资金且投入周期之长，再加上获取收益之慢，因此为确保企业能够安全运作就必须有稳定的资金量储备。但就是由于这些因素导致的房地产行业发展过热，政府部门才会不得已接连出台新的调控政策来稳定房价的过快增长，预防因房地产业过快发展而引发出的一系列金融风险。不少中小型房地产企业由于存在融资渠道单一化、融资成本过高，导致其企业面临了融资风险过大等严峻的问题，就算是大型的房地产企业代表--万科房地产有限公司也面临着这一问题。因此分析当前房地产行业的融资状况是有重大意义的。

1.3 研究内容

本文的研究内容主要是对我国当前的房地产行业融资现状的分析找出其在我国这个经济市场快速发展的背景下存在的一系列问题并提出这些问题的解决建议。首先以国内外房地产行业的发展趋势为背景进行分析；其次要对房地产行业有更深一层的了解，其中包括房地产行业融资途径、融资方式、融资模式及其表现形式等；再有就是以实际中存在的万科房地产企业为例进行分析，分析该公司在国家对房地产行业宏观调控下的经营管理模式，这其中无可厚非，融资活动有着重大的意义；最后指出万科房地产企业在融资活动中存在的问题和不足之处，并依据对创新性融资模式的探索找出解决这些问题的方法提出相应的建议。

1.4 论文组织

第一部分是论文绪论，简单介绍本文的研究背景进而引申出研究的意义，进一步介绍本文的主要研究内容并构造出基本的研究框架。

第二部分是了解在国内外经济发展的大环境下房地产行业的发展趋势，再有就是对现阶段国内外房地产市场融资状况进行分析，其中包括分析该行业融资的特征，途径，表现形式等在国内的房地产市场和国外一些国家的房地产市场存在的区别。

第三部分是主要以万科房地产有限公司为例进行深入的分析，分析该企业的经营状况及管理模式下融资活动中存在的问题。

第四部分是万科房地产企业在我国经济发展的大环境下进行融资活动的方式，其中包括传统的融资活动模式和对创新性融资活动模式的探索。

第五部分是为万科房地产企业在融资方面提出这其中在管理运营中存在的问题并根据对创新性融资活动模式的探索找出解决办法，提出建议。

第六部分是本文总结，精确地提炼出主要的研究贡献，并指出在这一过程中遇到的问题和自身的不足之处，进而提出改正建议。

第2章房地产行业融资现状

2.1 国内外房地产行业的融资现状概述

房地产行业是指主要从事着土地的开发、经营、管理和服务活动，同时以利润最大化为主要目标独立自主地进行经营和核算的行业。房地产行业作为国民经济的“领头羊”，对在经济市场上活动的其他经济领域有着极强的拉动作用[4]。目前为止我国注册作为从事房地产开发的企业就达到了6万多家，实际有楼盘在开发和销售的也有2万多家。最新数据显示，2018年投入房地产开发的资金总额达到了120264亿元，比去年增长9.5%，整个房地产市场对国内GDP贡献也有59846亿元。但却显示同比下降了近2个百分点，这也体现出房地产行业全面走弱的趋势，专家分析称，虽然房地产的GDP指标对其投资有一定的领先性，但实际情况也可能是迎来新一轮的房地产快速增长的前兆。比如，2015年由深圳为前锋开始启动，很快就掀起了另一波全面增长的热潮。当前，我国房地产市场的价格依然呈现着上涨的趋势，而且仍没有减弱的趋势，国内房地产市场上的房价也在一次又一次的打破历史记录，过于繁荣的土地市场和以炒作为主导的房产市场仍然没有出现转型时，显然与十九大出台的“只住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的市场定位存在很大差距。

2.1.1 国内房地产行业的融资现状概述

不论是站在投资房的角度还是站在购买方的角度来看，我国房地产行业的融资方式大多数是向银行获取相应的贷款。为抑制当前我国房价的过快增长，国家也出台了一系列的应对措施来进行宏观调控。目前政府实施的金融紧缩政策，加上对银行贷款风险的严格审查的方式，促使房地产开发商向银行贷款的通道一子变窄了许多，这将会使很多从事房地产开发的中小型企业面临资金量匮乏的风险，现有的房地产企业再加上大批房地产企业的注册建立，如果还是按照传统的融资渠道进行融资显然是不现实的，因此也反映出我国缺乏一套完善优良的金融体系。

根据国家统计局的数据可以看出：2016年上半年，流入房地产开发企业的资金总额达到6.81万亿元左右，同比增长了将近16个百分点，增速则首次出现收窄的局面。同阶段，房地产开发商利用外资数额、自筹资金及其他资金方面同2015年相比也均呈现同比大幅度下降趋势。其次，在债券和股市方面的发展相对落后，对房地产的融资不能有效的发挥其中的作用。许多房地产企业以上市融资为目标以获取大量的资金来源，但是目前很多国内的房地产企业还达不到上市的水平，无法顺利上市[2]。加上国家出台针对房地产的宏观调控措施，预计在未来国内大部分的房地产企业想上市再融资将会成为一种奢望。目前，房地产企业在融资和发展的过程中，还面临着诸多的短板和困难，这就需要房地产企业在融资本身上做出更大的努力。

2.1.2 国外房地产行业的现状概述

与国内的房地产市场相比较，特别是在欧洲和美洲的发达国家，这些国家有着较长的房地产行业发展史，与当地的房地产企业金融活动相匹配的融资体系随着国家的改革发展在不断的改善和完善。以美国这个经济大国为例，2008年爆发的国际性金融危机严重打击了美国的经济，美国优秀的经济学家就这一金融危机发表了的很多著名理论，比如认为在某些条件下，公司的价值与所采用的融资方式是不相关的莫迪利亚尼和米勒的MM理论。还有斯蒂芬 A.罗斯认为财务杠杆过度的使用在财务活动中反而会带来不可预估的财务风险，如果企业不根据实际选择适合的融资方式进行经营管理很可能会造成企业存在大量负债，这样对财务风险的降低是极其不利的[5]。还有就是西班牙房地产企业的融资偏好是根据优序融资理论进行的，西班牙和美国在金融体系上存在相似之处：可能影响优序融资的主要差异是股权问题上的浮动方法。股票证券以各种方式发行，主要是承诺的报价和权利问题。这些方法的相对重要性取决于发行公司的国家。在美国，权利出现频率下降，到1980年实际上已经消失。在西班牙，权利占上风。这种差异可能在啄食次序理论所描述的等级中起着重要的作用。最后，在对房地产企业资金流趋势的统计显示，公司的融资以长期债券为主要的融资方式。国外相对于国内房地产市场有着多样化的融资渠道，并且国家的相关融资政策也得到了完善，有利于企业金融活动的开展和融资机制的设立[6]。

2.2 我国房地产行业的融资途径

整体而言，内部融资和外部融资是组成我国融资途径的两个主要部分。顾名思义，内部融资即指的是资金的主要来源是企业内部，是企业在日常经营活动中产生的现金流。由于采用内部融资是不用支付利息和股息，即融资费用的，还不会降低企业的现金流动效率，因此考虑到收益最大化的目的，内部融资渠道较低的融资成本深受房地产市场上企业们喜爱。而内部融资主要由企业自有资金和预收账款两种形式体现：

图2-1内部融资模式

（1）企业自有资金主要是指正常经营管理活动下的企业可用现金流，其中包括在企业设立之初由出资方投入的资金和在经营活动中获取的资本公积金、盈余公积金等，这些资金一般都是可以由企业自由分配且长期持有的。因为企业的自有资金关系到整个企业的生死存亡，且国家对自有资本在房地产企业中的占比有严格规定，所以除非确保投入的项目能够获取丰厚的利润且风险较低，否则房地产开发商不会愿意动用该资金的。

（2）预收账款是房地产开发商可以提前获取资金的一种方式，指开发商先按照合同规定收取一部分资金作为定金，然后受托对项目进行建设开发，随后按照双方签订的协议预收委托单位的开发建设资金。

外部融资是指房地产开发商通过吸收第三方的资金转化为自己的资金储备量，从而来完成本企业项目建设的过程，能够有效且满足那些需要更大资金量的工程。包括银行信贷、对达到一定规模的企业进行上市获取资金（上市融资）、房地产信托等等。

图2-2外部融资模式

（1）银行信贷：是当前我国最主要的融资渠道，顾名思义就是从银行借款供开发商使用，

这其中也分为短期信贷和长期信贷。短期的信贷流动性较强，主要用于企业的资金周转，而长期的信贷主要是在项目建成阶段被使用。

（2）上市融资：是指股份制的房地产企业在上市后通过发现本公司的股票来融资，其中包括直接发行股票上市和利用壳公司间接上市两种。这种融资方式适用于有一定经营规模做支撑的企业。

（3）房地产信托：实质上是指将产业的投资资金证券化，通过这种手段来充分吸收社会上持有股份的投资者，然后委托专门的机构进行专业化管理。集合众多企业投资者的资金对房地产实施收购或融资，进而同时享有税收政策带来的优惠。

2.3 我国房地产行业融资现状的主要表现

目前我国房地产行业的融资渠道比较单一，可供购买的金融产品种类也相对较少。主要表现为：房地产企业的大多数资金来源为银行贷款（金融产品）；企业的融资渠道逐步走向多样化的必要性；相对活跃的房地产信托业务等等。

(1)房地产企业的大多数资金来源为银行贷款（金融产品）

就目前来看，我国房地产市场上的开发资金来源主要是向银行借贷资金。在房地产开发的重要阶段中资金的储备是否能够跟得上项目的开发进程是至关重要的，这也反映了我国房地产开发方面的投融资渠道较为单一，进而导致银行系统的风险直接影响到我国大多数房地产企业的发展。

(2)企业的融资渠道逐步走向多样化的必要性

其实影响房地产行业融资状况是方方面面的，这其中的变化原因有很多。就宏观因素而言，在当下的宏观经济和宏观金融政策的背景下，房地产企业必将以遵守政策制度的要求为前提才能扩大企业必要资金的来源。从企业本身而言，只有让企业扩大投融资的渠道，使途径多样化才能谋求企业更健康的发展。

(3)相对活跃的房地产信托业务

许多的房地产企业是通过基金化的运作方式投资介入市场的，这就不单单解决了融资过程中面临的一部分问题，更重要的是其促使我国房地产市场迈向国际，更加符合国际化趋势。因此，这一融资方式也成为眼下房地产企业的“宠儿”[7]。

第3章万科房地产有限公司的融资

3.1 当前万科房地产有限公司发展概况

于1984年成立的万科房地产有限公司距今已有30多年的发展，现已成为了我国最大的房地产开发企业。自成立之初该企业的业绩整体呈增长趋势，再加上公司的管理结构公

开、规范、透明，使得其在整个房地产行业中的企业乃至消费者被广泛接受和认可。在多年的经营过程中，万科始终保持着快速的开发效率，这就要求企业内部资金周转速度必须跟上，专业的团队及其能力作为后盾是企业获得回报的经营策略，这并不仅仅是盲目的囤地，捂盘，成为标地王[8]。万科管理层总结，当前部分市场所出现的理性调整并不会改变行业整体的发展方向，因为这一现象只是阶段性的。万科主要的目标客户群体是普通家庭，宗旨是为这些家庭提供公平公正的住房环境。中国是人口大国，所以从长远来看，中国城市住宅总体呈现出供应趋紧的状况、高速的城市化和工业化发展、人口迁徙的态势以及对人民币和资本品升值的预期均没有得到改变，国民对财富的积累与之配套的投资理财需要也没有得到满足。因此，我们仍然可以坚定地相信房地产行业未来发展的前景是美好的。

3.2 万科房地产有限公司融资的现状

万科房地产有限公司在我国的住房租赁市场处于领头羊的地位，2014年则进入了快速推广阶段，万科房地产有限公司为拓宽自身的业务渠道，范围从仅供青年居住的公寓延伸至为整个家庭提供住所，公司这一举措为中低收入的家庭提供了丰富的便利服务，使其拥有更有幸福感、更安全的居住空间。万科集团本身信誉和资金方面的优势，再加上与各大金融机构保持着长期且密切的合作关系。因此，万科集团可以利用多元化的融资渠道这一优势降低自身的融资成本从而保证企业获取利润。在2008年全球范围的金融危机出现以后，导致许多房地产企业利用股权进行融资的渠道被切断，当时各大房地产企业的经营风险和财务风险持续飙高，其中在我国最为经典的就是万科集团。万科虽然从传统和创新性的融资方式两方面入手，但当前房地产市场发展的热潮已经褪去，供供大于求更是当前市场上传统开放商的普遍现状[9]。

图3-1 万科流动资产项目规模变动率

结合图表，企业的流动资产呈明显上升的趋势，这样会带动整个企业总资产的上升，原因是获取的资源增加使企业规模不断壮大，存货被反映出大幅上涨的局面，以及反映出公司合作方数量增多，导致与其他公司的款项往来增多。至于货币资金比例的减少是由于企业为获取资源购买固定资产等导致的，但其减少的幅度小于其增加的幅度，不影响企业流动资产的增加。根据万科集团近两年的主要会计数据和财务指标可看出，流动比率两年都处于1~1.5这一区间内，再加上2018年的流动比率和速动比率较2017年明显降低，表明万科的资金流动性一般；还有就是利息保障倍数等相关指标的也呈明显的下降趋势，说明企业的偿债能力变弱，相对应增加了企业的经营风险和财务风险。

表3-2 万科企业股份有限公司母公司利润表

2018年年度的财务报告显示，2018年万科的营业总收入与2017年营业总收入相比有较大增长，综合收益也大幅度上涨，说明公司在确保业绩稳步增长的同时也保持了良好的财务和资金状况。但是当前“炒房”问题严重，万科市场上的融资环境也持续收紧。万科

集团在大时代变化下也难逃这一系列问题的出现，之前企业明显突出的发展优势减弱，融资活动的开展也成为万科集团不可避免的问题。

第4章万科房地产有限公司融资模式研究

4.1 万科房地产有限公司的传统融资方式

4.1.1 银行贷款

从商业银行获取贷款一直是我国房地产开发商资金来源传统又主流的渠道，房地产开发商更是对这些金融机构有着高度的依赖，短时间内很难有所改变。银行贷款根据借款期间不同可分为短贷和长贷，企业根据开发建设项目周期长短选择更为合适的贷款形式。优势体现在银行借贷可以以信用作为抵押，不需要实质的抵押品，但这种形式的贷款有着较高的利率，同时还有很多的附加条件和因素，相比之下抵押贷款更能确保企业融资的多种形式。大多数的企业向银行贷款开发建设房产的主要原因是该融资方式的成本较低并且资金到账的时间较短，效率高[10]。

4.1.2 合作开发

所谓合作开发，是指合同的双方共同完成土地的开发和房产的建设，土地的使用权和房产建设阶段需要的资金、技术和劳务等资源的支持按照合同的规定由双方分别提供，这是一种合作共赢，风险共担的房地产开放方式。在现实生活中，合作开发从组织形式和合同性质可以看出它是一种典型的联合经营。合作开发虽然会使企业之间共同承担一些不必要的风险，但是更多地是可以达到充分发挥自身的优势，优化资源配置，共享收益，提高企业在房地产行业中的关注度。

4.1.3 股票融资

股票融资又叫上市融资，它是一种创造性的融资模式，主要是通过发行股票的形式来促进企业自身的资源得到优化和合理配置，许多规模达不到上市标准的公司也可以通过购买相应的股票这一合法手段来对上市公司控股。万科于1991年就已经上市公开发行股票，在股票融资渠道抢占先机，这种方法不仅可以在以与投资者共担风险的前提下降低企业的经营风险，同样也可以使企业的融资成本降到最低且是企业的资本结构得到完善。社会上存在有大量的闲散资金，股票融资在吸收社会闲散资金，合理分配资源的同时还可以降低企业负债率，增加企业在市场上的知名度和信誉。但是，股票融资这一方式也需要以企业的规模达到一定程度可以经受市场上的风险为条件，因为该融资方式所筹集到的资金一般

具有长期性，在短时间内资金收不回，并且上市公司的股票变现能力相对较差，有其不可逆性，所以在融资过程中投资者要承担的风险也会在投资的考虑范围之内。

4.1.4 债券融资

债券融资也是万科房地产有限公司最常用的一种外部融资方式，债券融资所涉及到的利率较低且固定，偿还期限长，这样不仅可以保证企业现金流的稳定性，同时，因为无需付出股份，企业的控制权不会分散，也可以避免公司被控制。但是我国对待债券融资这一方式相对严苛，国内发行债券手续繁琐，条件繁多，缺乏完善且全面的融资政策。

4.2 万科房地产有限公司创新融资模式探索

4.2.1通过吸引股权投资，扩充自有资金

对于从事房地产行业的企业来说，企业内部自有资金的储备量是使整个企业良性运作的必要前提，然后外部投资者才能受其吸引前来投资。扩大自有资金是增加内部融资积累的渠道之一，这就要求在开发项目初步阶段和发展阶段逐步增加积累，把企业逐步由小做大；另外，使其原有的股东增加投资和新股东加入企业这两种外部投入均建立在投资者看好企业的经营发展，可以从中获取收益，所以企业自身的信誉和发展是股东看中的最重要的一点。万科房地产企业在中国的整个房地产市场上有着极大的优势，企业自身的实力够强，在吸引投资者投资方面也是其他企业望尘莫及的。

4.2.2 房地产投资信托基金

在当前国家对房地产市场宏观调控下，房地产信托成为了近年来房地产市场上异常活跃的一种融资方式。房地产投资信托（REITs）融资的目的主要是满足企业在流动现金不足的情况下可以收购不动产的需要，它的封闭性使其专门持有资产（房地产或抵押贷款）。与房地产私募基金相似，但是当前采用房地产投资信托基金进行融资的企业通常会将资金集中在一个项目上。这一融资方式可以相对降低融资成本，具有操作灵活便利并且运作周期相对较短的优势。可以相对降低融资成本，但是在股票市场却有着较高的负债率，为40%-50%左右[11]。

4.2.3 吸引海外资金

改革开放以来，吸引海外资金也成为了我国房地产行业上一种创新性的融资方式。吸引海外资金主要分为两种方式：海外基金和向海外银行借贷。国内房地产市场发债政策收紧，各个企业另辟新境。由于海外发债政策趋于宽松，再加上自身资金压力过大，吸引海

外投资者来华投资已经成为我国房地产行业的重要渠道之一。吸引海外资金，向海外投入人力物力进行债券的发行的优势体现在海外宽松的政策使其限制因素少，发债时间短、效率高，作为企业应急的融资手段是必不可少的。吸引海外投资者来我国投资在解决自身资金储备量不充足的同时还可以学习先进经验。

4.2.4 担保公司

房地产担保公司是指在购房时，不论是以个人名义还是企业名义，亦或者是以自有房产作为抵押品向银行借贷，商业银行为保障自身的资金安全，以降低财务风险为目的寻找第三方（担保公司或信誉良好的个人）为其做信用担保。这么做也是为了在企业信用等级较低或是开发项目风险较大的前提下，确保贷款人有实力还款的同时也可以降低商业银行的财务风险。

4.2.5 房地产资产证券化

房地产证券化融资是指将一些流动性低且是非证券形态的房地产投资赋予其良好的流动性，可供金融市场的自由流通。广义的房地产资产证券化主要分为具有股权性质的实体资产证券化和具有债权性质的信贷资产证券化。企业的股权结构和债券结构是房地产企业选择合理融资方式时需要考虑的必要因素，只有这样才能降低企业的融资成本，进而稳定企业的正常运作。1990 年诺贝尔经济奖得主夏普和米乐曾通过实践推导出：不动产证券化将成为未来金融市场上的发展重点，将在房地产行业中发挥不可估量的作用。将资产证券化可以使其本身的价值在原有的基础上得到提升，在流动性资金的周期国外房地产市场也一直将房地产资产证券化视为提高企业筹资能力最有效的手段之一。上得到扩张。这样企业在融资中出现的问题不仅可以得到解决，也能让投资活动产生的利益得到更公正公平以地分配。房地产资产证券化通过资本市场直接筹资而无需向商业银行借贷使筹资者省去了繁琐的流程，得到便利，同时不用付息也降低了企业的融资成本和经营风险，我国资本市场的运作效率也会得到明显提升。

第5章万科房地产有限公司融资中的问题分析

5.1 万科房地产有限公司融资中的问题及原因

中国的房地产市场发展速度过快，政府为了抑制这波“热潮”出台了很多调控政策，导致国内房地产市场的内地信贷政策持续收紧，企业融资不论是国有企业还是民营企业都是其要面临的一大难题。处理在融资过程中出现的问题的效率和健全完善的融资体系以获

取资金支持已成为房地产企业发展的束缚。万科房地产企业要想在这种环境下生存就需要发现自身运作的缺陷及问题所在，并针对融资存在的问题作出相应的优化方案。就目前来看，万科房地产企业在融资中存在的问题如下：

（1）对商业银行贷款的过度依赖，存在相应风险

图5-1 2017年全国房地产开发企业资金来源

在我国融资市场发展迅猛的背景下，短时间内改变现有的融资格局是困难重重的，由图5-1不难看出全国房地产开发企业的资金来源有将近三分之一是银行贷款，这表明我国大多数房地产企业依赖于银行贷款获取营运资金来达到企业一定安全的资金储备，所以为了改变这一局面房地产企业必将减少对银行信贷的依赖程度。其实如果有大量的商品房被搁置的话，向企业放贷的商业银行将成为最大的风险承担者，因为如果房屋无法出售就没有办法回收资金付给银行。万科房地产企业五分之三的开发资金是来自银行，如此一来必然会增加银行贷款的风险，这就不可避免的提高了企业的金融风险，给国民经济造成巨大的冲击[12]。

（2）债券发行难度大

目前，房地产公司发行公司债券难度大的原因是我国部分房地产开发商想要发行公司债券必须要具备许多的因素和条件，企业进行债券融资也需要经过许多繁琐的程序，例如提交公司的经营手续，国务院对企业的债券资质进行审核等这些都是不可避免的。除此之外还有国家发改委审批、人民银行对市场利率的审核和中国证监会的检查审核等，而且审核时间一般都比较长，短则一年，长则三年不等。

（3）预收款比例过高，不确定风险大

房地产行业的内部融资渠道之一就是预收账款，也就是提前向购房者收取一部分的定金，这一部分就成为了企业的负债。现在，商品房的预售或是回收建筑资金，这是目前最直接有效的方法，也是必要的环节，这样有利于减少对项目资金的需求，而且有利于房地产行业不断发展项目。就当前金融市场上紧缩的融资状况来看，预售收取定金将成为企业

开发阶段进行筹资的重要方式，毕竟现在向银行借贷山高水险。万科房地产企业每年预收定金额就达到45%左右，其实也相对增加了企业的经营风险。

预收定金带来的较大的融资风险也是许多房地产开发商的无奈之举。尽管会给企业带来较大的风险但还是有很多实力较强的房地产企业会选择这一融资方式，因为其在融资过程中发挥的作用较大。但不得不说，开发速度过慢、社会矛盾的激发和房地产市场条件恶化都是该方式会带来的风险。

（4）企业自身金融体系不够完善和健全

房地产行业现阶段的法律法规还不完善使得企业在自身经营和发展的过程中紧接着出现了瓶颈期，房地产市场上的信息不对称以及融资时规范的措施，购房者的利益没有的到维护，企业创新性的融资模式也没有得到国家法律的支持，整个房地产行业的效率十分低下。万科房地产企业现行的金融体系也导致了很多问题：重要融资渠道过于单一化、相关监管部门效率低，监管机制漏洞百出、融资手段受传统渠道多方面的限制，股权分立，促使企业的信用无法得到保障，政策没有达到预期的效果，市场上剩余的金融产品没有得到充分的利用。虽然国外很多先进的经验有很多值得我们借鉴，但是我国的国情发展方向与国外存在较大差别，所以怎样的金融体系是适合的且可以推动我国房地产行业良性发展的才是当前我们应该思考的。

5.2 对万科房地产有限公司融资问题的解决对策及建议

国家先后出台并实施的一系列宏观调控政策效果显著，抑制了现阶段房价过热的问题，再加上我国这些年来房地产行业发展迅速，房价过热已经成为老百姓普遍关注的社会问题。但是这些政策也给国内房地产市场，乃至整个社会的经济发展带来了消极影响。主要表现为货币紧缩、限购限贷、资金监管加强等手段给房地产企业之间带来了周期性竞争，企业的融资活动减少、融资渠道变窄的负面影响也层出不穷。因此，万科房地产企业在这个背景下要想维持企业的生命力还需要发现现阶段阻碍发展的原因，并结合自身的实际情况来重新设计和选择适合自身经营发展的融资方式，继而更好地解决现阶段所面临的困境，开拓新的融资渠道。具体解决建议如下：

（1）提升企业自身的实力

企业想要进行多元化融资所必备的首要条件就是企业自身需要有一定的实力，稳定的资本结构和相应的硬实力和软实力都需要得到提高。但是在房地产企业想要增强自身综合实力的同时也会伴随着融资风险的出现，所以也应努力将融资风险降到最低，投资者能否获取真实可靠的财务信息也是企业内控制度是否完善，内部控制上是否具有完善的财务体系和管理制度的重要体现。这些因素均具备对加强投资者对房地产公司投资的信心也有很大帮助。同时保持稳健经营策略，让投资者对于公司的发展和盈利的潜力有信心以吸引更广泛的融资。硬实力的提高虽然有着见效快的优势，但是软实力也是不可忽视的一方面。

例如建设企业文化、售前售后服务和企业公众信誉、形象等。软实力是企业硬实力增长的一个很好的铺垫。它可以帮助企业品牌吸引市场的关注度。硬实力和软实力两手抓，有效地利用资金，充分发挥企业的核心竞争力，提高房地产企业的市场竞争力和盈利能力，融资风险自然也会变小。

（2）注意预防垄断，引进外资

据相关部门的分析和探求，我国房地产行业有严重的垄断行为出现，想要引进外资一定会受到很大的约束和限制。万科集团如果想继续生存和发展下去，垄断房地产市场实在是不明之举。现在应该注重宣传企业良好的信誉和形象，加大宣传力度积极地将国内外的投资者引入中国的房地产市场，这样在引进外资的同时还可以学习借鉴国外先进且成功的房地产金融机制。一方面可以填补企业在金融机制方面的缺陷，高效地发现不良问题的出处；另一方面也可以将企业自身的经营管理能力和投融资实力提升，成为国内房地产市场的佼佼者。

（3）投融资机制多样化

在当前的房地产行业中，房地产企业与商业银行二者的发展是相辅相成，相互依存的。因为大多数企业最核心的融资方式依然是商业银行贷款，80%的融资资金来源是商业银行。这种投资方向明确的贷款方式是直接的，而一些间接性的贷款方式容易被房地产企业所忽略，依赖性就会较小，这一投融资机制的不足贯穿房地产事业始终。想要解决该问题的方式只有一个，就是使其投融资机制多样化，创建多样性的投融资渠道。例如，促使房地产企业上市、发行企业债券、建立房地产融资组织机构等都可以改善融资渠道单一的缺陷。（4）加强企业盈利区域的覆盖程度

利润的集中就意味着风险的集中。企业在保持初创时期的市场利润份额的同时还要降低市场带来的利润占企业整体利润的比例，使企业利润来源多样化，加快企业在市场的布局，将区域性的市场风险分散，拓宽企业发展业务的渠道，在增强企业盈利能力的同时还可以降低企业的融资风险。随着西部大开发，西部地区的建设占用居民耕地、住房面积大幅度增加，国家给予相应的补偿使西部大多数居民有了购房能力，同时原住房的丧失也将会促使人们用足够的收入购买更好的住房来替代，这就意味着房地产企业完善住宅设施和优化环境会成为当下之急，这也有利于企业盈利区域的覆盖程度得到拓宽[13]。

（5）提高企业对现金流的管理能力

万科集团还需要提高对现金流的管理能力，定期安排管理人员进行现金流管理方面的学习和相关培训，或是成立专门的管理机构，从而全面提升企业现金流的管理能力，能够对各种影响现金流的相关因素进行具体的实际分析，并对出现的问题及时采取应对措施，使企业资金管理和控制资金风险的警惕性得到提升。现金流是企业“血液”般的存在，现金的储备在企业的发展中更是起着至关重要的作用。因此，提高企业对现金流的管理能力刻不容缓。

结论

由于近几年“炒房过热，房价过热”的问题引起了社会甚至是国家的密切关注，政府接连出台实施一系列的调控政策来抑制放假的过快增长。对于资金密集型行业的典型代表--房地产行业来说，怎样进行稳健、快速、有效率的筹集资金显得格外重要。城镇化的发展速度加快和单一化的融资渠道弊端的逐渐显现，为弥补金融市场上的不足就需要房地产企业另辟新境。本文基于以上所出现的房地产融资状况进行分析，发现现阶段我国房地产开发过程中出现的突出问题就是大部分房地产企业的融资渠道过于单一导致产生较高的融资成本，对商业银行贷款的依赖度就相应有所提高。随着当前我国房地产市场上的融资活动持续收紧，大多数的房地产企业面临着融资渠道变窄、资金不足的压力，各个企业开始探索新的融资渠道，这就很需要企业自身实力跟着提升，虽然整个房地产行业的融资渠道再向多元化方向拓展，但是短时间内难见成效。这些年，上市融资、债券融资、担保公司、房地产资产证券化等融资方式接连出现。但国家对房地产行业的相关法律法规及相关政策体系的不完善，监管机构执行力不足，再加上该行业本身有着较强的周期性和复杂性，房地产融资依然存在着不少的问题。

在此，本文以万科房地产企业为例，再结合我国基本国情，提出了解决我国当地房地产行业在融资过程中遇到的问题并探索其解决建议：一方面房地产企业建立多元化的创新性融资渠道有利于提升自身实力，减少金融风险，完善企业的管理机制和金融机制；另一方面，政府也要给出相应的调控政策，加大监管力度，建立健全投融资体系，从而使更多的房地产企业能够认可多元化的融资方式，促进房地产行业健康有序地发展，更好地为国民经济的发展贡献力量。