房地产可持续发展运行机制分析

我国房地产业可持续发展运行机制分析

摘要:在国家强势调控下已呈低徊观望之态、渐趋回归理性之路的房地产最近突然“回暖”，一些地方“地王”再现、高端地产交易量价齐升、“金九银十”等炒作之声四起，似乎人们司空见惯的新一轮“报复性增长”即将来临，房地产再次堕入越调越长的怪圈。我国房地产目前发展正面临严峻的考验，如何抑制房地产经济泡沫的产生显得至关重要。房地产是国民经济的支柱，房地产的发展将直接影响中国经济的发展。可见，要实现房地产可持续发展，必须健全房地产可持续发展机制。

关键词：房地产业；现状；经济地位；可持续发展；政策建议

房地产业关联程度高、带动性强，房地产的可持续发展对整个社会健康发展具有重要的意义。房地产的可持续发展的涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产的产品及服务的需要，维护其资源的供需平衡和良性循环，有不损害后代人满足发展需要的权利。

一、我国房地产发展现状

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一段时间里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，其目的在于抑制房地产的经济泡沫产生，防止房地产不健康的运行发展。目前，我国房地产业发展主要呈现以下几个特点：

（一）房地产行业正在逐步走向市场化

1、房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。

2、房地产局部投资市场开始形成。我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，目前的房地产投资额逐渐增多，一个投资房地产的阶层却正在形成。

3、商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受。

4、我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产业的住房保健机制还不够完善，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。

（二）房地产与资本市场的关系更加紧密

我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。

（三）房地产进入微妙博弈时期

“房地产新政”实施以来，我国房地产市场进入了一个非常微妙的博弈时期，这个博弈的结果将会对整个房地产行业及其相关产业发展产生极其重要的影响。政府似乎下了决心要整治楼市乱局，但市场对此却反应不一，普通百姓更是陷入了一片迷茫中。中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以“经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将截留的土地作为与政府讨价还价的有力筹码，使自己立于不败之地。展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，要做到“居者有其屋”，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。

（四）国家房地产的政策正在逐渐完善。

为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。这些政策的颁布将有益于我国经济的发展和抑制房地产泡沫的产生，使房地产业在稳健的道路上运行。

二、我国房地产的重要经济地位及其存在的问题

（一）我国房地产的重要经济地位

在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。在战后美国经济发展过程中，同房地产相结合的建筑业与钢铁、汽车被认为是美国经济的三大支柱产业。房地产业作为国民经济的支柱产业对经济的发展起着巨大的作用，这是其房地产市场的又一个显着特点。房地产具有基础性，房地产是生活资料，人们的生活、休息离不开房地产；房地产也是生产资料，各种生产活动离不开房地产。房地产消费是拉动消费的第一动力，房地产商品市场化是消费的一个比例较大的部分。房地产业能创造大量就业机会。房地产的开发建设、房屋的维修装饰等是劳动密集型产业，能吸收大量的劳动力。房地产交易过程中，咨询、经纪、律师、保险、评估、测量等又带动了服务业的迅速发展

（二）我国房地产业存在的问题

1、房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。房地产市场要建立“以人为本”的开发建设宗旨，不断满足顾客需要。第二，开发规模快速增长。由于房地产市场购房主体多样，而供应体系却较为单一，无法满足消费者日益多变的购房需求，这时候就需要房地产商开发适用于不同阶层的住房，以适用不同消费者的需求。

2、地区发展不平衡

首先，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例；中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。其次，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小。

3、房价居高不下

虽然房地产价格的增长速度趋缓，但价格仍然偏高。由于近几年和未来几年经济结构的调整，国有企业减员增效，外贸出口下降等因素，居民收入只能低速增长，房价偏高，即使是经济适用房，普通百姓也负担不起。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者，特别是中低收入者买房还相当困难。住房消费很难启动，房地产业也很难实现良性循环。尽管未来住房潜在需求很大，但面对较高的住房价格，居民的实际购买力却是有限的。要实现房地产均衡、协调发展，控制房价仍是一个重要问题。

三、房地产的可持续发展应遵循的原则：

（一）协调发展原则

房地产业只有通过持续的发展才能满足人们不断提高的改善住房条件的需求。在发展中适度控制规模和速度，抑制各种不良现象的发生，逐步解决现有的房地产开发中存在的各种问题。房地产业才能成为拉动相关产业向提高技术含量，产业升级改造方向发展，形成房地产业同国民经济三大产业良性，协调发展的态势。

（二）社会公平原则

可持续发展所强调的公平性，包括本代人之间的公平、代际公平、资源利用和发展机会的公平等方面。重视不同地区发展的均衡性，重视地区间发展的公平性，可以通过政策导向和税收杠杆等手段加以调节。还应当将改善投资环境作为重点，加大基础设施的投资力度，促进地区发展的相对平衡，从而实现发展机会在时间（当代人和未来人之间）和空间（不同城区、不同收入阶层人之间）的公平。

（三）合法性原则

房地产市场的主体必须遵循法律，合法开展经营活动。这不仅要求房地产商之间的合法竞争而且也包括房地产商在运行其市场机制时必须遵循相关的法律知识与自我约束。与此同时，我们也要求房地产购买者在其买房或卖房中要遵循相关的法律约束避免哄抬物价或不恰当投资。

（四）和谐性原则

人与自然之间必须保持一种互惠共生的关系，合理利用和保护人类赖以生存的自然资源和生态环境，处理好人类自身生存发展和保护自然资源的关系才能实现可持续发展。房地产建设应当以低的能源和物资消耗，高的经济运行效率为根本并确保环境质量的改善和提高。

（五）依靠科技进步的原则

要依靠科技进步在城市房地产建设中提高科技含量。一是要提高城市基础设施建设中的科技水平，将新的科学知识应用于建设实践；二是开发新材料以代替耗竭性自然资源的使用；三是重视新能源和可再生能源的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染物的排放；四是重视适用技术的整合集成，提高基础设施建设中的科技贡献率；五是发挥科技人员的作用，广泛开展国际合作，促进新材料，新技术的引进，消化，吸收。

（六）安全性原则

防风险是房地产可持续发展的一项重要原则。在房地产企业运营过程中遇到的环境风险、流程风险、决策风险，房地产的风险防对加快我国房地产健康发展具有一定的意义。只有在房地产开发运行全过程中对房地产全程进行安全监督才能防止市场动荡、保证房地产在良好的条件下运行。

四、房地产可持续发展的宏观政策建议

（一）从政府角度分析。

数年来的调控实践表明，面对各种强大利益群体盘根错节、水深浪高的房地产，调控政策很难一蹴而就，政府出台后需不断调整，及时保证执行力度和落实到位，必要时还需加大砝码，否则政策调控将大打折扣，甚至被迫偃旗息鼓。

1、建立健全的约束机制

政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。目前，不少地方政府已经感受到房价过高的巨大压力，进而采取措施加以抑制。诸如房产增值税、物业税、禁炒令、期房限制转让、限价售房等等。但是，由于引致房价上涨的因素是多方面的，而政府出台的措施往往是“单打独斗”，力度不足，因而效果不佳。在房地产业的发展过程中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。

2、不断完善监管机制和预防机制

9月29日，国家有关部委的“五项措施”补充出台，意在为持续升温的楼市降温。此次要求的更多地则是加大行政监管力度，弥补以前政策出台不及时造成的缺位。首先，应加强房地产价格监管，进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系，保证房地产在稳定价格上运行。政府对房地产的监管不仅限于对资金的监管同时也要对市场的监管，监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，以集团为单位，以为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。房地产的预防首先要做到风险预防，在房地产动荡不安前及时反馈风险，避免风险给国民经济等方面造成损失。同时，建立健全的预防机制能够及时防房地产运行时出现不良现象给中国经济发展带来的不利影响。

3、通过宏观调控机制改善房地产发展现状

当前房地产存在的主要问题是高房价的风险及其带来的一系列隐患。因此，在制定和实施房地产市场宏观调控政策时，必须对房地产市场发展的形势进行认真分析，针对具体情况去制定和实施合理有效的策略，以确保房地产市场持续、稳定、协调发展，从而促进国民经济的健康发展。（1）培育和发展房地产市场，促进资源的有效利用。（2）保持政策的稳定性和连续性，这主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品房有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监督和稳定市场。（3）调整开发投资结构，重点发展普通住宅。（4）建立健全房地产金融市场，发展房地产金融组织机构，组建全国性房地产银行、土地银行、住宅银行，逐步形成一个较完善的房地产金融市场网络，规房地产金融的运作，适度放开金融市场，优化企业融资结构。

（二）从房地产供应商角度分析。

房地产供应商是房地产运行机制中必不可少的部分，而供应商他们在企业运行中所采取的经营政策、经营理念以及他们应对风险时的表现也显得至关重要。我们将其运行发展所遵循的机制分为以下几种：

1、房地产供应商不断完善创新机制

市场经济本质上是在遵循法律经济和信用经济的基础上，要体制创新、科技创新和人才创新。经济发展的动力在于科技进步和创新，房地产业的可持续发展也是如此。房地产业是一个以高度密集资源作为主要投入要素的行业，应该随着科技创新，逐步转变成提高资源利用效率的参与市场竞争的行业。首先，不断完善房地产供应商企业部体制创新，建立完善的企业运行机制促使房地产业的健康发展。其次，提高城市基础设施建设和房地产开发建设中的科技水平，推广应用新的建筑技术。再次，开发推广新建筑材料以代替耗竭性自然资源的使用。日本松下电器公司有一句名言：“出产品之前先出人才”。完善人才培养及引进机制，充分发挥科技人员的作用，推动我国房地产业的科技进步与创新。

2、合理运行市场竞争机制

房地产竞争主要包括房地产供应商之间的竞争和购买者之间的竞争。社会投资过多流向房地产市场，无论是对经济转型还是对企业结构调整，都是十分不合理的。所以维护市场经济的公平竞争及国民经济的平稳可持续发展出发都是十分重要的。房地产市场之间的竞争应该是有效适度的竞争，供应商不得通过任意降价或升价为了达到盈利目的而给市场管理带来不必要的麻烦。购买者之间要合理竞标不得采用非法手段来达到预期经济效益。由此可见，公平、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护，依靠建立符合市场经济要求的强有力的竞争机制。

3、不断健全企业部的调整机制

有效的市场调整要求健全、合理的市场退出机制。合理规的房地产市场准入和退出机制对于房地产业的健康持续发展和房地产业素质的提高均具有非常重要的意义。房地产供应商的自我调整包括能够及时的调整企业部结构、及时的改变企业部制度、及时调整企业的人员安排等。在房地产供应商部，合理调节各部门之间的经济利益关系，使得它们的竞争在合法

有序的轨道上进行，分析安排部人员工作达到效率最高，质量最高。同时，房地产业与其他产业之间的关系是相互依存、相互制约的产业经济关系，房地产业要给予其他产业的发展充分的支持，正确处理与其他产业之间的经济利益关系。

（三）从房地产需求者角度分析。

中国是一个人口大国，在居民住房方面面临着人口多而住宅面积小的现状，因此房地产的需求也是十分严峻的问题。需求者要通过改变自己的行为与思想，不断提高个人信用机制与住房观念。

1、保障信用机制健康发展

银行系统不仅显示贷款情况，也会显示授信情况。当前，各家商业银行经营的主要信贷业务分为住房贷款、汽车分期付款、个人消费贷款、信用卡透支以及其他个人贷款业务。然而，自身的个人信用状况往往只有审贷、办卡出现问题是才被关注，而那时侯已为时已晚。正如美国的次贷危机，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，由于信用级别低从而造成了整个国家经济的衰退．良好的信用状况就像是名牌商品的品牌一样，标志着个人在公众视角的价值。所以，我们要求每个公民都应树立信用意识，维护个人信用品牌从而为自己留得更大的发展空间。

2、改善房地产需求者的观念机制

中国作为一个人口大国，面对人地关系日益紧严峻态势，要实现人人共屋的概念还任道而重远，但是人人有屋却是落实科学发展观、建设社会主义和谐的客观要求。因此，需求者应理性思考如何让房地产健康稳定的发展。2008年美国的次贷危机也许就是归结与居民消费者的观念不够健全，不能从根本上认识到个人经济水平的发展状况同样关乎于整个国家的经济脉搏。在21世纪，人的头脑要具有充分的思考和运用空间，要懂得利用自己手中仅有的财产创造更多的财富。中国人的观念是几千年形成的，其重在创新和不断顺应时代变化，如果只保持某一种观念不变的话最终只能导致经济上的落魄。

（四）从社会角度分析。

房地产是一个特殊的商品即可作为消费品又可作为投资品，这一性质决定了房地产对经济增长的双重贡献。社会机制的如何运行将影响整个房地产动态经济的发展。

1、不断提高社会披露机制的发展

一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，有效的披露要求信息准确、全面和及时披露。在信息透明的情况下，道德犯罪的机率就会大大降低。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决，如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位，各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的目前市场存在信息来源不一，披露不规，各类指标之间缺乏一致性和连续性等问题。及时有效的披露能够使房地产业运行中的不良现象及时凸显出来，从而达到“防于未然”。

2、应积极倡导房地产环境的可持续发展

由于资源的有限性对房地产的可持续发展造成了约束性。所以在房地产业发展过程中，房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念，在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。第一，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，多在荒、废弃地上进行开发；第二，应建立规的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制有毒材料、部件的使用；第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的；第四，在城市规划区逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统，从根本上改善居住区环境。确立可持续发展观念要“知无不言，言而不尽，言者无罪，闻者足戒”，要以理论联系实际的前瞻性的研究成果为基础制定相关政策，指导房地产健康、协调、可持续发展。

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