房地产开发与经营08262重点速记
广东省高等教育自学考试
《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容
第1章房地产开发与经营概述
1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用
特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务
1.2房地产开发概述
特征：综合、长期、地域、风险性
开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构
投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。
土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议
建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作
租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。
1.3房地产经营概述
土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制
房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押
第2章房地产开发市场调查与细分
2.1房地产市场调查概述
调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告
房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查
2.2房地产市场调查的方法
调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）
房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等
收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。
2.3房地产市场细分
细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为
细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法
第3章房地产开发项目策划
3.1房地产开发项目策划概述
基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性模式：概念策划、卖点群策划、等值策划
3.2房地产开发项目区位分析与选择
区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）
3.3房地产开发项目时机分析与选择
房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段
3.4房地产开发项目定位
定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位
定位原则：受众导向、差异化原则
第4章房地产开发投资
4.1房地产开发投资概述
投资主体：国家、企业和个人投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金）投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验
4.2房地产开发资金筹措
项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资
项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道
开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款
4.3房地产投资资金成本
概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价
第5章房地产开发项目可行性研究
5.1房地产开发项目可行性研究概述
目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。可行性研究作用：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据工作阶段：投资机会研究、初步、详细可行性研究、项目的评估和决策具体步骤：接受委托→调查研究→方案选择和优化→财务评价和国民经济评价→编制可行性研究报告可行性研究内容：1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给条件分析 6.环境影响评价 7.项目开发组织机构管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议
5.2房地产开发项目成本费用与收入估算
房地产项目总投资：开发建设投资和经营资金所需投入费用：土地、前期工程、基础公共配套设施建设、建安、开发间接、财务、管理、销售、开发期税费、其他及不可预见费用
收入估算：房地产开发项目租售计划、租售价格、收入（销售、租金、土地转让、配套设施销售和自营）5.3房地产开发项目财务评价
基本财务报表的编制：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表
财务盈利能力分析：1.财务内部收益率FIRR 2.财务净现值 3.投资回收期4.投资利润率 5.资本金利润率清偿能力分析：1.单利与复利计息 2.有效与名义利率 3.借款利息的计算方法 4.借款偿还期的计算
房地产开发与经营模拟试题附答案
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么
存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个
房地产开发与经营08262重点速记
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
房地产开发与经营-在线作业B
房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1
3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。
7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3
房地产开发与经营教案
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
房地产开发与经营课程教学大纲
《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容
房地产开发经营与管理重点归纳
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
房地产开发与经营离线作业答案-(2)
一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发与经营2017复习提纲
2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断
房地产开发与经营作业
房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。
三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层
房地产开发与经营作业答案
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
2016版房地产开发与经营作业答案
2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
房地产开发与经营作业
《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求
房地产开发与经营(形考3)答案
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
历年房地产开发与经营(真题及答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 C 、土地经营 D 、物业管理 D 16 C 、房地产综合开发经营 D 、服务经营 C 234、 我国房地产开 发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41 A 、 4 B 、 5 C 、 6 D.7 5、 房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 A 、分工协作原则 B 、授权原则 C 、可量化性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D 、 70年 7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超 过 B 99 A 、 25 公顷 B 、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A 、出售 B 、交换 C 、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A 、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B 是项目立项、用地审批的条件 C 是编制规划设计方案的依据 D 是项目投资决策的基本依据 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137 13、某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还 本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1 A 、 7. 24% B 、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A 、住宅建筑面积/居住用地面积 B 、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C 住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A 、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A 、开发商 B 、监理单位 C 、设计单位 D 施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A 、电视 B 、杂志 C 、广播 D 、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A 、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B 展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C 房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 A 、房屋销售 B 、房屋建造 2、 物业管理属于房地产经营中的 A 、地产经营 B 、房产经营 3、 下列选项中属于风险型决策的A 、大中取小法B 、小中取大法 C 、净现值期望值法 D 最小最大后悔值法 我国房地产开发企业资质等级可 D 49 54 D 弹性原则 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 A 、被调查者，回答率高 C 调查区域、范围不受限制 D B 128 B 、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 、节省调查时间和经费 A 、成本费用估算表 B C 现金流量表 D 贷款还本付息表 营业成本表
整理2012年房地产开发与经营重点
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化