浅谈托管运营在地产商的运用—以五洲国际为例

毕业设计

题目：浅谈托管运营在地产商的运用—以五洲国际为例院系名称：经济与管理系

专业班级：工商一班

学生姓名：王敬依

学号： 0503110111

指导教师：张晓东

学校名称：河南质量工程职业学院

2014年4月

摘要

现如今的发展中大多数人都在集中地购买房产，“炒房”作为一种投资。我国的土地资源有限，不可能会有越来越多的房子供应。商铺的投资越来越流行，五洲国际科控股有限公司，是一家以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营以及金融业务为补充的企业集团，业务范围从商业步行街到大型专业市场MALL，再到城市商业综合体。目前在无锡、杭州、盐城、重庆、烟台等多个城市先后开发运营了30多个商业地产项目，以开发和运营面积超过810万平方米。凭借国际化运营水准，五洲国际已成为中国最具竞争力的商业地产企业10强之一、价值运营商之一。五洲国际现在利用商业地产的模式逐渐改变大众的思想，商铺也是一种有效的投资方式，在购置商铺的同时又无形的为我国的经济发展做出了贡献；五洲国际的商业地产利用托管运营的方式保障商家的利益，因此又推动了商业地产的快速发展。

关键词：托管运营商业地产运营模式

目录

摘要 (2)

目录 (3)

引论 (4)

1选题的缘由 (4)

2 研究现状 (4)

3 研究的思路与框架 (4)

1托管运营的概念及意义 (5)

1.1托管运营的概念 (5)

1.2托管运营的几种分类 (6)

1.3托管运营的形式 (6)

1.4商业地产的含义及应用 (7)

2五洲国际的托管运营模式 (8)

2.1 五洲国际概况 (8)

2.2 五洲国际托管运营的模式 (9)

2.3五洲国际在洛阳的托管运营 (9)

3五洲国际托管运营模式评析 (10)

3.1 五洲国际托管运营模式取得的成效 (10)

3.2 五洲国际托管运营模式存在的问题 (10)

3.3五洲国际托管运营模式改进的建议 (11)

4借鉴五洲国际托管运营模式，发展河南地产商业 (11)

致谢 (13)

参考文献 (13)

引论

1. 选题的缘由

商业地产和住宅地产两个模式完全不同，从这个角度而言，开发商必须在投资决策、规划和持续运营中下功夫。选址、资本结构、融资方式、融资成本、资本运用、风险考量等等，都是投资决策的过程。简单的说，住宅开发商转型商业地产面临两大难题：一、是没有客户资源；商业项目开发完成后不知道该和哪些商家合作，项目该有由哪些业态组成；二、是组织专业团队非常困难。本论文以五洲国际为例。

2 研究现状

受宏观调控的影响，许多住宅开发商纷纷转向商业地产，这种趋势势必加大商业地产领域的竞争。目前很多住宅开发商转型做商业地产，这是很不明智的做法。商业地产和住宅地产虽然都是房地产行业，但两者是连个完全不同的行业。商业地产和住宅地产最基本的区别在于，住宅是通过快速销售实现现金流的平衡，而商业则必须通过长期的运营管理，使资产、土地双重升值。

企业托管是近年来我国经济生活中出现的新生事物，是一种新的资本经营形式。在我国目前国有企业产权制度改革滞后的情况下，托管是一种搞活国有企业的灵活办法，也是一种值得探索的上市公司进行资产重组的途径和方法。

3 研究的思路与框架

1、本研究将在对已有研究文献进行分析整理的基础之上，概括出托管运营的概念及内涵。

2、本研究基于五洲国际的案例，特别是五洲国际在洛阳的发展案例，归纳出五洲国际托管运营模式的成效，找出问题与不足。

3、提出五洲国际托管运营模式改进创新的建议，并为相关企业推广五洲经验提出自己的观点。

1托管运营的概念及意义

1.1 托管运营的概念

1.1.1托管运营的含义

托管经营的概念托管经营指企业产权的所有者或其代表，通过签订契约的法律形式，将企业的经营权委托给具有较强经营管理能力，并能承担相应经营风险的另一法人或自然人，进行有偿经营的经济行为。

托管经营是指出资者或其代表在所有权不变的条件下，以契约形式在一定时期内将企业的法人财产权部分或全部让渡给另一家法人或自然人经营。由于托管这一方式能够在不改变或暂不改变原有产权归属的前提下，直接开展企业资产的重组和流动，从而有效地回避了企业破产、购并中的某些敏感性问题和操作难点，是现有条件下推进国有企业改革的有效模式之一。

1.1.2 托管运营的特点

1.1.

2.1 企业托管实现所有权与经营权分离。企业托管可分为所有权托管和经营权托管。所有权托管是指委托方把企业的所有权转移给受托方的托管形式。而经营权托管是指委托方仅把企业的经营权委托给受托方，而没有转移所有权的托管形式。从上文的分析中，企业托管在国外通常表现为所有权托管，而在我国则主要表现为经营权托管。

1.1.

2.2企业托管是在企业资产的保值增值基础上，对企业资产的经营管理，且是一种开放式的经营管理，其目标是提高企业资产的运营效率，因而有利于资源的调动和企业的整改，并有利于企业的中长期发展。

1.1.

2.3企业托管克服了其他方式的局限性，面向更加广阔的企业市场，由市场匹配委托经营双方具有广阔的选择空间。委托方和受托方处在平等的地位，加大了成交的可能性、合理性和有效性。

1.1.

2.4 企业托管较好地形成了企业产权市场化营运的内部利益激励机制，避免短期行为和事实上负盈不负亏，企业经营风险最终由委托方与受托方共同承担，起到了分散风险的作用，从而也强化了经营者的责任。

1.1.3 托管运营的意义

1.1.3.1 给一大批有眼光、有经营能力却拿不出巨资购买大块资产的企业家提供了广阔舞台。

1.1.3.2只转让经营权，不转让所有权，这有利于"两权分离"，避免资产所有者

对企业干预太多，更好地体现现代企业自主经营的原则。

1.1.3.3 在委托经营期间既可搞产品经营，也可搞资产经营。

企业托管是近年来我国经济生活中出现的新生事物，是一种新的资本经营形式。在我国目前国有企业产权制度改革滞后的情况下，托管是一种搞活国有企业的灵活办法，也是一种值得探索的上市公司进行资产重组的途径和方法。

1.2 托管运营的几种分类

1.2.1 企业产权的托管经营

托管经营以企业产权为标的物，委托方当事人依据一定的法律法规和政策，通过与受托方签订合同，以一定的条件为前提，以一定的代价作为补偿，将企业的全部财产权让渡给受托方处置。企业产权的托管经营实质上是一种非公开市场的企业产权交易。在产权市场，没有得到健全与完善的条件下，这成为产权流通的一种变通方式。

1.2.2 国有资产的托管经营

该种托管是指政府授权的国有资产管理部门，以国有资产所有者代表的身份，将国有企业和公司制企业的国有资产通过合同形式委托给受托方当事人。由于所有制性质决定，在这种托管经营中，托管的标的物只能是企业的经营权，而不是企业的财产权。这是一种以短期产出为运作目标的经济行为，受托方当事人只能在合同约定的范围内，通过对托管企业经营机制的转换以及采取其他手段，使国有资产保值和增值。

1.2.3 国有企业的托管经营

该种模式是由特定的部门或者机构，将一部分亏损的国有中小企业接管，通过全面的改造，改变原有的企业结构和资产结构，从而实现资源的再配置，受托管方对托管企业是全面的接受，包括企业的全部财产、全部职员和债务。我们认为，严格地讲，托管经营是指企业法人财产权主体（委托人）通过信托协议，将企业资产或者企业法人财产（整体或者部分）的经营权和处分权让渡具有较强经营管理能力，并能够承担相应经营风险的法人（托管人），由托管人对受托资产进行管理和处理，保证企业资产保值增值的一种经营方式。企业托管的实质是在明确企业资产所有者和经营者之间责权利关系中引入符合市场经济规则的信托机制。企业托管实质上源于信托。

1.3 托管运营的形式

1.3.1整体托管经营

微利或亏损的中小型企业一般可以实行整体托管经营，即将整个企业交给受托方进行经营。

1.3.2分层托管经营

大型企业可以对其下属的分厂或车间化整为零、分而治之，实行分层式托管经营。

1.3.3部分托管经营

可从企业中划出几条生产线、几个生产车间，对其实行托管经营。

1.3.4专项托管经营

对企业中的某项业务，如产品生产组织或产品销售，产品设计等单个环节实行托管经营。

1.4 商业地产的含义及应用

1.4.1商业地产的含义

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。

1.4.2商业地产在我国发展的状况

商业地产(BusinessRealEstate)，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业房地产范围很广，包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。商业地产还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产

界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。

1.4.3托管运营在我国地产的应用现状

根据前瞻网《2013-2017年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告》数据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。

2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

2012年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。

2五洲国际的托管运营模式

2.1 五洲国际概况

香港五洲国际投资有限公司（简称“五洲国际集团”），创立于1997年，2004年在江苏无锡市设立大陆总部，是一家以开发运营为主，汇集了：产品交易中心、电子商务中心、仓储物流中心、国际展览中心、品牌总部基地、金融服务中心、行业交流中心、产品设计中心、运营管理中心、休闲购物中心，以品牌商业自主经营以及金融业务为补充的企业集团。

集团成立了国际化、专业化的商业管理公司，聚合一大批有国内外著名上市公司和世界500强商业零售企业工作经历的高级经营管理人才，整合国际国内优秀客户资源，与上万个零售商家和专业市场商家结成了战略合作伙伴，融合各类商业业态的需求形成专业的设计标准，从而积累出五洲国际在商业地产领域的核心竞争力。在专业市场的运营上，充分利用现代科技的成果，与阿里巴巴等网络

交易平台进行了对接，使专业市场从传统运营方式向网络化、信息化、国际化的运营方式转变，实现了实体市场与虚拟市场的结合。在购物中心的经营上，积极发展“订单地产”、“连锁商业”，坚持用国内一流购物中心的管理标准进行管理。同时，集团还斥资3亿元成立了“五洲国际专项推广基金”，用于新开业项目的市场培养，致力于推动商业地产价值的持续增长。

2.2 五洲国际托管运营的模式

五洲国际统一的营销推广，专业的运营管理是现代专业市场提高知名度，扩大影响力，吸引采购商的重要保障。五洲国际工业博览城结合现代经济的发展特点，投入巨资用以整合推广的同时，借助互联网、展会等营销方式，做市场影响力、做大采购网络、做大市场交易额、内外结合、把全国各地采购商“拉”过来，把五洲商户产品“推”出去。

运营模式就专业市场来说，结合传统的“建市场、收租金”模式，引入全新的项目运营、管理、经营模式，逐步建立了综合商务模式，提高了我们专业市场的附加值。未来，还将引入B2B电子商务、远期交易、电子交易系统，结合空间、时间及交易方式进行全方位的运营提升。为此，我们也逐年加大对商家的扶持力度，并专门成立了小额贷款公司、专向推广基金扶持商家，扩大项目品牌影响力。

2.3 五洲国际在洛阳的托管运营

龙头商家是专业市场的风向标，无论他们走到哪，都能为市场带来大批客源，从而拉动整个市场兴旺，保障市场做大做强。洛阳五洲国际工业博览城，已经与英国著名工业品超市RS软件集团（RS Components Ltd.）、国内最大的工业品超市万博港、无锡最大的工业配件供应商欧伟公司，达成进驻意向。洛阳五洲国际工业博览城，以世界级龙头商家为核心，以品牌商家为支撑，打造超强财富磁场，铸就中原首席五金机电采购基地！

24%一次性抵扣+8%回报+10年无忧托管=五洲国际，五洲国际集团坚持统一招商、统一管理、统一推广的运营模式。同时托管运营给没有管理经验的商家提供了一个良好的平台，以自营户为主体企业部分托管，万商汇集，快速做旺市场。自营商家与投资客户区别于，自营户要通过市场经营，收获商铺增值及经营双重收益，而保障经营成功又是商铺增值的前提。一般来说，自营户比租赁商户主动性更强，而以自营户为主体的市场更能保证快速兴旺。洛阳五洲国际工业博览城，

依托强大的品牌影响力以及雄厚的商家资源，将带动大批自营商家入驻。五洲国际控股有限公司旗下市场，自营户比例均超出 60％。无锡五洲国际装饰城自营户比例高达80％，现已成为长三角乃至全国的标杆建材市场。

3五洲国际托管运营模式评析

3.1 五洲国际托管运营模式取得的成效

香港五洲国际投资有限公司（简称“五洲国际集团”），创立于1997年，2004年在江苏无锡市设立大陆总部，是一家以开发运营为主，以品牌商业自主经营以及金融业务为补充的企业集团。

截至2012年3月底，五洲国际集团已在江苏无锡、南通、盐城、淮安，重庆市，浙江杭州，山东烟台、德州，辽宁沈阳，湖北襄阳，云南大理等7省11个城市开发运营26个项目，总面积超过1500万平方米。其中大型专业市场代表有：五洲国际装饰城、五洲国际工业博览城等；城市（镇）综合体代表有：五洲国际广场、五洲·哥伦布广场、五洲·美食城等。

3.2五洲国际托管运营模式存在的问题

实践中，由于法律法规不健全，托管经验不足，以及长期的旧体制遗留因素的影响，企业托管中也存在着一些问题。

3.2.1委托主体不明确。国有企业的主体应当是被托管国有企业的委托主体，如果国有企业产权主体模糊或者虚置，则必然造成托管过程中委托主体的不明确。以目前的实际情况来看，各级政府、主管部门、金融部门、国有资产管理部门以及大型企业都可能是委托主体，但有时又缺乏严格的法律依据，常常出现多头负责又无人最终负责的现象。

3.2.2国有资产管理部门在企业托管过程中没有发挥应有的作用。托管经营设计经营权转让，实质上是一种国有产权变动行为，作为国有资产专门管理部门，对托管企业的行业性质，企业规模，受托方的托管资格，国有资产的产权变更登记，企业兼并的审批，资产评估以及对受托、被托企业的监管等都应当有明确的规定。

3.2.3托管合同不够规范。托管行为是一种新型的法律行为，依照合同法的规定很难完全明确合同双方当事人的权利和义务。要求当事人根据具体的情况约

定双方的权利义务，以免由于托管纠纷而影响托管经营的实际效益。

3.3 五洲国际托管运营模式改进的建议

应该规范企业托管的主体和客体。对托管主体的资格进行严格审查，无论是企业法人还是自然人，必须一定的条件，才有资格充当托管主体；

应该规范企业托管的相关程序,明确委托方与受托方的权利和义务,企业托管遵循《公司法》、《会计法》等相关法律法规；

应该合理选择托管方式，就托管对象而言，可采取企业整体托管、企业部分托管和单项业务托管三种形式；

应该积极探索企业托管的可行途径，企业托管不应仅限于企业经营权托管的简单形式，以实现企业托管的多样化；

应该建立托管经营的竞争、激励、风险、约束机制，建立受托人托管企业的绩效的考核指标体系，提高企业管理效益；

应该规范企业托管的操作程序，在托管前要对被托管企业的国有资产进行评估，并以核定的净资产总额作为被托管企业国有资产保值增值的基础；

应该制定和完善企业托管法规，除企业托管需要进一步探索并总结经验和教训外，还需要逐步建立和完善托管法规；

应该培养专门人才和营造良好的资本市场环境，委托经营被托管对象必须依靠专门人才来从事有关生产和经营、技术改造、市场营销、人事管理等工作。没有专门人才；

应该加强中介机构建设，做好各项配套工作；

应该积极推广到非公有制，如民营企业，而不仅仅用于提高国有企业经营绩效。

4借鉴五洲国际托管运营模式，发展河南地产商业

4.1 企业托管有利于调整不合理的产业结构和企业结构，增强企业的竞争力

这对于政府、企业、职工个人来说都是有利的，与此同时，可以挽救一批亏损企业，避免大量企业破产对社会稳定造成巨大的冲击。这便是目前的企业托管

既有政府推动又有专业性的企业托管经营公司积极参与这一企业重组形式的主要原因。我省的国有企业是在传统的计划经济体制下形成的，条块分割严重，资产存量闲置、凝滞，形成了各种大而全、小而全的企业。通过托管经营，可以使企业的资产在某种程度上流动起来，达到优化产业结构、企业结构的目的。显然，这对于从整体上搞活国有经济，盘活国有资产存量，实现经济增长方式从粗放型增长到集约型增长的转变具有十分重要的意义。

4.2 与企业并购、破产相比较，企业托管有利于降低操作成本

企业并购、破产作为与企业托管经营有别的资产重组形式，在西方市场经济发达的国家，每天都大量地发生着。特别是企业之间的兼并、收购，是各个大型公司、企业集团实现其战略目标的重要手段。但在河南这样一个由计划经济向市场经济转轨的过渡经济中，国有企业产权主体缺位，证券市场、产权市场发育极不成熟，社会保障体系不健全，以及其他相关法律法规严重滞后的情况下，企业并购、破产操作成本太高，容易诱发大量社会问题。而企业托管可以在不改变或暂不改变原先产权归属的条件下，直接进行企业资产等要素的重组和流动，达到以较低的成本优化产业结构、企业结构、产品结构的目的。

4.3 作为一种较新的投资方式，托管经营有利于提高企业效益

在托管经营中，受托方不必付出托管企业资产的全部价值，只需承担一定的经营风险和少量投入，即可控制整个托管企业，这为优势企业利用少量资本控制大量资产提供了绝好的渠道。这比新建企业要合算得多，而且新建企业的投资回收期长，风险较高。企业托管作为国有企业改革的一种新探索，刚刚出现，其所带来的经济效益和社会效益还没有充分显现。但毫无疑问，企业托管的兴起将有利于培育和形成一批职业企业家队伍，为实现国有企业制度创新创造必要的前提条件，而且在托管经营中，可以为探索企业的债务重组，以及建立和完善社会保障制度提供契机。这方面的意义是难以估量的。

参考文献

[1]陈志坚，《“为他人的利益而占有财产”——中世纪英国的地产托管、封土保有与家产继承》，中国社会科学院世界历史研究所；2009年；

[2]于红军, 《农用土地托管与租赁对农业产业规模化的影响》，当代经济，2007年07期；

[3]周盛武,孙文远.股份公司资产重组.浙江人民出版社,1998年12月第1版.

[4]网页新闻内房企再敲IPO大门：五洲国际成功上市商业地产成主角．赢商网

[5]2013年五洲国际商业项目盘点．搜铺网

[6]五洲国际2013年上半年度商业地产大事件盘点．赢商网

致谢