房地产抵押法律知识讲解

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房地产抵押法律知识讲解

该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押;以国有土地使用权抵押的，应将该土地上的房屋同时抵押。乡村的土地使用权不得单独抵押;以乡、村企业的建筑物抵押的，其占用的土地使用权同时抵押

抵押财产

可以抵押的财产包括

1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

3.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

4.抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;

5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

6.依法可以抵押的其他财产。

抵押合同

抵押合同应当包括以下内容：

1.被担保的主债权种类、数额;

2.债务人履行债务的期限;

3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者

使用权权属;

4.抵押担保的范围;

5.当事人认为需要约定的其他事项。

房地抵押

房地产抵押是指抵押人(债务人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(债券人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿;但设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得用于交纳土地使用权出让金后的余款，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，且应以书面形式订立抵押合同，并应到原房地权属登记部门办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。

房地产抵押贷款中的五个问题

随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企

业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一;房地产多头管理，单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。

一、用假证抵押，重复抵押，债权落空

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。

对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。

二、企业破产，债权难以实现

分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：

第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置

收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢?所以，金融机构的优先受偿是空的。

第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。

第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面

审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等;并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。

三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻

第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。

第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。

第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，

获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。

对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。

针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。

四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空

分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受

阻;往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿;金融机构债权受偿的比率就很少了。

对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失;一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物(土地)实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。

五、超值抵押房地产，贷款赔付受损

分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低(贷款额度不够，保险系数大一些)或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。

近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80%左右;而以划拨方式取得的，控制在50%

左右;对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，以避免中介机构的虚假评估行为。

金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证(房产他项权利证、土地他项权利证)，方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题;同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措

施，以最大限度地减少贷款损失。

房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制;条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。

土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。

房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。

不得抵押的财产

所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对某一财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。但是，并不是所有的财产都可用作抵押，《中华人民共和国担保法》第三十七条就明文规定了以下财产不得抵押。

一、土地所有权;

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权及以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物，其占用范围内的土地使用权除外;

三、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

四、所有权、使用权不明，或者有争议的财产;

五、依法被查封、扣押、监管的财产;

六、依法不得抵押的其他财产。

假若债务人或者第三人用以上财产做抵押的，则该抵押合同无效，债权人因此也就会失去应有的财产担保。了解了以上规定后，债权人在和他人签订抵押合同时，您就能依法正确地保障自己的合法权益不受损害，以避免无谓的经济损失。

来源：（房地产抵押法律知识讲解

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?购买了无销售许可证的房怎么办https://www.360docs.net/doc/128844526.html,/s/907332.html

?2018年河南省工伤赔偿标准(2018年) https://www.360docs.net/doc/128844526.html,/s/907331.html

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?学前教育专业考哪些证 https://www.360docs.net/doc/128844526.html,/s/907328.html ?外地户口可以在北京领结婚证吗https://www.360docs.net/doc/128844526.html,/s/907327.html

?户口所在地怎么填 https://www.360docs.net/doc/128844526.html,/s/907326.html

2019_法务_城市房地产抵押登记管理办法V1.0

城市房地产抵押登记管理办法颁布单位：建设部文号：建设部令第98号颁布日期：2001-08-15 执行日期：2001-08-15 时效性：现行有效效力级别：部门规章目录第一章总则第二章房地产抵押权的设定第三章房地产抵押合同的订立第四章房地产抵押登记第五章抵押房地产的占用与管理第六章抵押房地产的处分第七章法律责任第八章附则

(1997年5月9日建设部令第56号发布，自1997年6月1日起施行,2001年8月15日建设部令第98号修改) 第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

知识产权法案例分析题及答案

知识产权法案例分析题（11）及答案 01.张某与李某两人就相同主题的发明分别于1999年4月5日和2000年2月1日向中国专利局申请专利。试分析李某能获得该发明专利权的法律依据和条件。答：李某获得该发明专利权的法律依据是我国专利法及其实施细则的有关规定。具体条件是：（1）在我国，在张某的申请日前，没有任何人就相同主题的发明或者实用新型在先提出专利申请，且有效存在；也没有人就相同主题的发明取得过专利权；或者虽然有人在张某的申请日前就相同主题的发明提出过专利申请，但是其专利申请未被受理，或者受理后专利申请公开前被驳回、被撤回、被视为撤回、被放弃；（2）张某的专利申请未被受理，或者受理后专利申请公开前被驳回、被撤回、被视为撤回、被放弃；（3）在张某的申请日后李某的申请日前，没有其他人就相同主题的发明或者实用新型提出专利申请；或者虽然有人在此间就相同主题的发明或者实用新型提出过专利申请，但是其专利申请未被受理，或者受理后专利申请公开前被驳回、被撤回、被视为撤回、被放弃；（4）该发明本身符合专利法规定的取得专利权的实质条件；（3）李某提出的专利申请符合专利法的规定；（4）李某按照法律的规定办理了各项相应的手续，并交纳了规定的费用；（5）李某自始至终未放弃专利申请权，也没有转让其专利申请权。 02.某作品原件上只有刘一守一人的署名。试分析刘一守不是该作品作者的可能性。答：我国《著作权法》第11条第4款规定：“如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者其他组织为作者。”该项规定表明，在没有相反证明的情况下，在作品原件或者复制件上以作者方式署名的公民、法人或者其他组织，被推定为该作品的作者。因此，根据该实例所提供的条件，可以初步推定刘一守是该作品的作者。但是，在有相反证明的情况下，在作品原件或者复制件上以作者方式署名的公民、法人或者其他组织，可能不是作者，而没有署名的人，可能是作者。因此，刘一守不是该作品作者的可能情况有：（1）真正的作者因疏忽大意，误将自己的姓名写成了“刘一守”，而且刘一守也不是其笔名、假名等；（2）真正的作者未曾在作品原件上署名，而刘一守是该作品原件的所有权人，于是擅自在该原件上以作者身份署上了自己的姓名；（3）此例所说的原件并不是该作品的真正原件，而是刘一守剽窃他人作品的原件，而后以作者身份在其剽窃件上署上了自己的姓名；（4）刘一守是该作品的实际创作者，但该作品是一件法人或者其他组织作品，其作者应当是该法人或者其他组织，但刘一守却以作者身份在该作品原件上署上了自己的姓名；（5）刘一守是某领导人的秘书，该作品的确是其为领导撰写的报告，但却错误地在该作品原件上署上了自己的姓名； 03.邯郸某食品厂是“乐华”注册商标的商标权人，该商标使用在罐头商品上，沧州某厂在罐头上使用未注册商标“月华”牌，且包装是用与“乐华”商标相似装潢。北京某仓储公司帮助沧州某厂运输、存储“月华”罐头并在北京某商场销售。请回答问题：（1）“月华”与“乐华”是否构成商标近似？为什么？（2）沧州某厂的商标是否侵犯了“乐华”的商标权？为什么？（3）北京某仓储公司是否应承担责任？（4）北京某商场是否应承担责任？

什么是抵押权的转让和变更

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/128844526.html, 什么是抵押权的转让和变更抵押权设定以后，存在着抵押权的转让和变更，如抵押权随债权的转让而转让、当事人依法对合同进行变更、抵押权人为自然人时抵押权的继承等。《城市房屋权属登记管理办法》中虽有转移和变更登记的规定，但显然未涵盖抵押权的转移和变更登记。该办法中的转移登记是指房屋所有权的转移后进行的登记，而变更登记则是指房屋权利人法定名称或是房屋状况发生变化后进行的登记。建设部在制定权属登记管理办法时，为避免与房屋所有权的转移和变更登记相混淆，将房地产抵押权的转移和变更登记列入他项权利登记。

《城市房地产抵押管理办法》将抵押权的转让和变更都规定为变更登记。该办法第三十七条规定：抵押权可以随债权转让，第三十五条规定了抵押合同发生变更后要办理变更登记。 1.抵押权的转让。抵押权作为从物权，不能与债权分离而单独转让，因此，抵押权只能随债权的转让而转让，如某一银行将以抵押贷款合同所获得的债权及抵押权同时转让给另一家银行。《合同法》规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人”；“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利”。

抵押权转让时，当事人应当签订抵押权转让合同，在办理登记后，原抵押权人应当告知抵押人。对于抵押权人为自然人时抵押权的继承问题，由于此类情况较为少见，现有行政规章未对此作出具体规定。但抵押权与其所担保的债权都是一项可以继承的权利。台湾当局规定抵押权的继承应当在继承开始后的6个月内办理登记。由于这种登记并不是抵押权的重新设定，我国台湾地区的学者认为抵押权的继承，在未经登记时即具有法律效力，以免出现权利的中断。因此，如发生抵押权的继承，可以由继承人按照继承来办理。 2．抵押权的变更。抵押权发生变更的事项较多，如抵押房地产的范围、担保债权的数额、

房地产法律知识

房地产法律知识小产权房受不受法律保护原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。军产房军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房常见的形式军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。军产房的所有权买卖知识现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖或转让的合同也是无效的。房屋共有权

房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。未经共有人同意能否转让共有房屋未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。房屋权属证书房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有权证》C《房屋他项权证》。房改房后《房屋所有权证》是否有区别有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准价购买的房改房则为部分产权。使用权房使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。私房私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了

知识产权法案例分析(经典案例)

1.大磨坊公司于1991年1月由我国商标局核准注册取得了“大磨坊”注册商标专用权，核定使用的商品为面包。1992的10月大磨坊公司与太阳城商场签订了为期3年代销协议，约定由太阳城商场设专柜出售面包，由大磨坊公司提供名、优、特、新的注册商标商品。1993年4月起，大磨坊公司停止向太阳城商场供货。同年6月大磨坊公司发现太阳城商场在大磨坊专柜上，仍在销售与其类似的面包，商品价签上注明产地大磨坊。大磨坊公司以侵害其商标专用权为由诉至法院。请回答： (1)太阳城商场在大磨坊公司不供货时，仍在其大磨坊专柜销售商品价签上注明产地为“大磨坊”的面包，是否构成对大磨坊公司商标专用权的侵犯?为什么? (2)大磨坊公司是否构成违约? (3)商标的使用方式与构成侵权有关吗?为什么? 参考答案： 1题.[参考答案] (1)被告太阳城商场对大磨坊公司构成侵犯商标专用权。 (2)大磨坊公司构成了对双方协议的违约。 (3)商标的使用方式与构成侵犯商标专用权无关。因为商标权利人可以根据商品特点，自由选择注册商标的使用方式，他人无权干涉。 2.1994年12月，H化工研究院工程师梁某在一次技术洽谈会上与G化工厂厂长张某结识。张请梁帮助解决污水净化重复利用的技术难题，梁某答应试试。1995年春节，梁某与其在大学读书的儿子在H化工研究院院内一个废弃多年的人防工程里，用三个箩筐、一堆渣土、扫帚、水桶等工具，还自费购买了十余种试剂、试纸、电炉等物品，对G化工厂的污水水样进行净化实验。实验结果达到了G化工厂的技术指标要求。梁某将实验资料交给H化工研究院一份，院里认为梁某为该院工程师，污水净化又是其业务研究范围，此成果应是职务技术成果，便以研究院的名义于1995年5月向国务院专利行政部门提交了“HI—PQ703污水净化方法”专利申请。1998年7月，研究院获得专利权。在此期间，梁某一直认为自己的成果是非职务发明，故强烈要求办理专利权人变更手续。双方争执不下，梁某诉至法院。请分析：梁某和H化工研究院，谁的主张成立?为什么? 2题．[参考答案]梁某的主张成立，即该发明为非职务发明，梁某享有专利申请权和专用权根据我国专利法(第6条)：执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质技术条件所完成的职务发明创造，申请专利的权利属于该单位；非职务发明创造，申请专利的权利属于发明人或者设计人。本案中，梁某虽然是H化工研究院的在编职工，污水净化也是他的业务研究范围，但案中涉及的发明创造既不是梁某在执行本单位的任务时完成的，也不是主要利用本单位的物质技术条件所完成的。梁某做实验的时间是在1995年春节期间，他本人和他的儿子利用休息时间而非工作时间从事的实验活动并取得成果，不是执行本单位任务，而是个人接受他人委托完成的技术成果；再者从他的实验条件看显然不是利用其单位的物质技术条件完成的发明创造。所以，梁某要求变更自己为专利权人的主张是有法律依据的。 3.《休闲》为国内一份文摘杂志，请一学生L翻译了美国5年前在X报纸上发表的一篇署名为S的散文，登载在该文摘杂志上，署名作者S。另一家国内文摘报《饭后茶余》转载了《休闲》杂志上的这篇译文，注明转载自《休闲》。S发现后，认为《饭后茶余》报及《休闲》杂志未经其同意，翻译并使用了其作品，也未向S支付报酬，遂诉至中国法院。《饭后茶余》报辩称，《饭后茶余》报转载《休闲》杂志上的译文属于法定许可范围，只要向供稿人支付报酬即可，无须向S付酬。《休闲》杂志社辩称，S散文首先发表于国外，不受我

房地产基础知识-法律法规

房地产法律法规 1.商品房现售应符合什么条件？ ●现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ●取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ●持有建设工程规划许可证和施工许可证； ●已通过竣工验收； ●拆迁安置已落实； ●供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； ●物业管理方案已落实。 2.商品房预售应当符合什么条件？对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： ●建设单位具有开发经营资格； ●持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； ●按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 3.商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。 4.什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。 5.什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。商品房买卖买方应交印花税，税率为0.03%。 6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 7.开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项： ●开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； ●商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； ●需要载明位置图的应按比例载明； ●自管或委托专业物业管理公司情况； ●优惠条件、按揭情况等； ●房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； ●联系人、售楼电话。 8.房产登记和程序是什么？ ●登记收件； ●登记的审查 ●缮证发证 ●归档和产籍异动整理； ●编制房产总登记簿 9.对于产权办理时间国家有什么规定？ 2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 10.购买商品房，未成年人能否办理产权证？目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。 11.什么是“两书”？ “两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间？根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： ●基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ●屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年 ●供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期； ●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。从以上规定可以看出，2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出

买房必须知道的法律法规知识及常识

1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门

房地产相关法律法规知识

房地产相关法律法规知识创新房地产行业相关法律法规 1、售楼广告上得内容,开发商应兑现吗, 售楼广告与宣传资料仅仅就是开发商为了吸引买房得人而做得一种宣传。如果广告上得宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱得精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人就是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要得广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。参考法条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第三条 2、房地产商承担虚假广告民事责任得必要条件有什么, ,1,房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告得内容就是虚假得或者部分就是虚假得,这种虚假就是房地产商主观故意所为。这就是房地产商承担责任得前提。,2,购房者就是受到欺骗与误导。购房者因为依赖,虚假,广告,对该广告承诺得内容抱有期望才购买房屋得,即受到了欺骗与误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者得购房行为与虚假广告无关,则不能认为就是受到了欺骗与误导。,3,购房者得合法权益受到了侵害。购房者得合法权益受到实际发生得损害,这种损害包括财产得、金钱得、精神得。,4,损害与虚假广告之间有因果关系。也就就是说,就是虚假广告欺骗与误导了购房者,给购房者得权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条, 《广告法》第三十七条 3、《认购书》一般包括哪些内容, 1

《认购书》得内容包括,?房号及户型。?房屋得建筑面积。?房屋得价款及计算方式。?签订正式购房得日期。?在一方不履行得处理问题。?开发商得预售许可证号。?当事人双方基本情况。参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共与国担保法〉若干问题得解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条 4、什么就是建筑面积, 建筑面积包括两个部分,一部分就是套内建筑面积,一部分就是分摊得公用建筑面积。它得计算公式就是,建筑面积,套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。参考法规,《建筑面积计算规则》 5、什么就是套内建筑面积, 套内建筑面积包括三个部分,套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它得计算公式就是,套内建筑面积,套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6、套内墙体面积包括什么, 套内墙体面积包括两个部分,一部分就是公用墙体面积,一部分就是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积得一半计入套内墙体面积,非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7、什么就是分摊得公用建筑面积, 公用建筑面积就是指由整幢楼得产权人共同所有得整幢楼公用部分得建筑面积。分摊得公用建筑面积就是指每套,单元,商品房依法应当分摊得公用建筑面积。公用建筑面积与分摊得公用建筑面积得产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规得规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计得使用功能。分摊得公用建筑面积,套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 2

2014《知识产权法》案例分析题

《知识产权法》案例分析题一、著作权案例 1、高丽娅是重庆市南岸区四公里小学小学语文教师，2002年4月，因撰写论文需要参考自己历年所写教案，遂向学校要求返还上交的48本教案，但学校最终只返还了4本，其余的教案或被销毁或被卖给了废品回收站。高丽娅认为学校不尊重教师劳动成果，状告重庆市南岸区四公里小学校私自处理自己教案本的行为侵犯了其对于所写教案的著作权。此案一审判决认为：“根据《中华人民共和国著作权法实施条例》第二条、第四条的规定，教案不属作品范畴，不受著作权法的保护”，进而认定原告“编写教案的行为应为一种工作行为，所编写的教案应为工作成果，被告有占有、使用、处分的权利。”二审判决则认定“虽然教案包含了教师个人的经验及智慧，但也是教师为完成学校工作任务所创作的职务作品，是教师在工作中应该履行的工作职责，是一种工作行为。”高丽娅不服二审判决，于2004年5月向检察机关提出申诉。重庆市检察院于2004年11月25日向重庆市高级人民法院提出抗诉。根据案例和著作权法理论，辨析回答以下问题：（1）作品的概念与条件？（2）教师教案是不是文字作品，为什么？（3）什么是职务作品？什么是非职务作品？（4）本案中教师教案著作权的归属？为什么？答：（1）著作权法所称作品，指文学、艺术和科学领域内，具有独创性并能以某种有形形式复制的智力创作成果。构成条件：属于文学、艺术和科学领域；是思想或感情的表现；具有独创性或原创性；作品的表现形式应当符合法律的规定；可感知性和可复制性；（2）文字作品是指用文字或等同于文字的各种符号（包括数字符号）来表达思想或情感的形式，包括小说、诗歌、论文、文书、日记等作品无论附着在什么载体上，只要改文字形式得以显示其存在，就属于文字作品。高丽娅老师的教学教案是一个人的思想智慧写成的，用以表达自己的思想或情感，在形成过程中没有抄袭与剽窃，就有自己的独创性，因此属于文字作品。（3）职务作品是指作者与所在动作机构应具有劳动关系；创作的作品应当属于作者的职责范围；对作品使用属于单位的正常业务范围之内；不满足上诉条件的属于非职务作品。（4）该案例中高老师的教学教案属于职务作品。她与该学校具有劳动关系，作为教师记载教学教案属于职责范围之内的事情，学校对于老师上交的教学教案有使用的权利。本案中的教师教案的职务作品的完成并未使用该学习的物质技术条件创作，因其著作权属于高老师所有。 2、甲乙两人合作创作一部著作，1993年出版时，双方约定署名顺序为甲、乙。1996年甲、乙在原作的基础上共同修订准备出第二版。在该书付印之际乙未经与甲协商，即通知出版社调整署名顺序，将乙署名为第一作者，甲为第二作者。图书出版后，甲见署名顺序被调，便告乙侵犯了其署名权。试问甲的主张是否成立？为什么？答：甲的主张成立。署名权是指作者在自己创作的作品及其复制件上标记姓名的权利，也称姓名表示权。该案例甲乙合作完成的著作属于合作作品，合作作品的著作权归属由合作作者约定。著作权的署名权包括决定署名顺序，乙要改变署名顺序应当与甲协商，擅自改变则侵犯了甲的署名权。 3、甲创作一首歌曲，乙在个人演唱会上演唱，丙现场直播乙的表演，引起轰动效果。后丁音像公司请乙演唱，录制成录音制品，并授权戊复制发行。请分析这个过程中发生了哪些法律关系，以及各法律关系的内容。答：甲创作歌曲，即享有对其的著作权，包括人身权和财产权，如复制权、发行权等。乙演唱该歌曲需要经过甲的同意，双方签订合同或作出约定，乙支付给甲一定的报酬，此时乙享有表演者权，包括人身权和财产权。丙现场直播乙的表演，因此享有广播权，但需经过甲的同意，当然还需经过乙的同意并支付报酬。丁录制成录音制品应经甲和乙的同意并支付报酬，由此丁享有录制者权。丁授权戊复制发行，需经过甲、乙、丁的同意并支付报酬，戊享有复制发行权。 4、2001年9月20日，广东省中山市的一名法官徐业恒将中国电影集团导演黄军告上法庭。理由是：自己根据在法院工作期间接触到的杀人案件，撰写了纪实报道《走近杀人犯》，发表之后发现，由被告黄军编剧的影片《不要欺负人》叙述故事的起因、发展、结构和主要脉络以及人物特征、对白等细节都与《走近杀人犯》吻合。原告认为，被告擅自改编了自己的文章，侵犯了著作权。

房屋法律知识50条

遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/128844526.html, 房屋法律知识50条 1、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条：《广告法》第三十七条 3、《认购书》一般包括哪些内容？《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。

房地产法律知识问答

房地产法律知识问答第一期编辑：总裁办法务部二0一0年十月二十八日

目录一、项目投资收购类法律知识问答 1、土地用途包括哪些种类？1～1 页 2、如何了解土地来源及性质？1～1 页 3、有哪些用地属于集体土地？1～1 页 4、法律对集体土地使用权的转让有哪些规定？1～2 页 5、什么是划拨建设用地？2～2 页 6、划拨建设用地是否可以直接转让？2～3 页 7、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？3～3 页 8、商品房开发建设用地使用权的出让方式有几种？3～4 页 9、土地的挂牌交易的程序是怎样的？4～4 页 10、什么是协议出让土地使用权？4～5 页 11、如何了解地价是否交清？5～5 页 12、什么是公司？有什么特点？5～6 页 13、什么是股权？6～6 页 14、什么是股权收购？7～7 页 15、股权收购一般涉及到哪些风险？7～7 页 16、什么是股权收购中目标公司的主体资格有关法律风险？7～8 页 17 、股权收购中目标公司主要财产和财产权利有关的法律风险有哪些？ 8～8 页18、什么是股权收购中目标公司的重大债权债务法律风险？8～9 页 1

19、股权收购中目标公司的诉讼、仲裁或行政处罚风险有哪些？9～9 页 20、股权收购中目标公司的税务、环境保护、产品质量、技术等标准方面的风险有哪些？10～10 页二、拆迁类法律知识问答 21、什么是拆迁？11～11 页 22、什么是拆迁补偿？拆迁补偿一般包含什么内容？11～11 页 23、什么是拆迁安置协议？12～13 页 24、什么是拆迁冻结？13～13 页 25、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？13～13 页 26、什么是强制拆迁？13～14 页 27、什么是拆迁许可证？14～14 页 28、什么是拆迁纠纷裁决？14～14 页 29、什么是货币补偿基准价？14～14 页 30、什么是产权调换？15～15 页 31、被拆迁人可否选择补偿方式？15～15 页 32、申领拆迁许可证需提交什么材料？15～15 页 33、如何确定拆迁实施单位？16～16 页 34、单位内部进行改造拆迁房屋是否适用《城市房屋拆迁管理条例》？16～16 页 35、《城市房屋拆迁管理条例》是否适用集体土地上的房屋拆迁？16～16 页 36、拆迁中是否应对违章建筑和临时建筑给予补偿？16～16 页 2

知识产权法案例分析

知识产权法案例分析画家张某和图画爱好者杨是挚友，张某前后送杨自己的画作50余幅，后张因病去世，杨从张送的画作中精选30幅以张的名义发行，张子女得知后认为其擅自出版张的画作，侵犯了他们及张的著作权遂与杨进行交涉，杨认为画既然已赠送给自己，自己便取得了包括著作权在内的所有权，绘画是以张的名义发表的不存在侵犯著作权。问：杨行为是否侵犯张及其子女著作权，为什么？最佳答案 1.第十条著作权包括下列人身权和财产权：（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利；（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；（六）发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供作品的原件或者复制件的权利；（八）展览权，即公开陈列美术作品、摄影作品的原件或者复制件的权利； 2.第十八条美术等作品原件所有权的转移，不视为作品著作权的转移，但美术作品原件的展览权由原件所有人享有。 3.第十九条著作权属于公民的，公民死亡后，其本法第十条第一款第（五）项至第（十七）项规定的权利在本法规定的保护期内，依照继承法的规定转移。 4.第四十六条有下列侵权行为的，应当根据情况，承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任：（一）未经著作权人许可，发表其作品的；（三）没有参加创作，为谋取个人名利，在他人作品上署名的；他已经侵犯了著作权人的多项权利，违反了《中华人民共和国著作权法》知识产权法案例2则悬赏分：40 | 解决时间：2010-12-15 21:21 | 提问者：allship 某饲料厂的工程师承担工厂的科研项目而发明了一种高营养动物饲料。该饲料产品获得了专利权。某生物研究所为了繁育和销售某种转基因实验小鼠而自行生产该种饲料，并喂养实验小鼠。某制药公司为研制一种新药而大量向研究所购买实验小鼠，进行药物的动物实验，并希望对该新药进行专利注册。问：（1）该种饲料的专利申请权和专利权属于谁？为什么？（2）研究所生产饲料的行为是否合法？为什么？（3）该转基因小鼠能否申请专利？为什么？（4）该新药能否申请专利？为什么？某电器开关A厂开发设计了一种高压隔离开关，于1996年7月3日向专利局提出专利申请，1997年4月专利局予以公告，并于1997年8月12日正式获得专利。后A厂发现某高压电器B厂在销售该产品，经交涉无效，遂向法院起诉。被告B厂辩称，其在1996年5月以后就已经作好了生产该产品的必要准备，属于在先使用，要求法院确认其有权在已有范围内继续生产该产品。现法院查明：B 厂虽于1996年5月提出了该种产品的开发课题，但未涉及具体技术方案；B厂在1996年8月仅完成了一小部分模具的制造，而且1997年5月B厂试产后的产

房地产相关法律法规知识

房地产行业相关法律法规 1. 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条：《广告法》第三十七条 3. 《认购书》一般包括哪些内容？

《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条 4. 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：《建筑面积计算规则》 5. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6. 套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7. 什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

《导游法规知识》案例分析十七题

《导游政策法规》案例分析集案例1：杜某夫妇参加某旅行社组织的“新、马、泰、港、澳16日游”旅游团。在临登飞机时，旅游者发现，该旅游团是由6家旅行社组织的，大家手中的旅游日程各不相同。更让旅游者感到疑惑和骚动不安的是，该旅游团没有领队，而团队绝大多数是初次跨出门。这个出国旅游团在整个旅途中遇到许多困难。在国外如何转机，入境卡怎么填，需要哪些旅行文件，怎样与境外旅行社接洽等无人过问，在新加坡入境时，因不熟悉情况，旅游团被边检部门盘查一个半小时之久，影响了游览活动。旅游过程中，因没有领队与境外接待社协调，原来的日程安排被多次变更。旅游团在异国他乡，人生地不熟，只好听从境外导游的摆布。旅行结束后，杜某夫妇以旅行社未提供相应服务，损害其合法权益为由，要求旅行社赔偿其损失。旅行社辩称，组团人数不足，由若干家旅行社将旅游者拼为一个团，是旅行社的通常作法，只要按约定准时出游，是否告知旅游者并没有实际意义；此次组团出境旅游，事先双方并没有约定派领队，因此，旅行社未派领队并不构成违约。请你对此案例进行分析。旅行社有哪些错误的地方，是否要承担法律责任？案例2：1998年7月，李某等28名旅游者参加北京某旅行社组织“兴城三日游”。按旅游协议所定的交通、住宿等标准，旅游者每人交纳旅游费388元，然而，在旅游协议的履行过程中，该旅行社却将原承诺的“空调旅游巴士”换成普通“京通”大客车，将“双人标准间”改为4人间，且卫生间公用，李某等游客以旅行社违约为由，向旅游质量监督管理部门投诉，要求旅行社赔偿旅游费用的一半，以维护其合法权益。被投诉的旅行社一方辩称：兴城是近年来新开发的旅游地，各方面旅游设施有限；再加上暑假是旅游旺季，大批旅游者涌入，造成旅游交通用车、住宿的困难。旅行社之所以降低档次标准接待，是由于无法左右的客观原因造成的，并非旅行社的主观愿望。因此不应承担赔偿责任。若需要赔偿，也只能是退赔差额。分析：（1）本案中，被投诉人所辩称的免责事由能成立吗？（2）旅行社赔偿损失的计算方法合理吗？（3）旅行社是否要承担其他的法律责任？

抵押权变更登记案例

申请抵押权转移登记某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款的债权及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。法院认为，《借款合同》是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。评析：本案中被告提出该抵押期限已过，不应对此承担担保责任。《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《担保法》司法解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”本案中，虽然抵押期限届满，但是债权并没有得到清偿且依然存在，附着于债权之上的抵押权当然也不会消失。从抵押权转让关系分析，甲、乙银行转让抵押权符合法律规定，关键是从抵押权效力上分析，随主债权转让抵押权应当办理登记，乙银行只有在办理了抵押权转让登记后，才有权要求银行处置抵押物，实现优先受偿的权利。本案中，法院认为该债权转让给了乙银行，乙银行就获得了优先受偿权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”以及第三十七规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”根据上述规定，抵押权可以随债权转让，双方签订的抵押权转让合同有效，但应当办理抵押权变更登记。值得注意的是，在此的变更登记其实质应为一种抵押权转让登记，其同样需要提交申请书和当事人身份证明资料，同时还需要提供房屋抵押权发生转移的证明材料以及设立抵押权登记时取得的他项权利证书。

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆）自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）

⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆）房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构房地产业的行业结构（记忆）