经营性用房拆迁补偿

经营性用房拆迁补偿估价研究

经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。

武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。

一、经营性用房及其估价特点

1、有收益

经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收

益。

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

4、部分经营性用房内的经营内容多样化

不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。

6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。

7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。

二、经营性用房拆迁补偿估价的原则

1、合法原则

⑴产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。

⑵用途的合法性。估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性

用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。

2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则

经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。

3、替代原则

经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。

４、估价时点原则

⑴被拆迁经营性用房在不同时期的收益应该按照资金时间价值率（资本化率）折算为估价时点的现值；⑵按规定，拆迁补偿估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；规模大、分期分阶段实施的拆迁项目，估价时点为当期房屋拆迁实施之日。

三、经营性用房拆迁补偿估价的方法

经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。

路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不

深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。

旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。

另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。

各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。

四、当前存在的问题

拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。因此，估价结果的准确公正尤其重要。我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：

1、评估方法单一或可比实例单一

任何一种估价方法都有其一定局限性。考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁

人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。

2、可比实例有杜撰之嫌

有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰之嫌。可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。

3、参数赋值欠严格、不科学

任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。

4、路线价法运用不广泛

因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。

5、有的报告用假设开发法评估

假设开发法是按照城市规划，以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则求取最佳开发方案未来收益，并根据未来收益推定经营性用房土地价格的方法。该方法求得的价格，包括了绝对地租、政府在土地上投资的级差地租Ⅱ。我国城市土地属国家所有，上述两项地租应由国家获取。因此，不能运用以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则的假设开发法，评估经营性用房拆迁补偿价格。

6、划拨土地经营性用房收益法评估结论混乱

收益法评估划拨土地经营性用房收益价值时，收益年限有的定为无限年，有的定为40年，有的报告定为建筑物尚可使用年限。收益年限观点不一，收益法评估结果不一，评估结论混乱。

五、对经营性用房拆迁估价的几点建议

1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告

⑴采用市场法评估时，可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。

⑵若报告采用收益法评估，应审查纯收益的可靠性、资本化率的准确性、收益年限的正确性。

纯收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似经营性用房的出租合同中约定的市场租金。资本化率应采用同类用途经营性用房租金、售价、收益年限、收益值计算公式求出的资本化率。土地为出让土地的经营性用房，其收益年限定为出让年限与已用年限之差；土地为划拨土地的经营性用房，其收益年限，定为40年。因为按照评估合法原则，划拨土地经营性用房的交易价格应为补交出让金后的价格，经营性用房所用土地出让金补交年限一般为40年。经营性用房拆迁补偿价格为市场交易价格，划拨土地经营性用房市场交易须补交40年的出让金。

⑶若报告采用成本法、路线价法评估，应审查地价求取的正确性、地价对应的年限、建筑物重置价格内涵、求取方式、建筑物成新确定的合理性

等。

2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值

3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40

年

4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格

5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税

房产税、收益金、增值税的依法征收，其一可以增加政府财政收入，减少国有资产流失，增加城市政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力；其二可以降低划拨土地经营性用房产权人、承租人对经营性用房转让、拆迁的收益预期，增强经营性用房产权人、承租人对拆迁补偿的承受能力，促进旧城改造拆迁工作的顺利进行。

特别说明：以上观点是作者的研究观点。

经营性用房是指利用房屋进行各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋。

这个定义是从房屋的用途来限定和区别房屋是否为经营性用房。

国家机关、人民团体、军队自用的房产不属于经营性房屋，是从房屋的使用主体的角度来限定和区别是否为经营性用房的；角度不同，出现不同的结论是很自然的，后者的“不属于”可理解为“不视为”。

一般情况下，在拆迁中认定是否是经营用房主要看房产证载明的用途，当然也不能仅凭这个来判断，比如，有些房屋实际上是经营用房但没有产权证，还有比如农村有些房屋经过政府部门许可从事经营的房屋。

由于我国房屋的情况比较复杂，不能一概而论，需要具体情况具体分析。

一般来讲，经营用房有以下几个认定标准：

(1) 被拆迁房屋具有房屋所有权证；

(2) 被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；

(3) 有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；

(4) 拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；

(5) 已办理税务登记并出具纳税凭证。

特别说明：实践中，经常有一些经营用房并不完全同时具备以上几个条件，如何认定不具备以上条件的房屋的性质，对被拆迁人或承租人有着重大的利害关系，因为经营用房和住宅性质的房屋的补偿是不同的，前者的补偿数额要高于后者，实践中一些房屋的性质实际上是经营用房，但不完全具备以上条例,这种房屋是不是不能按照经营用房来进行补偿呢?显然不是.要看以下情况，区别来对待：（1）该项经营项目是否依法需要办理营业执照；有些经营项目是不需要办理营业执照，常见于农村地区；（2）该项经营项目是否需要依法缴纳税费，有些地区或经营项目可能是免税的；（3）该房屋是否在拆迁前实际用于经营。如果（1）（2）项是否定的，第（3）项是肯定的，一般可以认定是经营用房。

另外，实践中，我团队办理的案件中，经常有这样的情形，该经营用房本来是有营业执照，但营业期限快届满，开始拆迁后，经营主去工商部门办理续期及年检时，工商部门拒绝办理。税务部门也拒绝接受税费，这样造成的超过营业期限及未依法缴纳税费的情形，是否就该房屋就不属于经营用房呢，答案显然是否定的，这种情形的房屋依法应当认定为经营用房。

首先，认定补偿停产停业损失的条件

一般情况，补偿停产停业损失需要同时具备以下三个条件：

一是有合法的经营的许可手续，营业许可证等；

二是依法缴纳各种税费，国家免税费的除外；

三是房屋内经营的项目与经营许可的项目相符。

要说明的是，有的地方要求的条件比我说的要多或者要具体。在遇到的拆迁的时候，实践中拆迁方对停产停业补偿会提出各种各样的问题，比如，很多地方的政府部门遇到拆迁就不再对营业许可证进行年检了，或者将营业许可证等证件以各种理由收走或吊销、撤销，然后就说你没有合法的经营资质，说你是非法经营不给补偿，有的严重的不但不给你补偿，还要处罚你所谓的非法经营。我们认为政府这种行为是违法的，应当依法给予合法合理的补偿。

还有就是经营场所方面的问题，有时会出现经营场所登记在别的地方，但是实际经营的场所在拆迁的房屋内，各项税费也缴纳，政府部门也知道，但在拆迁的时候，它会说你的经营场所与登记不符，不能给你停产停业损失。我们认为政府部门的这种说法是不正确的。

其次是停产停业损失补偿的标准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了，可是到目前为止，不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价：

第一种，协商确定

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，停产停业损失先由拆迁户和拆迁方协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这种方式的优点是比较开放，拆迁户争取的空间比较大；缺点是拆迁方如果不讲理，拆迁户如果没有强有力的维权手段就会吃亏。

第二种，按实际经营损失计算

以北京为例，如果用作经营的房屋是经营用房，它的停产停业损失北京是这样规定的，停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。修正系数一般是1.拆迁户可以根据这个公式去计算。这种方式的优点是明确具体相对其他方式不容易发生纠纷，拆迁户自己就可以按公式计算出补偿数额；缺点是拆迁户不容易获得过高的补偿。

第三种，以房屋的面积计算

以北京为例，如果用作经营的房屋是住房（没有依法进行住改非）。它的停产停业损失北京是这样规定的，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。拆迁户对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。这种方式的优点是设定了底线和上线，拆迁户可以清楚的知道自己补偿的最低和最高标准；缺点是设定的区间大容易被拆迁方人为操纵导致不公平，给你每平800元合法，给他每平3000元也合法。这就容易造成不公平。

第四种，按房屋补偿价格的比例计算

比如上海，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果拆迁户认为这个补偿过低的，

拆迁户应当提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由评估公司对停产停业损失进行评估确定。这种方法在实践中是最常见的。优点是明确具体，你知道你的房屋补偿多少钱就知道了你的停产停业损失的补偿数额。缺点是容易造成双重的补偿不合理，如果房屋补偿不合理，那么停产停业损失补偿也一定不合理。

第五种，按照经营的效益状况计算

我们所代理的拆迁案件中，江苏省是比较多的省份，我们就以江苏省为例，江苏省在补偿停产停业损失方面有这样的一些规定。

一是停产停业损失只补偿直接效益损失，间接损失是不给补偿的。

二是未经审批擅自将住房改为经营用房的，不给停产停业损失。但2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。

三是停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

三是停产停业损失补偿具体以政府发布房屋征收公告前3年的平均效益计算，不满3年的，按照实际年限计算。平均效益要结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县（市、区）人民政府规定。这种方式的优点是停产停业损失可以得到相对比较合理的补偿；缺点是不够明确具体，给拆迁方人为操纵的空间比较大。

停产停业会造成重大损失，因为很多家庭就指望这个生意维持基本生活，还有对某些个别人来讲可能是灭顶之灾，一是因为做生意是很讲究地段，换个地方能就无法经营或者不好经营；二是有可能你将毕生的财富刚投入进去还没开始或者开始经营不久就遭到拆迁，拆迁方给你的停产停业损失的补偿有可能连你的投入都拿不回来。

上面关于停产停业损失的补偿方式，各有利弊。在实践中，给我们律师最大的体会就是，你能不得到合理的补偿其实更多的不在于法律的规定，而在于你如何去争取。其实，不止是停产停业损失补偿的，当前我们国家的征地拆迁的补偿，我们做了这么多年这方面的业务，最大的体会如果要用一句话来总结恐怕有一句名言是最恰当不过了，权利是靠争取来的。

附：

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》

第二条在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿，适用本办法。

第三条被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所（经营场所）使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外；

（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

第四条被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。

第五条非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限

（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%.

（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。

第六条被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

第七条停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。

第八条用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

第九条生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

第十条本办法中所称住宅房屋和非住宅房屋的认定，以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》节选

第三十五条（停产停业损失补偿）

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定

第十一条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

第十二条停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第十三条房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县（市、区）人民政府规定。

被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间；被征收人选择

产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。

第十四条给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：（一）具有土地、房屋权属证明，或者经设区的市、县（市）人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；

（三）因房屋被征收造成停产停业损失的。

法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。

第十五条被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。

第十六条使用被征收房屋所从事的生产经营活动不符合国家、省产业政策，房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的，按照国家、省产业政策调整相关规定执行。

无证房屋的四种类型：

第一种，随意建房，不听管束

这种情形主要是指建房人凭自己的意图擅自建房，房屋的建设不符合各项规划及法律规定，相关部门叫停但建房人就是不听一意孤行，把房屋建了起来。这种是典型的违章建筑，在拆迁的时候依据法律的规定是不予补偿的。

第二种，历史原因，既成事实

这种情形主要是指90年代以前为自住或经营需要而建的房屋，建房的时候相关部门没有查处，建成后至今也没有补办相关证件。这种情形虽然无证但不能

认定为违章建筑，原因在于法律有一个原则叫法不溯及既往，通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。我们国家规范违章建筑的法律大多是90年代后出台的，而有相当数量无证的房屋是在90年代前建成的，根据法不溯及既往的原则，这些房屋即使无证也不能认定为违章建筑，所以在拆迁的时候应当比照有证房屋的标准公平合理的补偿。

还有一种情形，就是自己的房屋确实不够家里人住，又买不起房屋或者家里确实没有钱按照法律规定去建房，无奈在自己房屋周边加盖了房屋供自家人居住，没有经审批。这种情形，建房人主观上没有违法的意图，客观行为虽然不符合法律规定但确实是无奈之举，出于人道主义的原则，应当对加建的房屋给予适当的补偿。比如北京的一些区县拆迁的时候，对这种情形是给予补偿的，但补偿不是完全补偿而是打一定折扣的，北京有的区县是比照有证房屋标准的50%给予补偿，有的区县是比照有证房屋标准的70%或者80%给予补偿。

第三种，证件不全，主观无错

这种情形有两种，一种是指房屋经过了一些政府部门的审批或者取得了一些证件但不全，建房人主观上并不知道还需要审批或补办证件以为手续办理完毕。这种情形，尽管证件不齐全或者缺主要的证件，也不能轻易认定违章建筑。在拆迁的时候，按照法律的规定应当通知建房人补办相关手续，然后再进行拆迁。不过在实践中，如果不认定这种房屋是违章建筑的话，基本也不会通知建房人补办手续，而是直接按合法建筑进行补偿。需要说明的是，有些地方对这种证件不齐全的房屋进行差别化补偿，就是对证件不齐全的房屋在拆迁补偿的时候比证件齐全的房屋补偿标准要低，这种的政策或者补偿方案是错误的。

另外一种是指政府部门人员或乡村领导口头同意建房人建房，但没有给建房人任何书面审批资料，即使有也不全，结果建房人就把房屋建起来了。在拆迁的时候，建房人拿不出房屋的证件，拆迁方一般会说房屋是违章建筑，建房人找当初同意自己建房的工作人员或村领导，往往会出现有的已不再原工作岗位或者去世，还有的是矢口否认曾经同意你建房。这种情形即使没有证件或审批手续，在拆迁的时候应当比照合法房屋补偿标准进行公平合理补偿。

第四种，未获批准，政府默许

这种情形主要在指乡镇或村组里，有相当数量的人未经批准建房，政府部门是睁一只眼闭一只眼，甚至有的政府部门的工作人员也加入了这个行列建房。房建起来了政府部门当然心知肚明，你要办证不会给你办，但它也不会主动来查处。这样当然相安无事，可是如果遇到了拆迁，要严格的从法律上说这种房是违章建筑，但拆迁的时候一分钱不予补偿恐怕也说不过去。实践中，在拆迁的时候，对这种情形是给予一定补偿的，只不过有点的地方补偿标准高一点，有的地方补偿标准的少一点。关键在于你的维权手段如何。

当然，实践中还有其他情形存在，因为那些情形不具有普遍性，我在此就不加以罗列了，通过以上的分析，大家可以清楚的知道，无证房屋不等于违章建筑，在拆迁的时候，无证的房屋不是所有的都不给补偿，而是需要具体问题具体分析。

即使真的是违章建筑，那也不是说拆就拆，而是必须履行严格的法律程序后才可以拆除，那要履行什么样的法律的程序呢？

拆迁时，承租人能够获得哪些拆迁补偿

一、解除租赁协议

房屋拆迁时，如果承租人与房屋产权人达成协议，解除租赁合同的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，不再给与承租人补偿。

二、未解除租赁协议

1、产权置换重新订立租赁合同

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2、承租人获得费用

（1）搬迁补助费：按照建筑面积或合作规定进行计算拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：●设备搬迁，安装费用;

●无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用

●停产停业损失按照建筑面积每平方米500元至1500元的标准给予一次性停产停业综合补助费用。

三、救济手段

如果对拆迁方案不满意，建议千万不要签订拆迁安置协议，可以依法向房管局提出裁决申请。

保障经办机构登记的职工人数，以及房屋所在地政府公布的上年度职工平均工资，给予经营者补偿外，还应当根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

在处理此类问题时，应注意把握以下几点：

1、对被拆迁人的非住宅房屋实行产权调换时，由拆迁人为被拆迁人提供新的营业场所，在此期间，被拆迁人因搬迁以及等待搬迁的过程中，由于停产、停业，会有一定的经济损失。该损失完全是由拆迁而引起的，因而拆迁人理应对此进行补偿。

2、非住宅房屋的所有人进行作价补偿的情形，由于作价补偿属于一次性了结，因拆迁造成的各种损失，在货币补偿前就进行了评估，因而没有必要再对停产、停业的损失进行补偿。

3、补偿的标准由各地具体规定，在实际操作中可以委托相关评估机构进行评估，作为补偿的依据。