房地产市场调查总结分析

房地产市场调查总结分析

（一）浅水湾

项目概况：

小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。

销售推广：

该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。

优势：

1）产品多样化，满足不同层次人的需求；

2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲；

3）价格较低；

4）配套较完善，周边学校较多。

5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。

劣势：

1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地；

2）地理位置偏远，交通不便利；

3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱；

4）紧邻火车道，噪音大，且不安全；

5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。

付款政策：

可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。

（二）金城逸品

项目概况：

小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。

销售推广：

该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。

优势：

1）价格较低，周边配套较齐全；

2）双气直接入户；

3）楼顶可能送花园；

4）密度较低，楼间距较宽。

劣势：

1）位置较偏；

2）小区规模小，规划不完善；

3）环境较差，南边为电厂，北边为烟厂，污染较严重；

4）开发商实力小，为第一次开发小区；

5）小区处于民宅之间，整体布局难看。

付款政策：

一次性优惠2%，按揭优惠未定。

七月份市场动作：

客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。

（三）东电名筑

项目概况：

小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，占地30亩，二期由一栋小高层（11层）、一栋高层（17层）组成，二期总建筑面积为3万多平方米，规划住宅260多套，共四种户型，包括77㎡两居、91㎡两居、106㎡三居、120㎡三居，主力户型为120㎡三居。单价在2200元/平方米左右，08年4月20日公开排号，08年5月10日动工，目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%，楼间距50多米。

销售推广：

该项目由宣一（河南）地产机构代理，宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报，两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶，客户认知度较高；路牌广告分布在人民路上，较明显；户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口；宣传单页为浅蓝色基调，主题较突出，整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，客流量较少；现场销售气氛冷清，无配合。

优势：

1）小区一期已入住，客户认知度较高，形成居住规模；

2）楼间距较宽，通风采光有保证；

3）周边环境较安静，适合居住。

劣势：

1）位置偏远，配套不完善，交通不便利；

2）小区规模较小；

3）户型设计较差，三居户型两卧朝北；

4）小高层、高层得房率较低，通风采光相对较差。

付款政策：

排号阶段，具体优惠政策为金卡为3万，优惠1%；钻石卡为5万，优惠2%，开盘可享受其他优惠。

（四）祥和盛世

项目概况：

小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南，占地8亩，由两栋高层组成，共180多套，有80多㎡两居、130多㎡三居及160㎡顶层复式及三层临街商铺，145㎡为主力户型，占90%。价格从2800-3200元每平方，已销售80%，现在无优惠。该项目07年开工，08年三

月份开盘，6月份一栋已封顶，另外一栋现也已经封顶，09年5月份交房。小区绿化率为32%，楼间距为39米。

销售推广：

该项目由九源房地产销售策划公司代理，以“贵族豪门，名门世家”为宣传主题，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于炎黄广场南部，面积较小，不显著；围墙广告位于中华路与新华路交叉口向西50米路南，画面较生动、醒目；宣传单页档次较低，内容华而不实。客户印象不深刻。售楼部位于中华路与人民路交叉口向北100米路东，装修交差，不能吸引客户注意力，客流量较少，销售气氛较差，售楼人员不热情。

优势：

1）位置较好，位于中华路与新华路两条主干道交叉口；

2）交通便利，配套齐全；

3）框架结构，抗震性能好。

劣势：

1）楼间距较小，通风采光效果差；

2）小区规模小，形不成居住规模，物业管理跟不上；

3）户型较差，一梯三户；

4）小高层得房率较低，物业费用高；

5）价格偏高。

付款政策：

目前无任何优惠。

（五）百美经典

项目概况：

小区位于溱水路与仓城路交叉口向西50米路北，占地面积4.72万平方米，建筑面积14万㎡，一期为8.27万㎡，由14栋多层，两栋商业配套楼和临街商铺组成，共500套左右住房。面积从71㎡到135㎡，有两居、三居，三室两厅两卫为主力户型，价格在每平方米2000元以下。07年11月开盘，目前已有两栋封顶，两栋建到四层，两栋正打地基，五证齐全，可直接购房。绿化率为40%，有水景，物业公司未定，物业费用为0.38元每平方米。

销售推广：

该公司广告由河南尊地房地产策划公司代理，宣传主题为“源自北京，经典生活”，宣传媒介有户外广告、公交车体、路牌广告、宣传单页、报纸广告、楼书等，户外广告位于炎黄广场西部楼顶，位置较醒目，但主题不突出；公交车体广告分布在101路车，较醒目，认知度较高；路牌广告分布在新华路、中华路等路段，数量较大，但主题不鲜明，客户认知度较差。宣传手段多样且宣传周期较长，有一定知名度，售楼部共有四个，分布在洧水路万佳量贩门口、炎黄广场文化路上、西亚斯对面及皇帝故里轩辕路上，整体销售气氛较冷清。

优势：

1）社区规模大，价格较低。

2）自身套到位，有商业设施

3）周边环境较安静；

4）离外国语小学较近。

劣势：

1）地段不好，较偏远，交通不便利

2）周边大配套不好，生活不方便

3）离电厂近，污染严重

4）销售周期长，销售情况不好

付款政策：

可按揭，一次性，活动较多，本月买房送地下室，“你按揭，我还款”。

（六）丽水华庭

项目概况：

小区位于汽车站对面，占地面积70亩，建筑面积8万平方米，由1栋多层和15栋小高层组成，共计1620套住房。面积从90-200平方米，有两居、三居以及顶层复式。起价2300元/㎡,均价2600元/㎡.该项目于07年12月份开工,08年7月6日在炎黄广场盛大开盘,09年5月-6月份交房.目前4号楼已经封顶.现在可以直接定房.小区绿化率为35%.物业费1.1元/㎡,但物业公司未定.

销售推广:

该项目由峻峰房地产策划有限公司代理,以“龙吟丽水，凤栖华庭”为宣传主题，强调其优越的地理位置以及奢华的品位。其宣传媒介有：围墙广告、公交车体广告、宣传单页。围墙广告位于汽车站东门口对面，该项目的工地围墙。公交车体广告主要分布在101路上，认知度较高。广告投入量不大，但主题鲜明，客户认知度较高。因为地理位置较好，所以有一定的知名度。销售现场位于文化路与黄水路交叉口，售楼部卫生状况差，销售人员服务态度差，现场销售气氛冷清。

优势：

1）地理位置比较好，交通便利；

2）小区规模较大

3）周边配套齐全，适合居住

4）框架结构，抗震系数较高。

劣势：

1）紧邻汽车站，环境嘈杂，人员复杂，不安全！

2）户型差，三居卧室从卫生间出入，感觉不好

3）小高层得房率低，物业费贵，通风采光也不好

4）存在拆迁户问题，影响不好。

付款政策：

一次性优惠3%，按揭优惠2%。

七月份市场动作：

7月6日在炎黄广场开盘。组织排号客户现场抽奖并举行文艺晚会。

（七）庆都首府

项目概况：

该项目位于人民路与玉前路交叉口，小区占地117590㎡，小区分3期开发，1期为多层，2期为小高层和商业，3期为别墅。1期共计400多套房，面积从98-206㎡，有两居、三居以及顶层复式。其中130㎡左右的三居占80%，价格从1400-2400元/㎡，一期均价2200元/㎡，该项目1期已封顶。目前2期已经动工，3月份开盘。小区绿化率40%，规划有中心广场。物业公司为鑫沈物业、物业顾问为香港的。

销售推广：

该项目由智本行代理，以“上风上水”为宣传主题，强调地段和周边配套。宣传媒介有宣传单页和围墙广告。整体广告主题鲜明，客户认知度较高。因为1期销售状况良好，客户口碑较好，故2期未做广告。售楼部位于人民路与双拥路交叉口，销售人员比较热情，整体销售气

氛较好。

优势：

1）地段好，位于主干道--人民路；

2）周边配套齐全，生活便利；

3）丹尼斯即将进驻，将来商业配套齐全，人气集中；

4）户型方正紧凑，顶层复式送露台

5）智能化物业管理，有可视楼宇对讲。

劣势：

1）位于三岔口，形状成剪刀形，风水不好；

2）1期外立面颜色较暗，客户不喜欢。

3）2期小高层得房率低，通风采光不好。

4）物业费较高。

付款政策：

无优惠，可一次性、按揭。

（八）领秀城

项目概况：

位于双拥路与铁北一路交汇处，占地300亩，建筑面积27万平方米，整个小区分三期开发，一期由15栋多层组成，其中八号楼带电梯，共500套左右住房，面积从72㎡到144㎡，有两居、三居及复式，主力户型为120㎡三居，均价为2300元/平方米，其中一楼最贵为2600元/平方米。该项目07年十月份开工，12月底开盘，目前一期已封顶，10月份交房，现在五证齐全，可直接订房。小区绿化率为38%，有水系贯穿，物业费为0.35元/平方米，物业顾问为河南鑫苑物业顾问公司。

销售推广：

该项目由正和企划公司代理，以“旗帜生活，领秀全城”为宣传主题，强调其规模大、品质高，宣传媒介有大型户外广告、公交车体广告、宣传单页，户外广告较多，主题更换较频繁，主要分布在炎黄广场北部、新建路路西、中华路与黄水路交叉口、新华路与与前路交叉口等地，客户认知度较高；售楼部有两个，分别位于炎黄广场西南角及双拥路与铁北一路交叉口项目地，装修豪华、有品味，销售人员态度好，现场气氛较好。

优势：

1)小区规模大，标榜为新郑第一大盘；

2)小区绿化好，且北靠古城墙，外部环境好；

3)小区内部有会所及双语幼儿园；

4）部分户型送飘窗及露台

5）在新郑知名度较高。

劣势：

1）地段不好，较偏僻，交通不便；

2）外部大配套不好，生活不便利

3）紧邻铁路，不安全，噪音大。

4）双气配套难以落实

5）前期开盘价格与对客户承诺价格不符，信誉差

6）价格高

付款政策：

一次性优惠3%，按揭优惠2%。

7月份市场动作：

调低价格，每平方降价近100元；推出“首付3万购复式”活动

（九）书香园

项目概况：

位于人民路中段、网通公司对面。小区占地30多亩，建筑面积5万㎡。由6栋多层（一期）、两座小高层（二期）组成，一期共300多套住宅，面积从80-130㎡，有2居、三居，以三居为主，起价1800元/㎡,均价2000元/㎡.该项目于10月中旬开盘,目前,一栋已建到4层,09年7月交房,目前五证齐全,可直接订房.小区绿化率为35%

销售推广:

该项目由蓝途品牌机构代理,以“书香门第、文化世家”为宣传主题，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页、夹报，户外广告位于炎黄广场，主题不鲜明，吸引力较小。围墙广告位于项目北门，面积较小，不明显。宣传单页内容详细，语言简洁，客户印象深刻。售楼部位于项目旁，面积小，装修效果差，客户量少，配合少，气氛冷清。

优势

1）东临郑风苑景区，环境较好

2）南临市直中学，上学方便，文化气息浓厚

3）保安24小时巡逻

劣势

1）位置偏远，交通不便

2）生活配套较少

3）小区规模小

4）户型设计差

7月份市场动作：取消1万抵1万5的活动，准备签合同。

（十）博士嘉园

项目概况：

位于人民路与渔夫子路交叉口西300米路南，占地30多亩，建筑面积为4万多平方米，由11栋多层构成，临街两栋有底商，共500多套住宅，面积从37㎡到137㎡，有标间、两居、三居及四居，120㎡三居为主力户型，占50%，均价1900元/㎡。该项目2008年6月13日开始排号，11号楼小户型已封顶，09年7月交房，小区绿化率为50%，建有1万㎡休闲广场。

销售推广：

该项目由郑州领城房地产开发商自己做，幕后老板为厦门人，以“学府名门，人文尊邸”为宣传主题，强调人文环境好，宣传媒介有户外广告、公交车体广告、宣传单页、夹报，户外广告位于炎黄广场西部，紫色为主色调，较醒目；公交车体广告分布在6路公交车；宣传单页图像清晰，可以看到小区整体规划及户型，宣传效果较好。项目售楼部位于西亚斯对面，客流量一般，以附近教师为主要客源，销售人员热情，有配合，气氛较好。

优势：

1）项目绿化较好，景观先行，休闲广场已建成；

2）有小户型，双气直接入户；

3）楼间距较宽，其中两栋楼达40多米；

4）首付低，最低1万元；

5）靠近西亚斯学院、市直中学，人文气氛好。

劣势：

1）地段偏远，交通不便利；

2）周边大型生活配套少，生活不方便；

3）户型过于紧凑，大多数户型客厅在北边；

4）为外地开发商，无保障；

5）小户型以投资为主，租户较多，人员嘈杂。

付款政策：

一次性、按揭均可，现处于排号期，交5千抵1万。

（十一）人和家苑

项目概况：

位于渔夫子路与新烟路交叉口东北角，占地面积19000㎡，建筑面积36000㎡，由一栋小高层、两栋带电梯多层、三栋普通多层组成，共有298套房，面积范围从80--170㎡，有两居、三居、四居及复式，未开工，价格未定。绿化率为31%，容积率为1.72，建筑密度为28%，开发商郑州一建置业公司。

销售推广：

该项目由恒辉代理，未开始宣传推广活动。

经过调查分析，新郑房地产业发展迅猛，各档次楼盘如雨后春笋般不断入市，大的市场环境持续低温，消费群体整体观望气氛浓厚，新郑房地产业呈现出以下发展特点：

1、集中开发现象严重，楼盘扎堆，开发时间较集中；

2、新盘陆续上市，抢占客户；其中小规模楼盘较多；

3、开发商多为新郑本土开发商，实力有限，极个别为郑州开发商；

4、私人开发小产权房较多，价格偏低，抢占客户资源；

5、新郑市居民选择楼盘时区域性较强，位置偏远楼盘大多不被认同；

6、新推楼盘价格普遍偏低，多打价格牌和亲民牌