土地招拍挂信息管理系统.doc
岳阳网电科技有限公司土地招拍挂信息管理系统解决方案
土地招拍挂信息管理系统
解决方案
2010年1月
目录
第1章平台概述 (2)
1.1建设背景 (2)
1.2建设目标和意义 (2)
1.3版本记录 (3)
第2章总体设计 (4)
2.1设计原则 (4)
2.2系统架构 (5)
2.3数据构成 (6)
2.4功能结构 (7)
第3章技术路线 (7)
3.1WEB服务器层设计 (10)
3.2系统开发技术特点 (12)
3.3系统运行保障 (12)
第4章网上竞价出让系统 (14)
4.1挂牌竞买人注册用户........................................................ 错误!未定义书签。
4.2保证金交纳与资格确认管理 (14)
4.3自助报价功能 (15)
4.4挂牌截止 (16)
4.5结果公示 (16)
4.6中止、终止 (16)
第5章招拍挂业务管理系统 (17)
5.1挂牌信息发布功能 (17)
5.2在线评标功能 (18)
5.3挂牌报价功能 (18)
5.4专家信息库........................................................................ 错误!未定义书签。
5.5系统管理功能 (19)
第6章土地资源地图数据 (20)
6.1电子地图的标准 (20)
6.2地理信息图层 (20)
6.3地理文字信息 (21)
第7章接口设计 (22)
7.1数据传输接口 (22)
7.2运行状态监测接口 (22)
7.3与网银系统接口 (22)
第1章平台概述
1.1建设背景
土地招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则为参照制定的。经营性土地使用权应用土地招拍挂管理信息系统，有利于规范土地市场秩序，也是提高经营城市土地水平、改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，因为它能让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败的产生。
在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价。同时为贯彻落实国务院有关房地产市场调控会议精神，国土资源部2009年12月宣布对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管，规范房地产市场运行秩序。
为进一步建立并完善公开、公平、公正、规范、有序的土地市场秩序，在已有配套规章的基础上，国土资源管理部门出台了《国有土地招拍挂运行规程》，对国有土地使用权出让流程进行了详细规定，其中，对挂牌出让诸环节提出了实现自助报价、语音提示、信息发布等管理要求。
因此建立以地籍管理信息为基础，融合土地招拍挂信息及开发土地的全程监管评价机制，充分发挥国土部门现有软硬件整体的效益，使之适应土地综合管理业务的需要，保护用户已有的投资，不仅有利于提高土地管理信息系统的运行效益，而且还可以加快土地部门业务化土地信息系统建设的进程。
1.2建设目标和意义
系统改变原先由人工受理报价单的工作模式，又进一步体现了土地交易的公平、公正、公开原则。一是杜绝了竞买人之间的干扰。利用系统，竞买人在事先申请的前提下，凭密码登录系统进行自助独立报价，将各竞买人在报价时的影
响和干扰降到最低，给各竞买人创造了一个理性的思维空间，减少误报事件的发生。二是解决了以往挂牌报价截止时间难以掌握的难题。利用先进的计算机及其网络技术，可为各竞买人的终端提供同一的系统时间，保证了报价时间的精确性。三是方便了报价结果查询和监督。系统基于网络运行，报价及交易结果能够在交易大厅的电子显示屏以及整个网络内的每个终端上进行实时同步发布，方便了对挂牌出让报价结果的全程观摩和监督。
1.3版本记录
第2章总体设计
2.1设计原则
本次系统建设采取整体规划、分步实施的方式来建设，基于“打造安全、高效、便捷土地交易平台”理念，坚守“公开、公平、公正”原则，更好地满足用户的需求。
支持网上查询审批办事指南，相关政策法规，可以支持全文检索；
支持通过互联网，提交预审资料，并能得到咨询信息的答复；
支持查询自己的审批资料在有关政府单位的审批进展状态情况；
支持通过短信或电脑文字等方式提醒申请人在重要过程（如申请受理成功、审批结束等）的申办情况，同时，能提供自助式查询项目办理状态。
支持方便地管理和发布公示已完成挂牌竞拍地块信息；
支持对审批流程进行可视化定制，模板可编辑；
查询统计的需求，如查询某一个申请的项目，某段时间某一类型审批的统计情况。
基于成熟条件下的先进性
系统采用的技术应在整个生命周期中，符合当前技术和管理发展的方向，符合技术发展的潮流，能够将整个系统的信息流量维持在一个均衡高效的指标之下，同时确保系统的成熟性，减少系统的风险。
可靠性与稳定性
系统作为信息化服务的软硬件平台，今后会有大量的数据信息不断地在系统上传输，所以，系统的可靠性就显得尤为重要。因此，在系统的设计上，我们特别注意如何保证系统的可靠性。系统的可靠性主要是要防止在系统上出现单个故障点，即避免因某一点出现故障而对整个系统产生影响。我们将采用各种先进的技术以保证系统的可靠运行。
系统的实用性和可管理性
为确保用户投资的有效性和系统的实用性，我们将针对本次项目特点选用产品和技术，并且确定这些产品和技术是成熟的，针对信息流特点采用合适的拓扑
结构，使整个系统达到最高的性价比，并尽量简化系统的配置步骤，使其操作易于掌握，便于用户方便地操作使用，且容易维护。
安全性和保密性
坚持安全性和保密性。遵循有关信息安全标准，具有切实可行的安全保护和保密措施，以及对计算机犯罪和病毒的防范能力，确保数据永久安全。
作为企业，对应用系统有严格的安全性要求，因此如果仅使用操作系统和数据库平台上提供的安全机制往往是不够的，在应用软件中应提供足够的安全保密机制。
系统可升级与可扩展
不仅要满足当前应用，还需要保证其今后相当一段时间内作为本系统的主要资源，所以在设计时必须考虑其扩展性和开放性。除当前设计需含有一定的超前性外，还需保留系统的可扩充性，以利于今后技术和业务的发展。能够根据系统建设的不断深入发展的需要，方便的扩大系统容量和提高系统的性能。
同时充分考虑“标准和开放”的原则，具备与其它计算机通信系统设备互连互通的特性，在结构上实现真正开放，基于国家开放式标准，符合国际通用标准，保证系统的开放性和技术延伸性，使其与日后的技术具有良好的亲合性。坚持统一规范的原则，从而为未来的业务发展奠定基础。
2.2系统架构
平台的建设主要分为数据层、接口服务层、核心应用服务、业务展示层、通讯层、用户层等六个部分组成。如下图：
数据层包括地理信息所需的位图数据和空间数据，及物流中所需的业务数据。
接口服务层提供短信网关、WAP网关、支付网关、等系统与应用服务层中的接口服务相结合提供所有应用层的服务拓展，是应用服务层与数据层的桥梁，供应用层与数据层之间数据交互。
核心服务层提供土地信息发布服务、竞价通信服务等提供各子系统所需的业务逻辑和商务逻辑。
展示层提供面向公众的国土资源公众信息门户、面向竞买人的网上竞价出让系统与电子竞价系统、面向土地局办公人员的招拍挂业务管理子系统。
通讯层提供短信、WEB等方式为用户提供不同方式的服务。数据层、对外服务层、应用软件层、通讯层四部分有机的组成一个完整的应用平台。
2.3数据构成
以土地权籍管理数据为基础、融合土地招拍挂、土地利用与现状与规划、城
市控制性详细规划、土地分等定级、土地基准地价等相关国土资源GIS空间地图数据、业务数据。
2.4功能结构
建设按功能相对独立性方法划分，可分为以下几个部分：包含土地挂牌出让和公示信息的发布与管理、出让地块信息管理、兑买人基本情况及其报价信息管理、自助报价、自动生成相关报表台帐、报价截止时间语音自动提示、开发土地监管、历史档案信息管理等功能。
第3章技术路线
整个平台根据应用要求基本上都提供B/S结构。平台B/S结构是基于J2EE 的软件架构下进行搭建的，主要是构建核心系统服务，例如事务管理、资源管理、安全性、远程连接和与对象相关的映射服务。这些服务对企业应用程序来说都是必需的，并且它们可以抽象到一个可重用的和可以公布的方式配置的框架中，这种框架可以将这些基本的服务提供给运行库中的所有应用程序。这种框架可以简化设计和编程过程，并且为所有使用这种框架的应用程序提供一致的实现语义。J2EE体系结构为应用程序组件提供一系列标准服务以作为运行库环境的一部分（也就是容器）。
J2EE为设计、开发、程序集和部署企业应用程序提供基于组件的方法。不
同层之间的职责有很明显的区别，这种方法将问题域分解到适合于各个层的应用程序功能性的基本单元中，这就可以提供一个可高度重用的基于组件的体系结构。
系统应用和服务采用松散耦合的体系框架，通过Web Service技术实现。这样的应用是基于中间件的，具有良好的扩展性和适应性。
J2EE体系结构的如下图所示。
不同的层可以根据实现按需求的方式进行通信。
客户机可以直接和一个WEB层交互：该WEB层访问数据库（数据库层显示为EIS）。
客户机可以和EJB层直接交互：该EJB层访问数据库层。
客户机可以和WEB层直接交互：该WEB层和EJB层交互，而EJB层则访问数据库层。
图：J2EE体系结构
从图中可以清楚看到，容器的角色是J2EE体系结构的中心。容器处于应用程序组合J2EE平台服务之间。这就使容器可以在部署描述符中公开指定的配置信息的基础上注入平台服务中。运行在J2EE服务器上的EJB容器可为J2EE应
用程序管理所有的EJB的执行。该EJB容器处理EJB的生命周期，并且为EJB 提供所有系统级的服务。它为EJB提供事务管理、安全性、资源管理和命名服务。运行在J2EE服务器上的WEB容器为J2EE应用程序管理JSP和Servlet的执行。运行在客户机的应用程序客户机容器为J2EE应用程序管理应用程序客户机和组件的执行。
容器提供的服务以可以公布的方式配置，并且在部署时进行解释，这使得一个域中的组件可以和另一个域中的组件结合起来以提供一系列新的服务，这些新服务的事务语义可以使用基于XML的部署描述符以不同方式和公布的方式来指定。
近年来，随着计算机行业的发展，WEB服务成为了新的趋势，WEB服务遵守一些开放标准，采用一些定义良好的规则在Internet上通信，通过这样的行为，它可以确保应用彼此方便的进行交互，因为采用的是开放的、全球统一的标准，所以不管底层采用的是何种程序设计语言或者操作系统，应用都可以彼此通信。WEB服务本身就具备一定程度的松耦合特性—信息交换采用XML，这就可以把WEB服务客户端从WEB服务的具体实现中分离出来。
基于J2EE的平台软件体系如下图所示。
图：基于J2EE的平台体系
客户端：客户端主要向服务端提出导航服务请求，并根据服务端返回的结果进行实时处理、分析、显示。客户端的实现技术不限，可以是J2ME、WinCE、BREW、Symbian，只要能连上服务器端并能够解析XML数据流就可以。
I/O接口转换服务器：对应各种客户端的各种服务请求方式，将这些导航服务请求同一转换为HTTP/XML服务请求，传递给集成协调服务器，再把结果给以与请求对应的方式送回客户端。
集成协调服务器：核心是个WEB服务器，负责接收I/O接口转换服务器的导航服务请求，进行统一的资源调配后，将请求再转发给导航引擎服务器，并将结果数据缓存在本地后送回给I/O接口转换服务器。
导航引擎服务器：核心是一个基于J2EE2企业及版本的应用，作为UNIX的后台进程存在。导航引擎服务器提供导航任务，完成空间导航应用服务的主要处理逻辑，包括栅格地图、影像数据流、矢量数据流、空间查询和空间分析服务等，结果通过集成协调服务器返回给I/O接口转换服务器。
导航数据库服务器：数据库服务器提供空间导航数据的存取与管理，包括影像、矢量、属性数据、栅格数据的管理，并根据引擎服务器的请求，提供各类数据服务。数据管理基于关系数据库管理的方式。
3.1WEB服务器层设计
WEB应用层即运行于WEB服务器上的组件。主要包含了软件体系结构模型中的界面层和应用层。在界面方面用FrontPage制作模板页面，利用CSS统一页面风格设计或者使用XSL来定义XML数据的显示风格。应用层者通过JSP/SERVLET技术通过标准的EJB调用技术调用Application Server中的业务组件。在WEB服务器层的设计中主要考虑以下原则：
1、共享开发组件建立代码共享库：
采用JA V A语言包管理技术，建立本省的公共代码库。其中包括各业务共享的代码、某种业务中各个小模块共享的代码、各个模块自己独有的代码。包的命名按照国际开发惯例。这个公共的代码模块库放到共享库中。
2、各组件容易配置：
复杂的系统配置不但提高了维护人员的门槛，同时对系统的稳定性也带来很多问题。所以我们无论是给Server端（Web）开发的还是给客服端（Windows 客户端软件、Browser、PDA、手机）开发的组件，都容易按照本站点的要求配置相关的参数，所有的参数的定义文件都采用XML标准，并直接和程序打包到.war包中，只要通过图形介面的配置，就完成组件的安装和设置。
3、容易安装：
组件的安装直接采用Application Server提供的配置管理工具，直接通过WEB 界面和简单的COPY命令完成系统的安装、维护、清除。不需要复杂的注册配置就可以在本站直接使用。
4、形象、风格统一：
采用CSS、XSL和Java Script技术来保证页面风格和内容结构的统一，各栏目、页面布局基本一致。各业务人机交互方式也统一，用户在熟悉其中一种业务后，使用其他新业务时，用户很快熟悉操作。同时，也降低对用户在培训和客户服务的费用。
5、在WEB模块开发的技术主要就有JSP和SERVLET两种：
JSP其实是一种高层的Servlet。他与以往的其他网页编写脚本有很大的相似性，但是只是在执行时有一些不同。Jsp引擎将它和它所在的HTML文件一起合成Servlet的代码，然后它的执行就和Servlet的一样了：先编译成.class文件，然后由支持java虚拟机的服务器来执行，然后输出结果。我们在使用Jsp中使用JavaBean来进行更加灵活的处理，同时Jsp相对来说比较简单，本身的可维护性比较差，所以在JSP中尽可能少地不包含商业逻辑的处理，所有商业逻辑的处理要么放在后台的Application Server的EJB中或者由Web Server中的SERVLET 来处理。同时在前台的Jsp开发中首先要划分出版面，然后将版面分割成不同的部分，用不同的被包含文件来最终组成用户界面。以达到系统界面风格的一致性。
Servlet可以被看作是服务器端的applet，它通过ServletResponse以及ServletRequest这两个对象来输出和接收用户传递的参数，然后在内部的方法中执行操作，如访问数据库、访问别的Servlet方法、调用Application Server中的EJB商业组件等等，然后将处理结果返回给客户端。Servlet作为在服务器后台进行处理的组件，我门不但业务上在商务逻辑独立、完整、可组合的、准确等，而
且充分利用JA V A语言提供的接口确保线程的安全性。我们都知道Servlet相比通用网关接口CGI有着明显的优点就是可以维护一个线程池，不用每一次都要创建一个新的线程，但由此导致实例变量在所有的线程之间是共享的，并且如果存在着Servlet链互调时，就会发生调用出错。
3.2系统开发技术特点
功能强大、易扩展、快速实施：本系统采用功能组件化体系结构、易于扩展，各组件强关联，松耦合，即整个系统所有的组件在逻辑上是独立的，又通过接口建立关联，可拆分、可组装，可定制，方便实施与系统扩展。
实用、高性价比：根据客户用户的实际需要，提供强大且实用的功能，充分考虑降低系统对于硬件的要求，提供了较高的实效性和性能价格比。
个性化、可定制的界面：保证客户不同人员按照自己的工作需要进行操作，整个系统具有良好的可维护性和易用性；
跨平台支持：系统支持http协议和B/S 结构，支持与其它网络操作平台无缝联接，与用户客户端的操作系统无关。
集成已有的业务系统：采用关系型数据库的信息管理模式，充分利用现在信息资源，帮助建立规范的管理体系。
完善的安全体系：充分利用安全加密、安全协议及权限管理从系统平台和业务操作两方面来保证客户应用系统的安全性。
3.3系统运行保障
时间特性要求
系统的性能主要表现在系统的响应速度，系统保证在用户可以容忍的时间内获得响应。系统设计时，从系统结构、技术措施、软硬件平台、技术服务和维护响应能力等方面进行了综合考虑，确保系统具有较高的性能。
可靠性
平台和数据在规定的指标要求下经测试达到稳定，但我们无法完全排除在今后的运行过程中可能出现的Bug，如果系统在使用过程中出现Bug，可以通过补
丁程序方便升级。
灵活性
由于业务的多变性和多样性，平台系统在设计上易于进行功能扩展，而不会大范围改变现有框架，同时数据也能在不改变数据库框架的基础上进行扩展，并能接受其他空间数据。
数据录入方面提供多种灵活的方法。查询统计出的结果信息可提供多种输出格式，方便的与数据库挂接。
故障处理
针对平台运行过程中可能出现的故障，系统可通过日志记录故障特点，出现频率，或操作步骤。
第4章网上客户报价系统
4.1挂牌竞买人注册用户
支持拍卖、挂牌方式土地使用权出让申请。
挂牌竞买人登陆本系统提交竞买申请信息，申请成功后，可即时下载用户登录身份文件或到指定的机构获取UKEY，进入保证金交纳与资格确认环节。
4.2保证金交纳与资格确认管理
提供竞买人对不同地块保证金指定交纳帐号功能，例如同一竞买人竞买多宗地块，将生成多个交纳帐号，竞买人须向各个帐号及时足额交纳相应保证金。系统根据保证金交纳情况，启动挂牌竞买确认环节。
提供投标用户上传相关的资格证件、投标方案等，为专家组评标提供支持。
提供网上银行接口，可直接通过网上转帐汇款方式将保证金转入指定的帐户。
提供申请地块的状态提示如申购地块、开发竞价等状态，获取该地块竞买资格确认。
4.3自助报价功能
在挂牌管理员对竞买人登记、建立帐号、分配竞买权限的基础上，竞买人可通过“客户报价系统”实现对所竞买地块的自动报价。如图所示：
●竞买人正确登录系统后，根据“挂牌报价管理员”指定的“土地编号”
报价权限针对指定的“土地编号”进行报价操作（也可以在有多个权限
的时候，同时对多个“土地编号”进行报价操作）。
●提供竞买人拥有浏览地块详情、出让须知信息、竞买日志、地块地图、
查看宗地图等其它信息的权限。如图所示：
地块详情图查看宗地图
●竞买人报价：竞买人提交新的报价时，提示“当前最高报价XX 元，您
的报价 XX 元，您要报价吗？显示屏报价：只显示本次该“土地编号”
的最高报价；
●竞买人报价时，电脑将记录报价时的“IP地址”、“报价时间”等等；
●支持语音提示服务（当本次“土地编号”的挂牌时间快到截止时间时）：
：“距本次报价结束，还有10分钟”；
：“距本次报价结束，还有5分钟”；
：“距本次报价结束，还有1分钟”；
竞买人帐号只在规定的报价期限内有效，一经开牌，该竞买人帐号即行锁定，不能再行报价。
4.4挂牌截止
挂牌期限届满，若某地块无人报价，则该地块挂牌活动结束，该地块流拍，否则地块转入后续过程。
4.5结果公示
网上挂牌出让活动结束后，出让结果实时在网挂系统上公示，出让结果也会在我局门户网站上公示。
4.6中止、终止
因其他原因，需对地块进行“中止”或“终止”，如图25、图26所示。用户可查看相应的“中止公告”或“终止公告”。
第5章招拍挂业务管理系统
5.1挂牌信息发布功能
通过对发布信息模块的管理，以嵌入式信息编辑器，对拟发布的信息的文字、图表进行有效的控制和管理。采用信息页面自动跳转插件技术，实现无限信息的自动切换；采用页面自动上翻代码，实现多页面信息的自动滚动显示。
丰富多样的文字显示效果（可以对单个页面字体、字号、字体颜色设置）
●智能化的电子显示屏幕字幕切换
●页面设置：滚屏速度设置、栏目信息显示时间设置（以秒为单位）、页
面内容显示顺序设置
信息发布管理系统可方便地对各类出让信息、公示信息、公益信息的发布和管理。
5.2在线评标功能
支持在线评标，评标结果系统自动汇总计算，生成授标推荐结果。
5.3挂牌报价功能
1、地块信息管理模块：通过对出让地块编号、面积、挂牌起始价格、加价幅度、报价起始时间的设置，可方便地管理每个挂牌地块的信息。
2、竞买人信息管理模块：通过对参加竞买人相关信息的登记和对兑买地块的权限分配，可方便地对每个兑买人对相应出让地块的报价进行设置和管理。
3、其他管理模块：根据工作需要，我们还提供对报价结果、前端显示、报价日志的查询功能，方便挂牌管理人员对整个竞买过程的管理和控制。系统具有自动生成相关统计报表的功能。
5.4在线评审功能
提供对注册用户的评审、资格/保证金的评审。未通过评审将没有权限参与竞价拍卖。
5.5系统管理功能
系统管理系统在对子系统功能模块进行管理的基础上，同时可对系统数据库实现备份，保证数据安全。
1、系统维护方面的需求，管理员负责信息的录入，添加，修改，删除及查询用户的维护，包括基础数据信息录入维护等；
2、管理层的维护、汇总、发布查询的应用等；
3、客户端的信息获取查询功能。
土地招拍挂流程及所需资料汇总
土地招拍挂、项目报建流程及所需资料汇总 点击数 3368次更新时间：2009-3-31 土地招拍挂办理流程 （2009年2月4日） 一、项目评估：街道评估、经委评估 二、储备中心（招拍挂办）资料准备：确定地块、地块编号、通知相关部及地形图制作（5个工作日），如遇河道，需划河道蓝线（5个工作日）——计5个工作日 三、区发改委（10个工作日)、经委（7个工作日）、规划局（选址40个工作日、设计要求20个工作日）意见征询——计15个工作日 四、土地测绘勘测：数据下载、野外测绘、测绘报告、数据上传（25个工作日）——计15个工作日 五、征地预公告：启动工作、张贴公告（15个工作日）——计15个工作日 六、区局农转用征收审核（一书四方案：建设用地项目说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）（20个工作日）——计10个工作日 七、市局农转用征收审核：审批、缴费（开垦费、耕地专用税）（20个工作日）——计20个工作日 八、征地包干（征收方案、张贴公告、补偿方案、张贴公告、签署协议、签证结案、缴费）（70个工作日）——计70个工作日 九、土地储备（20个工作日）——计15个工作日 十、土地预审（15个工作日）——计10个工作日 十一、意见征询（环保、市容、卫生、绿化、配套、经委）（7个工作日）——计5个工作日 十二、招拍挂审批：供地批文（20个工作日）、出让方案、市局评估、市局审核、出让公告）
十三、招拍挂（办理招拍挂文件、缴纳竞买保证金、提交申请、资格审查及竞买人资格确认、报价竞买、现场竞买及签订成交确认书） 十四、签订出让合同（20个工作日）——计20个工作日 注： 合计共需220个工作日，其中项目评估、招拍挂审批程序无固定时限，未统计在内。 项目报建办理流程&指南 （2009年2月4日） 一、发改委立项备案，规划局测量队封闭图测绘 立项备案：（10个工作日）λ 1) 营业执照 2) 组织机构代码证 3) 土地权属证明 4) 备案申请表（纸质）及电子文档 封闭图测绘：（5个工作日）λ 1) 封闭图申请表 2) 地形图（道路红线图） 3) 测绘报告 二、规划局规划设计要求（针对自有土地扩建） 设计要求：（10个工作日）λ 1) 规划设计要求申请表
国有土地使用权招拍挂出让流程
招拍挂具体实施流程 国有土地使用权实施招拍挂出让之前完成征地拆迁补偿工作 挂牌： 1、编制挂牌出让公告、方案、挂牌须知。 2、经县政府批准、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在挂牌 起始日前20日，根据土地状况和挂牌出让要求在网上发布挂牌公告。 3、竞买人报名，并提交有关资格证明材料，经审查合格的， 交付保证金； 4、挂牌公告发布20日后的10的工作日，符合条件的竞买人 填写报价单报价； 5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，挂牌 人与竞得人签订《挂牌成交确认书》； 6、在土地市场动态监管网公示挂牌结果，公示时间10天。 7、公示后竞得人与国土资源部门签订土地出让合同和交付土 地出让价款及相关税费 8、编制出让审批单，出让红线图。 9、国有土地使用权登记发证。 拍卖： 1、编制拍卖出让公告、方案、拍卖须知。 2、经县政府、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在拍卖起始
日前20日，根据土地状况和拍卖出让要求在网上发布拍卖公告。 3、竞买人报名，并领取竞买申请书及有关文件。 4、竞买人在竞买申请截止日前递交竞买申请书，并提交有关资 格证明材料。 5、拍卖人对竞买人资格进行审查，符合条件的发给竞买资格证 书和统一编号的应价牌，并由竞买人交付保证金，保证金按拟拍卖地块的区位和面积确定。 6、组织竞买人勘察拍卖地块现场，进行答疑。 7、拍卖人在公告的时间、地点按规定程序进行拍卖，拍卖人与 竞得人签订《拍卖成交确认书》。 8、在土地市场动态监管网公示挂牌结果，公示时间10天。 9、公示后竞得人与国土资源部门签订土地出让合同和交付土地 出让价款及相关税费。 10、编制出让审批单，出让红线图。 11、国有土地使用权登记发证 招标： 1、编制招标出让公告、方案、招标须知。 2、经县政府、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在招标起始 日前20日，根据土地状况和招标出让要求在网上发布招标公告。 3、投标人报名并提供资格证明材料。
关于土地招拍挂制度的几点想法
关于土地招拍挂制度的几点想法 自招拍挂以来，土地出让收益年年创新高。据相关数据表明，2001年至2003年间，地方政府的土地出让金收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的49.5％；2005年在国家紧缩“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年房地产市场不景气，有10％左右的土地流标流拍，勾地、变相退地的现象在增加，但地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益，其中，9551亿元来自招拍挂。土地收益已名副其实成为“第二财政”。从经济特性上讲,土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小于其他要素，其价格上涨的幅度就快。从物理特性上讲，其独特的地理位置及异质性必然会影响地上房子的价格。将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。土地招拍挂源于土地私有制度，在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来。我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
为抑制土地财政、土地投机和土地金融推动地价非理性上扬，完善招拍挂制度势在必行。建议： 一、参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。 二、作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。 三、必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，有助于制度的完善。 四、继续坚持土地有偿使用的基本原则，但对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式。应细化商业用地的用途，对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，即综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用）、消
土地挂牌出让工作程序
土地挂牌出让工作程序 1 国有土地使用权挂牌公开交易办法 第一条为了深化土地使用制度改革，加强廉政建设，规范我市土地使用权交易行为，建立公开、公平、公正的土地交易市场，结合我市实际，特制订本办法。 第二条凡在本市城市规划区范围内从事挂牌出让国有土地使用权活动，适用本办法．本办法所称挂牌出让是指由市人民政府土地行政主管部门（即挂牌人）组织实施，委托市地产交易市场具体负责，在规定的时间和地点公示地块的基本情况、竞买办法等内容，并接受竞买人的竞价申请，竞买人在挂牌期限内轮番报价，挂牌人按价高者得的原则确定受让人的出让国有土地使用权方式。 第三条国有土地使用权出让，除采用招标、拍卖等方式外，具有下列情形之一的，可采用挂牌公开交易方式出让： （一）对旧城改造中，拆迁量大、竞争性弱的项目，经规划、土地、建设行政主管部门和旧城改造项目所在城区政府提出意见，报经市人民政府审定采用挂牌方式出让的； （二）大型综合商场用地、四星级以上酒店用地、度假及高级娱乐设施用地； （三）市政府储备的土地，在满足城市功能布局要求所需配套基础、公共建筑设施用地之外应依法有偿供应的； （四）经市人民政府认定的可实行挂牌出让的其他用地。
第四条挂牌人应当至少在挂牌起始之日前30日发布挂牌会告。凡挂牌公开交易的地块均需在市地产交易市场公示，地块面积5000平方米（7.5亩）以上的，还需在当地新闻媒介上公告。 第五条挂牌公告必须包括下列内容： （一）出让人名称和地址； （二）拟出让地块的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等； （三）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法； （四）索取挂牌交易地块有关文件的时间、地点及方式； （五）挂牌时间、地点和竞价方式等； （六）确定受让人的标准和方法； （七）履约保证金。（八）其他需要公告的事项。 第六条挂牌出让一般按以下程序进行： （一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人在市地产交易市场挂牌公告，公布挂牌的内容； （二）竞买人按规定将履约保证金汇入挂牌人指定的账户后，向挂牌人提交竞买报价单、有效的营业执照、法人代表身份证明、授权委托书、保证金付款回执等凭证材料申请竞买；
土地招拍挂流程
土地招拍挂工作程序 土地招标出让工作程序 1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。 2、编制招标文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。 3、发布招标公告：出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。 4、出售招标文件：按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。 5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。 6、受理投标申请：在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。 7、审查投标资格：根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。 8、投标：投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。 9、开标：出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。 10、评标：评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。 11、公布成交结果：招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。 12、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
土地拍卖出让工作程序 1、制订工作方案：制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。 2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。 3、发布拍卖公告：出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。 4、出售拍卖文件：按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。 5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。 6、受理竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 7、审查竞买资格：根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。 8、举办拍卖会：按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。 9、公布成交结果：拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。 10、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
中国土地招拍挂基础知识大全
中国土地招拍挂基础知识大全 2014-05-24浙报地产金融会金融梦工厂 金融梦工厂（微信号：jrmgc2013）是最大的金融圈网络沙龙组织。45期金融热点讲座资料及录音，点击标题下方“金融梦工厂”直接订阅后有提示下载。另外分享了国内第一单REITs资料，对话框发送关键字“中信启航”，可获得珍贵资料下载地址。 国有土地使用权挂牌程序 1、国土局发布拟挂牌地块信息； 2、竞买人缴纳保证金参加竞买； 中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%. 3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁； 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；
5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。 注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该快土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序 l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案； 2、报批报市政府批准招标出让方案； 3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。 5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括： (1)出让人的名称和地址； (2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； (3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法； (4)索取招标文件的时间、地点、方式； (5)招标时间、地点、投标方式； (6)确定中标人的标准和方式；
土地招拍挂注意事项
土地招拍挂注意事项文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
招商引资约定的土地优惠政策可否在招拍挂程序之后 得到落实 起草示范文本的基本原则 1.合法性原则 （1）签约主体要合法 原则上，项目落地县（市）、区政府或者开发区管委会应作为项目投资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过程中需重点注意： 一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协调一致。 二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约束力。 （2）政府承诺要合法 一是县（市）、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等）； 二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府只能承诺协调，不能承诺包办； 三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决，保证不让投资商承担任何责任等等）；
（3）扶持方式要合法 要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。 2.双向约束原则 “双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑现各项经济指标承诺。实践证明，在重大项目招商引资合同中全面落实“双向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。 3.可救济性原则 就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法准确计量的指标。 （四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用 投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。 1.项目建设用地 （1）土地使用权取得方式 《协议出让国有土地使用权规定》（国土部令第21号）规定，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采
土地招拍挂的区别及流程
土地招拍挂 1、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为； 2、拍卖出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为； 3、挂牌出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为； 土地招标：是指通过一定的公开平台召集有资质的土地使用者在一定期限通过上报土地用途土地使用出让金等材料，并在一定时间内公开开标，来争取土地的使用权 土地拍卖：是土地所有者（政府）在一定的时间通过叫价的方式决定土地的使用者价高者得 土地挂牌：是指土地以明确的价牌标价接受挂牌价的土地使用者取得土地
土地协议出让是指土地所有者与一家土地使用者商议土地使用金 三种土地出让方式的具体程序： 协议出让程序 市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发 布出让土地信息。 有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。 市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。 必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建 设方案。 双方协商达成一致意见。 签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土 地管理部门付清全部土 地出让金。 受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。 招标出让程序 市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。
国有建设用地使用权招拍挂操作流程指南
国有建设用地使用权招拍挂操作流程指南 为进一步规范我市公共资源交易行为，防止交易活动中围标、串标等各种不良现象的发生，本着“制度创新、科技防腐、公平公正、优质服务”的原则，依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，制定济源市国有建设用地使用权招拍挂操作流程。 一、市国土资源局 做好国有建设用地使用权招拍挂出让的前期准备工作、出让方案的审批、出让公告和出让文件的制定及出让底价的确定，向公共资源交易中心提交土地招拍挂委托书， 二、市公共资源交易中心 根据市国土资源局的委托，负责发布出让公告和土地招拍挂活动的组织实施及资料移交工作 （一）供地信息发布 1、承办部门：地产与产权交易科 2、服务时限：自收到出让公告之日起1---2工作日内发布 3、操作规程及要求：
在招标拍卖挂牌开始前20日发布公告，由地产与产权交易科负责人安排信息传递员负责通过内网将出让公告传 递至综合信息科，综合信息科按照提供的公告内容在济源市公共资源交易中心网站发布出让公告。 （二）、接受竞买人咨询 1、承办部门：地产与产权交易科 2、服务时限：及时受理 3、操作规程及要求： 地产与产权交易科负责人安排报名资格审核员，在公告规定时间内负责接受咨询，对竞买人提出的问题，能现场给予答复现场答复，对暂时不能答复问题，在征求国土资源部门的同意后给予答复，或根据竞买人提出的疑难问题的实际情况，通知国土资源部门组织现场答疑会。 （三）、竞买人资格审查 1、承办部门：地产与产权交易科 2、服务时限：自收到申请人竞买资料之日起1---3工作日内 3、操作规程及要求： （1）、报名资格审核员在公告规定的时间内接受竞买人的有关申请，并对有关申请资料进行初审，主要提供以下资料：竞买（投标）申请书、委托书是否按规定格式填写；是否提供法定代表人、委托代理人、营业执照副本、组织机
工业用地招拍挂制度及流程
工业用地招拍挂制度及流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
工业用地招拍挂制度 设定依据： 1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）；2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（监察部、国土资源部国土资发[2007]78号）； （一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。 （二）建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。 （三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。 （四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。 （五）根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。 （六）工业用地出让文件中，应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。 （七）采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。 （八）与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发放《中标通知书》后，应当向竞得人、中标人核发建设项目用地预审批准文件。 （九）要根据《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，完善工业用地出让合同，明确约定工业项目的投资强度要求、产业要求、具体地类等内容。加强合同管理，督促用地者严格按照合同约定的条件开发利用土地 流程： 公布出让计划，确定供地方式
开发培训-一级土地开发-土地招拍挂详细流程
土地招拍挂详细流程 国有土地使用权挂牌程序 1、国土局发布拟挂牌地块信息; 2、竞买人缴纳保证金参加竞买; 中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%. 3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁; 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金; 5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。 注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该快土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序
l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案; 2、报批报市政府批准招标出让方案; 3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。 5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括： (1)出让人的名称和地址; (2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求; (3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法; (4)索取招标文件的时间、地点、方式; (5)招标时间、地点、投标方式; (6)确定中标人的标准和方式; (7)履约保证金; (8)其他事项。
6、申请投标人报名并索取拍卖文件，并提供以下资料： (1)投标人有效的营业执照复印件; (2)房地产开发企业资质证书复印件; (3)股份公司董事会关于投标事宜的决议(附全体董事签字)及董事会签署的委托代理人的授权文件(附委托代理人的身份证明); (4)其他需要提供的资料。 7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定投标人资格。(地产市场负责) 8、投标、开标具体程序： (1)投标人在截止时间前将标书投入标箱; (2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容; (3)评标小组评标; (4)根据评标结果，确定中标人。 9、向中标人颁发《中标通知书》。
中国土地招拍挂制度
中国土地招拍挂制度 本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。 关键词土地市场招拍挂制度市场机制政府管理 一．引言 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。 其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。 为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行. 二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点 土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 （一）土地招标
办理国有土地出让基本程序
办理国有土地出让基本程序 1、原则上基本农田、不是建设用地的不能办国有土地出让。 2、先由县政府召开的项目规划审查会批准，再办理《选址意见书》、《建设项目规划许可证》； 3、向县国土局报材料：申办人的用地申请、当地镇政府给国土局申请、县规划审查会通过的会议纪要、《选址意见书》、《建设项目规划许可证》、可行性研究报告、发改委备案证明、环评报告及批复、安全条件论证报告、省经信委加油站核准文件等等（材料越全越好）。报国土局规划科，交报件费一亩约二万。 4、国土局规划科、土地利用科、土地储备中心、分管局长等对材料会审后（县、市、省局一样的材料每个科转），报局长同意，由以上科室和国土局测绘科等到现场实地察看。 5、测绘科测量出图后，国土局组织相关材料，出申报文件报县政府、报市政府、省政府审批。每次国土局要亲自去人办理，这需要相当长时间。 6、省政府批准后，县国土局办征地手续（从农民手中把地买回来），用地单位向镇政府交钱（按省标准补偿、附属物等）征地，镇政府帮助办理。村、镇盖章、村民签字等。 7、省批准后也要有用地指标，可以购买指标１２－15万/亩。 8、招拍挂程序： （1）国土局把该地块编号放县招标监管服务中心进行国有土地使用权拍卖挂牌活动，国土局先在网上发公告，法定发公告后
20天，按高价确定受让人。（目前这只是个形式，一般情况下，加油站项目用地少，加油站难批，是没有人争的，谁申请的地还是给谁，但程序要走）先交保证金（每亩约四万，保证金后转出让金额），确认具备本次投标竞买资格，领取《投标[竞买]确认书》。确认书上有国土局定的招拍挂活动日期。 （2）拍买期间没有别人竞争时，该地块由申请人取得国有建用地使用权，挂牌出让成交价XX万无，出让人县国土局与竞得人签订《国有建设用地使用权成交确认书》，用地方、国土局（局长签字）、招标监管中心三方签字、盖章。 （3）兑得人在签定确认书之日30个工作日内与出让人签订〈国有建设用地使用权出让合同〉在规定时间内不签订合同，视为自行放弃资格。 9、签订〈国有建设用地使用权出让合同〉后，国土局开发票去银行交出让金（每ＸＸ万／亩），去建设局办理《规划设计条件》（其中用地性质一定写“商业”用地）后国土局在报县政府批准在出让合同上签字盖章后，到地方税局交契税出让金的３％，交耕地占用税（一千平方３万）后，在交国土局一万多费用后，到国土局地籍科办理《国有土地使用证》。然后在去建局办《建设用地规划许可证》。土地利用科再发个《建设用地批准书》。办理程序复杂，以上大体程序是这样，中间国土局要报县政府县长签字盖章好几次、申请人要去乡镇、村盖章签字很多次，具体办到哪一步国土局给告知。
国有建设用地招拍挂供地程序
国有建设用地招拍挂供地程序 纳入储备的土地需要招拍挂供地的，一般需要下列程序：前期准备：{企业}提供地形图及电子版 一、{企业}联系规划局进行规划定点后，通知国土局； 二、{国土局}委托市国土局测绘院进行测量； 三、{国土局}向规划局申请规划条件； 四、{规划局}出具规划条件； 五、{国土局}委托市国土局测绘院依据规划条件出具供地图； 六、{国土局}委托市国土局评估所对土地进行评估（需提交规划条件和供地图）； 七、{国土局}宗地如无违法，填写执法调查表；如涉及未批先建违法占地，提请市国土局执法机构立案、行政处罚并执行到位； 八、{区财政局}核算土地成本； 九、{国土局}集体会审，拟定出让方案； 十、{国土局}提请管委会会议确定出让起始价； 十一、{国土局}向招商事务局发文协助告知通知书，通知有意向的企业缴纳预申请保证金； 十二、{企业}足额缴纳预申请保证金； 十三、{区财政局}进行土地两补； 十四、{国土局}拟定的出让方案经管委会审签后呈报市政府
审批； 十四、{市政府}批准出让方案； 十五、{国土局}依据批准的出让方案发布出让公告； 十六、{企业}报名竞买，摘牌后签订成交确认书； 十七、{企业}到发改、环保等部门办理立项、环评等手续{工业项目}； 十八、{国土局}登陆中国土地市场动态监测与监管系统网上传数据并下载出让合同； 十九、{企业}到市国土局测绘院做平面界址图，与出让方（市国土局）签订出让合同； 二十、{国土局}将材料转到区财政局，报市财政局结算并出具出让金单据； 二十一、{企业}持出让合同、批复、成交确认书、出让金单据到地租征收处办理建设用地批准书； 材料转地籍科办理土地登记手续。
国有土地招拍挂程序
国有土地招拍挂程序 邓明友律师 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（自2002年7月1日起实施）规定，国家出让商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性国有土地，必须采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让。城市规划区内的集体所有土地，须经依法征用转为国有土地后，按照招牌挂的方式出让。根据我国《物权法》和国土资源部第39号令的规定，自2007年11月1日起，工业用地（包括仓储用地）的使用权出让，也应采用招牌挂的方式出让。 一、招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。投标、开标依照下列程序进行： （一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效； 标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 （二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。 （三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。 （四）招标人根据评标结果，确定中标人。 二、拍卖出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖会依照下列程序进行：（一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 三、挂牌出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌依照以下程序进行：（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； （二）符合条件的竞买人填写报价单报价； （三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
土地招拍挂流程
土地招拍挂制度 目录 展开 土地招拍挂制度（The land incurs the racket to hang the system ；Zhao beat linkage system of land）。 土地招拍挂制度[1]是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍 卖”“挂牌”交易的政策或规定[2]。 该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。 土地招拍挂工作程序 土地拍卖出让工作程序 1、制订工作方案：制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。 2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。 3、发布拍卖公告：出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。 4、出售拍卖文件：按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。 5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。 6、受理竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 7、审查竞买资格：根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。 8、举办拍卖会：按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。 9、公布成交结果：拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
简单明白的土地招拍挂的流程精选文档
简单明白的土地招拍挂的流程精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
一、适用范围 （一）政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地；（二）原经划拨，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地；? 二、申请人需提交的资料 （一）政府批复； （二）挂牌出让申请； （三）收回土地使用权协议书； （四）测量蓝图及电子文件； （五）国有土地使用证； （六）其他所需资料。? 三、办理程序 （一）、前期工作 1、由市国土资源和房屋管理局土地储备开发中心办理收回国有土地使用权手续； 2、市测绘队出具收回地块的1：500地形图； 3、市城市规划局出具收回地块的规划设计要点； 4、市土地房产评估所评估拟挂牌地块的地价并出具评估报告； 5、市国土资源和房屋管理局招标拍卖领导小组拟定挂牌地块的出让底价、起始价、增价规则及增价幅度等，报市招标拍卖领导小组审定； 6、市土地房产交易所制定挂牌出让文件，包括： （1）挂牌公告； （2）竞买须知； （3）宗地图； （4）《竞买申请书》； （5）《报价单》； （6）《成交确认书》；
（7）《国有土地使用权出让合同》； （8）其他资料。 （二）操作程序 市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）委托市土地房产交易所（以下简称交易所）组织挂牌出让工作。 交易所在交易大厅挂牌，具体操作如下： 1、交易所在挂牌前20天向社会发出公告，挂牌公告在当地主要报刊、从化电视台和交易所大厅电子显示屏、触摸屏电脑、局网站发布； 2、在公告期内，交易所接受社会各界人士咨询、接受申请、审查，竞买资料； 3、竞买人的资格经认可后，交履约保证金，填写《竞买申请书》； 4、公告期满后，开始挂牌竞价（挂牌时间不少于10个工作日）； 5、在挂牌期内，接受竞买人的报价，填写《报价单》； 6、交易所工作人员审查确认最新报价后，更新竞买价格； 7、挂牌截止后，根据报价结果确定竞得人； 8、与竞得人签订《成交确认书》； 9、在交易所大厅电子显示屏和局互联网站发布挂牌结果，并退回未竞得人的竞买保证金； 10、市国土房管局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，并按出让合同的约定，收缴税费。 （三）后期工作 1、挂牌结束后，交易所将《确认书》附本及有关资料，移交局规划用地科，完善手续； 2、市国土房管局颁发《建设用地批准书》，或用地批准文件； 3、竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件或收费凭据到交易所办理土地登记手续。?
土地报批流程[指南]
土地报批流程[指南] 土地报批流程 一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续～流程～让土地性质改变～主要有集体土地变为国有土地～农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内～为实施该规划而将农用地转为建设用地的～由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案～编制建设用地呈报说明书～经同级政府审核同意后～逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地～由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请～并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案～编制建设用地呈报书～经同级政府审查同意后～逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定～这类项目需要使用土地的～建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请～办理建设用地审批手续,分期建设的项目～可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程
城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段,组卷、报批、征收、出让, 1、组卷阶段 ,1,用地单位提交用地申请及相关项目材料～申请办理规划设计条件通知单。 ,2,市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案,建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案,～组织会审并签发征地告知书。 ,3,进行告知、听证、确认,下发征地告知书、组织进行听证、最后无意间确认,。 2、报批阶段 ,1,市局用地编制批次报市政府审核并签发。 ,2,省厅组织会审～出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。 ,3,省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅,其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报,。 3、征收阶段,两方案公告一登记, ,1,第一次公告,10个工作日, 省政府对市政府下发方案批复～被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行“征用土地公告”～该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实。征用土地公告应当包括下列内容: A、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途, B、被征用土地的所有权人、位臵、地类和面积, C、征地补偿标准和农业人员安臵途径, D、办理征地补偿登记的期限、地点。 ,2,进行登记
国土部明确四种实践较成熟的土地招拍挂创新
国土部明确四种实践较成熟的土地招拍挂创新 2011年5月12日上午10点，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会，向外界介绍2011年全国住房用地供应计划、《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发〔2011〕63号）有关情况，以及加强保障性住房用地管理的政策措施和相关要求。明确了各地实践比较成熟的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法。 为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和全国保障性安居工程工作会议精神，坚定不移地贯彻房地产市场宏观调控，年初，国土资源部下发了《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2011〕2号），对相关重点工作进行了安排。目前，各项工作稳步推进。近期，我部出台了3个文件，贯彻落实国务院房地产宏观调控的要求，一是公布住房用地计划，确保住房用地供应；二是坚持并完善招拍挂制度，保持地价平稳；三是关注保障性安居工程用地中的苗头性、倾向性问题，维护良好的管地用地秩序。 国土资源部表示，为加快重点领域和关键环节改革，着力增强国土资源发展动力，在2011年国土资源部重点工作布局安排中，将坚持和完善招拍挂出让制度，作为深化国土资源有偿使用制度改革的重点工作内容，要求总结近几年各地招拍挂出让的做法、经验，形成指导意见，推动各地工作。 2010年，各地按照房地产调控要求，积极探索招拍挂出让方式创新，积累了不少好做法、好经验。为及时总结提升创新成果，国土资源部组成专题调研组，对北京、天津、上海、深圳、青岛、长沙等城市，进行实地调研，形成了一批调研成果。在总结分析招拍挂制度的基础上，按照坚持市场配置；坚持经济效益和综合效益并重；坚持节约集约用地；坚持依法行政；坚持因地制宜等5项原则，部里研究制定了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发〔2011〕63号）。《意见》主要包括六个方面的内容： 一是积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用。《意见》明确，国有土地使用权招拍挂出让制度是市场配置国有经营性建设用地的基本制度。它充分体现了公开公平公正竞争和诚实信用的市场基本原则，建立了反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制，完全符合社会主义市场经济体制的基本方向。坚持国有经营性建设用地招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地，符合市场优化配置土地资源的基本原则，符合法律政策要求，同时在抑制行政权力干预市场，从源头上防治土地出让领域腐败中发挥了重要作用。 为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，积极主动发挥招拍挂出让土地政策的稳定市场、优化结构、促进房价地价合理调整、保障用地的作用，克服市场运行中出现的盲目性和突出问题，《意见》要求，当前和今后一个时期，各级国土资源主管部