土地混合使用管理模式研究

土地“混合”利用管理模式研究

2003年以来，中国在快速城市化和土地紧缺的双重压力下，城市建设用地的集约度和高效性备受关注，集约发展阶段的城市，土地利用已从单纯满足功能要求转向对土地综合利用效果的评价，土地混合使用反映了城市土地和空间资源在功能组合和空间配置上的优化增效，是未来城市发展的必然趋势。倡导土地混合使用符合城市可持续发展的理念，能集约节约利用土地资源，促进城市的有机更新和发展转型，增强城市多样性与活力。

一、土地混合使用的概念

广义的土地混合使用指多种营利功能的结合，物质和功能的空间整合，以及开发、计划与规划的统一；狭义的土地混合使用是指同一块土地或建筑物中有两种以上的使用方式，如住宅、办公、商店、工厂等。

二、土地混合使用的表现形式

1、商业（含办公）与居住混合（通常称“商住混合”）

商住混合模式是一种现代城市传统的居住模式，其中“住”主要指居住功能，“商”则主要包括办公、服务等商务和商业功能，主要指从事第三产业的，对居住功能干扰不大、可以和居住功能兼容并处的公司、企业、店铺等并为居住日常生活提供方便帮助。

（1）平面混合的商住混合模式

这一类型是指有机地混合商业、文化娱乐、办公、居住、绿地以及交通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能商相互促进，整体形

案例分析:绵阳市城市副中心城市设计

绵阳市城市副中心位于四川省绵阳市培江左岸地区，总体规划中被定位为城市副中心，城市设计中采取了高容积率高密度集约化设计，强调办公、商业、居住等功能之间的复合，以产生集聚效应和联动效应，在空间布局上做到商业、居住、办公、酒店、文化休闲等若干功能分区明确，互为补充，成为城市的标志；通过业态控制使得人流量均匀分布，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日及周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。

在我园区规划设计中加荣项目已初步试运行这类模式，在以后的中心商业区项目中将继续深入运行此类模式。

（2）垂直空间上的混合使用

这一类型是指不同使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众人群的需要，交通、商业零售、餐饮娱乐、文化休闲、办公，有时还包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一

起。这种开发模式呈现出一种较强度的密集式的开发，在大型建筑或建筑群体内功能混合，但同时又在垂直空间的不同层面进行分区。这种混合使用模式常见于轨道交通站点的综合开发。

案例分析：上海市真如城市副中心规划

真如是上海的城市副中心之一，轨道交通11号线真如站就在真如城市副中心之内，在已批复的真如城市副中心规划方案中，紧邻站点的周边的高层建筑物，低层为商业零售，上部是办公，建筑物与轨道交通站点之间联通，地下若干层可以为地下商场、交通集散的复合功能。这种立体的混合式的开发，不仅有效地引导了交通人流，更有效地组织了垂直空间上的多样使用，使之与各项活动有机的联系在一起，形成多样化、具有活力的复合空间。

在我园区规划中可考虑在公共服务主轴建筑群中利用这一模式。参考市区滨江道伊势丹广场，将周边刘园地铁站延伸至园区中做地下交通站，地下商业零售区、超市、餐饮，上层办公等。

2、商业与工业混合（通常称“商贸地带”)或办公与工业混合（通常称“研发”）

工业用地被限定为“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地”，已不符合近年工业向高新技术产业、高端制造业以及研发、总部经济产业升级转型的总体趋势，也与工业企业要求增加配套设施的合理诉求不相适应。因此，在满足相关政策与技术要求的条件下，深圳市已允许工业用地建设配套办公、小型商业服务设施和单身宿舍等配套建设项目，但是控制其建设规模占总建筑规模的比例。

图表1 深圳市工业用地的适建范围表

我园区可在加速器和孵化基地借鉴深圳市商业与工业混合、办公与工业混合等规划模式。

3、商业与仓储混合（通常称“物流用地”）

我园区现有国美、苏宁、发斯特、中国工业等一批物流企业，这些企业可以形成小型物流园，在物流园中适当增加一部分小型商业服务设施和单身宿舍等配套建设项目，满足物流园中等日常生活需求。

三、土地混合使用对我园区的当前意义

1、提高园区活力，促进园区吸引力

有利于增强园区各相关产业和服务机构之间的联系，促进多样性的成长，不同功能的使用使得多种活动在地域和空间上的聚集，从而使得园区的活动更加多元。

2、有助于凝聚归属感

土地混合使用能够给园区职工提供更多的选择，使得员工吃在园区、住在园区、乐在园区。不出园区就能享受到区外的各种生活娱乐设施。

3、有利于形成紧凑性的园区，符合可持续发展的要求

土地的混合使用能够达到住宅和就业岗位的均衡分布，减少钟摆式交通引发的能耗和污染，更能有效地使用交通设施。混合使用能够鼓励步行，提倡健康的生活习惯、减少汽车的使用、提高环境质量。

土地功能混合使用的未来趋势

我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。 2月21日晚上，中央公布了一条城市建设的重磅消息，其中提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。一石激起千层浪。由于与每个人的切身利益息息相关，消息一经发布，随即引发关于能否“拆墙”的激烈讨论。专家指出，街区制将成为未来我国城市的发展方向，也是对一个时期以来城市粗放开发理念的纠偏。而要实现街区制，土地功能的混合使用将成为趋势。街区制打开紧凑多样的未来之城打开封（农用地、商住地、工业地）闭小区，一方面是让公共道路微循环畅通，另一方面是激活社区商业，让街道更具魅力家住“超级小区”北京（农用地、商住地、工业地）天通苑的白先生最发愁的就是开车上班。一过早上7点，来自小区各个出口的车辆涌向城区，在立水桥出口堵得水泄不通。我国自上世纪90年代兴起的“造城运动”推动了城市快速扩张，却也带来污染与交通拥堵等“大城市病”，多年来一直广受诟病。此次中央出台的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出了治病之方：推广街区制。

在过去30年，我国各大城市封闭式小区在如雨后春笋般出现，宽马路、大广场、超大社区加大了出行距离，迫使人们不得不开车出行，因此导致交通拥堵和空气污染。根据高德地图的测算，目前上海（农用地、商住地、工业地）市城市道路（包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路）约为4.56万公里。相比之下，上海市道路总里程为1.78万公里。而在多出的2.78万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。什么是街区制？最常见的形式就是上面住人、下面经商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。街区式住宅在国外已发展成熟，如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格等都有享誉世界的街区。中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时说，推广街区制，打开封闭小区，一方面是让公共道路微循环畅通，另一方面是激活社区商业，让街道更具魅力。事实上，推广街区制很容易让人联想到上世纪80年代美国兴起的“新城市主义”城市运动所提出的原则——主张土地功能混合使用，社区设计以公共交通和非机动车交通为导向，崇尚紧凑有边界的发展，强调邻里、社区公共空间的建设，倡导恢复传统社区的社区氛围，重新激发城市空间的活力。

农村土地管理问题及改进

农村土地管理问题及改进发表时间：2018-07-18T15:06:16.637Z 来源：《科技研究》2018年6期作者：凌祥歌[导读] 文章着重对农村土地管理中存在的问题及其改进方法进行了分析和研究。钦州市钦南区龙门港镇国土规建环保安监局摘要：本文首先分析了农村土地管理现状，然后介绍了农村土地管理的意义，接着提出了农村土地管理中存在的问题，最后针对这些问题提出了农村土地管理的改进方式。关键词：农村土地管理；问题；改进方式引言随着我国经济发展水平的不断提高，城市化进程不断加快，农村土地产生了严重的水土流失问题，城市用地不断扩张，土地流转不断加速。在农村土地管理的利益驱动下，出现了一系列亟待解决的新的政策调整制度，文章着重对农村土地管理中存在的问题及其改进方法进行了分析和研究。 1.农村土地管理现状 1.1没有完善的土地管理制度从目前的总体情况来看，当前农村土地资源在中国还没有真正实现系统化，科学化，好多土地都没有全面的规划，都处于粗放的开发状态，土地利用率偏低，且存在重总体规划，轻详细规划和专项规划的现象，由于制度不健全、各级职能部门分工不明确、措施不得力、统筹规划，同时存在土地所有权和使用权等相关机制在没有综合规划的情况下，没有采取有效可行的土地规划管理措施，这一问题的主要原因体现在居民土地利用不合理、农村住房总体布局混乱、新建住房面积多、随意性大等方面。 1.2宅基地控制不严（1）擅自变更、扩建、施工。例如，在原来的宅基地上拆除，重建别墅和建筑，这不仅会影响农村整体的美观和规划，也影响到邻里之间的关系。（2）许多居民采取欺诈手段，虚报和夸大人数，获得宅基地后非法转让。（3）私自建议耕地，并在交易的耕地上建住房，这使我国的耕地逐渐流失。 2.农村土地管理的意义 2.1 土地管理是社会经济发展的必然选择土地管理是人类在土地利用过程中的重新配置土地的过程，跨越国家和整个经济社会发展的过程，也是土地管理实施的过程。随着中国的经济建设和工业化、城市化进程的发展，必然需要一部分土地，耕作备份资源数量少、质量差的发展，培育和生态环境限制的困难以及许多其他因素，潜力是非常有限的。因此，要实现由中央提出的耕地总量动态平衡的目标，解决当前土地利用中存在的突出问题，必须改变土地利用方式，找到内涵集约利用的途径和潜力。中国的社会经济发展之间的矛盾，吃饭、建设与生态的矛盾总是在我们面前。如果这些矛盾没有得到妥善处理，就会导致耕地总量和生态恶化的动态失衡。甚至影响社会稳定。因此，现代化进程的加速必然推动土地管理进入社会发展的进程。土地管理是解决特殊条件下土地利用问题的必然选择。 2.2土地管理是实现耕地总量动态平衡的重要途径保护耕地是各省、自治区、直辖市的目标。耕地总量动态平衡的基本含义是保持耕地总量不变，随着人口的增长，耕地数量将增加。同时，要保证随着经济的发展，所有的非农建设占用土地的需要，必须充分考虑被生态休耕和自然灾害破坏的耕地。显然，仅靠计划的土地，严格控制非农建设占用耕地，查处违法用地是不够的。如果不减少耕地总量，就必须在严格执行土地利用管制的同时，寻找补充耕地的途径。坚持“积极推进土地管理，加强土地复垦，适度开发未利用地”的方针。因此，有必要充分认识土地管理在耕地保护中的重要作用。 3.农村土地管理中存在的问题中国的农村已基本实现了各种法律法规，实施了农村土地承包制度，人民群众的满意度明显提高。但是，部分法律法规没有充分认识到农民的利益，没有充分考虑农民的意愿，往往会出现侵犯农民土地权益的现象，影响农村经济的稳定和谐发展。 3.1缺乏对土地管理的正确认识我们知道土地是一种不可再生的宝贵资源，土地是我们这一代人生活的基础，是我们赖以生存的物质条件。所以农村土地所有权是集体的，我们每个人都有权获得它。节约土地和保护资源是每个公民应承担的义务和责任。但现在大多数农民，包括许多村镇干部，认为这是他们自己的自由土地，而承包的土地是他们自己的。考虑到这一点，这是一个巨大的利润。滥用职权，无人监督，造成资源的浪费和环境的破坏。 3.2合同和租赁经营程序不规范随着农村经济政策的优惠政策和农村税费改革，土地承包经营已成为农民和集体经济收入的来源。然而，一些村干部和个人简化了个人利益的运行过程，损害了广大农民的利益。未经公开竞价、低价竞买的，不得擅自提供合同和租赁；不按规定返还农民的土地；集体土地资源随意分配给其他人员等等。上述现象引起了广大农民的不满甚至集体上访。这不仅破坏了生态平衡，而且浪费了有限的资源，影响了党的形象和作风，阻碍了社会经济的发展，扭曲了和谐社会的概念。 3.3管理技术问题农村土地管理技术是一项非常严格的管理技术，不仅需要高素质的管理人员，还需要相关的技术支持，然而，从现有的技术、设备和理论分析来看还不够完善，这会使技术跟上时代的步伐。土地管理的需要，使得土地在立法过程中，由于理论研究的失败，造成偏差理论，而在执法和法律解释方面也会出现一定程度的差异性。 4.农村土地管理的改进方式4.1进一步完善土地管理体系

(完整版)三元桥村农村土地确权会议记录

高石乡三元桥村第组关于农村土地承包经营确权登记和换证工作的会议记录时间：地点：主持人：记录人：参加人员：内容：一、主持人发言 1、开展土地确权的必要性由于一轮、二轮土地承包均是责任承包制，客观上淡化了对空间信息的管理需求。农村土地权属关系并没有得到根本的明确，在此基础上进行的流转、征地占用等行为，使政府掌握的权属资料与实际情况存在较大误差。凡此种种原因造成了目前我国农村承包地地籍管理混乱的现状：（1）没有一个清晰的登记农村土地的账目，和一个有效的、图账对应的农村地籍信息管理系统，政府无法清楚的掌握农村用地的空间信息；（2）村民之间，集体与个人之间不少遗留问题关系错综复杂，造成权属信息不明确；（3）农村居民对其土地的产权没有证书依据。【2015】1号文件明确提出：“推进农村集体产权制度改革”，这意味着：土地确权后，可以进入市场交易，这就为土地入市埋下了重大商机。因此，开展农村土地确权势在必行。 2、本次确权换证内容：所有依法通过家庭承包方式取得经营权的耕地、自留地等。确权换证的目标是完善二轮土地承包关系，做到农户承包地面积坐落、农村土地承包合同、土地承包经营权证书、土地管理台帐“四相符”和承包地分配到户、承包地边界四至登记到户、承包合同签订到户、承包经营权证书填发到户。 3、对土地指界员的要求

（1）、指界员人数：3—5人，（2）、年龄较大熟悉本组土地情况，（3）、民主推荐二、村民发言三、民主推荐指界员经大家一致同意，推荐为本组指界员。四、形成决议 1.同意在我组进行农村土地承包经营权确权换证工作。以为工作小组组长建立土地承包经营确权登记和换证工作工作小组。成员由组成。 2.同意本次农村土地承包经营权确权换证工作采用的方法是以第二轮承包为依据。 3.对外出打工或举家外出的，应尽力通知承包户主或代表返乡，无法返回的，可由承包户寄回书面委托书，无法寄书面委托书的，由组长打电话给对方，社员代表在场，把相关谈话内容记录在笔记本上，组长和社员代表都在上面签字证明。 4.一致同意本组土地承包经营确权登记和换证工作的实施方案。五、参加会议人员签名：

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。三、土地一级开发的典型模式

由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。模式二：完全政府控制模式完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。模式三：政府和法定机构协作模式政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增

土地流转合同

土地流转合同甲方(出让方)(户主姓名)：乙方(受让方)：为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。一、土地流转方式：甲方采用转包方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘等流转给乙方经营。二、流转土地的用途：乙方只能将流转的土地用于种植业、养殖业等符合国家法律、法规和政策允许范围内从事生产经营活动。三、土地流转时限：从年月日至年月日止，共计年。四、土地流转数量及费用：甲方将第六条所列土地亩、鱼塘亩、山地亩流转给乙方经营，土地流转费以现金或转账方式计算，每亩流转费大写，小写。本次流转亩，计币，五年合计流转费大写，小写。五、付费方式及时间：土地流转费以现金或转账方式支付。土地流转费分次支付，每五年支付一次。第一次在本合同签订之日起三日内支付第一个五年流转费，以后每五年在合同对应日支付一次。七、甲方的权利和义务 1、权利：①按合同约定收取土地流转费；②合同到期或解除后，监督乙方对需要复耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。 2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷，②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地，八、乙方的权力和义务 1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处路权和收益权；②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。 2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规

土地一级开发盈利模式及风险问题

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析作者：黄双燕来源：《商情》2014年第47期【摘要】近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。【关键词】土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。一、土地一级开发的操作模式分析首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增

用地混合-问题、原因、措施及思路--

用地功能混合增强城市活力与多样性 1.存在问题（1）城市潮汐交通现象严重。例如南部多为大型居住区，舜耕路、英雄山路、玉函路上下班时间交通拥堵严重。（2）城市局部片区白天热闹非凡，夜晚变身“鬼城”。如奥体文博等城市新区公共中心、产业园区等，人气不足。（3）大型居住街区采用封闭管理，以围墙分割，街区景观单调，社区活力缺乏。 2. 原因分析（1）大的居住、产业功能分区单一，未达到职住平衡。（2）多功能街区、城市综合体缺乏。（3）大型居住区的管理模式落后，街道空间尺度的营造、沿街商业开发以及街道活动多样性被忽略。 3.措施及思路用地功能混合利用是近年国内外发达城市规划建设领域研究、推广的重要发展策略，有利于创造和保持城市活力、吸引力，保障城市可持续发展。经系统调研及广泛征求多部门意见，以新城市主义、共生城市、复合城市等先进理念为指导，注重从人的维度、生活的角度出发，提出了基于共生、复合理念的城市用地功能混合理念，分别从城市发展理念引导、分区用地布局控制、社区用地混合管理层面提出了“产城融合、有机共生、多样复合”的思路，结合城市建设现状和发展愿景，提出具体策略方法，引导我市用地混合的管理和实践。（1）城市——产城融合：从发展理念引导角度提出“产城融合”策略，一是倡导紧凑集约、多组团均衡布局，打造“1小时城市生活圈”的城市布局形态，以缓解交通、达到职住平衡；二是倡导多心协作、网络格局的公共中心布局，以协调促进城市中心功能有序发展；三是倡导产城互促、相互协作的产业发展策略，使城市生活功能与生产功能互相融合；四是倡导交通、市政、绿色生态共同作用的良好城市支撑系统。（2）分区——有机共生：从用地布局控制角度提出“有机共生”策略，强

农村土地确权的几种基本形式

农村土地确权的几种基本形式马敬桂土地确权是对农户土地承包权的法律认定。当前我国农村土地确权工作正在各地逐步展开，确权的具体做法各地尽管不尽相同，但根据我们的调查和分析农民承包地确权概括起来主要有以下三种形式。一是“就地确权确界形式”，即按农户分的承包地的数量和地块位置确权确界。这是现在一种普遍的做法，也是最简便的形式。但这其中也有两种情况：一种情况是到底是以第一轮承包还是第二轮延包地的基数为准。由于第二轮延包时当时农业税费比较高，种田的收益比较低，有时一年的收入甚至还没有要交的税费多，所以有的农户对当时第二轮延包及承包地面积要不要调整并没有给予特别的关注和在意，总觉得多一点少一点无所谓，反正现在种田又没有什么收益，再说第二轮延包后还可能有第三轮第四轮延包什么的，到时看情况再说。但现在情况不一样了，不仅种田收益明显上升，而且现在普遍的提法是要坚持农村土地承包期“长久不变”，这种“长久”到底是多久，以后是否还有土地第三轮延包谁也说不清楚。所以有的农户对第二轮延包的承包地面积提出疑议，有的要求按第一轮承包时对自己有利的面积进行确认，有的则提出第二轮延包时自己的权益没有完全得到保护，要求进行适当调整后再确权。由于现在少数要求调整者与大多数不同意调整者意见不统一，坚持按第二轮延包地的基数为准进行确权还是为大家所接受。另一种情况是当时村里为了完成税费任务，把一些抛荒的农户的田地转包给其他农户了，也有的是个别农户自己把人家一些抛荒几年不种的田地种起来了。这些抛荒的田地被人使用后现在有的已经改变了原来承包人田地的用途和地界，比如有的原来是耕地现在变成了鱼塘，有的已被他人使用多年并进行了一些投资改良。现在原来土地承包人回来要进行自己的承包地确权，有的原来承包地的地貌都发生了改变，有的转包人或使用人当时都交了税费甚至进行了较大的投资。这样如何处理？有的由于当时是村里转包的需要村里出面来进行协商，有的则由农户之间自己进行协商。但不管如何协商处理首要的是不能侵占原来承包人的权利，当然也要照顾转包人或使用人的利益。目前各地在处理这方面问题都坚持维护原来承包人的权益，同时在利益上也考虑了现实。 “就地确权形式”虽然简便易行，农户普遍都容易认同，但也有一些缺陷，就是土地分散和细碎化的问题不能有效解决，从长远看农业规模经营和规模效益可能受到制约。二是“换地确权确界形式”，即农户将分散的地块土地与本村本组的农户通过相互换地集中在一起后确权确界。这有几种情况，一种情况是这次确权前，村里为了集中成片进行耕种或养殖，已经对部分农户的承包地进行了置换，农户双方都接受同意了，这次按双方换了的田地进行确权确界没有什么问题。另一种情况是有的农户自己之间进行协商把原来承包的三五块地换在一起便于集中经营，而且对于好地和差地、近地和远地还进行了适当的面积补偿，双方都同意确认了。这次按双方换了的田地进行确权确界也没有什么问题。再一种情况就是现在有些村农户的承包地还是很分散，随着农业规模经营效益的不断显现和有些农业项目的实施，有的村委会还有一些农户提出从长远利益着想，可以对一些农户承包地在双方同意的前提下进行换地后确权确界。 “换地确权形式”把农户分散的土地连片和集中在一起，这有利于成片耕种和机械化生产。但前提是要尊重农户的愿望，在农户自愿的基础上进行。当然也需要进行一些引导。三是“确权不确界形式”，即集体集中整治和管理土地，农户拥有各自原来承包地面积的承包经营权和收益权，农户的承包地不确定具体的位置地界。这有两种情况，一种是村集体集中管理和经营村里的土地，每个农户就像村土地股份公司的一个股东，按农户各自拥

一级土地开发商盈利模式研究

一级土地开发商盈利模式研究一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实

农村土地经营权流转管理办法

《农村土地经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权流转管理办法》已于 1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。第一章总则第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章流转当事人

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，也能够是其它按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其它方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

土地混合使用管理模式研究

土地“混合”利用管理模式研究 2003年以来，中国在快速城市化和土地紧缺的双重压力下，城市建设用地的集约度和高效性备受关注，集约发展阶段的城市，土地利用已从单纯满足功能要求转向对土地综合利用效果的评价，土地混合使用反映了城市土地和空间资源在功能组合和空间配置上的优化增效，是未来城市发展的必然趋势。倡导土地混合使用符合城市可持续发展的理念，能集约节约利用土地资源，促进城市的有机更新和发展转型，增强城市多样性与活力。一、土地混合使用的概念广义的土地混合使用指多种营利功能的结合，物质和功能的空间整合，以及开发、计划与规划的统一；狭义的土地混合使用是指同一块土地或建筑物中有两种以上的使用方式，如住宅、办公、商店、工厂等。二、土地混合使用的表现形式 1、商业（含办公）与居住混合（通常称“商住混合”）商住混合模式是一种现代城市传统的居住模式，其中“住”主要指居住功能，“商”则主要包括办公、服务等商务和商业功能，主要指从事第三产业的，对居住功能干扰不大、可以和居住功能兼容并处的公司、企业、店铺等并为居住日常生活提供方便帮助。（1）平面混合的商住混合模式这一类型是指有机地混合商业、文化娱乐、办公、居住、绿地以及交通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能商相互促进，整体形

成具有活力的街区。为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无序的覆辙，很多城市在建设过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。商住混合能够均衡土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。案例分析:绵阳市城市副中心城市设计绵阳市城市副中心位于四川省绵阳市培江左岸地区，总体规划中被定位为城市副中心，城市设计中采取了高容积率高密度集约化设计，强调办公、商业、居住等功能之间的复合，以产生集聚效应和联动效应，在空间布局上做到商业、居住、办公、酒店、文化休闲等若干功能分区明确，互为补充，成为城市的标志；通过业态控制使得人流量均匀分布，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日及周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。在我园区规划设计中加荣项目已初步试运行这类模式，在以后的中心商业区项目中将继续深入运行此类模式。（2）垂直空间上的混合使用这一类型是指不同使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众人群的需要，交通、商业零售、餐饮娱乐、文化休闲、办公，有时还包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一

宅基地“三统一”：利益平衡下创新农村土地管理模式探索

宅基地“三统一”：利益平衡下创新农村土地管理模式探索摘要随着土地供需矛盾日益突出，农民建房难已成为具有普遍性的农村“老大难”问题。在农村土地调整过程中，政府、村集体、村民各方都有不同的利益诉求，通过宅基地调整来平衡利益，减少闲置浪费并优化宅基地空间布局就显得尤为重要。该文对农村房屋及宅基地权属管理的现行制度和政策进行系统的梳理，以浙江省临海市康居工程建设为个案，围绕宅基地“三统一”土地管理模式的原则、制度设计、绩效分析，就农村宅基地非市场化下通过调整来优化宅基地空间布局，提高农村宅基地利用率，平衡政府、村集体、村民各方利益等问题进行了探讨，提出完善管理制度、重构宅基地分配政策的设想。关键词宅基地三统一；土地管理模式；康居工程；浙江临海党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，要严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度。一方面，我国农村居民点数量多，规模小，布局分散，用地需求不断加大，且缺乏集聚效应，土地供需矛盾十分突出。另一方面，随着越来越多的农村劳动力到城市务工，宅基地闲置的问题也随之凸显，目前我国农村宅基地有10%～20%处于闲置状态。因此，在充分尊重农民意愿的前提下，在依法依规的基础上，引导农民集中建房，提高农村建设用地利用率，积极推进废弃地和宅基地复垦，促进农村集体建设用地节约、集约、高效利用很有必要。浙江省临海市探索以宅基地“三统一”为主要内容的康居工程建设，走出了一条土地集约利用之路。宅基地“三统一”，是指按照社会主义新农村建设要求和村镇土地利用总体规划，由政府出台有关政策、垫付部分资金，以村集体为组织实施主体，对当前村庄的宅基地等资源重新“统一规划、统一管理、统一整治”的农村集体土地管理模式[1]。其意义在于：基于当前人多地少、耕地资源相对匮乏、土地供需矛盾突出、农村基础设施建设滞后的背景下，平衡各方利益，有效解决农民建房难问题，推进村庄整治和村内环境改造，助推地方经济发展[2-3]。新华社以《浙江：破解农村“建房难”、基层谋稳“求三赢”》为题对临海市破解农村“建房难”问题做了报道。 1 困境：政府、集体、村民的利益诉求与博弈我国现有的土地产权制度，由于国家强制性的行政权利，使得国有产权优于集体产权，成了土地市场上的垄断买者和垄断卖者。有些地方政府往往通过牺牲农业、农村、农民的利益来最小化城市化进程的成本，集体土地产权的权利强度受到限制，农民集体作为土地的所有者权利被弱化，这造成了农民利益的重大损失，进而引发社会矛盾。 1.1 政府层面在农村土地流转中，政府往往处于领导地位，起推动作用。政府的利益诉求

关于土地确权实施方案(最新版)

关于土地确权实施方案关于土地确权实施方案为贯彻落实中发〔201X〕1号文件及《国土资源部农业部财政部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，加快推进吉林省农村土地确权登记发证工作，制定本实施方案。一、目的意义加快推进农村地籍调查，201X年基本完成覆盖农为贯彻落实中发〔201X〕1号文件及《国土资源部农业部财政部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，加快推进吉林省农村土地确权登记发证工作，制定本实施方案。一、目的意义加快推进农村地籍调查，201X年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，是中发〔201X〕1号文件的明确要求。农村土地确权登记发证关系到工业化、城镇化、农业现代化的顺利推进，关系到社会主义市场经济体制的建立和完善，关系到农村社会基础的稳定，关系到广大农民群众的切身利益，具有十分重要的政治、经济和社会意义。二、任务目标主要任务 1.全面铺开农村土地确权登记发证。对农村国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权，全面开展土地总登记。其中，农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村集体土地。要与集体林权制度改革、农村土地承包经营权登记试点、草原使用权确权登记发证等工作统筹协调，应发放农村土地承包经营权证、林权证、草原使用权证的农用地，不再发放集体土地使用权证，确保不重不漏。以

符合发证条件的总宗地数为基数计算应发证率。扎实开展地籍调查。地籍调查是农村土地确权登记发证的基础性工作。各地应以权属合法、界址清楚、面积准确为标准，在第二次土地调查的基础上，充分利用集体林权制度改革、农村土地承包经营权登记试点等成果，深入开展地籍调查，查清农村每一宗集体土地所有权、使用权和国有土地使用权的权属、界址、面积和用途、地类等基本情况，形成地籍档案资料，为农村土地确权登记发证提供依据。农村集体土地所有权应调查确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。 3.强化土地权属争议调处。建立健全土地权属纠纷调处机制，本着尊重历史、面对现实，有利生产生活、生态建设、维护社会稳定的原则，积极化解农村土地权属争议，明晰农村土地产权。 4.加强农村土地确权登记发证信息化建设。把农村土地确权登记发证同金土工程建设结合起来，在应用现代信息技术加快确权登记发证的同时，以县为单位，完善第二次土地调查数据库及其管理系统，建设农村土地确权登记发证数据库和动态监管查询系统，实现土地确权登记发证成果的信息化管理。 5.建立农村土地确权登记发证成果动态更新机制。以农村土地确权登记发证为切入点，建立政府主导、国土资源部门为主、有关部门联动的工作机制，实时更新地籍调查成果资料，维护土地调查数据库成果的现势性，确保土地登记结果的准确性;逐步建立地籍档案统一管理机制，实现部门间资源共享，全面提高地籍管理的社会化服务程度。主要目标以县为单位，201X年底，基本完成农村集体土地所有权确权登记发证，建制镇地籍调查完成个数达到80%以上，村庄地籍调查完成自然屯个数达到20个以上;201X年底，建制镇地籍调查全面完成，村庄

我国农村土地流转制度改革

我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策摘要：农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式，它们既有成功的经验，也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地流转制度改革，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。现代农业要求实现土地集约化和规模化经营，而现阶段农村分散、粗放的土地经营方式，难以推广先进的科学技术和发挥大型农业机械的作用，这就要求农村土地进行适度流转和集中经营。农村土地流转制度改革已经成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察，总结其成功的经验，分析其中存在的问题，并提出相应的政策建议，对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。一、我国目前农村土地流转制度改革的主要模式目前，归纳起来主要有以下几种类型： (一)土地股份合作社模式：土地资本化的代表 (二)土地转包模式：土地分散租赁模式 (三)土地信用合作社模式：土地集体租赁的典型二、我国农村土地流转模式中存在的主要问题 (一)农村土地流转缺乏相关的法律保障首先，我国目前缺乏专门的法律对土地流转进行有效的规范，我国没有制定统一的《农村土地流转法》，明确界定农村土地流转中的产权性质，对土地流转方和流转受让方的权利义务关系、流转的原则和程序、流转期限和流转合同、流转权的保护、流转方式、争端解决和法律责任等作出明确规定。其次，我国现有的相关法律都明确规定农村的土地归农民集体所有，但作为产权主体的“集体”概念不统一，有关内容不明确，缺乏可操作性。在《民法通则》中界定为乡(镇)、村两级；而在《农业法》、《土地管理法》中则界定为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。由此造成谁是农村集体土地所有权代表模糊不清，农民的利益在土地流转中遭受侵害［7］。2003年的《中华人民共和国土地承包法》，虽然赋予农民长期而有保障的土地使用权，明确土地承包经营权可依法、自愿、有偿地进行流转，规定了承包权流转原则、流转方式、流转合同和流转主体，但没有具体规定土地流转的保

农村土地管理有关政策

农村土地管理有关政策一、土地的基本国情我国是什么？答：人多地少，土地质量下降是我国的基本国情。十三亿人口的吃饭问题始终是我国第一件头等重要的大事，土地是民生之本、发展之基。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国必须长期坚持的基本国策。实行最严格的土地管理管理制度特别是耕地保护制度，是由我国国情决定的。二、村民申请建住宅应符合哪些条件？答：年满18周岁的农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：农村村民无宅基地的；外来人口落户，成为本集体经济组织成员并承担村民义务，需要建住宅而无宅基地的；因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设、必须调整搬迁的；县(市)人民政府规定可以申请建住宅的其他情形。三、农村村民在何种情形下不得申请使用宅基地？答：农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：年龄未满十八周岁的；违反计划生育规定，未按计划生育政策依法处理的；原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的；县(市)人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。四、国家对农村宅基地的管理作了哪些规定？

答：1、农村村民一户只能拥有一处宅基地（含附属设施）。2、兴建、改建宅基地使用农用地（含耕地、园地、林地、坑塘、农村道路和农田水利设施等）的每户不得超过140㎡，使用未利用地（农用地和建设用地以外的土地）的每户不得超过200㎡。3、农村宅基地不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。4、农村村民因继承房产形式一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内买卖，但对不符合申请宅基地条件的，其购买的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。5、经依法批准确的宅基地满两年未动工兴建的，户口已改过出本村到其他落户后腾出的宅基地，应当依法收回土地使用权。五、农村村民未经批准或者采取骗取批准，非法占地建住宅的，应受到怎样的处罚？答：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋,超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。六、违反国家保护基本农田的有关规定，擅自占用或毁坏种植条件的行为，应受到怎样的处罚？答：由县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍至

农村土地确权具体细则

农村土地确权具体细则对于农村土地确权，农民反映较多的问题主要集中在地块权属、地块面积等方面，国家在土地确权方面采取了以下政策措施：地块权属方面 1、代耕代种大致分为两种情况：一种是承包农户承担相应的农业生产成本，享受相应的农业生产收入，同时自己承担农业税费或享受粮食补贴；一种是承包农户将生产权、收益权进行转移，不承担农业生产成本，也不享受农业生产收入，即不拥有经营权，只是保留了土地承包经营权的基本权利——承包权，因此也保留了承包权附带的权利和义务——承担农业税费或享受粮食补贴。对于上述情况，农村一般有较为一致的认识，无论是重新分田、年终流转分配等，还是收取农业水电费、筹资筹劳等，均视同农户常年在家，由原户主享受或承担。因此，在确权过程中，代耕代种地块的权属应归原承包户所有，代为耕种农户仍按照自己本身的承包地确权，即“各确各的权”。确权过程中之所以产生纠纷，主要牵涉代耕代种期间，部分代耕户为原户主承担了一定的农业税费、水电费、筹资筹劳等，他们不愿意无偿返还权属。 2、互相调田在农户自己看来，这种调田方式已经完成了土地承包经营权的转移，但在法律和政策上，有的不符合《农村土地承包法》、《村民委员会自治法》的规定程序。因此，在确权过程中，既要妥善照顾到农户的感情和利益，又要切实合乎法律、符合政策，把两者兼顾好。对于二轮承包之后农户私下调田的，原则上应返还权属，即“先归还、再确权”。 3、弃耕后要田这些弃耕又要田的农户一般都是经济状况较好、较早迁往城镇的家庭，群众和确权的村组干部在感情上难以接受返还其承包权的要求。但根据确权要“长期化”、“固化”的政策，不

能因为其曾经抛荒弃种的短期行为，而使其失去这份长久的、要固化的财产权。因此，对于弃田后再要田的农户，应分情况进行处置：曾经明确放弃责任田，村委会有申请书、承认书的，在本轮承包期内不确权；对举家迁入设区以上城市的，可动员其放弃要地诉求，收归集体；对举家迁入小城镇的，尊重其意愿，动员其与现耕种农户协商解决，同时予以一定的经济补偿。 4、承包地被部分征用确权中会遇到的矛盾是：有的村组认为承包耕地是集体所有，因此将部分承包地的征地补偿费在全组农户中按照人口、承包地面积等进行分配，没有和被征承包地绝对挂钩。现在被部分征地的农户对确权工作提出要求：要么重新分地，要么重新分钱。承包地部分征收可以这样处理：征地补偿费由被征地农户享受的，已征面积不确权，其他未征收面积确权；由其他农户共享的，可以根据农户要求，按照现有人口重新分配未征地面积后再确权，即“先调田、再固化”。 5、集中居住集中居住是指在新农村建设中，少数农户响应政府号召，拆除过去住在村组内的散居房屋，搬进统一规划建设的集中居住点。集中居住只是改变了农户的宅基地，没有改变农户的承包经营权和承包地。但对于规划建设集中居住点的村组来说，其承包经营权和承包地已经改变了。目前集中居住的试点中，一般有两种用地模式：一是征收，二是临时用地，即视同流转，每年支付流转费。对于临时用地模式，原则上要尊重农民意愿确权确地到户，如果群众有要求，也可以“确股确利”。地块面积方面 1、承包面积承包面积的确定是确权工作的核心。承包面积主要是根据二轮承包资料确定的。对于二轮承包资料完善的村组，先按照二轮承包资料确定合同面积；在此基础上，再与计税面积(或粮食补贴面积，下同)核对，合同面积一般应等于计税面积。如果不等，需寻找原因，剔除不合理部分或增加面积。当合同面积大于计税面积，分为实际减少和藏田两种情况，实际减少

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式

1 特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此，在特色小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系，而且具有很高的关联程度。2特色小镇土地一级开发模式解析土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

1、土地开发基本形式按空间类型分类：成片开发（或连片开发）&分片开发。按时间类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式&一级开发包含在二级开发之中的形式。按开发性质分类：存量一级开发：包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。增量一级开发：包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 2、土地一级开发两大模式土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

3、特色小镇土地一级开发16大主要工作内容 4、特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系，关联度很高，因此，参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式，既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律，又要确保参与程序规范合法。期间，各环节注意事项如下：