青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告

青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告

目录

第一部分总论................................... - 4 -

一、项目名称及项目承建单位................... - 4 -

二、项目概况................................. - 4 -

三、可行性研究的范围和依据................... - 5 -

第二部分项目建设的背景和必要性................. - 7 -第三部分市场分析............................... - 8 -

一、市场现状及发展趋势分析................... - 8 -

二、2010年青岛市房地产市场形势展望.......... - 12 -

三、项目所在区域的市场调查与分析 ............ - 14 -

四、项目定价................................ - 21 -

第四部分项目建设地点及外部条件................ - 22 -

一、项目建设地点............................ - 22 -

二、地质条件................................ - 22 -

三、抗震设计................................ - 22 -

四、外部配套条件............................ - 22 -

第五章建设规模与内容.......................... - 24 -

一、建设规模................................ - 24 -

二、建设内容................................ - 24 -第六部分总体规划.............................. - 25 -

一、总体规划的原则.......................... - 25 -

二、总体规划................................ - 25 -

三、绿化工程................................ - 27 -

四、竖向及场地整治.......................... - 28 -第七部分单体建筑建设方案...................... - 29 -

一、单体建筑内容............................ - 29 -

二、土建工程................................ - 29 -

三、建筑装饰................................ - 30 -

四、竖向交通................................ - 30 -第八部分公用工程............................. - 31 -

一、给水工程................................ - 31 -

二、排水.................................... - 32 -

三、电气工程................................ - 32 -

四、弱电工程................................ - 34 -

五、采暖工程................................ - 35 -

六、燃气工程................................ - 35 -第九部分消防、环境保护...................... - 36 -

一、消防.................................... - 36 -

二、环境保护................................ - 38 -

第十部分能源消耗及节能措施.................... - 40 -

一、能源消耗................................ - 40 -

二、主要节能措施............................ - 40 -第十一部分组织机构与管理...................... - 41 -

一、组织机构................................ - 41 -

二、项目管理................................ - 41 -第十二部分招标、投标.......................... - 43 -

一、项目概况................................ - 43 -

二、项目招标内容............................ - 43 -第十三部分建设进度计划........................ - 44 -第十四部分投资估算及资金筹措.................. - 45 -

一、投资估算................................ - 45 -

二、资金筹措................................ - 46 -第十五部分项目财务评价 (49)

一、财务评价的依据和范围 (49)

二、销售收入及税金测算 (49)

三、利润计算 (51)

四、敏感性分析 (52)

第十六部分可行性研究结论 (53)

附件 (54)

第一部分总论

一、项目名称及项目承建单位

1、项目名称：青岛市崂山区午山社区改造项目。

2、项目承建单位：青岛安信置业开发有限公司

3、项目承建单位概况

公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。

二、项目概况

1、项目建设地点

本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。

2、建设规模与内容

本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。

3、投资规模及资金筹措

本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。

4、建设期

本项目建设期为5年。

三、可行性研究的范围和依据

1、可行性研究的依据

①青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）

②青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见》（青规业字[2006]34号

③青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）

④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）

⑤青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）

⑥青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号）

⑦青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字 [2007]588号）

⑧青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）

⑨由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》

2、可行性研究的范围

本报告主要研究范围包括以下几方面：

1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。

2、通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。

3、在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。

4、根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员编制方案。

5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。

6、根据本项目的建设标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目

的总投资额。

7、依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。

3、可行性研究结论

1、项目的建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工的住房条件有着积极的推动作用。

2、通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。

3、该项目外部配套条件好，方案可行。

4、项目建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好。项目主要技术经济指标如表1-1。

第二部分项目建设的背景和必要性

改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。青岛市的城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。

1994年，随着青岛市行政区划的调整，建设“大青岛”的步伐正式启动。青岛市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新的一轮飞跃。随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。

为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房的指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了《建设工程规划审查函复意见书》。根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。

第三部分市场分析

一、市场现状及发展趋势分析

1、全国房地产市场现状及发展趋势分析

国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。

值得注意的是,根据公布的数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方米的历史高点。其中,商品住宅销售面积增长43.9%。不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,比上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。

另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。根据公布的数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,比上年增长了44.2%。其中,国内贷款达到11293亿元,增长了48.5%。同时,在房地产开发企业的其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%;个人按揭贷款达到8403亿元,大幅增长了116.2%。贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。

根据数据,2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长43.9%,但住宅竣工面积仅增长 6.2%。从未来供应规模来看,2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%,房屋新开工面积增长12.5%,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了

18.9%。这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年增大一些,但增量不会过多。只有在需求出现明显萎缩的情况下,才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言,2010年新建商品住宅供应依然会偏少,这将影响房价的回调。因此,“国11条”当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房价的进一步上涨将会起重要的作用。

2、青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析

①市场成交：全年住宅销售面积同比增幅超过130%，12月中高端住宅占比超过40%。2009年3月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过130%

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统（注：2009年统计口径不包括胶州市，2008年统计口径不包括胶州市和即墨市）

为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，2008年11月，青岛市政府出台《关于支持居民购买住房的意见》，从公积金贷款、个人购房税费、子女购房等五个方面支持市民购房。2009年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从3月份开始环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达866万平方米，达到历史最高水平，较2008年增长138%。

②市场供给：出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初的历史高位19个月大幅下降至年末的5个月

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系

在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在2009年住宅销售面积同比增长138%的市场环境下，住宅可售面积由09年5月的历史高位（619万平方米）下降到12月的482万平方米，降幅为22.2%。不过住宅出清周期仍由2月的最高位（19个月）锐减到年末的5个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到2010年上半年。

③价格表现：房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：销售均价数据为住宅项目报价）

随着房地产市场快速回暖，2008年供过于求的市场关系在2009年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。2009年10月青岛住宅价格较去年同期上涨19.4%，其中中心城区涨幅高于5个县级市。从区域价格水平来看，市南、崂山和市北区位居前三位，分别为19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和莱西市位居最后两位，分别为3125元/平方米和2800元/平方米。

中国指数研究院中国房地产指数系统（CREIS）显示，青岛市住宅价格指数自2009年5