中国住房发展的形势问题和建议
中国住房发展的形势、问题和建议
中长期来看，住房市场将进入供求总体基本平衡、增速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段
对当前住房发展形势的基本判断
1.住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期。自1998年住房市场化改革以来，中国住房市场经历了十余年黄金发展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期。
2.住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短缺并存。住房市场发展地域差异显著。中国住房市场体系已形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有10%-15%闲置。
居住和非居住用地供应结构失衡。工、商业、行政等非住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是，居民住房供地较少，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主要原因之一。
住房租售结构失衡。产权住房市场较发达，租赁市场总体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。由于租赁住房供应少、租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。
住房发展中长期趋势展望
1.中长期住房总量供给充裕，城镇住房总体水平较高。从主要指标来看，中国住房人均存量水平与同类国家相当，但住房资产占有不均等问题突出。城镇家庭拥有多套住房（二套及以上）的比率显著高于美国、加拿大和法国等发达国家的水平。据本课题组预测，全国目前在建施工（部分已预售）加待售的商品住房面积为55.6亿平方米，而每年新开工商品住房面积可达12亿-14亿平方米，中长期来看商品住房总量供给充裕。
2.中长期住房即期需求和潜在需求仍有一定发展空间。城镇化带来的住房需求趋向平稳。根据《国家新型城镇化规划》测算，中国城镇化率2020年将在60%以上；根据国务
院发展研究中心和世界银行联合发布的《中国：推进高效、包容、可持续的城镇化》，中国城镇化率2030年将达到66%-70%。城镇化仍将带来新的住房需求，但增速趋缓。据本课题组预测，“十三五”时期因城镇化发展带来的住房新增需求年均约为3.8亿平方米，2020-2030年新增住房需求年均约为3.0亿平方米。
收入增长带来持续的潜在改善性住房需求。国内外实证研究表明，收入每增长1%，住房需求增长一般在1%以内，大多集中在0.5%左右，且随着人均收入水平的上升而降低。据本课题组预测，“十三五”期间与人均收入增加相适应的改善性住房需求年均为7.4亿平方米，2020-2030年改善性住房需求年均约为7.8亿平方米。值得注意的是，上述潜在需求要依赖房价收入比下降和租赁房占比上升等因素才会完
全成为现实需求。
折旧带来常规住房需求。据课题组预测，按1%的折旧率计算，“十三五”时期的总折旧需求为10亿平方米，年均约2亿平方米；2020-2030年年均折旧需求约为3.2亿平方米。
以上三项合计，“十三五”时期中国新增住房总需求估计年均约为13.2亿平方米，2020-2030年新增住房总需求估计年均约为14亿平方米。需指出的是，预测的总需求中包括低收入人群的新增需求，而这部分需求将要依赖增加保障性住房和商品租赁房的供应才能实现，加之新增年轻劳动人
口下降因素，预计2015-2030年的实际需求年均为10亿-13亿平方米，与近几年的实际需求大体相当。
3.中长期住房发展新特点。住房开发将进入平稳增长阶段。在经济增速放缓的背景下，住房产业面临重大转型，将从以投资为主向存量消费为主转变，从“发动机”向“稳定器”转变。我们预测，2015-2020年房地产开发投资平均增速将由2001-2013年的21.8%降至10%左右。
住房产业中服务比重将上升。过去十余年，中国住房发展以投资为重点，房地产服务业和建筑业占GDP比重明显低于日本和美国的水平。随着中国城镇化的进一步推进，可预见未来住房产业服务比重将随之上升，智慧城市、住房中介服务、资产管理、物业管理等方面存在较大的发展空间。
住房发展方向由量的扩张逐步转向量质并举。未来，住房发展方向主要在品质提升、功能环境改善和绿色低碳。产品类型也将从大众化、同质化住房转向定制化、差异化、精细化住房，以及对相应配套服务设施的发展升级。
住房市场地域分化将更加明显。住房市场未来的地域分化可以分为两个阶段：第一阶段，区位条件好、基础设施和公共服务较完善的特大和大城市的住房需求仍将旺盛，而中小城市的住房需求仍将不足。第二阶段，中小城市在吸纳地域优势产业后，可能减少对特大城市的人口输出，并成为城镇化进程中接收农村剩余人口的主力，由此形成一个较长时
间段的住房供求平衡；县域中的镇在城镇化进程中承接农村人口转移的作用也可能增强，从而减少农村人口向大中城市迁移的压力。
住房制度政策存在的问题
1.部分住房制度政策偏离住房基本属性和基本国情。住房具有两个基本属性：一是居住属性，居住为人类“衣、食、住、行”四大基本需求之一；二是资产属性，住房为不动产，使用价值耐久，但资产属性依附于居住属性。对住房基本属性特征认识不足导致如下后果：一是出现大量无人居住的纯投资房，造成资源浪费；二是许多保障性住房功能、配套不完备，区位不合理，因无法满足老人看病、孩子上学、成人上班等家庭多元基本生活需求而难以入住，特大和大城市部分低和中低收入人群的基本住房需求得不到满足。
此外，住房发展存在一些脱离基本国情的问题：富裕阶层占有过多住房，拉大了居民财产和分配差距；住房户型偏大、能耗偏高；为了政绩和面子工程大拆大建，加之规划也不够合理，导致资源巨大浪费和低收入人群居住区位的边缘化；市镇政府缺乏住房发展规划和政策自主权，全国住房政策“一刀切”；供求结构失衡，住房供不应求与大量闲置并存。
2.政府市场界限不清，调控目标多重叠加。回顾十余年住房发展历程，政府对住房市场设定了控制房价、增加保障和拉动经济等多重目标，在发挥一定正面作用的同时，也造
成如下后果：一是政府与市场角色和功能不清，政府对市场干预过度，干了一些不该干也干不好的事，未能充分发挥市场配置资源的决定性作用。据不完全统计，十余年间有关部门共出台100多项房地产调控措施；二是过分地将商品住房开发建设作为拉动经济的重要工具，强行“调节”住房市场；三是保障房目标、性质、分类及人群对象定位、分类不清，成为部分人投资、投机套利的工具，未能让更多的低收入群体受益，反而挤占了部分商品住房市场需求。
政府首先应扮演裁判员的角色，规范和监管住房市场的发展。但土地资源的稀缺性、地方政府对土地的垄断及地方财力对土地收益的依赖，使地方政府既有动力又有能力通过控制土地供给来操纵住房市场。有些城市的地方政府、开发商与银行三方结成利益链，助推了地价和房价的升高。
中国住房市场是高度地域化的市场，地方政府尤其是市镇政府更了解本地住房情况，应在住房供需引导和调节中发挥更大的作用。目前，中央政府包办了大部分本该由省和市镇政府负责的住房管理职能，包括下达指令性用地和保障房建设指标、规定刚性住房建设标准、制订刚性的住房市场调节措施、对区域住房市场下达直接的无差别行政管制措施等。同时，很多市镇政府过于重视住房市场对地方财政的增收作用，在住房发展中缺乏基本责任和作为，未能在保障房供给和商品住房市场监管与调节中发挥足够的作用，对本地
住房发展规划指导不足，对基础数据重视不够。
3.住房发展的配套制度政策不完善。土地使用制度重增长、轻效率。地方政府在招商引资中对工业用地实行低价供给政策，致使工业用地利用率低。据统计，低效城镇工矿建设用地约5000平方公里，占全国城市建成区面积的11%。而农村集体建设用地十分宽裕，农村居民点闲置用地面积达到2万平方公里左右，低效用地在6万平方公里以上，二者合计8万平方公里，相当于全国现有城镇建设用地（8.58万平方公里）的总量。
住房财税制度不够合理。一是中国现有房地产领域的税费制度重流通、轻保有，开发建设和交易环节税负较重，保有环节税负较轻，推高了住房交易成本，阻滞了存量住房的有效利用，加剧了土地、房屋的闲置浪费；二是城市财政对土地出让金依赖过大，且土地出让金一次性收取的政策严重助长了地方政府通过“寅吃卯粮”的办法追求当期业绩的短期行为；三是地方预算机制不健全，用于住房保障的资金支持不足且缺乏稳定性。
住房金融政策体系不够健全。住房建设融资结构单一，缺少直接融资渠道，过多依赖银行信贷等间接融资，成本过高，导致开发商无力建设租赁住房。缺少支持保障房建设的政策性金融。
住房发展规划和基础信息薄弱。各地尚未摸清本地区存
量住房使用情况和在建、已规划、在规划住房数量与结构，并未能掌握人房实际关联对应情况。住建、国土、公安、税务、工商、银行等相关部门之间尚未实现数据信息资源共享。住房统计体系不完善，缺乏充分、准确、及时的基础信息，给政府科学决策和规划带来困难。
对策建议
“十三五”时期是中国住房发展的重要历史转折阶段，政府应着力于稳定市场、防范风险，建设中国特色的多层次、双功能住房发展体系和配套制度政策。
1.界定政府和市场的作用，建立市场和政府保障双功能住房发展体系。科学界定政府和市场在住房发展中的作用，既要充分发挥市场配置资源的决定性和基础性作用，又要重视发挥好政府的作用。凡市场能做的，都交由市场来做，商品住房的建设、流通、管理全部市场化，市场主体在市场规则下有序交易，确保商品住房财产权利明晰和交易自由。市场做不到或者做不到位的，由政府介入。政府的主要职责如下：提供城镇居民基本住房保障，维护住房市场规划和秩序，维护公平正义，引导调节住房供求总量和结构，科学编制住房发展规划，促进住房市场和住房保障的健康、持续和协调发展。
建立人、房分类对应的市场和保障双功能住房发展体系。按照常规统计分类口径，可将人群等分为五类家庭：低
收入家庭（20%）、中偏低收入家庭（20%）、中等收入家庭（20%）、中偏高收入家庭（20%）、高收入家庭（20%）；同时，将住房分为低保公房、廉租公房、平租公房、商品租赁房、普通商品住房、中高档商品住房、高档商品住房七个层次（现行政策中的公共租赁房概念包含前三类住房，但未体现三者间居住水平质的差异，过于粗放）。
政府主要职责是保障低收入家庭中住房困难户的住房，减轻中偏低收入家庭中住房困难户的住房负担，此两类家庭为城镇居民基本住房保障制度的覆盖对象；中等收入家庭、中偏高收入家庭和高收入家庭的住房需求由市场供给。其中，低收入家庭的保障方式有“低保”公房和廉租公房两种；中偏低收入家庭以平租（成本租金）公房和政府给予货币补贴的商品租赁房予以保障；中等收入家庭的商品房，政府给予规划支持（选在交通、生活服务和工作便利的地点，较高容积率，较小户型）。住房供应遵循优先保障基本住房、充足供应一般住房、量力发展改善性住房、适当控制享受性住房、有效抑制奢侈性住房、严格控制纯投资性住房的原则。
2.发展多层次住房市场，分类调控、互补互利。在城镇化过程中，“特大和大城市”“中小城市”“县域镇村”三类地域的人口流动特征存在显著差异，应尊重并遵循住房市场三类七层的客观现状、规律及发展趋势，顺势而为，对不同地域的住房市场实行差异化管理，分类统计、分类规划、分
类保障、分类调节和引导。特大和大城市是全国城镇化发展的龙头，是国家参与国际竞争的主力，应以智力和技术等高端产业为主，可顺应其土地住房市场高价、高效的客观发展趋势，合理适度地抑制人口和中低端产业的过度集聚；同时，将劳动、土地和资源密集型产业转移或安排至中小城市和县域。中小城市位居特大和大城市以及县域之间，应成为全国吸纳农村转移人口的主力，应发挥其土地、资源、环境和住房等比较优势，在接纳特大和大城市转移过来产业的同时，发展地域特色产业，吸纳更多的农村剩余劳动力。县域大镇将成为全国广大县域实现城乡一体化的核心层，应可实现部分农村剩余劳动力向市民的就地转化，成为现代农牧林矿产品生产、加工、流通产业基地和农民市民化生活服务基地；中小村庄将有相当部分会随着城镇化的发展而逐渐消亡；县域镇村应在维持原有耕地面积的基础上，向特大和大城市的新增建设用地提供剩余土地的有效置换。
特大和大城市可采取资金和技术支持的方式，将占地多的劳动和资源密集型产业向中小城市转移，同时实现与县域镇村剩余土地的置换。中小城市也应为县域农村剩余建设用地整治为新农地提供部分资金支持。县域镇村在人口大流出的同时，应在特大和大城市以及中小城市的资金、智力和技术支持下，承担将剩余建设用地整治为新增农地的任务，以弥补特大和大城市以及中小城市为增加建设用地而减少的
中国住房发展的形势、问题和建议
中国住房发展的形势、问题和建议 中长期来看，住房市场将进入供求总体基本平衡、增 速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段 对当前住房发展形势的基本判断 1.住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期。自1998 年住房市场化改革以来，中国住房市场经历了十余年黄金发 展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014 年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期。 2.住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短 缺并存。住房市场发展地域差异显著。中国住房市场体系已 形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有 10%-15%闲置。
居住和非居住用地供应结构失衡。工、商业、行政等非 住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是，居民住房供地较少，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主 住房租售结构失衡。产权住房市场较发达，租赁市场总 体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。 由于租赁住房供应少、租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。 住房发展中长期趋势展望 1.中长期住房总量供给充裕，城镇住房总体水平较高。 从主要指标来看，中国住房人均存量水平与同类国家相当， 但住房资产占有不均等问题突出。城镇家庭拥有多套住房 二套及以上）的比率显著高于美国、加拿大和法国等发达国家的水平。据本课题组预测，全国目前在建施工（部分已 预售）加待售的商品住房面积为55.6 亿平方米，而每年新开房总 量供给充裕。 工商品住房面积可达12 亿-14 亿平方米，中长期来看商品住 2.中长期住房即期需求和潜在需求仍有一定发展空间。 城镇化带来的住房需求趋向平稳。根据《国家新型城镇化规 国城镇化率2020 年将在60%以上；根据国务
中国房产未来发展趋势
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
中国未来十年到二十年的发展趋势
1.价将持续攀升未来二十年中国还将处于增，由于人们对的要求不断提高，中国的物价还将持续攀升，尤其是。大家都注意到小宗干辣椒生姜绿豆大蒜部分药材价格根本无法，原因何在？最主要的原因是的过程毁灭了大量的，原本种辣椒的菜地上如今长满了和，于是相对的供不应求让价格暴涨，这和串通一点关系没有。同时，原本安心种绿豆的如今都到镇里或者县城打工去了，同样的道理，除了粮食价格（这个不敢怠慢）和廉价季节性蔬菜，其他食品价格会一直上涨。顺便说说，很多人对最近几个月价格暴涨疑惑不解，其实道理也很明白，主要原因并不是中介们炒作，而是旧城改造和。原本住在的数量众多的蚁族被拆迁驱赶，要么住好的，要么离开，蚁族根本没有，只有通过合租分摊，房租涨价是必然。房租价格将等于或者高于商品房的月供，所以，房租价格还将上涨。直到出现下降为止（这个现象在大城市10年内不会出现，想想每年到大城市找工作的就明白了）。至于，商品房价格，个人以为，只有到普通的买房出现亏损的时候（比如08年的断供），房价才会下跌，问题是，已经绑架了中国，成为了一种的鸦片，关系到方方面面的利益，我的看法，国家宁愿用的方式来剥削，也不愿意让持续下降。所以，国家会用的方式（多多发行就行了）来保持的稳定，结果是其他价继续暴涨。 2. 3.1 4.城市贫民成为社会最低层，成为社会犯罪的主要力量 4. 5.未来随着中国的进程的加速，城市贫困的数量将超过农村，并成为真正意义的绝对贫困人群，这些城市贫活在成本高昂的城市中，生活来源是自己的，一旦立即出现生存。他们从事着低附加值的简单的工作，随时有被替代的危险。他们由于的生活不稳定很难找到对象（特指
男性），很多人因此被迫走上犯罪的道路，他们是盗窃，抢劫，强奸等犯罪的主要实施者。社会健全体系，同时加强对基层的，加强的度，尽力确保。 6. 7.其实，没有人想贫穷，没有人愿意贫穷，贫穷是一个，消除贫穷是社会发展和的应有之义。在今天的中国，由于的畸形，很多人把贫穷等同于耻辱，这种对贫穷群体的讥笑和蔑视是极端病态的社会行为，那些不高的普通，只要不是好吃懒做，是值得我们同情的，是我们帮助和关心的。比如环卫，冬天，凛冽寒风吹过的早晨，他们在默默的扫雪保持的通畅，夏天，火辣太阳炙烤的大街，是他们无言的清扫美化着城市的街道，他们辛苦而卑微的活着，收入不高，可能还要用微薄的薪水为自己在繁华城市读书的儿女缴纳昂贵的学费生活费，他们勤勤恳恳却处处遭人白眼。在我看来，所有人都没有理由也没有资格看不起他们！相反，那些所谓的成功人士，那些靠坑蒙拐骗，靠假冒伪劣，靠倒买倒卖，靠炒房炒地，靠污染环境，靠道德沦丧而发家的人，才是应该被鄙视和嘲笑的。今日中国社会对成功的太过狭窄和功利，导致大批无良，因为有钱而成为社会膜拜的对象，却没有人去追问：他污染环境了吗？他了吗？他是黑社会吗？他搞权钱了吗？他了吗？他做慈善了吗？没有人追问，没有人关心。大家只关心他们的豪宅游艇私人飞机明星情人，他们所到之处，人们顶礼膜拜狂热鼓掌，虚心的请教发财经，着从他们身上学到所谓的成功经验从而一夜暴富，然后他们的豪宅游艇私人飞机明星情人。事实上，这种所谓的成功的商人，他们是不可能将自己的发财真经和盘托出的，道理很简单，教会了你对他有好处吗？传说中的确实写了几本书教大家做，但是，他出书的目的是通过书的畅销来赚取子，不是为了教你做企业的经验。他的书我看了很多遍，没有看到多少有的，远不如看道德经有意思。希望大家在这个欲横流的社会里冷静思考，客观的分析和评估别人的价值，多多关心社会的公平公正，力所能及的帮助自己身边
高层建筑的现状与发展趋势讨论
高层建筑的现状与发展趋势讨论 杨越 论文摘要：通过研究高层建筑的现状、查阅与高层建筑有关的数据和资料，分析高层建筑的利与弊，来探索高层建筑的发展趋势和前景。 1.引言 近年来随着世界人口的增加，住房紧张的问题越来越严重，传统意义的住房已满足不了人们的需求。在这种情况下，高层建筑因运而生。所以高层建筑是社会生产的需要和人类生活需求的产物，是现代工业化、商业化和城市化的必然结果。而科学技术的发展，高强轻质材料的出现以及机械化、电气化在建筑中的实现等，为高层建筑的发展提供了技术条件和物质基础。虽然高层现在也有很多缺点，但是随着科技的发展和技术的进步，高层建筑的缺点会逐步改正并成为未来大多人们的居住房。 2.高层的定义与分类 2.1高层建筑的最新定义 超过一定层数或高度的建筑将成为高层建筑。高层建筑的起点高度或层数，各国规定不一，且多无绝对、严格的标准。 2.2高层建筑的中国定 在中国，旧规范规定：8层以上的建筑都被称为高层建筑，而目前，接近20层的称为中高层，30层左右接近100m称为高层建筑，而50层左右200m以上称为超高层。在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。中国的房屋6层及6层以上就需要设置电梯，对10层以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火规范，因此中国的《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）将10层及10层以上的住宅建筑和高度超过24m的公共建筑综合性建筑称为高层建筑。 2.3高层建筑的国外定义 在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。 2.4高层建筑的分类 联合国经济事务部在1974年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类： ●9～16层（最高为50米） ●17～25层（最高到75米） ●26～40层（最高到100米） ●40层以上（建筑总高100米以上，即超高层建筑） 3.高层建筑的现状 19世纪末，随着科学技术的发展，钢筋混领土结构、钢结构在土木工程领域中代替传统的砖、石、木结构得到了推广和应用，建筑高度的增加、层数的增多、跨度的增大，现代意义上的高层建筑开始出现。回顾高层建筑的发展历史，我们可以看到其中代表建筑是美国1931年建成的纽约帝国大厦（高381m，102层）、1972年建成的纽约世界贸易中心的姊妹楼（417m和415m，100层，“9.11”事件中被毁）和1974年建成的芝加哥西尔斯大厦（441.9m，110层），前苏联和波兰与1953年和1955年分别渐层的莫斯科国立大学（239m，26层）和华沙科学文化宫（231m，42层），1978年澳大利亚悉尼建成的MLC中心（229m65层）。1985年以来，亚洲的日本、韩国、马来西亚、朝鲜及中国等国家迅速发展了高层及超高层建筑，
中国未来住宅发展趋势
中国住宅项目未来发展趋势的设想 经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来
阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴 线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心 舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅 各作工字厅制还是指宅门开于中轴线 上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可 以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八五住宅为代表。
中国电影的现状及未来的发展
中国电影的现状及未来的发展 摘要：这几年来，中国的电影文化业正在改进和提高，电影正在成为社会文化舆论的中心,越来越受到人们的关注。我国电影产业正呈现出良好的发展势头。一方面,中式大片在产量和社会效果两方面都越来越好,重新赢得国内观众的信任;另一方面,它在海外市场的拓展也出现持续上升趋势,对于推广我国文化价值体系及其软实力起到积极作用。本文通过对中国电影现状的阐述，分析现今中国电影的优势和危机，然后据此引出对未来发展的思考。 正文： 一．中国电影的现状简介 (一)中国电影的发展 中国电影的百年历程，虽然走得颇为艰辛，但毕竟还是很有价值的。从1905年中国电影的诞生，到第一代电影人的长成；从第二代的东方美学电影，到第三代电影人对民族电影的艰苦探索；从“淡淡的哀愁”和“沉沉的相思”笼罩下的第四代电影人，到横空出世雄心勃勃地扛起家国重担的第五代，再到如今关注个体自我的第六代电影人，他们所做出的努力都经过了时间与人们挑剔的评价，得到了公众的认同。 这几年，大家可以明显感觉到，电影正越来越多，电影市场也越来越“热”。近十年来中国电影频频在各大国际电影节上亮相，让国际电影人和各国观众逐渐从知道中国电影到了解中国电影，再到关注中国电影，到现在喜欢中国电影。这些明显而迅速的变化，说明了目前中国电影市场呈现出了繁荣的景象。从近期几部电影的高票房也可看出电影市场的火热，从创下最高票房纪录12.6亿的《泰囧》到同样突破12亿票房的《西游降魔》，再到这两天票房持续增长的《致我们终将逝去的青春》，让人不禁惊呼中国电影产业发展的迅速。来自中国国家新闻
出版广电总局电影局的数据显示，截至5月12日，今年中国内地电影票房超过81亿元，同比增长39%。这些数据无疑给业界打了一剂强心针，现在国产电影的发展处于上升阶段，大量资本正往里涌。 （二）现今中国电影的危机 首先是电影题材缺乏创意，喜欢翻拍和跟风。近年来，不管是电影还是电视剧，都掀起了一场翻拍狂潮。这其中就形成出了“翻拍成败两重天”的局面。比如成功翻拍的《画皮》，其取材于《聊斋志异》，多次被搬上大屏幕，有分悦版的、温情恐怖版的，题材虽好但是看多了不免感到乏味。除此之外，中国电影还喜欢跟风拍摄，有一个题材的电影大热之后便一窝蜂的出现好多质量上良莠不齐的相同题材的电影，比如去年的小成本电影《失恋33天》引发观影热潮后，今年电影市场上便出现许多类似的爱情题材的小清新的电影，就像最近上映的《分手合约》便是其中之一。 其次是中国电影畸形的商业化。人们说中国电影的现状是商业片庸俗化，艺术片低调话。现今中国电影产业迅速发展，越来越多的 导演都开始拍摄商业大片，植入的广告日益泛滥，这引起了许多观众的反感。2002年创下205亿票房的《英雄》拉开了当下国产大片营销产业的序幕。为了争取高票房，越来越多的导演选择用明星来造势，用宏大的场景来吸引观众，而忽略了电影的本身。除了各种叫座不叫好的商业大片之外，影片中越来越多的广告植入也让人诟病。实际上和好莱坞的广告产业相比，中国电影的植入广告无论是数量还是市场份额，都是小巫见大巫。但即使这种“小巫”，观众认为中国电影过度商业化，拼命追求经济效益，置观众于不顾的感受，从而产生逆反心理。但实际上这种混乱无序的状态恰好说明，中国电影看上去很商业化，其实离真正成熟的商业化还差得很远。 最后便是中国的电影渐渐的脱离了中国传统文化。现在的中国电影的一个趋势，就是西化严重，脱离中国传统文化进行创作。电影是一门离不开科技更新的艺术，对于西方发达的科技，我们应该借鉴。可是我们应该明确的是，我们引用的是他们的科技，借鉴的是他们的技术和方法，我们的电影故事还应该是我们自己的故事。中国大地上的故事，需要中国电影人们用影像抒写的还很多，又何必非得要中国人穿上西方人的外套像个小丑似的扮演他们的悲欢离合呢？中国电影更多面向的是中国观众，所以应该选择中国人的审美、娱乐取向，而不是一味讨好西
北京市房地产住宅市场分析现状d
我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。
序 这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行： 一、编制的出发点是以开发商的角度进行工程的总体策划，它完全有 别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是工程的策划，即在工程启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个工程的成与败。这种策划分为： 1、产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分 析及策划。 2、服务策划：包括营销服务、企业品牌服务、物业服务的策划。 3、营销策划：包括市场、销售、宣传、推广的策划。 4、效益分析。 二、编制的背景：紧扣中关村科技园区海淀园及海淀总体规划及对未 来居住市场的宏观影响。 三、编制的基本点：现有“西二旗规划设计技术方案”。 四、编制目标：创造具有个性文化品位的高尚社区，使它成为Internet 时代中国硅谷一颗璀璨的新星，是北京房地产新住宅时代的经典楷模。 西二旗工程营销策划建议书目录
第一章北京市房地产住宅市场现状及区域市场分析-----------1-13 第二章西二旗工程基本评估及优劣势分析----------------------14-22 一、区域环境分析-------------------------------------------14-17 二、总体规划分析-------------------------------------------17-20 三、建筑设计分析-------------------------------------------20-22 第三章西二旗工程周边住宅产品研究（供给分析）----------23-25 一、研究范围------------------------------------------------23-24 二、结论----------------------------------------------------------25 第四章西二旗工程目标客户分析及定位（需求分析）-------26-31 一、确定目标客户的依据--------------------------------------26 二、周边区域住宅产品客户构成研究-------------------26-27 三、结论-----------------------------------------------------------27 四、西二旗工程目标客户分析及定位-------------------28-31 第五章西二旗工程的产品定位-------------------------------------32-45 一、整体产品形象的战略构想--------------------------32-34 二、建筑及户型定位--------------------------------------34-36 三、环境景观设计定位-----------------------------------36-38 四、物业经管定位-----------------------------------------38-40
中国房地产未来发展趋势(精)
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
中国未来十年到二十年的发展趋势
1.价将持续攀升未来二十年中国还将处于人口增长期，由于人们对生活质量的要求不断提高，中国的物价还将持续攀升，尤其是食品价格。大家都注意到小宗农产品价格干辣椒生姜绿豆大蒜部分药材价格根本无法控制，原因何在？最主要的原因是城市化的过程毁灭了大量的土地，原本应该种辣椒的菜地上如今长满了工厂和商品房，于是相对的供不应求让价格暴涨，这和串通涨价一点关系没有。同时，原本安心种绿豆的农民如今都到镇里或者县城打工去了，同样的道理，除了粮食价格（这个国家不敢怠慢）和廉价季节性蔬菜，其他食品价格会一直上涨。顺便说说房价，很多人对最近几个月房租价格暴涨疑惑不解，其实道理也很明白，主要原因并不是中介们炒作，而是旧城改造和城市拆迁。原本住在城中村的数量众多的蚁族被拆迁驱赶，要么住好的房子，要么离开，蚁族根本没有议价能力，只有通过合租分摊成本，房租涨价是必然。房租价格将等于或者高于商品房的月供，所以，房租价格还将上涨。直到城市人口出现下降为止（这个现象在大城市10年内不会出现，想想每年到大城市找工作的应届毕业生就明白了）。至于，商品房价格，个人以为，只有到普通的买房投资者出现亏损的时候（比如08年的断供），房价才会下跌，问题是，房地产已经绑架了中国经济，成为了一种经济增长的鸦片，关系到方方面面的利益，我的看法，国家宁愿用温和的通货膨胀的方式来剥削国民，也不愿意让房地产价格持续下降。所以，国家会用通货膨胀的方式（多多发行人民币就行了）来保持房地产市场的稳定，结果是其他物价继续暴涨。 14.城市贫民成为社会最低层，成为社会犯罪的主要力量 未来随着中国的城市化进程的加速，城市贫困人口的数量将超过农村，并成为真正意义的绝对贫困人群，这些城市贫民生活在成本高昂的城市中，生活来源是自己的劳动所得，一旦失业立即出现生存危机。他们从事着低附加值的简单的工作，随时有被替代的危险。他们由于长期的生活不稳定很难找到对象（特指男性），很多人因此被迫走上犯罪的道路，他们是盗窃，抢劫，强奸等犯罪行为的主要实施者。社会应该健全社会保障体系，同时加强对基层群体的技能培训，加强基础教育的执行力度，尽力确保公民接受义务教育。 其实，没有人想贫穷，没有人愿意贫穷，贫穷是一个社会问题，消除贫穷是社会发展和社会公平的应有之义。在今天的中国，由于价值观的畸形，很多人把贫穷等同于耻辱，这种对贫穷群体的讥笑和蔑视是极端病态的社会行为，那些收入不高的普通劳动者，只要不是好吃懒做，是值得我们同情的，是需要我们帮助和关心的。比如环卫工人，冬天，凛冽寒风吹过的早晨，他们在默默的扫雪保持城市交通的通畅，夏天，火辣太阳炙烤的大街，是他们无言的清扫美化着城市的街道，他们辛苦而卑微的活着，收入不高，可能还要用微薄的薪水为自己在繁华城市读书的儿女缴纳昂贵的学费生活费，他们勤勤恳恳却处处遭人白眼。在我看来，所有人都没有理由也没有资格看不起他们！相反，那些所谓的成功人士，那些靠坑蒙拐骗，靠假冒伪劣，靠倒买倒卖，靠炒房炒地，靠污染环境，靠道德沦丧而发家的人，才是应该被鄙视和嘲笑的。今日中国社会对成功的定义太过狭窄和功利，导致大批无良商人，因为有钱而成为社会膜拜的对象，却没有人去追问：他污染环境了吗？他偷税漏税了吗？他是黑社会吗？他搞权钱交易了吗？他虚假宣传了吗？他做慈善了吗？没有人追问，没有人关心。大家只关心他们的豪宅游艇私人飞机明星情人，他们所到之处，人们顶礼膜拜狂热鼓掌，虚心的请教发财经，幻想着从他们身上学到所谓的成功经验从而一夜暴富，然后接管他们的豪宅游艇私人飞机明星情人。事实上，这种所谓的成功的商人，他们是不可能将自己的发财真经和盘托出的，道
中国现代电影发展现状
现代电影的发展 ——电影基础设施支持增长前景乐观： 现阶段，中国电影产业的强劲增长为未来中国电影业的发展提供了坚实而稳固的基础。 经济的快速增长，城市化进程的加快和人均可支配收入的提高，这些因素都将激发中国电影业的潜在市场。同时，中国居民财富的增加和生活方式的转变也会使人们加大在旅游文化，电影和游戏方面的支出。中国居民在文化和娱乐服务的支出占可支配收入的百分比由2005年的5.0％增加至2009年的8.9％。 ——现代化电影院数量的增加： 在过去几年里，中国电影播放的基础设施得到了极大改善。城市化的进程加快使得城市中央商务区出现了众多大型购物中心，而这些也都建了许多多剧场影剧院。为了提高观众的体验效果，这些新建的电影院一般都配备了现代化的视听放映设施。根据艺恩咨询，中国多剧场影剧院数目已由2005年的838家增加至2013年的3,000家。电影院和银幕的数目也分别由2005年的1，243和2，668增加至2014年的将近20,000。 ——有利的监管环境： 中国政府一直都支持电影业的发展。各级政府监管机构制定的政策使得中国整个电影产业价值链上的参与者获益。这些政策包括私人资本投资，电影院数字化，金融机构参与电影融资及电影的出口等。而对电影产业实施的税收减免政策也在很大程度上减轻了电影公司在企业所得税，增值税和营业税及进口税方面的负担。此外，政府还不断加强知识产权保护力度来保护版权内容，其中就包括在
网络内容共享方面的政策。除了这些政策，政府也在实现电影产业逐步开放方面一直作不懈努力。从2000年初的私人电影公司放行授权政策到增加电影出口配额，在过去20几年中，中国政府不断简化电影审查程序，这极大地推动了中国电影产业的快速发展。 电影制作包含所有在电影制作有关的活动，如电影素材选取，电影融资，制作团队和演员选取，拍摄，后期制作及获取监管部门的批准。 近几年，中国国内电影制作板块变得尤为活跃。根据资料显示，从2005年到2014年期间，中国电影产量年复合增长率为14.9％。2012年国产产量总量达到最高745部，2013年共产出近638部电影。进入门槛低和从非电影公司和金融机构获取的融资不断增加使得电影制作市场出现高度分散，现在全国范围类总共拥有约300个电影制片厂。 总的来说，一部成功的电影包含以下关键因素：优秀的电影制作团队和演员，电影剧情的市场化，获得一家有实力的电影发行公司的支持。与此同时，随着中国电影巨星频频亮相国际市场，电影制作成本，特别是演员成本，未来将不断出现攀升。 近年来，电影制片人通过不同渠道来获得电影融资，其中包括电影制片厂，电影业之外的投资者，电视台，海外预售发行权，电影植入广告和政府支持等。此外，凭借票房和版权以及个人信誉担保，越来越多的金融机构也参与电影融资领域。一些电影制片厂也能够通过向公共和私人发行股票来融资。 通过建立中外电影制片商的合作不仅给了外国电影制片商更好地进入中国电影市场的机会，同时也使得外国电影不受进口配合的限制可以在中国放映。《十月围城》就是通过香港电影制片商和中国内陆投资者合作创造出的佳作。 ——电影发行 电影发行对电影商业化运作的成功起着至关重要的作用。电影发行商通过在各大院线安排电影的放映和媒体宣传来创造公共利益。电影发行商主要负责制作
关于住房保障的形势与政策论文
住房保障体系存在的问题及对策研究 【摘要】住房是人们生活的根本，政府为此建立了一套住房保障体系，但在落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用的发挥。本文就我国住房保障体系存在的一些问题进行分析，在此基础上提出了相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 【关键词】住房保障体系问题对策 一、引言 . 自古以来，衣食住行是人们安身立命的根本所在，是人们追求幸福生活的基本前提，是社会和谐发展的一颗“定心丸”，这一常识性的认识决定了实现“居者有其屋”是个人和政府共同努力的目标，住房问题不能完全推向市场化，政府应负责的承担起为人民提供住房保障的重任。 房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房问题的住房保障体系，主要有以下几种实现方式：一是住房公积金制度；二是面向中低收人家庭的经济适用房政策；三是面向最低收入者的廉租房政策。但在具体落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用的发挥，本文就我国住房保障体系存在的问题进行分析并提出相应的解决意见，以让其真正发挥对中低收人家庭的住房保障作用。 二、住房保障体系存在的问题。 我国困难群体住房问题依然严峻，住房保障工作任重道远。目前我国住房保障体系主要存在以下五个问题。 （一）住房保障制度建设不够完善。 目前虽然建立了严格的廉租住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度，但仍有相应的问题存在：第一，建设遭遇“软阻力”。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金以支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向保障住房“输血”，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。第二，政策缺位。近年来，随着房价的普遍上涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房的工具。第三，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措。这些制度随着市场的发展仍然需要进一步改进和完善，尤其是在具体执行环节还需要加强，相关的制度配套措施还不够健全。 （二）保障性住房的结构设计不合理且覆盖面较小，经济适用房重购买轻租赁，“经济”而不“适用”。 主要的问题是存在经济适用房、公共租赁住房、廉租住房和普通商品住房和高档住房的市场供应结构比例失衡，不能满足各个层次消费者的需求，尤其是不能满足低收入家庭的住房需求。保障I生住房供应量严重不足。目前作为主要的保障供应方式—啦济适用房，是通过购买产权解决居住问题。因定位模糊，管理粗放，在不少城市发生了严重的扭曲现象，政府花了大量资金，倾斜政策的效应却未落在真正需要支持的低收入家庭。且少
中国未来住宅发展趋势分析-共24页
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
未来十年中国经济十大发展趋势(精)
未来十年中国经济十大发展趋势 2010-11-30 04:25:22 1，趋势之一：人民币国际化步伐加快 人民币难成自由兑换货币，稳健升值是大势所趋 未来10年，将是人民币加快走向国际化的10年。2020年，人民币在国际贸易结算中的比重将超过10%，在国际储备和外汇交易中的比重甚至将高达15%。到2020年，在美元没有出现崩溃性贬值的情况下，人民币兑美元的汇率将在4.2：1左右，年均升值约4.5%。 今后10年，人民币国际化进程将更多地受到我国经济和外贸持续较快增长的推动，人民币加快国际化将推动我国利率汇率改革、资本市场扩展、货币监管调控水平提高。 相对于我国经济规模和外贸占全球总量的比例，目前我国人民币的国际地位已明显滞后，但人民币国际化水平的提高一直受制于我国经济增长方式和金融监管水平。本次金融危机对全球经济和现有主要国际货币尤其是美元的冲击，为加快人民币国际化提供了难得的契机。 预计今后10年，我国GDP 年均增长8%，至2020年，我国经济总量将达到75.7万亿元左右，按目前汇率计算，大约相当于11万亿美元。考虑到人民币升值因素，届时我国经济规模可能接近美国水平，超过日本一倍，相当于全球GDP 总量的20%。 贸易方面，我国进出口也将年均增长8%，仍将快于全球5%的平均增速。由此，我国外贸总额至2020年将达到6.4万亿美元，大大超过美国跃居世界第一，占届时全球贸易总额的13%。并且我国外贸将由顺差转为逆差。2020年，人民币在国际贸易结算中的比例将大致与我国外贸占全球贸易的比例相当，而人民币在储备资产中的比例或许更高。
人民币国际化的羁绊依然存在。首先，我国经济增长过于依赖出口和投资，贸易和投资的双顺差阻碍了人民币的输出，而这是本币国际化的首要条件。即使外贸和投资全部以人民币结算，出口和投资双顺差也将吸干通过进口支付和对外投资流出的人民币，造成境外人民币流通的短缺，或只能以大幅增加外汇储备来支持人民币国际流通量的需要，即以美元等外汇的流入换取人民币的输出。 人民币走出去的过程还将伴随着我国资本市场进一步对外开放和拓展，为境外人民币持有者提供较充分的可供投资的“资产池”。人民币利率和汇率的形成机制也将更加市场化，使得持有人民币的风险降低。资本项下的资金进出管制将放松，以满足人民币资产投资者对投资安全性和盈利性的流动性要求。 这些趋势都将推动我国货币金融调控手段的完善。 10年之内，人民币依然难以成为自由兑换货币。但人民币稳健升值则是大势所趋。预计至2020年对美元将累计升值60%以上，先慢后快，年均升值约4.5%。 2，趋势之二：新能源助中国成汽车强国 在中低端汽车市场上将孕育出一批世界知名大众品牌 到2020年，我国汽车保有量仍将较大落后于美国，千人汽车保有量仍将不及世界平均水平。 汽车市场高速成长带来的能源和环保压力将推动我国新能源汽车的发展，很可能成为我国汽车工业缩小与汽车强国之间差距的一个契机。 过去10年，我国汽车生产和市场以超过GDP 增速近一倍的高速度成长，私人消费成为推动我国汽车市场快速增长最大的动力。10年之后，汽车在我国城市的普及程度将像今天的彩电一样，成为城市居民日常生活的必需品。大城市家庭拥有两部或多部汽车将非常普遍，汽车也将大规模地进入农村地区，一些即可用作代步工具又可作为生产资料的车型，如轻卡、皮卡和越野车等，将在农村开拓出广阔的市场。
居住区规划论文 浅谈我国住区的现状和发展趋势刘一2008210020
浅谈我国住区的现状和发展趋势 【摘要】：住区是人工构造的空间环境，是绚丽多彩的人生活动籍以展开的舞台。住区这个空间环境如同一种容器：一方面它为人们的各种生活活动提供舒适的空间或场所；另一方面它又可以促进人的行为活动。论文中对现代社会居住区的发展趋势进行浅论和预测。 【关键词】：发展缩影可持续绿色生态建构文脉污染和谐 [abstract]:Settlements are constructed artificial space environment, the activities are colorful life membership to expand the stage. Settlements of the space environment as a container: on the one hand it is for people to various activities and providing a comfortable living space or place; On the other hand it can facilitate the conduct of Human Events. Papers on modern society the development of residential area On trends and forecasts. [key words]:development Microcosm Sustainable Green Ecological Construction Context Pollution Harmonious 住区是社会经济的缩影。它的发展和建设水平反映着人民在生活上和文化上的追求，是社会物质文明和精神文明发展的重要标志。因此，分析未来住区发展趋势，不能不首先分析住区所在地的社会经济的发展趋势。住区是人工构造的空间环境，是绚丽多彩的人生活动籍以展开的舞台。住区这个空间环境如同一种容器：一方面它为人们的各种生活活动提供舒适的空间或场所；另一方面它又可以促进人的行为活动。而成为行为的发生器、催化剂，或者可以限制和防止某些不良行为的发生，而成为陶冶情操的乐园。所以人类住区的选择与建设基本上又取决于人的价值取向及人居空间环境的功能要求。 所以，我将通过对我国居住区历史和现状的分析，从而对其发展趋势进行预测。 首先，我们先看看中国居住区规划发展的历史。 中国古代都城是中国历史的缩影，而探讨国家历史的起源，往往是从都城开始的，住区规划也不例外。从整个发展历程来看，不难发现，中国古代都城居住区经历了“开放——封闭——开放”的过程。在城市产生之前及产生初期，居住区是开放的，只是因为面向氏族集会场所、注意朝向及日照而呈现出一定的布局规律。随着社会经济的发展，阶级分化加剧，居住区开始逐渐封闭。西周建都城的最初目的是集中管制殷商“顽民”，唐长安达到了顶峰，封闭的坊墙，定时启闭的坊门，夜间宵禁，普通居民一律在坊内开门。北宋东京城内居住地区仍分为许多坊，但与长安那种封闭的坊里不同，没有坊门与坊墙，各户都直接向街巷开门，坊名实际上是地段名称或行政