浅析在南京建设商业型门户网站的市场前景及市场细分

发表时间：2009-12-31T15:48:14.670Z 来源：《今日财富》2009年10月供稿作者：黄丽娟

[导读] 从全国来看，截至2009年1月根据 CNNIC的权威统计数据统计我国网民人数已经达到3亿之多，居全世界之最

黄丽娟（安徽大学经济学院，合肥 230001）

中图分类号：TP393 文献标识码：A

一、在南京建立商业型门户网站的市场前景

从全国来看，截至2009年1月根据 CNNIC的权威统计数据统计我国网民人数已经达到3亿之多，居全世界之最，并且仍然在高速增长中。随着上网网民的与日俱增，随着网民对互联网的依赖日渐成熟和不断加大，我国目前的网站早就无法满足其需求，特别是在地方性门户网站这块，可以说目前还是趋于起步阶段，而通过种种调查后发现，网民对于本地网站的依赖性却是远远高于其他网站，因为本地网站对于网民来说它的真实性，实用性、归属感等诸多方面是其他网站无法做到的。由此可见，现在在中国建立商业型的门户网站是非常有市场的，也是一个大的趋势。

1.从微观的人才技术方面来看，南京高校林立，拥有全国除北京、上海外的第三多的教育、科技与人才资源。丰富的科技、人才资源加上较低的商务成本是南京建设商业型门户网站的先天优势。

2.从宏观的政策方面来看，南京地区的政府对与南京互联网的发展非常重视，在政策方面给与极大的支持。去年 9月份，2008年中国互联网大会曾在南京举行，南京市委书记朱善璐(之前曾任北京市海淀区区委书记)在出席会议时曾对媒体表示，南京将出台措施支持本地互联网企业和互联网产业的发展。

从中国做的昀好的三家门户网站（新浪、搜狐、网易）来看，皆是以免费提供海量的中文资讯内容来吸引大量的网友，夺人眼球，从而形成注意力经济。而现在将这一成功经验运用到我们南京商业型门户网站的建设上来看，南京报业集团无疑是具有巨大的先天优势。南京报业集团拥有南京日报、金陵晚报、周末报、大众证券报、江苏商报、东方卫报、现代家庭报、家教周报、都市文化报、南京手机报、金陵瞭望杂志和龙虎网、南京报业网、中国家教网等十报一刊三网站。同时，南京报业集团共有18家全资、控股和参股公司，分别从事报刊出版、数字传媒、印刷发行，并涉足新闻纸生产、物流配送、地产开发、物业管理、金融担保、餐饮服务等领域，成为全国具有一定影响力的综合性传媒集团。可以说南京报业集团在这样的背景之下，在南京建设商业型门户网站的市场前景是非常看好的！

二、在南京建设商业型门户网站的市场细分

笔者认为在市场细分上，可以分为两方面：一方面是个人用户，另一方面是企业用户。

这几个群体占据了网民总体的 74%，他们各自的群体规模（数据来源与CNNIC2009年1月中国互联网网络发展状况统计报告）这四类群体，都对网络新闻的关注率很高，如果在南京建立商业型门户网站时能够多发布新闻，能够在新闻的数量和质量以及时间方面超越别的商业门户型网站，那么形成注意力经济并非难事。

而具体是那些中小型企业则要根据到时所建立的门户网站的具体类型而定。如建立的是房产家居网则可以与一些中小型的房产家居公司进行合作。

南京市江宁商业市场分析报告

江宁市场分析报告 ——江宁商业地产市场分析（一）、江宁城市商业规划在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。” 其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。（二）、江宁商业市场发展沿革（1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。（2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma ll，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。（3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔

浅析在南京建设商业型门户网站的市场前景及市场细分

浅析在南京建设商业型门户网站的市场前景及市场细分发表时间：2009-12-31T15:48:14.670Z 来源：《今日财富》2009年10月供稿作者：黄丽娟 [导读] 从全国来看，截至2009年1月根据 CNNIC的权威统计数据统计我国网民人数已经达到3亿之多，居全世界之最黄丽娟（安徽大学经济学院，合肥 230001）中图分类号：TP393 文献标识码：A 一、在南京建立商业型门户网站的市场前景从全国来看，截至2009年1月根据 CNNIC的权威统计数据统计我国网民人数已经达到3亿之多，居全世界之最，并且仍然在高速增长中。随着上网网民的与日俱增，随着网民对互联网的依赖日渐成熟和不断加大，我国目前的网站早就无法满足其需求，特别是在地方性门户网站这块，可以说目前还是趋于起步阶段，而通过种种调查后发现，网民对于本地网站的依赖性却是远远高于其他网站，因为本地网站对于网民来说它的真实性，实用性、归属感等诸多方面是其他网站无法做到的。由此可见，现在在中国建立商业型的门户网站是非常有市场的，也是一个大的趋势。 1.从微观的人才技术方面来看，南京高校林立，拥有全国除北京、上海外的第三多的教育、科技与人才资源。丰富的科技、人才资源加上较低的商务成本是南京建设商业型门户网站的先天优势。 2.从宏观的政策方面来看，南京地区的政府对与南京互联网的发展非常重视，在政策方面给与极大的支持。去年 9月份，2008年中国互联网大会曾在南京举行，南京市委书记朱善璐(之前曾任北京市海淀区区委书记)在出席会议时曾对媒体表示，南京将出台措施支持本地互联网企业和互联网产业的发展。从中国做的昀好的三家门户网站（新浪、搜狐、网易）来看，皆是以免费提供海量的中文资讯内容来吸引大量的网友，夺人眼球，从而形成注意力经济。而现在将这一成功经验运用到我们南京商业型门户网站的建设上来看，南京报业集团无疑是具有巨大的先天优势。南京报业集团拥有南京日报、金陵晚报、周末报、大众证券报、江苏商报、东方卫报、现代家庭报、家教周报、都市文化报、南京手机报、金陵瞭望杂志和龙虎网、南京报业网、中国家教网等十报一刊三网站。同时，南京报业集团共有18家全资、控股和参股公司，分别从事报刊出版、数字传媒、印刷发行，并涉足新闻纸生产、物流配送、地产开发、物业管理、金融担保、餐饮服务等领域，成为全国具有一定影响力的综合性传媒集团。可以说南京报业集团在这样的背景之下，在南京建设商业型门户网站的市场前景是非常看好的！二、在南京建设商业型门户网站的市场细分笔者认为在市场细分上，可以分为两方面：一方面是个人用户，另一方面是企业用户。这几个群体占据了网民总体的 74%，他们各自的群体规模（数据来源与CNNIC2009年1月中国互联网网络发展状况统计报告）这四类群体，都对网络新闻的关注率很高，如果在南京建立商业型门户网站时能够多发布新闻，能够在新闻的数量和质量以及时间方面超越别的商业门户型网站，那么形成注意力经济并非难事。而具体是那些中小型企业则要根据到时所建立的门户网站的具体类型而定。如建立的是房产家居网则可以与一些中小型的房产家居公司进行合作。

南京商业地产市场调查报告

南京商业地产市场调查报告上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。 1，德基广场： 1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。 2）业态分布：负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。 3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。 2，新街口万达广场。 1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004 年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。 2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物” 等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。四楼，是万达国际影城。 4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000 亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大

天津商业市场调研报告

本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。 3.1整体商业市场分析 3.1.1市场供应 ?据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个，图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒 ?截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。

*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程资料来源：北京乾之恒图3.2：天津主要商业形态情况资料来源：北京乾之恒 ? 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方M 。 ? 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的活力，也加剧了行业的竞争。 3.1.2 商业区域分布特征 ? 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。

图3.3：天津主要区域商业规模的比较资料来源：北京乾之恒 ?天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。 ?归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 ?从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区； o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区； o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区； o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 ?各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 ?大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 ?从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 ?随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 ?友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。 ?南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的

南京商业调研报告精

一、南京市概况/介绍 □南京市是中国江苏省的省会，总面积约6500 平方公里.南京市地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠浙江和安徽，西连安徽。 □ 南京市总人口约600万，共由11个区和2个县组成。市中心区域包括玄武区、白下区、鼓楼区、下关区、雨花台区和建邺区，并向外延伸至秦淮、栖葭区和江宁区.南京市的浦口和六合区北向延伸至长江。南京市还下辖；栗水和高淳两县，均位于南京南部。 □南京市历史源远流长，历史上曾是六朝古都（吴、东晋、宋、齐、梁、陈）。被称为" 金陵"或者"石头城",简称"宁“。

一、南京市概况/功能和定位二.南京市商业概况口南京市场板块划分情况介紹：根据南京目前城市建设的状况与房地产开发特点■将南京市分为城中、城东、河西、城北、城南、江北等几大板块. □南京，江苏省省会，是长三角地区重要的政治、经济、金融、商贸和文化中心 1、南京市是中国車要的综合性工业生产基地. 2、南京市是华东地区重妾的交通和通讯枢 3、南京市中国四大科研教育城市之一° 4、南京市的经济发展在长三角中发展的作用也不可小视。 :南京处于长江三角州经济圈 :内，重要的省会中心城市，其城 I ］市在以第二产业为龙头，看力发 :展第三产业的整体拉动下，城市］经济呈现快速发展的势头，其整［体实力在苏南五市中排名第二， I i

南京市商业概况/卞要商I 卷I 介绍南京审邻近安備省和浙江塔S 亦为江苏省省4 足为内玄妥的购物日的城审.在华东长三対地区，南京是仅次于上海6勺第二大贸易中心，因此许多家隹商场集聚于此. 南京的家§物业供应大致築中在4卜1 要区城：新街口 ■湖南路. 良子庙和中夬门.其中浙尙□和湖南路的家隹顿占南京总依京隹额的 80%.南京四大商團的业态走位和目标客户各几轻色新折口中夬商务区的商业业态以大型百货店为主：湖南路多见小型街罚和饭店矣饮：夫子庙吸引了来自海内外的大量游宋；中央门则以批发低价服苯饰器闻名. 南京市商业概况/新街口商圈介绍 1.析街口商BB 商88地理位JL:折街?口商圈的铁心部分为折街口商业步行街区.东至淇戏南珞?南至淮海路和石效路? 西至王府大街.北至长江珞? 也叩向京四坏珞区城.面积逬1平方公足。规模及业态阐述：在新街口这块?坪丸之地”，日前已经*中了近700李商戊，I 万平方来以上的大中型商业企业就有近30侏.斯折口商■业折区聚了全京85%0勺大中型商业企业和芍务公司.日均客浣壬达到40万至50万人次，节俶曰锻高客浣壬仪过100万人次.其中外3也人员比例优达40%以上.楫心商圈内云集了斯百.中央裔场.商良、大洋百貸.东方商城? 华联友遠、金扈、万达.理古亚.矗等500 大空商企单位.其中商业面枳70万平方氷.娅乐而积8万平方来? 仝*kd&

南京市房地产市场统计分析报告

南京市房地产市场统计分析报告《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了更为详尽的分析。【需知：如果您想购买本报告或者获得更多报告信息，您可以通过页面上的网址、联系电话以及QC联系我们，我们会在第一时间为您服务。】点击购买报告报告综述《南京市房地产市场统计分析报告》分为南京市房地产项目投资施工情况、南京市房地产销售情况和南京市主要楼盘销售情况三大部分内容。报告对南京市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析，并且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了单独分析。该数据报告全面详实，可按年度和月度更新，是地产商了解竞争对手、地产行业下游企业开拓市场的重要信息依据。

房地产项目投资施工房地产销售情况重点楼盘销售情况情况房地产项目数量统计销售概况:重点楼盘列表 v 分类别v 已售v 按成交总价排名前20 v 分进度v 空置楼盘列表 v 分开发商类型销量统计重点楼盘不同户型销量房地产项目施工进展v 现房销量v 70平米以下户型销量 v 计划面积v 期房销量v 70-90平米户型销量 v 开工面积v 住宅销量v 90-120平米户型销量 v 完成面积v 商业销量v 120-140平米户型销量 v 办公楼销量v 140平米以上户型销量房地产项目投资进展v 预计投资销售价格统计XX楼盘销售情况介绍 v 投资进度v 销售均价v XX楼盘销售概况 v 投资类别v 现房销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 期房销售价格统计成交量房地产资金来源v 住宅销售价格统计v XX楼盘不同户型房屋 v 贷款v 商业用房销售价格统计成交价格 v 外资v 办公用房销售价格统计（按成交总价排名前20楼v 自筹资金盘） v 预收款

南京市房地产市场调研报告

南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告目录：一．南京市房地产总体状况分析；二．南京市房地产市场板块划分及其属性；三．政府房地产发展政策；四．政府城市规划对房地产的影响；五．城市发展中交通发展的影响；六．南京市房地产企业竞争企业状况；七．江宁板块详细资料；八．民信将军路项目诸项信息；九．民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；

南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2、住宅供求状况

南京经济状况调查

南京经济状况调查目录一、南京社会经济发展状况 1、国内生产总值 2、一二三产业发展状况二、南京城市发展规划及未来展望 1、南京市远景规划概况 2、远景规划 3、2012年发展策略 4、2012年重点专向规划 5、未来发展展望三、南京房地产市场状况 1、2001年南京房地产开发总量 2、2002年一、二季度房地产开发交易情况 3、南京房地产销售价格以及区域分布 4、房地产市场需求分析

一、南京市社会经济发展状况南京，简称宁，江苏省省会，地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬31°14'-32°36',东经118°22'-119 °11'，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。流经南京段的长江约95公里，江宽水深，万吨海轮可终年通航，秦淮河和滁河的河谷平原是全市的重要农业区。 1、国内生产总值以及三大产业发展情况南京是全国重要的经济中心之一。通过坚定地实施“以开放促改革、以改革促发展”的战略方针，全市国民经济保持了持续、快速、健康发展的良好势头，综合经济实力不断增强。“九五”计划期间（1996-2000年），全市国内生产总值连续五年保持两位数增长，2000年全市GDP突破1000亿元大关；国民经济三大产业结构比例由1995年的7.6：52.1：40.3调整到2000年的5.4：48：46.6，基本实现由“二产主导型”向“二、三产业并举推动型”的历史性转变；外商投资、个体私营和民营科技等非公有制经济成为全市经济增长的重要力量。 “十五”计划期间（2001-2005年），全市国内生产总值计划年均增长10%以上。为此，南京将进一步扩大开放，深化改革，加快发展，让具有悠久历史和灿烂文化的古城以崭新的面貌走向世界。初步统计，全年国内生产总值为1154.44亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。其中，第一产业增加值58.75亿元，增长7.5%；第二产业增加值557.61亿元，增长10.5%；第三产业增加值538.08亿元，增长12.3%。人均国内生产总值20671元，比上年增长9.7%。

南京市三个主要商圈对比分析

南京商业地产调研报告南京作为一个具有极其深厚文化底蕴的城市，有着浓浓的人文积淀，这是其他城市所无法超越的。但是南京无论从经济发展水平，还是商业的发达程度上来说，与一线城市特别是邻近的上海相比，都存在极大的差距。为了实现经济和人文的相持并重，南京正在进行着大量的商业项目规划建设。这就得提及南京的商圈建设，因为这是南京经济腾飞的重要证明。无论是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，还是新兴的夫子庙和湖南路商圈，它们的实力都不容小觑，同时它们在各自的布局和竞争力上，都有自己的优点和缺点。让我们着重分析一下它们的布局和竞争力，发现其中的优点，提出不足之处。一、南京三大商圈的布局情况 (1)新街口商圈布局提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。（2）湖南路商圈布局以中山北路和湖南路—山西路为纵横轴线，东起中央路，西止颐和路民国建筑群，北延三牌楼，南至鼓楼广场，面积约4.5平方公里。建设目标是通过二次创业，将商圈营业面积扩展10倍，达200万平方米，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务、商务办公、文化传播、体育健身、都市旅游诸多功能于一体的，特色鲜明、景观突出、内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带。（3）夫子庙商圈布局根据以夫子庙区域为中心的十里秦淮风光带商贸旅游特色区域经济发展的航向，以“旅游胜地、文化长廊、美食中心、购物乐园”为功能定位，在分析了夫子庙商圈业态结构调整依据的基础上，针对夫子庙现有的商圈业态结构，设计了以塑造主导产业为核心，合理规划布局的商圈业态布局。二、南京三大商圈的竞争力情况（1）南京新街口商圈竞争力优点：新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购买力。据了解，这里聚集了南京市85％的大中型商业企业和商务公司，街区的日均客流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。就节假日的客流量而言，已达到国际一流商业街区日均客流量40万至70万人次的水准。每逢节假日，云集新街口商圈购物、休闲的消费者中外地人员比例就达40％以上。有统计表明，新街口街区的销售额有30％是南京都市

南京新街口周边商业市场分析

立的停车场。新百、中央两大商场几乎垄断了南京中低档服饰鞋类和日用百货的商场，在新街口地区已经奠定了零售百货业的霸主地位。 A、中央商场经营范围：-1--6层 B层：超市 1F 皮鞋、箱包、化妆品、钟表、飞利浦松下小家电、食品 2F 女装、毛衫、童装 3F 男装、休闲运动装 4F 日用百货、布艺、床上用品、运动器材、小家电 5F 家用电器 6F 诗婷女子中心进场费1-3万不等，扣点形式运作，点数为每月总销售额的28%。 B、新百商场经营范围：-1--6层

B东食品百货 B西五金、自行车 1F 女鞋、箱包、钟表、化妆品、珠宝、礼品、飞利浦小家电 2F 休闲运动装 3F 女装、男女内衣 4F 男装、男鞋、男士饰品、男士手表、照相器材 5F 电脑用品、办公用品、童装、儿童用品、托儿站 6F 家用电器客户定位：中低档新百的情况与中央商场大致相同需交纳入场费，以扣点的形式运作，但有些知名品牌不需要交纳入场费。扣率：服装30%-33%；家电20%左右；珠宝和玉器30%左右；黄金按国家规定扣率执行；（部分品牌有商家与供货商协调）。 C、东方商城东方商城定位于高档商品，满足不了大多数

天津商业市场调研分析.docx

天津商业市场调研分析一、天津市宏观经济环境天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997 年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 1、国民生产总值（GDP）据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006 年全市实现地区生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长%，比 2000 年增长倍（见图1）。 2007 年 1— 2 月份实现地区生产总值（ GDP）亿元，同比增长%。人均地区生产总值为5177 美元。 2、社会消费品零售总额消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成亿元，增长%。其中批发和零售贸易业零售额亿元，增长%，住宿和餐饮业零售额亿元，增长%。 3、财政收入 2006 年全市财政收入突破900 亿元，达到亿元，比上年增长%，占全市生产总值的比重为 %，比上年提高个百分点。全市财政支出亿元，比上年增长%。其中，基本建设和城市维护建设支出亿元，增长%； 4、人口情况 2006 年末全市常住人口为1075 万人，户籍人口万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为‰，人口死亡率为‰，人口自然增长率为‰。 5、金融业存贷款规模继续扩大。2006 年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额亿元，比年初增加亿元。其中储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。年末本外币各项贷款余额亿元，

比年初增加亿元。 6、人均收入与支出 2006 年天津城市人均可支配收入约14200 元，人均消费支出 10500 元，恩格尔系数为 %。综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是 2006 天津市经济运行的主要特征，自从2000 年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。二、天津市商业发展情况（一）天津市商业概况到 2006 年底，全市区域商业中心，大型购物中心（超市）、星级酒店等大型商业设施改造建设项目总数达82 项，总建筑面积约620 万平方米，总投资近200 亿元。其中，竣工的万平方米以上大型商业设施项目有11 项，建筑面积65 万平方米，投资额达45 亿元，仍有约 70 项在建或待建。其中和平路和滨江道市商业投资的热点，两街有 8 个大项目在建或规划立项，计划总投资 87 亿元，分别是 13 万平方米的恒隆商业广场、10 万平方米的庄吉商业中心、7 万平方米的凯宾斯基酒店、12 万平方米的津门酒店、22 万平方米的津塔商务宾馆等；二是经营定位高端。今年竣工开业的 3 万平方米的伊势丹新厦、9 万平方米的友谊新天地广场等。加上劝业场、华联、滨江商厦等原有商业设施和分散于其中的小型商户，如此集中即便是香港最繁华的铜锣湾地区也无法比肩。（二）天津热点商圈分析在天津主要存在南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、东南角商圈、小白楼商圈、中山路商圈六大商圈。

南京路步行街商圈调查报告

南京路步行街商圈调查报告一﹑背景上海南京路是著名的繁华商业街之一，也是上海开埠后最早建立的一条商业街，这里是万商云集、寸土寸金的宝地，是上海对外开放的窗口，也是国内外购物者的天堂。它东起外滩、西迄延安西路，横跨静安、黄浦两区，全长5.5公里，以西藏中路为界分为东西两段。广义上的南京路包含了上海十大商业中心里的两个——南京东路与南京西路。狭义的南京路即1945年以前的南京路则专指今天的南京东路（南京路步行街位于其中）。云集着约600多家商店。二、调查方案调查目的：了解南京路步行街商圈在经营方面的相关情况。调查对象：上海南京路步行街。调查单位：上海南京路步行街各个商铺。调查项目：步行街商铺的种类和数量，交通状况，客流量，商铺，市场定位，经营状况以及竞争分析等方面。调查方法：观察法，访问法。调查时间和调查期限：2012/10/22——2012/10/31 三、交通状况地铁一号线人民广场站、二号线南京东路站或人民广场站、八号线人民广场站。公交20、37、921、18、17、22、55、21、23等均可到达。靠近人民广场，交通极为便捷。四、客流量南京路步行街的交通位置和知名度决定了它拥有很巨大的客流量，根据我小组的实地观察与访问，上海南京路平均客流量为80万人次，节假日达到120至150万

五、商铺和商品南京路是集吃、穿、用、住、行、游为一体的综合性商业街，以特色产品、特色工艺、特色服务著称，奉行“人有我先”、“人先我特”、“人特我优”的经营原则。改革开放20余年，南京路商业特色形成规模和系列化，从而进一步促进了街市的繁华。在菜肴方面：新雅饭店的广帮，燕云楼的京帮，人民饭店的苏锡帮，东海、喜来临的西菜、中菜，洪长兴的涮羊肉；食品方面：老大房的苏式糕点和熏青鱼，泰康的各式饼干和罐头食品，浙江茶叶店的杭州龙井茶，北方万有全的金华火腿和腌腊，三阳的宁式糕点，邵万生糟醉食品，蔡同德药酒，沈大成糕团；穿着方面：培罗蒙的西服，朋街、鸿翔的女式时装，海达、万象的衬纱和羊毛衫，盛锡福的帽子，大不同、中华的皮鞋，小花园的女布鞋，大集成的裘皮服装等；日用方面：亨达利、亨得利的钟表，老凤祥、上海金店的金银饰品，珠宝玉器店的饰品，工艺美术品服务部的工艺美术品，张小泉的刀剪，美丽华的现代办公用品，第一医药公司的医疗器械，朵云轩的字画，国际、电子商厦的家用电器，国华的陶瓷，老介福的丝绸呢绒，帐子公司的床上用品，室内装饰用品公司的藤制品，民族乐器一厂的中西乐器，茂昌、吴良材、精益的眼镜，翼风的航模船模，新新、南京、华安的美容美发，王开、中国、科艺的照相，冠龙的摄影器材，老日升的洗涤，中央商场的各类廉价物品。南京路上还有海内外闻名的国际、和平、南新雅、东亚、七重天、金门等大饭店。必须指出，在市场经济背景下，有些专业特色店在承包经营中追求高额利润，任意扩大经营范围，以致出现专业不专，特色不特，经营商品一般化的现象。六、商品销售情况: 根据我们小组的实地考察与访问，上海南京路步行街整体销售情况比较理想，

南京市商业地产项目调研大纲

一、南京市城市概况二、商圈分析目前，南京城市空间中分布着以下四个商圈：新街口商圈、夫子庙商圈、湖南路商圈以及中央门商圈。这四个商圈是南京商业贸易的主体。 2.1新街口商圈新街口位于南京市的中心区域，是一处著名的商业中心，有“中华第一商圈”的说法。新街口商业贸易区是南京市商贸商务中心区，其商务商贸的密集程度、经济贸易额、客流量，在全国都有一定的影响。新街口地区也是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部，办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构近百家。 2.1.1商圈地理位置新街口商圈的核心部分为新街口商业步行街区，东至洪武南路，南至淮海路

和石鼓路，西至王府大街，北至长江路，面积近1平方公里。 2.1.2规模及业态阐述在新街口这块“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。新街口核心商圈内云集了新百、中央商场、商茂、大洋百货、东方商城、金鹰、万达、盘古亚泰等大型商企单位。其中商业面积70万平方米，娱乐面积8万平方米，金融面积10平方米，商务面积37万平方米，另外还有20多万平方米地下商业设施。2003年全社会消费品零售总额高达108亿，约占全市18%。近年来，通过一些调整，吸引了一批国内外知名企业进驻。在淮海路上建成了万达广场，五星家电城，红星家具广场；在正洪商城开设了盘古亚泰休闲广场和品牌折扣店。商圈内平时日客流量达40多万人次，双休日达100万人次左右，黄金周及重要节日更高达百万人次以上。 2.2夫子庙商圈夫子庙是南京老城的历史文化保护地区，其丰富的文化底蕴，对旅游者有相当强的吸引力。在进行更新改造时，夫子庙积极利用了老城的历史文化资源，发展休闲旅游业，由此形成一个不仅对本城居民具有吸引力，而且能吸引外来游客的休闲旅游区域。如今夫子庙以金陵灯会、民俗名胜、服饰商品、古玩字画、花鸟虫鱼、风味小吃为特色，形成了南京城南重要的商业中心和特色旅游文化区。 2.2.1商圈地理位置夫子庙大市场东至平江府路，南至瞻园路与琵琶巷，西至中华路，北至建康路。 2.2.2规模介绍该市场有9条大小商业街和14条支街支巷，占地面积0.6平方公里，经营面积约10万平方米，经营点击近800个。

南京市酒店式公寓市场分析

目录一、什么是酒店式公寓………………………………………………………………………………1-9 1、酒店式公寓的概念 2、酒店式公寓的特点 3、酒店式公寓与传统酒店的比较 4、酒店式公寓与公寓的差异 5、酒店式公寓的优势 6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特征…………………………………………………………………………9-10 1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士 2、投身事业的年轻人 3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者

三、市场前景…………………………………………………………………………………………10-11 1、风险小 2、回报高 3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心 4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟四、个案分析 1约瑟夫酒店式公寓…………………………………………………………11-15 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析

2、铂领公寓…………………………………………………………16-18 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析 2、新锐国际公寓……………………………………………………18-20 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、市场定位 4、SWOT分析六、总结 (21)

随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。那么究竟什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。一、什么是酒店式公寓 1、酒店式公寓的概念 1.1起源酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年

南京某商业项目市场研究报告

广厦南京邓府巷项目新街口区商业市场研究报告瑞尔特房地产顾问机构二○○四年七月二十日

目录第一章前言一、调研目的二、调研区域三、调研对象第二章新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈主要商业布局二、新街口商区业态构成与分析第三章新街口商区商业业种分析一、品牌服装类二、珠宝名表类三、精品配饰类四、文化体育类五、民俗工艺类六、休闲餐饮类七、家居家饰类八、美容美发类九、洗浴类第四章新街口商业地产开发经营模式分析一、商业地产现有开发经营模式二、开发经营模式特点剖析

第一章前言一、调研目的 1、掌握新街口区域商业业态及业种构成； 2、熟悉新街口周边商业布局区域特征； 3、研析新街口周边商业地产经营模式； 4、提供新街口区域商业分析及对策研究、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市场消费特征研习依据；二、调研区域以新街口商业区和项目地周边区域为主三、重点调研对象 1.新街口区域主要百货店和综合超市主要百货店：大洋百货、东方商城、中央商城、商茂百货、南京新百、金鹰国际、华联商厦、金陵百货、金陵购物中心、盘古亚泰广场综合超市：沃尔玛购物广场、苏果超市、屈臣氏超市 2.新街口区域大型专业店和主题商场专业店：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、红星·美凯龙、福中都市数码港主题商场：新街口地下商城（莱迪女性主题商场、新街口美食娱乐广场）、温莎服饰广场 3.项目所在地周边商业地产项目南京1912、金轮大厦、东方名苑 4.项目地周边主要商业街区新街口商业步行街、王府大街、汉府食街、珠江路

第二章新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈主要商业布局新街口商圈素有“中华第一商圈”美称，商业密集度高，百货零售业竞争激烈，大中型专业店比较发达，连锁业逐步步入蓬勃发展阶段，专卖店发展刚刚起步。新街口商圈的商业层次分明，不是通常意义上的“街区”，而是由外圈、内圈两部分组成，内圈（由中央商城、南京新百、商茂百货、万达购物广场、盘古亚泰广场大型百货店等组成）的核心聚拢效应和外圈（金鹰国际、东方商城、大洋百货、金陵百货等组成）的辐射形成互动，同时带动周边小马路上的商铺也呈现繁荣之势。二、新街口片区商业业态构成及分析新街口商圈的商业业态主要包括百货店、超市、专业店、主题商场和专卖店。业态结构1：百货店状况分析新街口商圈百货店业态高度密集，现有大型百货店十余家，且经营规模均在1万平米以上，虽然也各店均部分的导入了餐饮、娱乐功能，但就总体而言仍属于传统百货店业态。业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈。

南京新街口周边商业市场分析

南京新街口商业市场分析一、传统大型商业百货业态分布及位置分析新街口地区的大型商厦包括金鹰购物、南京新百、中央商场、商贸百货、金陵百货、华联商厦、东方商厦等一大批大型商厦。其中以东方商厦、金陵百货、金鹰购物等高档次的代表，同时也有新百、中央、商贸等一批中等档次的商业设施，同时，也存在华联商厦等以经营中低档次的商场。新百与中央两大商业百货航母有着多年百货业从业经验，各自不管在经营模式和经营管理上都有一套详实且适应市场需求的战略方案，在南京商业圈确实有着不可取代的位置。位置分析；新百、中央位于新街口商业街的中心地带，交通便利，人流量占新街口之首，各类配套设施齐全。人流分析：两大商场的人流主要来自中山南路、以及从中山东方商城过街而来的人群。而进入商场的人群最主要来自正洪广场一侧的入口以及淮海路入口，两大商场都有自己独立的停车场。新百、中央两大商场几乎垄断了南京中低档服饰鞋类和日用百货的商场，在新街口地区已经奠定了零售百货业的霸主地位。 A、中央商场经营范围：-1--6层 B层：超市 1F 皮鞋、箱包、化妆品、钟表、飞利浦松下小家电、食品 2F 女装、毛衫、童装 3F 男装、休闲运动装 4F 日用百货、布艺、床上用品、运动器材、小家电 5F 家用电器 6F 诗婷女子中心进场费1-3万不等，扣点形式运作，点数为每月总销售额的28%。

B、新百商场经营范围：-1--6层 B东食品百货 B西五金、自行车 1F 女鞋、箱包、钟表、化妆品、珠宝、礼品、飞利浦小家电 2F 休闲运动装 3F 女装、男女内衣 4F 男装、男鞋、男士饰品、男士手表、照相器材 5F 电脑用品、办公用品、童装、儿童用品、托儿站 6F 家用电器客户定位：中低档新百的情况与中央商场大致相同需交纳入场费，以扣点的形式运作，但有些知名品牌不需要交纳入场费。扣率：服装30%-33%；家电20%左右；珠宝和玉器30%左右；黄金按国家规定扣率执行；（部分品牌有商家与供货商协调）。 C、东方商城东方商城定位于高档商品，满足不了大多数南京市民的消费心理，虽然近一年商场也引进了一部分中档商品，但业绩不佳，所以至今为止经营状况不容乐观。人流分析：人流主要来自于中山南路、珠江路以及中央、新百、商贸的过街人群和金鹰、金陵百货向东逛街的人群。 1F：国际品牌服饰、珠宝类、化妆品、钟表 2F：中高档职业女装，箱包、女鞋 3F：中高档休闲女装 4F：男装、男鞋 5F：床上用品、小家电 6F：运动器材、运动服饰客户定位：中高档