收益法主要公式

收益法主要公式

第二节报酬资本化法的公式-2

五、净收益按一定比率递增的公式(掌握)

净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。

(一)收益期限为有限年的公式

收益期限为有限年的公式如下:

【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。

【解】该房地产的收益价值计算如下:

(二)收益期限为无限年的公式

收益期限为无限年的公式为:

公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。

此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。

【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。

【解】该房地产的收益价值计算如下:

六、净收益按一定比率递减的公式(了解)

净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。

(一)收益期限为有限年的公式

式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)，

2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。

公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。

(二)收益期限为无限年的公式

公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为a，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y大于零;?收益期限为无限年。

净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为g，运营费用逐年递增的比率为g，收益期限为有限ie年，则计算公式为:

式中 i—有效毛收入;

—运营费用;

gi—i逐年递增的比率;

ge—e逐年递增的比率。

公式原型为:

此公式的假设前提是:?有效毛收入i按比率g逐年递增，运营费用e按比率g 逐年ie递增;?g或g不等于报酬率y;?收益期限为有限年n，并且满足 ie

同理，如果有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减，其计算公式都能较容易地推导出。其中，在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为:

在上述公式中，有效毛收入逐年递增时，g前取“一”，逐年递减时，g前取“，”;ii

前取“，”。运营费用逐年递增时，g前取“一”，逐年递减时，gee

【例7-12】预测某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。请计算该宗房地产的收益价值。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下:

【例7-13】预测某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。

【解】由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式(熟悉)

净收益在前后两段变化规律不同的公式，根据前段净收益的变化，有无规律变化、每年不变、按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形;后段净收益的变化，在实际估价中主要是假定每年不变，也可根据具体情况设定为按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形;根据收益期限，又分为有限年和无限年两种。下面以后段净收益每年不变的情形来说明。

(,)收益期限为有限年的公式

收益期限为有限年的公式为:

式中t——净收益有变化的期限。

公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益在未来t年(含第t年)有变化，分别为a，a，…，12a，在第t年以后无变化为a，?报酬率为y，且y不等于零;?收益期限为有限年n。 t

(二)收益期限为无限年的公式

收益期限为无限年的公式为:

公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益在未来t年(含第t年)有变化，分别为a1，

a2…，

;?报酬率为y，且y大于零;?收益期限为无限年。 at，在第t年以后无变化为a

净收益在前后两段变化规律不同的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益是不同的。但如果如果采用净收益一直每年不变或者有规律变化的公式，如公式: 或者

来估价，有时未免太片面;而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，

预测其未来5年~10年的净收益，并假设此后的净收益每年不变或者按一定规律变动，然后对这两段净收益进行折现处理，计算出房地产的价值。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因收益可能不稳定，更适用这种公式来估价。

【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，预测其来来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下:

【例7-15】预测某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。

【解】该宗房地户的收益价格计算如下:

,310(20(万元)

与例7- 14的38年收益期限的房地产价格300(86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9(34万元(310(20,300(86,9(34)。

八、预知未来若干年后价格的公式(掌握)

预测房地产未来t年期间的净收益分别为a，a，…，a，第t年末的价格为v，则其12tt现在的价格为:

式中 v——房地产现在的价格。

t——预测净收益的期限。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则t

为持有房地产的期限，简称持有期。

a——房地产未来t年期间的净收益，简称期间收益。 i

v——房地产在未来第t年末的价格(为第t年末的市场价值或残值。如果购买房地t

产的目的是持有一段时间后转售，则为预测的第t年末转售时的价格减去销

售税费后的净值，称为净转售价值或期末转售收益，是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益)。

公式原型为:

此公式的假设前提是:?已知房地产未来t年期间的净收益为a，a，…a;?房地产12t

在第t年末的价格为v;?期间报酬率和期末报酬率相同，为y。 t

上述公式根据期间收益的变化，可具体化为下列公式:

(1)期间收益每年不变的公式

上述公式中如果期间收益每年不变为a，则公式为:

(2)期间收益按一定数额递增的公式

上述公式中如果期间收益按数额b逐年递增，则公式为:

(3)期间收益按一定数额递减的公式

上述公式中如果期间收益按数额b逐年递减，则公式为:

(4)期间收益按一定比率递增的公式

上述公式中如果期间收益按比率g逐年递增，则公式为:

(5)期间收益按一定比率递减的公式

上述公式中如果期间收益按比率g逐年递减，则公式为:

上述公式中如果难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即

相对价值变动)，例如增值率为?，即v,v(1，?)，以期间收益每年不变的情形为例， t

则公式为:

对此公式进行整理，可得到下列公式:

t如果预测的是未来价格每年的上涨率为g，即v=v(1+g)，则公式为: t

对此公式进行整理，可得到下列公式:

预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或者房地产市场行情预期有较大变化的情况下。二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。实际上，收益性房地产是一种投资品，作为投资品的典型收益包括两部分:一是在持有房地产期间每单位时间(如每月、每年)所获得的租赁收益或经营收益;

二是在持有期末转售房地产时所获得的增值收益。因此，预知未来若干年后的价格的公式成了评估收益性房地产价值的最常用公式。下面举几个例子予以具体说明。

【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/?，年净收益为200元/?，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的

价格为5000元/?。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/?。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

【解】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下:

可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/?上涨到3693元/?。

【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/?，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/?。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/?，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。

【解】该写字楼目前的价值求取如下:

【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。

【解】该旧办公楼的价值求取如下:

,1006(61(万元)

【例7-19】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。

【解】该宗房地产现在的价格求取如下:

【例7-20】预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9(5%。请求取该宗房地产当前的价格。

【解】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格:

根据题意已知:

将上述数据代入公式后计算如下:

对上述等式进行合并同类项并计算后得到:

v,376096(65(元)

下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～

出路出路，走出去才有路

“出路出路，走出去才有路。”这是我妈常说的一句话，每当我面临困难及有畏难情绪的时候，我妈就用这句话来鼓励我。

很多人有一样的困惑和吐槽，比如在自己的小家乡多么压抑，感觉自己的一生不甘心这样度过，自己的工作多么不满意，不知道该离开还是拔地而起去反击。你问我，我也不知道你应该怎么选择，人生都是自己的，谁也无法代替你做怎样的选择。

有一个和我熟识的快递员，我之前与他合作了三年。最开始合作的时候，他负责收件和送件，我搬家的时候，他帮我安排过两次公司的面包车，有时候他送件会顺路把我塞在他的三蹦子里当货物送回我家。他时常跟我提起在老家农村种地的生活，以及进城之前父母的担忧及村里人为他描绘的可怕的城里人的世界。那时候的他，工资不高、工作辛苦、老婆怀孕、孩子马上就要出生了，住在北京很郊区的地方。

一定有很多人想说:“这还在北京混个什么劲儿啊～”但他每天都乐呵呵的，就算把快递送错了也乐呵呵的。某天，他突然递给我一堆其他公司的快递单跟我说:“我开了家快递公司，你看得上我就用我家的吧。”我有点惊愕，有一种“哎呦喂，张老板好，今天还能三蹦子顺我吗”的感慨。之后我却很少见他来，我以为是他孩子出生了休假去了。再然后，我就只能见到单子见不到他了。

某天，我问起他们公司的快递员，小伙子说老板去上海了，在上海开了家新公司。我很杞人忧天地问他:“那上海的市场不激烈吗,新快递怎么驻足啊～”小伙子

嘿嘿一笑说:“我们老板肯定有办法呗～他都过去好几个月了，据说干得很不错呢～”“那老婆孩子呢,孩子不是刚生还很小吗,”“过去了，一起去上海了～”

那个瞬间，我回头看了一眼办公室里坐着的各种愁眉苦脸的同事，并且举起手机黑屏幕照了一下我自己的脸，一股“人生已经如此的艰难，有些事情就不要拆穿”的气息冉冉升起。

并不是说都跳槽出去开公司才厉害，在公司瞪着眼睛看屏幕就是没发展，我是想说，只有勇气才能让自己作出改变。

我们每个人都觉得自己越活越内向，越来越自闭，越长大越孤单，以至于滋生了“换个新环境，我这种性格估计也不会跟其他人相处融洽，所以还是待着忍忍凑合过算了”的思想感情。与其说自己自闭，其实就是懒，不想突破自己好不容易建立起来的安全区域。于是大家都活在了对别人的羡慕嫉妒恨与吐槽抱怨生活不得志中，搞得刚毕业的学生都活得跟30岁一样。

《拒绝平庸》里有一句话:很多时候我们为什么嫉妒别人的成功,正是因为知道做成一件事不容易又不愿意去做，然后又对自己的懒惰和无能产生愤怒，只能靠嫉妒和诋毁来平衡。

其实走出去不一定非要走到什么地方去，而是更强调改变自己不满意的现状。有人问我那你常说要坚持，天天跑出去怎么坚持,其实要坚持的是一种信仰，而不是一个地方，如果你觉得一个地方让你活得特别难受，工作得特别憋屈，除了吐槽和压抑没别的想法，那就要考虑走出去。就像歌词里说的:“梦想失败了，那就换一个梦想。”不能说外面都是大好前程，但肯定你会认识新的人，有新的机会，甚至改头换面重新做人。

很多人觉得在一个公司做不下去了，需要思考下是不是自己能力有问题。职场上的合适不合适，有很多可能性和干扰因素，不仅仅是能力的事，谁说他在这里干不好，去别的地方也不行呢,想想，真的是这样，职场上总能见到在一个地方呆不

下去而在另一个地方就如鱼得水的人。有时候走出去不仅仅是找到新机会，更重要的是找到合适自己的位置，树立起人生新的自信与欢乐。

别在同一个地方折磨自己太久，别跟自己长时间过不去。出路出路，走出去了都是路。

说给昨天的今天的明天的我们自己

如果有来生，要做一棵树，站成永恒，没有悲欢的姿势。一半在尘土里安详，一半的风力飞扬，一半洒落阴凉，一半沐浴阳光。如果有来生，要做一只飞鸟，飞越永恒，没有迷途的苦恼。东方有火红的希望，南方有温暖的巢床，向西逐退残阳，向北唤醒芬芳。

__三毛?《说给自己听》

我们都已走过了昨天。如果，我们都希望有这样一个如果，能够让一切重新来过，回到最初，抛弃悲伤，丢掉包袱，去完成在心中蕴藏已久的梦想，带上年少时不羁的血性，独自一人乘坐火车去遥远陌生的地方遇见另一个自己。如果还有如果，一切是否还会走到现在的地步，37度的体温，身上的每一个的疤痕都是昨天的一个的一个故事。看着电影、电视或小说里某些情节和片段，我也幻想着抛弃现在的工作，义无返顾的背起行囊去远方。昨天，我真的这样想过，直到现在，这样的幻想不止一次的出现在脑海里，可是最终还是只在心中去了远方。

谁年轻的时候没有迷茫过，最终我们也没有缺胳膊少腿，就算带来了满身的伤痕，那又能怎样，就算是无理取闹，也要跟自己说句你是对的。这就是我们大致相似却又不相同的昨天。昨天，那场没有看完的电影，没有听完的歌曲，没有写完的日志，没有来一场说走就走的旅行…这些，都已风尘仆仆的定格在了我们的昨天。今天，还在依旧鲜活的闪亮登场。人生没有如果，也无法重来，人生就是每天都在上映着没有彩排的现场直播。努力投入到今天的角色中，全情搏一个无悔的我们的

明天。哪怕明天，我知道会有悲伤，我也要积极面对。有时候坚强，是我们根本别无选择的选择。

明天，明天近在咫尺，也远在天涯。因为人生充满了变数，所以，于世人而言，明天永远是谜，是未知。时光从来都不会为任何人停留，不管今天你是春风得意，还是怀才不遇;不管今天你是一帆风顺，还是举步维艰;不管今天你是逍遥自在，还是身受束缚;不关今天你是富甲一方，还是一无所有，明天，已在路上，正向我们走来。

颓废者，会让幸福悄然远走;堕落者，会让美好戛然止步。成败不过一步之遥，同样的际遇，不一样的面对和处置，最后会有不一样的明天和结局。千里之行始于足下，明天是平淡还是出彩，是成功还是失败，都取决于你今天的选择和行动。你若盛开，清风自来。你若付出，必有收获。生活茶，品过才知甘苦;人生路，走过才知深浅，明天的一切都有待于我们的铺陈。毋庸置疑，唯有今天的耕耘才能换来明天的馈赠。

亲爱的朋友们，今天幸福不代表明天美好，今天失意不代表明天失败，人一定要经得起生活的考验，努力做事，从容做人，宠辱不惊。“海纳百川，有容乃大，壁立千仞，无欲则刚”。面对生活，不言弃，走过今天的崎岖，也许就能迎来明天的顺利;走过今天的风雨，也许就能迎来明天的晴朗;走过今天的挫败，也许就能迎来明天的辉煌。

人生里喜忧参半，生命中得失并存。纵然风沙肆虐，白杨依然选择挺立;纵然瞬间一现，昙花依然选择绽放。“虚心竹有低头叶，傲骨梅无仰面花”，为了明天，别在享福中丢了追求，别在落难时丢了自尊，别在迷茫中丢了自信。

明天是一片待垦的荒原，努力者会让它生机勃勃、美丽如画。明天，是没有尽头的时间隧道，若要明天会更好，今天的我们就必须全力以赴。哪怕自己只是尘埃

里的一朵小花，也请选择做最美的绽放。不管身在何处，我们，都要把最美的诗篇写在今天留在明天，把潇洒的身影印在世界拉长在地平线。

这就是我想说给昨天的、今天的和明天的我自己的话，而且我也希望我的朋友们可以和我一起分享。然后我们一起卯足了劲儿，珍藏昨天、珍惜今天、珍重明天～我们风雨兼程、我们寒暑无休，我们且行且坚定且努力且珍惜～冰心在她的散文中说过“今生如果美好，我又何求来世，今生若不美好，我又何求来生。”

童年的我老是被重男轻女的爸爸严厉的指责和打骂，连住在我家的邻居看到我被打骂都看不下去，还有，就是我爸爸宠着我的弟弟，很冷淡的对待我。

到了成年了，父母下岗了，父亲没有工作，母亲偷渡到法国，给在法国的中国家庭当保姆，本来是条件好了点，不幸又降临到我身上。我因为恋爱原因，我竟然疯了。送到了精神病医院住了1个半月的院。面对人生我绝望了，不知道未来的路如何行走，看着路人的嫌弃眼光，和无意中说的“神经病”三个字，我死的心都有了。天天在家吃了睡，睡了吃。有天我一个亲戚叫我去外地打工，我父亲叫我去了，结果，我又出了问题了。我神经病发作，从摩托车上摔下来，又送到医院去，住了半个月的院，又从外地拖回了家中。第二次病发了，我又在神经病院住了1个半月的医院。出院后，我就在想自己人生的路应该怎么走了,

我依然参加了成人高考，考取了英文系，读了2年的英文，过了四，六级。母亲给的钱，自己读的书。那年我毕业才24岁，有了大专文凭了，自己找了份工作。有工作了谈恋爱应该可以吧。于是，我每谈恋爱都告诉他我有病的事，不是吓的手机关机，就是吓的人失踪，没人踪影。偶尔，有个对你的好的吧，自己又看不上。

一下都30了，工作换了N个，男朋友也谈了N个，有次在保险公司上班，碰到个单身的客户，和他在一起后，怀孕结婚了，本以为挺幸福的。谁知，天有不测

风云，我结婚当天发疯了，在婚宴上，他脸面丢尽了，把小孩打掉了，和我离婚。于是，我又送进了神经病医院。

出院后，我任然是积极向上的，找了份工作，准备读法律课程。谁知，书读多了我又送到神经病医院去了，总共在医院住了4次院。

我任然没有向老天低头，在我一个亲戚的公司当文案。我原本没机会的，听说是她们可怜我，照顾我，我才进来的。没想到是叫我写写微信，写写公司的会议稿件。这么一写，他们都说我很有才情，就这样留在了公司。

是呀，每个人的人生都是一个故事，每一个人的故事都是独一无二的，我老是记得一句话，上帝给自己关了扇门，总会留扇开着的窗户。每当自己痛苦的时候就告诉自己，忍受住苍天的考验，发疯的时候告诉自己，我是在充电休息，工作压力逼的自己要辞职的时候，告诉自己下份工作会做的更好。每当自己被人家谩骂的时候，笑着告诉自己，有什么关系，有病我一样坚强。

能支撑我走到现在，没有走上绝路的，出了自己的自强自立。还有就是社会上的关爱。

在医院的时候，医生和护士的细心照顾，让我的病情好转的很快，她们说我病是病了，但是，人还是很清醒的，可以和他们正常沟通。在工作的时候，老板和同事都对我很关照，前辈的教导和老板的叮咛，每天都不绝于耳。在感情上，有很多男士主动追求，目前，就有一位对我很好。

我还年轻，没什么人生感悟，只是写出自己的经历，勉励自己，以后再有困难，再发病送医院，我也不害怕。未来的路还长着呢，我将继续坚强，用毅力战胜病魔，用笑容面对人生的不如意，用乐观的态度接受命运的挑战，用真心真意来对待爱自己的人。