九龙仓时代上城可行性研究报告

九龙仓·时代上城项目可行性研究报告

目录

第一章申报单位及项目概况-------------------------------------------4 （一）申报单位---------------------------------------------------------4 （二）项目概况---------------------------------------------------------4 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析----------------------5 （一）发展规划分析---------------------------------------------------5 （二）产业政策分析---------------------------------------------------8 （三）行业准入分析---------------------------------------------------10 第三章资源开发及综合利用分析--------------------------------------11 （一）资源开发方案分析------------------------------11 （二）资源利用方案分析------------------------------12 （三）资源节约方案分析------------------------------12 第四章节能方案分析------------------------------------------------------13 （一）用能标准和节能规范----------------------------13 （二）能耗状况和能耗指标分析------------------------13 （三）节能措施和节能效果分析------------------------14 第五章建筑用地、征地拆迁及移民安置分析-----------------------15 （一）项目选址及用地方案----------------------------15 （二）土地利用合理性分析----------------------------15 （三）征地拆迁和移民安置规划方案--------------------16 第六章环境和生态影响分析----------------------------------------- ---16

（一）环境和生态现状--------------------------------16 （二）生态环境影响分析------------------------------17 （三）生态环境保护措施------------------------------19

第七章经济影响分析------------------------------------------------------19 （一）经济费用效益分析------------------------------19 （二）行业影响分析----------------------------------21 （三）区域经济影响分析------------------------------21 （四）宏观经济影响分析------------------------------22

第八章社会影响分析------------------------------------------------------23 （一）社会效果影响分析------------------------------24 （二）社会适应性分析--------------------------------24 （三）社会风险及对策分析----------------------------25

第九章总结------------------------------------------------------------------25

第一章申报单位及项目概况

（一）申报单位：香港九龙仓集团

九龙仓集团是会德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄厚，综合资产总值逾港币1,700亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。１９７８年，“船王”包玉刚入主九龙仓。上世纪９０年代初，包玉刚辞世，由其二女婿吴光正接管家族业务。

九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。

（二）项目概况：占地面积：:50.41万平方米

总建筑面积：120万平方米

容积率:1.8

绿化率:45%

开发商：香港九龙仓集团

物业公司：九龙仓无锡上都物业

建筑设计：苏州设计研究院

区域位置：园区现代大道与钟南街交汇

总户数：7685户

销售价格：1.5万元/平方米（高层）

物业形态：多层、小高层、高层【精装修】

户型面积：两房至四房85~160平方米

主力户型：130平方米三房；140平方米四房

物业费：2.95元/平方米*月

车位：1:1

周边配套：白塘公园，园区CBD繁华商业，沙湖生态公园，会所

整体规划：项目规划以美国波士顿建筑为原型，按照美式学院派设计理念，营造舒适宜人、天然静谧的“公园城邦”，开创园区城市住宅新地标。时代上城以精装电梯洋房

和小高层为主，其总占地50万方，建筑面积120万方。

项目地块规整，整体分四期开发，天然水系从小区中央穿过，紧邻白塘公园和沙湖公园，自然资源优越；

项目一期以多层洋房为主，部分小高层；二期为多层、小高层、高层；三期为小高层、高层住宅；四期为纯高层物业。

项目首先推出一期多层洋房物业；总共约40栋。

推按节奏：项目首先推出靠近东沙湖路精装电梯洋房部分，通过围合式波士顿风情、精装电梯洋房类高端产品，迅速树立市场形象。

洋房部分以露台、花园、围合组团等空间营造波士顿生活情调，得房率在90%左右。 洋房主推户型有：A1户型，86平米2+1房；A2户型，135平米3+1房；C4户型，142平米3+1房；B2户型，144平米3+1房。

加推小高层部分以89平方米两房、129平方米3+1房为主力户型。

项目优先推出高附加值、优质景观房源，迅速树立项目高端形象，为后期推出房源奠定市场基础，易于利润的提升。

建筑风格：时代上城在整体风格上注重对城市空间与街区尺度的规划，其通过灰瓦、红砖、欠咖啡色石材打造形成波士顿三段式典型风格。

项目通过多种绿色环保建材的运用，达到了绿色建筑二星设计标准。

屋顶由厚成品瓦、厚水泥挂瓦条、厚细石混凝土以及现浇钢筋混凝土构筑，更防水保温；

外墙采用砂加气砌块材料，使建筑拥有更好的防火保温能力；

红色窑变砖与顶级石材的搭配，凸显建筑外观的浑厚典雅。

九龙仓时代上城，拥享快速立体交通网络，连接苏州全城，贯通长三角。轻轨1、3号线、城市快速干道、城际高铁等交通动线，让时代业主轻松直达生活半径覆盖的任意角落，掌控时间更为轻易。

时代上城紧邻轻轨1号线，与项目地块东南侧的钟南街站点仅相距约200米，与项目地块西南侧星塘街站点相距仅约450米，业主可乘1号线横跨苏州6个区，穿越圆融、观前街、狮山路等商圈，享无限便利。同时，时代上城距离轻轨3号线沈浒路站点仅约350米，业主可快速通达园区双湖版块、吴中、新区等几大区域。除此之外，时代上城紧邻现代大道，由现代大道向东直通沪宁高速，向西直通东环路，通达上海和古城区都非常方便；距规划中的中环快速路段（星华街）仅800米，可直达相城、吴中、新区等区域；从时代上城出发，由苏虹路转星湖街，通过北环路高架可直达沪宁城际铁路园区站，24分钟快速通达上海，1小时通达南京。五大立体交通网络，给予了时代上城业主从容的生活节奏。

第二章发展规划，产业政策和行业准入分析

（一）发展规划分析：

1.苏州“十一五”国名经济和社会发展规划（2006-2010）

“十二五”时期，必须适应国内外形势新变化，遵循科学发展新要求，顺应人民群众新期盼和时代前进新趋势，积极抢抓机遇，沉着应对挑战，努力在新的起点上实现更好更快的发展。

1）.指导思想。今后五年以及更长一段时期内，我市国民经济和社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，以实现又快又好发展为主题，以富民强市和构建“和谐苏州”为目标，以优化经济结构和转变增长方式为主线，以提高自主创新能力为核心，以深化改革为动力，坚持实施科教兴市、经济国际化、城市化、可持续发展四大战略，统筹城乡发展，优先发展高新技术产业和现代服务业，在更高层次上构建产业、体制、人才三大平台，把经济社会发展切实转入以人为本、全面协调可持续发展的轨道，使苏州经济更加繁荣、科教更加发达、生活更加富裕、环境更加优美、法制更加健全、社会更加文明。

2）.基本原则。根据上述指导思想，全市“十一五”时期经济社会发展必须重点把握好以下基本原则：

——经济发展。经济保持持续快速健康发展。地区生产总值年均增长12%左右，人均地区生产总值比2000年翻两番，服务业增加值占地区生产总值比重每年提高1个百分点，高新技术产品产值占规模以上工业产值的比重达35%以上，城市化水平达到70%左右，城镇登记失业率保持较低水平。

——改革开放。社会主义市场经济体制比较完善，形成高效的行政管理体制、合理的所有制结构和完善的现代市场体系。经济国际化水平明显提高，基本建成全方位开放的先行区。

——社会进步。社会事业全面进步，社会保障体系更加完善，公共服务体系更加健全；民主法制、精神文明建设全面加强，构建和谐社会走在全国前列。全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到2%，高等教育毛入学率55%，城镇养老、医疗、失业保险覆盖率99%，卫生服务体系健全率99%，常住人口总规模控制在1000万人左右。

——人民生活。人民生活整体比较富裕，收入差距逐步缩小，价格总水平基本稳定。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000元和13000元，恩格尔系数小于35%。

——资源环境。生态环境明显改善，资源利用效率显著提高。单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右，基本农田保护面积不少于21万公顷，COD、氨氮等主要水污染物年排放总量在2005年基础上减少8%以上，二氧化硫年排放总量在2005年基础上减少5%以上，城市生活污水集中处理率达85%以上，市区建成区绿化覆盖率达到42%，环境质量综合指数达到90。

到2010年，全市经济社会发展总体达到省基本实现现代化目标要求。在此基础上，再经过十年奋斗，到2020年，全市主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区的较高水平。高新技术产业和现代服务业进一步发展，科技创新能力不断增强，全社会研发经费支出占地区生产总值比重达3%左右，全面实现高等教育普及化，城乡居民收入比“十一五”期末增长一倍以上，人口总规模保持稳定，资源利用效率明显提高，生态环境质量进一步改善。

3）.总体目标。牢牢把握重要战略机遇期，坚持立足于快、服从于好、着眼于新、致力于本，增强率先发展、科学发展、和谐发展的责任感和紧迫感，按照科学发展观要求，转变发展理念，创新发展思路，提高发展质量，努力开创改革开放和现代化建设的新局面。

——经济发展目标：全面完成。地区生产总值增幅预计呈前高后低态势，五年年均增幅达12%以上，人均地区生产总值2010年可比2000年翻两番。“十一五”期末，服务业增加值占地区生产总值比重可达40%左右，高新技术产品产值占规模以上工业产值比重将超过35%，城市化水平达70%左右。

——社会进步目标：全面完成。“十一五”期末，全社会研发经费支出占地区生产总值比重可达2%，高等教育毛入学率超过55%，城镇养老、医疗、失业保险及卫生服务体系基本实现全覆盖，常住人口规模达1000万左右。

——人民生活目标：“十一五”期末，市区居民恩格尔系数可能将接近40%，完成规划目标有较大的难度。城乡居民收入指标均能超额完成，城镇居民人均可支配收入将超过28000元，农民人均纯收入接近14000元，两者收入比保持在2倍左右。

——资源环境目标：“十一五”期末，环境质量综合指数要达到90分的目标必须加大工作力度，其余指标预计能完成规划目标。单位地区生产总值能源消耗下降20%左右，COD、二氧化硫年排放总量预计均能下降15%以上，基本农田保护面积21万公顷，城市生活污水集中处理率85%，市区建成区绿化覆盖率达45%。但COD、二氧化硫年排放总量指标需要由省里进行详细计算并核定，由于新增产能和外来人口增多等因素，要完成省下达的五年分

别下降20.1%、24.9%的目标有难度。

2.建筑业发展“十一五”规划

以市场需求为导向，优化完善房地产开发和供应结构，增加普通商品房供应，发展各类租赁性住房，适当控制高档房地产项目。加强市场调控，规范市场交易行为，延伸发展房地产服务，保持房地产业稳步健康发展。

发展目标至“十一五”期末，努力实现如下目标：

1）、产业规模目标。以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值、建筑业增加值年均增长15%以上；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长15%以上；全国工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长20%以上；全国建筑企业对外承包工程营业额年均增长20%以上。巩固建筑业支柱产业地位。

2）、人才队伍建设目标。基本实施勘察设计注册工程师执业资格管理制度，健全注册建造师、注册监理工程师、注册造价工程师执业制度。培养造就一批满足工程建设需要的专业技术人才、复合型人才和高技能人才。加强劳务人员培训考核，提高劳务人员技能和标准化意识，施工现场建筑工人持证上岗率达到90%以上。调整优化队伍结构，促进大型企业做强做大，中小企业做专做精，形成一批具有较强国际竞争力的国际型工程公司和工程咨询设计公司。

3）、技术进步目标。在高层建筑、地下工程、高速铁路、公路、水电、核电等重要工程建设领域的勘察设计、施工技术、标准规范达到国际先进水平。加大科技投入，大型骨干工程勘察设计单位的年度科技经费支出占企业年度勘察设计营业收入的比例不低于3%，其他工程勘察设计单位年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于1.5%；施工总承包特级企业年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于0.5%。特级及一级建筑施工企业，甲级勘察、设计、监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业建立和运行内部局域网及管理信息平台。施工总承包特级企业实现施工项目网络实时监控的比例达到60%以上。大型骨干工程设计企业基本建立协同设计、三维设计的设计集成系统，大型骨干勘察企业建立三维地层信息系统。

4）、建筑节能目标。绿色建筑、绿色施工评价体系基本确立；建筑产品施工过程的单位增加值能耗下降10%，C60以上的混凝土用量达到总用量10%，HRB400以上钢筋用量达到总用量45%，钢结构工程比例增加。新建工程的工程设计符合国家建筑节能标准要达到100%，新建工程的建筑施工符合国家建筑节能标准要求；全行业对资源节约型社会的贡献率明显提高。

5）、建筑市场监管目标。建筑市场监管法规进一步完善；市场准入清出、工程招标投标、工程监理、合同管理和工程造价管理等制度基本健全；工程担保、保险制度逐步推行；个人注册执业制度进一步推进；全国建筑市场监管信息系统基本完善；有效的行政执法联动、行业自律、社会监督相结合的建筑市场监管体系基本形成；市场各方主体行为基本规范，建筑市场秩序明显好转。

6）、质量安全监管目标。质量安全法规制度体系进一步完善，工程建设标准体系进一步健全；全国建设工程质量整体水平保持稳中有升，国家重点工程质量达到国际先进水平，工程质量通病治理取得显著进步，建筑工程安全性、耐久性普遍增强；住宅工程质量投诉率逐年下降，住宅品质的满意度大幅度提高；安全生产形势保持稳定好转，有效遏制房屋建筑和市政工程安全较大事故，坚决遏制重大及以上生产安全事故，到2015年，房屋建筑和市政工程生产安全事故死亡人数比2010年下降11%以上。

3.所在地区域规划和产品的关系

九龙仓时代上城同苏州园区规划内容能够衔接和协调。

（二）产业政策分析：

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。

1.调整住宅供应结构政策

1）、新旧“国八条”

2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。

2）、“9070”政策

“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。3）、“两限房”

2011年3月2号新版“苏州限购令”出台：本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房。

针对开发商的商品房销售价格申报制度，此次限购令显然比去年第一版要严厉很多，从三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。对购房者来说算是吃了一颗安心丸，至少年内，苏州房价不可能再有猛烈上涨的可能。另外，限购令使得“过渡性购房”成为历史，刚需购房者们被迫“一步到位”。

2. 规划政策

1)、城市规划

《苏州城市总体规划（2007-2020年）》苏州城市发展总目标为：青山清水新天堂，发展的总策略是“和合强心，融通健体”。所谓“和合强心”，是协调各区发展，以多中心体系建构城市功能核；“融通健体”是指完善结构，沟通功能、交通、景观系统，打破片区分割，推动各片区加速结合成一个更加有机的整体。未来一段时间里，苏州中心城区的总体空间结构为：十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。

未来苏城可形成“T轴双城两片”的总体结构。T轴是指主城城区（古城和高新区）、新城城区（主要是园区）构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴；双城是由主城城区和新城城区组成；两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区。为了给主城中心注入活力，总体

设计提出了干将路西延的设想。

2)、住宅建设规划

《苏州住房建设规划（2006-2010年）》明确，苏州市市区“十一五”期间的城镇住房需求由本地户籍城镇居民住房需求、外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成。[AD]将力图实现，在规划期内，建设各类住房2100万平方米，28.8万套，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，全面解决低保和双困家庭的住房问题。

规划中明确了苏州市住房供应体系的两大组成部分：由市场主导的满足中等以上收入家庭需求的市场型商品住房；由政府主导的政策保障性住房，包括廉租住房、定销商品房和其它动迁房、销售型和租赁型中低收入家庭住房以及集宿房等类型。

具体的建设目标，规划期内，建设政策保障性住房952万平方米，17.13万套。其中，建设定销商品房和其它动迁房530万平方米，7.57万套；建设租赁型中低收入家庭住房109万平方米，1.8万套；建设销售型中低收入家庭住房139万平方米，2.3万套；建设集宿房160万平方米，约5万套；建设廉租住房14万平方米，4667套。

3. 税收政策

2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从2年为限提升至5年，大大增加了炒房者的风险和成本。另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】均从流转环节来抑制投机行为。加上目前苏州市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。

物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是2007年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。

4. 金融政策

1、严格开发贷

严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于35%。提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。

2、住房贷

区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到30%。意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。

3、央行加息

央行数次加息，目的是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。

影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。

4、存款准备金率和定向票据

存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。

九龙仓时代上城项目符合相关政策法律法规等的要求

（三）行业准入分析

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

1、有100万元以上的注册资本；

2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案

1、营业执照复印件；

2、企业章程

3、验资证明；

4、企业法定代表的身份证明；

专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。

以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。

随着行业整合的加剧，房地产聚集状况将最终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。

九龙仓集团是会德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄厚，综合资产总值逾港币1,700亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。符合国家相关行业准入准则。

第三章资源开发及综合利用分析

（一）资源开发方案分析

本项目不涉及对矿产、水等重要资源的开发，不属于资源开发类项目，因此不涉及资源开发相关问题。

周边配套设施：

“时代”生活之时间观

九龙仓时代上城，拥享快速立体交通网络，连接苏州全城，贯通长三角。轻轨1、3号线、城市快速干道、城际高铁等交通动线，让时代业主轻松直达生活半径覆盖的任意角落，掌控时间更为轻易。

时代上城紧邻轻轨1号线，与项目地块东南侧的钟南街站点仅相距约200米，与项目地块西南侧星塘街站点相距仅约450米，业主可乘1号线横跨苏州6个区，穿越圆融、观前街、狮山路等商圈，享无限便利。同时，时代上城距离轻轨3号线沈浒路站点仅约350米，业主可快速通达园区双湖版块、吴中、新区等几大区域。除此之外，时代上城紧邻现代大道，由现代大道向东直通沪宁高速，向西直通东环路，通达上海和古城区都非常方便；距规划中的中环快速路段（星华街）仅800米，可直达相城、吴中、新区等区域；从时代上城出发，由苏虹路转星湖街，通过北环路高架可直达沪宁城际铁路园区站，24分钟快速通达上海，1小时通达南京。五大立体交通网络，给予了时代上城业主从容的生活节奏。

“时代”生活之教育观

时代业主们为哺育下一代精英可谓用心良苦，赢在起跑线早非唯一标准。时代上城享有园区少有12年全学龄一站式就近教育，让您体会到真正大社区给您带来的方便与优越。幼儿园、小学、初中、国际学校。所有学校按国家标准及以上设置，师资力量一流，正对时代业主精英教育理念。时代上城社区规划高规格双幼儿园，16班顶级软件配置，为园区幼教最高标准，为孩子提供优质的学前教育。与本案一路相隔的东沙湖学校，位于湖东现代大道以北，钟南街以东，是园区管委会直属的九年一贯制公立学校，共72班，可容纳学生约3112人。据政府公告约2012年9月建成。学校占地面积为8.34万方，总投资1.67个亿，集园区优质师资力量重点打造，实现了小学部至中学部的全系师资配置。

时代上城近邻园区高端教育配套——新加波国际学校，该校是江苏省和苏州市第一所外籍人员子女学校，拥有来自11个国家的102位外籍教师，以及32个国家和地区的1500名外籍学生，现开设幼儿园、小学及中学；校园内还设有适合各年纪的教学设施、体育及康乐设施、演出场地、群体学习中心及宿舍，总共能容纳4,000名学生，是园区已建成最早的国际学校。“时代”生活之健康观

现代都市的快节奏是影响人们健康的根源，九龙仓深研香港——全球最繁忙都市生活要领：在生活之外，更为业主配备高端的社区健身场所——自成一体的体育馆、精英健身会所。更值得一提的是，九龙仓·时代上城直面两座超大绿色城市公园，与社区“翡翠项链”式园林绿带交相辉映，将水与绿融合演绎，精英健康生活悠然而生，纯绿鲜氧给运动与生活注入时刻动力。

时代上城社区体育馆内配置基建先进的2个网球场，为业主提供高端便捷的健身场所；配置1个室内篮球场，兼为4个室内羽毛球场功能区，构筑健康活力的健身场所。在充满着浓郁波士顿风情的健身会所内，配置有游泳池、儿童戏水池等全龄健身设备；会所健身房内，配备有先进的健身器材、瑜伽室及独立私教区等，功能十分完善；二楼棋牌室、多功能厅，为业主提供丰富的社区活动场所。

另外，约60万㎡的白塘生态植物园，与本案相距仅约0.5公里，为时代上城提供天然的修身养心场所；园区最大的121万㎡东沙湖公园，与本案相距约1.1公里，为时代上城源源不断地供应纯净的空气；两大公园天然隔音滤尘功能，为时代上城业主提供绿色健康的生活环境。

“时代”生活之商业休闲观

正如时代上城源自美国波士顿，当代慢生活文化同样缘起西方，慢生活不仅是让您“找回失去的时间”，更得益于让人停留驻足的高标准商业配套设置，一站式购物、异域风情场馆、

国际一线流行元素、高端休闲场所……让业主放松休闲于都市，一直是九龙仓·时代上城不懈筑城的初衷。

进入时代上城，最先体味的是3万㎡波士顿风情商业街区，便利超市、银行、餐饮、美容美发、洗衣店以及便民诊等内配套应有尽有，社区内即可满足基本生活需要。另有部分高规格商业街区将引入大型特色餐饮，小区门口即可享受精品美食。

项目东侧紧邻高达5.6万方规划体量的邻里中心。该邻里中心是苏州园区规模最大的邻里中心之一，是集菜场、大型超市、美容美发、洗衣店、宠物、银行、修理店、药店、通信等基础生活需求，以及购物、餐饮、社区活动中心等多功能于一体的一站式生活配套。其内部基建标准全面升级，可为使用者提供更舒适的购物环境。据政府公告预计2012年底竣工。“时代”生活之医疗保健观

九龙仓始终保持对居住者以人性的关怀。时代上城不仅限于为业主提供一处房子，更是一个“健康城市生活圈”，为业主选址适合…全家全龄医疗保健?的地段造城，轻松享受高规格的医疗配套。

时代上城近邻苏州儿童总院，该院占地面积88亩，较古城区景德路儿童医院扩大近4倍，总床位900张；属三级甲等标准，投资逾8亿，医师中硕士以上学历超过40%，综合实力行业领先，多个儿童专科在全省乃至全国均由相当知名度和影响力。

另外，大型中外合资、合作医院——九龙医院，也与本案相邻。九龙医院拥有先进的现代化诊疗设备，是苏州唯一涉外三级甲等医院。目前已经与吴江、昆山、，苏州古城区、工业园区、高新区、吴中区、实行医保联网，可直接划卡就医。

九龙仓时代上城，以其完备的城市生活配套，为业主营造舒适、从容、健康的优雅生活氛围。其即将推出的波士顿全精装电梯洋房，是该片区内极其稀缺的创新型产品。

（二）资源利用方案分析

1.自然资源

项目位于苏州市工业园区，项目用地主要为平地，除了要保护的绿化之外，还有一条河流。本项目将充分考虑现有的自然环境进行规划设计，尽量保持自然环境美观，并将河流保持清澈，以形成人于自然和谐共存的绿色园区。

因此，本项目基本不会对周围自然资源造成不利影响。

2.原材料及辅助材料

项目建设期间主要原材料是建筑材料，包括钢材、水泥、砂、石等。钢材拟从国内大型企业购买，钢材供应已经市场化，项目需求完全有能力在国内市场满足；水泥、砂和石的市场供应也很充足，本项目也能比较容易获得。项目主要辅助材料是室内、外装修装饰材料，包括石材、玻璃等，辅助材料依靠国内市场供应。

3.交通、供水、供电资源使用情况

本项目为商业住宅建设项目，项目建成后资源利用应能满足项目运营及使用者对环境、用水、用电、通信等多方面的要求。

4.水资源

本项目水日用量较大，主要由苏州的市政用水供给；苏州目前供水稳定，本项目供水有保障。

（三）资源节约方案分析

我省“十一五”经济社会规划提出建立健全有利于资源节约合理高效利用的机制。以提高资源使用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，以发展循环经济为途径，完善法规政策，建立政府主导、市场调节、公众参与的节约型社会建设机制。实行资源效率和最低技术水平准入标准，实施对高消耗及落后的技术、工艺和产品强制性淘汰制度。完善有利于资源节约和价格机制和补偿机制，建立健全促进资源节约的政策法规和评价指标体系。

本项目资源节约措施主要集中在节约原材料及节约用水资源等方面。

1.原材料节约措施

本项目建设期内应积极采用新型建筑体系和材料，如应用高性能混凝土，提高项目建筑的品质，延长建筑物使用寿命，同时开展建筑垃圾与废品的综合回收利用，从而降低项目对建筑材料的消耗。

2.节水措施

水资源不足已经成为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决这个问题关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水的利用效率，因此本项目拟采用以下措施节水：

1）根据建设部2003年9月的通知精神，采用节水型生活用水器具。例如：自动关闭水龙头、冲厕所可选用节水水箱等。

2）自来水管道漏损率一般在10%左右，最大的漏损途径是管道，为了减少管道漏损，在铺设管道时，需选用质量好的管材并用橡胶柔韧性接口。另外必须加强日常的管道检漏工作，杜绝长流水的现象。

3）绿化采用滴灌、漫灌等方式，并可考虑使用区域内天然水体的储存和水回用系统中水作为绿化用水，以节约用水。通风、空调设备冷却用水，均应循环使用，提高谁的循环利用率。并考虑将水回收系统中水在清洗等用水水质要求较低的场所使用，使水资源得到循环使用。

4）通过以上节水措施，本项目用水指标可以符合《江苏省用水定额（试行）》标准，同时符合《中国节水技术政策大纲》和《江苏省节能减排综合性工作方案》提出相关节水政策和技术要求。

第四章节能方案分析

（一）用能标准和节能规范

1.相关法律、法规和规划

2.《中华人民共和国节约能源法》

3.《中华人民共和国可再生能源法》

4.《中华人民共和国环境保护法》

5.《苏州市民用建筑节能管理办法》

6.《民用建筑节能各级标准实施细则》

7.《民用建筑热工设计规范》

8.《公用建筑节能设计标准》

（二）能耗状况和能耗指标分析。

有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的《可持续性建筑》一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%的原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，市值达到资源有效利用、环保与可持续

发展。

建筑节能设计多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为煤、水、电。

主要能源消耗种类

本项目主要能源消耗系统：1）照明能耗2）电器设备能耗3）水能耗

（照明：参照建筑照明设计标准，住宅建筑照明功率密度值为6W/平米，公共建筑照明功率密度值为13W/平米）

（三）节能措施和节能效果分析

1．节能措施

九龙仓时代上城建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。

1)、建筑节能技术

该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：

屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)

外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)

门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)

楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)

2)、建筑节能技术、材料、工艺的应用

除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。

地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。

2．节水措施

1)、小区水环境

合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。

收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。

2)、绿化景观用水节水

保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。

景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。

绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。

3)、节水器具应用

大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。

龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。

淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。

节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。

第五章建筑用地，征地拆迁及移民安置分析

（一）项目选址及用地方案

1.项目建设地点：园区现代大道与钟南街交汇

2.场址土地权属类别及占地面积：土地使用权属香港九龙仓集团公司，项目占地面积50.41万平方米。使用年限70年，使用性质为居住用地。

3．土地利用状况：转让地块范围内是一块荒地，地块内无人防工程，无各自公用设施。（1）相关规划要求：

1）建筑面积：120万平米

2）容积率：1.8

3）建筑密度：28%以下

4）建筑高度：结合具体方案

5）绿地率：45%

（2）小区用地在交齐土地出让金，取得使用权后两年内必须进行开发建设。小区建设以居住建筑为主，适当设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，减少污染排放，创造一流的人居环境和生态环境。

（3）发挥区域特色和优势，发展循环经济，促使区域的可持续发展，为适应市场需要，对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。道路系统，土地利用，市政设施等方面城市总体规划相衔接，相协调。

（4）尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划区现有的土地、水资源地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源、降低小区建设成本

4.土地获取方式：土地通过挂牌取得该地使用权

（二）土地利用合理性分析

土地规划要求

1、切实保护耕地，稳定基本农田保护区面积。

2、保障必要的建设用地。

3、开展土地整理和土地复垦、开发工作。

4、努力提高土地利用率和产出率。

5、合理调整土地利用结构。

6、保护地质环境，防治地址灾害。

7、正确处理地面建设用地与开发利用地下资源的关系。

该项目的建设经过土地部门和规划部门的审批，符合国家和地方的相关政策要求。在占地范围内建设居住建筑及相关配套设施，各项用地平衡指标满足《城市居住区规划设计规范》。本居住小区的建设是将拍得的土地建设住宅，将一块荒地利用起来，大大提高了土地利用率，节约土地资源。九龙仓时代上城约50万平方米位于白塘公园东侧的住宅用地，根据其容积率计算，可开发90万平方米住宅。这种住宅地和超高层办公用地捆绑出让的模式为九龙仓所惯用。九龙仓苏州九龙仓项目计划于2008年开工。九龙仓于2006年开始加大在苏州的投资，多次在苏州拿地。目前九龙仓集团在苏州的土地储备已经超过100万平方米。而九龙仓园区置业湖东项目这一超高层项目（420米）必将成为园区标志性地产项目，也会是苏州城市现代化建设的又一标志性建筑。与招商合作的园区项目，位于唯亭临湖路南、迎湖路东西两侧，总用地面积183598.62 平方米；容积率不大于0.92，土地用途为居住，使用年限70年。将与招商地产在适当时候成立一家各占50%股权的合营公司，以发展该地块，财务管理及监控则由九龙仓集团负责，操盘、土地的开发、营销及管理由招商负责。

（三）征地拆迁和移民安置规划方案

因为本地块是荒地，所以不涉及征地拆迁和移民安置。

第六章环境和生态影响分析

（一）环境和生态现状

九龙仓时代上城提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。

时代上城周边有白塘公园和沙湖生态公园

东沙湖生态公园是目前苏州工业园区最大的一个公园，占地面积为121万平

沙湖生态公园

方米，其中陆地面积为67万平方米，水域面积为54万平方米。地处工业园二，三期开发区的东面，东临风里街，西靠星华街，北近苏虹东路，南面紧接现代大道。由湖中三个小岛樱花岛（面积约为4.8万平方米）、海棠岛（面积约为0.5万平方米）、芦苇岛（面积约为6千平方米）组合而成。

白塘植物园内的植物搭配和植物造景将突出生态景观，植物设计、地型塑造、水体设计等均以模拟自然界的生态为原则。将布置一定规模的自然风景林，并引入一些野生动物、鸟类、昆虫等，逐步使林子自身形成生态循环。为了弥补园区内无天然山体的不足，在植物园中还将进行地形改造，通过人工堆土造山，营造出山峦跌宕起伏的景观。白塘湖湖水也将尽量以原始生态的面目呈现，一方面水位可进行有效控制，并与外河水循环贯通，另一方面，通过曲折的湖岸线、河网山坡湿地等来自然展示多样的生态群落。植物园倡导人与自然的亲密与和谐，共有植物510多种，最大限度地保留了绿色空间和生态环境。园内建有名贵花卉园、湿地园、樱花园等25处植物观赏园和两宜亭、木屋观鸟站等十几处园林景点，并划分了景观生态观赏区、游园娱乐区、康体理疗区等九大功能区，力求为都市人提供最佳的休闲去处。植物园以其自然清新、宁静开阔的山野风貌，种类繁多的植物，势必将成为园区又一方“绿色净土”和苏州的一颗璀璨明珠。

（二）生态环境影响分析

1.施工期污染源

(1)施工期噪声污染源

施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。

交通运输车辆声级

施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。

(3)施工期废水污染源

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

(4)施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。

2.施工期环境影响分析

(1)施工噪声影响

根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。

由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。

2.．项目建成后环境影响影响分析

作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。

1.大气污染源分析

(1)地下车库废气

九龙仓时代上城建有7685个停车位的停车场，层高约3.9m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约15000立方米/h

(2)天然气燃烧废气

居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，7685户居民共用天然气18670000立方米。

2.水污染源分析

拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，按每户3人计算，居住人口23000人，生活耗水量每天3464立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。

（三）生态环境保护措施

通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。

第七章经济影响分析

（一）经济费用效益分析

一.成本预测

依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、时代上城实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资81.24亿元，单位可售面积完全成本6771元/平米，详细构成如下：

二.税务分析

按国家法定税率考虑：

1、营业税及附加：销售收入的5.05%；

2、所得税：税前利润的33%；

3、土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的

3%；

三.经济效益分析

1.项目总体收益情况：

根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：