房地产项目操盘思路
由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。
对于房地产的甲方来说，工作程序大致为：
?投资机会研究及土地竞投阶段
?项目立项阶段
?项目全程策划阶段
?规划设计阶段
?工程施工阶段
?市场推广和营销阶段
?物业管理阶段
而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为：
1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析
2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测
3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针
4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划
5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、
发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞
6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分，
市场研究
一、项目市场环境分析
二、项目市场竞争分析
三、项目市场需求分析
四、项目开发条件分析
产品定位
一、产品分析及定位
二、目标客群分析
策划推广
一、推广总体概念
二、楼盘形象定位
三、广告诉求重点
四、项目卖点提炼
五、广告传播策略
六、媒介传播平台
八、专案推广策略
九、媒介投放计划
十、广告费用预算
销售策略
一、价格策略
二、产品市场导入策略
三、销售进度计划及销售周期
四、销售手法
五、销售业务执行策略
产品定价
一、定价依据
二、成本的核算
三、竞争市场价格参考
四、公司的销售目标
五、定价范围
六、定价策略
八、销售价格表的制定
九、销售底价及表价的核算
十、销售价格优惠办法及销控策略
案场执行
一、现场管理思路及架构
二、案场管理制度
三、培训计划
四、案场控制系统
五、案场执行协调
7．最后是要做好各项的总结，根据项目的销售情况，结合推广、竞争情况等综合分析，提出相应的改善措施，解决销售存在的问题，包括项目销售总结、客户的汇总及分析、推广宣传的阶段性安排及效果等、阶段性促销活动的效果评估和总结、阶段性的成功与失败经验等
附表一：
销售执行工作进度
房地产项目操盘方案
房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ? 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ? 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ? 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ? 你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？ ? 能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？ ? 能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？ ? 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？ 2）激励此人工作的动力是什么： ? 你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？ ? 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？ ? 你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么? 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ? 你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？ ? 当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？ ? 你怎么看待被别人误会？ ? 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？ 4）此人是否正直、诚实： ? 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？ ? 你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？ ? 你的上司对你的评价？你对上司的评价？ 5）此人的专业度： ? 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？ ? 你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？
房地产项目操盘思路
由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。 对于房地产的甲方来说，工作程序大致为： ?投资机会研究及土地竞投阶段 ?项目立项阶段 ?项目全程策划阶段 ?规划设计阶段 ?工程施工阶段 ?市场推广和营销阶段 ?物业管理阶段 而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为： 1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析 2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测 3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针 4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划 5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、 发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞 6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分， 市场研究 一、项目市场环境分析
二、项目市场竞争分析 三、项目市场需求分析 四、项目开发条件分析 产品定位 一、产品分析及定位 二、目标客群分析 策划推广 一、推广总体概念 二、楼盘形象定位 三、广告诉求重点 四、项目卖点提炼 五、广告传播策略 六、媒介传播平台 八、专案推广策略 九、媒介投放计划 十、广告费用预算 销售策略 一、价格策略 二、产品市场导入策略 三、销售进度计划及销售周期 四、销售手法 五、销售业务执行策略 产品定价 一、定价依据 二、成本的核算 三、竞争市场价格参考 四、公司的销售目标 五、定价范围 六、定价策略 八、销售价格表的制定
如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思路完整版
如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思 路 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思路? 一、高开? 开盘是庄家操控股价的开始，庄家如果当日有操盘计划，会通过集合竞价来掌控开盘价。? 高开主要有两种情况：第一种是幅度适当的高开，第二种是大幅高开。? 对我们有指导意义的是第一种适度的高开，适度的高开可以表现出庄家操纵股价的冲动，也有利于庄家控制筹码的稳定性。? 如果开盘后下打快速拉起或直接走高上涨概率相当大。? 大幅高开多出现在利好个股，高开上冲涨停。? 主要参考是看股价位置和是第几个涨停，如果是第一次涨停可以适当跟进。如果多个涨停还是注意控制风险。? 或者庄家高开出货，或者收阴洗盘，这两种情况都要回避。? 如果高开大量，要注意庄家出货，如果分时下跌幅度大，成交也比较大，基本为出货。?
如果高开收阴，成交不是特别的大可能庄家洗盘，主要看成交量区别。? 另外大家在看开盘价是要结合大盘来辅助判断其强弱，特别有参考意义的是在大盘走 低而出现高开的个股。? 二、低开? 低开出现有以下两个原因，一是没有主力运作，开盘随大势所致。二是有意为之。? 幅度较小的低开可能庄家为了进行洗盘，洗完后会拉起来，多表现开盘就拉或在收盘 线长时间横盘运行后拉起。? 还有就是由庄家前日大量出货所致，如果前日大量分时波动较大，次日低开走低，就 要第一时间出局了。? 庄家为了套牢跟风盘低开便是最好的选择，所以我们最该了解这种危害很大出货低 开，及时回避风险，来看看图。? 还有一种情况是庄家故意低开卖货，基本表现幅度较大，在下面运行时间较长，尾盘 多突然拉升再次吸引跟风出货，庄家利用别人捡便宜的心理卖货也有发生。? 当然有时也会低开收大阳线，关键要看低开后分时走势，如果低开分时走势依然有控制，我们还是积极关注的，只要有资金操控分时我们都要关注，操控就意味着机会。?
简单且实战性强的操盘思路(DOC)
简单且实战性强的操盘思路《必看！！》 思想无敌，方法制胜！ 有防有攻，攻守得当！ 攻则止盈，不可恋战！ 守则止损，挥洒自如！ 三分技术，七分心态！ 泰若处事，策略至上！ 三分技术，七分心态，良好的心态是保持资产稳定增值的必要条件! 人法地，地法天，天法道，道法自然，自然界万物都是有规律和趋势可循的亏钱的主要原因无非就是三点：趋势，资金和买卖点 一、趋势决定后期是否上涨（智能辅助线） 买股票首先要确保一个股票的大势也就是中线是走好的所谓趋势为王 不可挡不可逆的 看清趋势赚大钱，看不清趋势就亏钱 那么如何来看清一个票的趋势呢?先来看一下几个图:
智能辅助：中期生命线，也称作为主力成本线 用法：智能辅助线黄色线上穿红色线为智能辅助线金叉代表中线启动中线趋势走好 相反，智能辅助线黄色线下穿红色线为智能辅助线死叉代表中线破位中线趋势走坏 为什么市场每年有90%的散户是亏钱的？？ 原因一、不知道股票处于牛市上涨波段还是熊市下跌波段，凭感觉，感觉在涨就去买入，在个股在买入。个股在熊市波段的时候上涨就是诱多，买入即套！ 原因二、黄线下穿红线的时候，个股进入熊市波段，却犹豫不决，不舍得卖股，结果越套越深。
股价在智能辅助线下方主力放弃自身被套这个时候我们不操作（除非在出现超跌的时候当股价在智能辅助线上方主力想做多赚钱会沿着智能辅助线拉升然后打压股价洗盘再拉升所以我们要操作股价在智能辅助线上方即使你买在短线高点中线趋势向上也只是短时间被套 所以在股市里面想赚钱不亏钱，必须看趋势智能辅助线，操作个股处于牛市上涨波段的区间。一旦智能辅助线用法： 1，判断个股的中线买卖点 2，判断压力支撑--短线买卖点智能辅助线（常说的主力成本线）也就是用来线上用来判断主力会被套所以洗盘到主力成本线之后主力再次拉升
新颖三四线城市项目操盘全思路与执行案例
最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例 这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。 具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。 本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。 第一部分宁国市商业发展现状及项目定位 一、宁国市商业状况简析 近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。 主要表现： 1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡 现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。
2、商业零售业态单一 主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力 现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏 随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置 本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模 总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位
房地产营销操盘心得
房地产营销操盘心得：精品 如何操盘一个房地产项目？这是初入房地产行业每一人都想知道的，记得自己刚入行房地产行业时，房地产营销策划对我是非常生的，看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动，那时是多么想自己也参与在其中，作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的，全程营销策划包括那几大部分，具体做那些内容，头脑有了全体的思路，这样无论你在房地产行业中那个岗位，都会明白自己在做什么？为什么这样做？目前我所在城市三亚，很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房，然后自己销售或再请专案代理公司，而不是根据市场需求顾客的需要，精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，现在让我们一起来温习和学习一下！ 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象 策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。 第一部分：项目投资（代理）可行性研究 项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 项目投资（代理）可行性研究具体内容如下
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商思路及技巧 一、项目启动风险评估： 1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？ 2、开发时机是否已经成熟？ 3、项目潜在的风险在哪里？ 4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善？ 5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？ 6、项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？ 7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？ & 项目应如何设计资本运作方案？ 二、商业用地价值评估： 1、这一商业地块是否具有开发价值？ 2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？ 3、是应该去的这块土地，还是应该放弃这块土地？ 4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少？ 三、融资评估报告： 1、在的商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时， 提交的项目评估方案。 2、以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告。 3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案。 4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接
四、商业地产的操作： 1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营 的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。 2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投 机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。 五、招商策略： 1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样 的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。 2、招商的七项基本原则：（1）业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业 互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。 六、招商的总体设计： 1、战略时机：选择在合适的时机进行招商往往能取得事半功倍的效果。招商的战略时 机选择就是指：在社会经济发展、交通地理变更等一系列的重大事件发展进程中，商场的招商能有效的利用一切有利的因素，使一系列重大事件与商场招商联系起
项目销售全案操盘流程
明瑞置业 项目销售操盘手册 目录 第一章筹备期 (3) 一、营销组织（时间排期） 二、销售文件 三、项目定位 四、房地产前期策划 五、市场调研 第二章蓄客期 (19) 一、蓄客目的 二、主要工作内容 第三章开盘期 (23) 一、开盘筹备步骤 二、开盘前造势 三、开盘认购执行细案 四、开盘流程示意图 第四章签约期 (53) 一、签约筹备工作 二、客户通知工作 三、客户签约流程 四、合同与档案的管理 五、合同培训 第五章持续期 (63) 一、营销的基本工作 二、策划的基本工作 三、市场调研工作 第六章尾盘期 (68) 一、营销的基本工作 第七章交房期 (73) 一、交房前的准备工作 二、交房时的具体工作 三、交房后的具体工作 第一章筹备期（进场前） 一、人员的筛选：
1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3)简历中能展现自身的才华和特长； 4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： 让面试者填写一份应聘人员资料登记表； 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右； 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求； ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、若由代理公司负责案场销售时，需提供为案场服务人员的简历并由开发商另行约定时间对相关人员进行考核筛选。 二、售楼处管理制度： 1、人员分工： 销售经理：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，树立公司品牌形象； 销售主管：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作； 置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作； 销售内勤：所有资料的整理并存档；所有手续的办理；协助销售经理监督置业顾问的执行力。 策划师：负责项目的前期市场调研和策划，为公司领导提供决策依据；整合设计、营销、广告、服务等资源制定策划方案。 平面设计师：负责项目操盘过程中的广告画面设计、物料建议等； 保洁：负责售楼中心的环境卫生及整理； 保安：负责售楼中心现场的安保、车辆引导、巡视等工作。 2、案场制度： 考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度； 仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范；
项目整体营销操盘方案
腾逸·水岸名城三期 项目整体营销操盘方案 前言： 万达广场扎根六安已有数月，经过数月考察，万达广场无大面积推广活动，无大规模营销活动，根据对于中国房产方向的研究，以及对于安徽至六安房产市场分析，得出结论：“万达等大型房地产商在等待一个契机，由契机发力贯穿整个项目营销操盘执行。” 因此，我方建议：提前做好准备，小范围预热市场（因为我们没有万达、碧桂园那样的知名度和美誉度，同时竞争没有明显优势），等待契机到来立即发力，大面积进驻市场争取更多的客户资源。 一、需要解决问题： 1、营销配备人员结构：各岗位人员职责明确，流程简明并限定时间。 2、基础资源支持： 精装房：精装房合作单位确认、精装房效果图出样、样板间装修启动。 装修样板房：建议装修简易的普通家庭能够接受的样板房，太高档的 样板房本项目面对客户群体的接受度不高，高端客户可以先提供客户 效果图参考。 售后服务：隶属于销售部管理，明确售后服务专人专职负责售后出现 的一切问题，包括办证、质量投诉，并与物业管理公司沟通协调解决 一切售后问题。 拓客团队：隶属于策划部管理，指定专人负责建立6-8人专职拓客团 队，全面负责线下推广工作。缩减户外广告建立亲民活动策略、节假 日及特殊日期面对返乡潮乡下巡展，指定人员负责执行暖场活动执行 人（需要按照共同商定后的签字方案严格执行）。 广告费用：建议广告费用配比重新划定，户外广告25%，线下拓展 40%，暖场活动25%，新型媒体10%，取消大部分户外广告，转而投 入线下拓展工作。 3、案场人员管理支持，销售人员仍需招聘，加强现场人员管理做到优
胜劣汰，注入新鲜血液才能在销售上提高销售热忱。 4、项目本身：请开发公司方面将三期的工程交付标准提高到一期的水 平，房屋质量、水电、电梯、道路、绿化园林景观等等，需要给市场一个全新的认知。 二、腾逸·御水苑方案： 说明： 腾逸·水岸名城三期灌注新的推广案名，但是不可抛弃原有的根本基础，因为水岸名城毕竟已经做了五年的时间，为了降低推广费用以及推广人力物力的投入，所以，对于市场的影响力不可一刀切断，而是利用本身可利用资源再次塑造本项目的美誉度。 ●推广案名设计： ●色彩基调设计： 本项目基色调依然延续原有的蓝色色调，达到让市场能够快速接受的目的。 三、现阶段性推广主题： 一阶段：2015年8月20日-9月30日（首推以蓝胖子为切入点，给市场一个全新的面貌） 推广主标题： 河景、多层、低公摊。还有多少机会？
房地产营销经理操盘经过流程
房地产营销经理操盘流程 房地产销售经理岗位重要性 房地产销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。 项目前期跟进 房地产销售经理早期介入项目，能够深入的了解项目的定位、推广思路和手法，也能够利用机会在各个合作方面前展示自己的能力，为以后的合作打好基础，也有充分的时间打造适合项目特质的王牌战队，为以后冲锋陷阵做好准备。 一、团队的组建： （一）、销售团队的人数：根据不同项目的推盘量，一般项目组的人数为8—12人。 （二）、团队的人员构成： 老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但缺乏激情。 新人有着老员工无法比拟的激情，而且有很大的提升空间，但是经验不足。 为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%为新人。 （三）、团队成员的选拔方法： 招聘→培训→跑盘→考核→汰弱留强 二、进场前的培训 （一）、销售团队的磨合 销售经理与团队成员之间的相互了解，增强整个团队的凝聚力和战斗力。 项目成员的第一次见面：销售经理必须做好充分的准备，因为第一次会议的风格会决定整个队伍以后的风格。销售经理必须把自己想要的工作方式和氛围定好调子，方便以后队伍的管理。 （二）、销售团队的思想动员
要让销售团队成员自动自发，保持整个团队的激情，使团队战斗力保持在最高点，思想动员这一环节肯定少不了。 思想动员小技巧： 1、让领导帮销售队伍洗脑：让基层员工知道公司高层领导很重视这个项目，会在一定程度上给员工努力工作的动力，因为任何员工都希望公司领导能够重视自己。 2、“划饼”：每个员工都有自己的理想，而这也是思想动员的切入点，给他们点阳光，让他们灿烂一点，动力强一点。但是要注意“划饼”时的表达方式，不能让销售人员听起来像承诺，也不要单一的用佣金点数去做诱饵。 （三）、市场调查、竞争对手分析、片区市场情况分析 1、项目周边情况的调查和分析： 详细了解项目周边：教育、医疗、娱乐、餐饮、交通等各种配套设施 教育：学校性质、办学规模、收费标准、本项目有无学位、与本项目的距离和交通路线等。 医疗：医院的规模、科室、收费标准、能否使用社保卡、与本项目的距离和交通路线等。 娱乐：营业性质、时间、内容、收费标准与本项目的距离和交通路线等。 餐饮：菜系、营业时间、消费标准与本项目的距离和交通路线等。 交通：本项目到达全市各个方向的交通路线，收费标准和营业时间。 2、竞争对手分析： “知己知彼，百战不殆！” 根据本项目的特性，找出与本项目在价格、产品、位置、景观资源上有冲突的项目，进行重点研究、分析。熟悉掌握竞争对手的基本数据外，重点是分析各自的优劣势，总结出既能放大本项目买点，又对本项目不足之处有合理解释的统一口径 注意：不要刻意打击我们周边的其他项目，给客户一个相对客观的分析。 3、片区市场情况分析： 从宏观上对片区市场进行调查、分析，掌握片区整体的人口构成、经济收入、消费水平、目前的居住状况等，加上对片区房地产市场上的推盘总量、户型结构、
操盘思路---面试用
*只针对销售经理工作开展 一，梳理案场脉络 二，培训 三．制度 四．直销团队 一，梳理案场脉络 1，首先先了解房源的剩余情况，制定有效的销控策略，, 2，对竞品项目调研，做全方位的SWOT分析， 3，明确全年任务目标，进行任务分解，分配到每个人头上，进行月评比，周评比以及日报的制作，使销售员明确自己的任务目标和完成情况， 4，重新整理销售员说辞（开发商简介，项目卖点，答客问，沙盘讲解等）确定销售动线，及案场接待流程。 5，销售人员的选拔及淘汰，分梯队式配比，副经理，资深销售主任，其他项目销售精英，结成互帮对子，尽快熟悉项目，投入工作。 6，与甲方沟通形成交客户的签约，贷款，合同，预售证的取得情况，工程进度，等相关事宜。 7，项目问题汇总，需甲方解答，形成签字版。 二，培训 分为基础知识培训和项目专业培训以及进阶的联祥九大流程的培训与深化。 1，基础知识培训入门专业知识 基础专业术语 相关法律法规政策 房地产销售人员将基本要求与素质 优秀销售员标准 2，项目专业培训区域（交通，市政配套，政府导向等） 人文环境（历史，文化，） 项目规划（开发商介绍开发周期，产品配比，面积区间，建筑结构， 硬性指标等） 园林规划（景观设计，园艺小品，建筑风格，风水布局等） 生活配套（会所，商业街，幼儿园，公园等） 未来规划（区域发展，宏观利好消息） 3，九大流程培训及深化 开场白性价比 沙盘展板具体问题具体分析 户型推荐临门一脚 价格计算
增值保值 入市良机 服务深化：精细化的服务流，从进售楼处的那一刻开始，三重身份诠释，朋友 地产专家 投资顾问 成交深化：狼性的逼客手段，强调当天来当天定------房源包装 紧迫感制造 全场SP配合 售后深化：执行三天约客原则，直到客户说不买为止，进行转介绍渗透，让每一批客户都成为我们的业务员，节假日短信问候，活动邀请，建立长期的关系。 三，制度： 无规矩不成方圆，严格的管理制度和奖惩制度，是销售团队创造巨大业绩的基石。 案场制度 接待制度 见客制度 约客制度 分单制度 奖惩制度 系统管理工具（日报，周报，月报表统计） 建立竞合的销售团队 团队竞争：一个项目设置两个或以上的分部，为每个分部设立经理，并在项目团队的基础上，根据自己部门特点进行组建自己的团队特征，在业绩上互比上下，在业务上互相 比武，良性竞争，互相进步。实践证明这种互相竞争的分部制极大地调动了员工 的工作积极性，极大提高了项目的销售速度，同时也提高了团队的凝聚力。 团队合作： 1，团队氛围亲情化：我认为管理70%是人心，30%是制度，我们彩用集体食宿制， 塑造家的概念，打造互助互利的高效团队，真正使员工从让 我做到我要做，形成团队凝聚文化，从而产生团队向心力、 向上力，激励员工心态，同时超越完成销售任务。 2，SP配合：1，卖场氛围营造：背景音乐的选择，销售热线的利用，秘书台各种 播报销售房源公布、封房信息公布，优惠时间播 报、上缴客户合同，非谈客主任：交流、接电话、 角色扮演 2，正面配合分类：一房两推、制造争抢换房房源介绍、房源逼定集 体购房、封房或领导留房包装房源、神秘申请， 电话SP，样板房SP，工地SP等
主力操盘计划步骤详解.doc
主力操盘计划步骤详解（4拉升) (2010-06-18 15:48:51) 转载 分类：技术学习单元 拉升方法的运用 准备工作充分后，接下来要考虑的就是如何拉升股价： 主力操盘手应根据具体情况采取相对应的拉升方法。比如运作项目流通盘的大小，自身资金实力强弱以及同期的市场背景（如政策面对股市的调控等），选择最佳的拉升方法。 从拉升的形态上大致可分为以下几类：1.震荡拉升2.台阶式拉升3.单边上扬式拉升 4.火箭式拉升； 从拉升的方法上又可以分为：1.压单对敲拉升2.直接对敲拉升3.梳式对敲拉升 4.哄鸭子过河 5.推土机式拉升 6.钓鱼杆式拉升。 那么究竟该选择哪种适合自己的拉升方法呢？这还要从我们熟知的基本面和技术面去考虑。依据上述两大因素，详细阐述选择各种拉升方法所处的时机。 一、震荡拉升式： 对于运作项目基本面无重大题材或者市场监管部门监管力度加大以及主力资金不够充裕或实力较差时多采用该种拉升方法。 该拉升方法主要采取低吸高抛的方法，以波段操作博取利润差价为目的，以时间换取空间为手段进行运做。在市场上经常表现为低点和高点逐步上移，走出比较规律的宽幅上升通道。主力可在上升通道的下轨积极吸纳筹码，在上升通道上轨附近进行高抛。股价呈现出较规律的震荡上扬走势或者说是向上倾斜的平行箱体。主力正是通过这种反反复复低吸高抛的措施从而在二级市场上博取丰厚的利润。
这种拉升方法颇有将各类风险化整为零的味道。可谓好处多多。既回避了来自管理层的监管压力（因为升幅总是不大，在市场中算不上树大招风。），又节约了资金成本，还能回避由于项目基本面过于一般没有重大题材而招致猜疑等不利因素，可谓一石三鸟。 二、台阶式拉升： 台阶式拉升与震荡式拉升的不同之处，从形态上看，台阶式拉升在股价上涨了一定幅度后采取平台或强势整理的方法，经过清洗或赢利盘换手后再度拉升，股价呈现出台阶样步步高升，而震荡式拉升则采用低吸高抛逐步上行的方法；相对于走势来说，震荡拉升远比台阶式拉升要复杂的多。台阶式拉升比震荡式拉升的走势上显得更为简单明快。 台阶式拉升适用于主力实力较强、运做项目基本面优良、后市存在重大题材的大盘绩优个股。这种主力操作风格通常较为稳健。 由于运做项目基本面比较优秀，后市存在重大题材，而且主力实力也非同一般，所以主力运做起来得心应手，信心十足。但由于运做项目流通盘较大，主力性格又沉稳老练，在股价拉到一定涨幅的时候往往采取横盘的方法，经过长期换手后，清洗下档跟进的获利筹码。在大盘或者人气较旺的时候，主力适时抛出一部分筹码压制盘面；在大势或者人气较差的时候，主力又适当地买进一部分筹码进行护盘，由于长时间股价处于横盘状态，保持不涨不跌的态势，从而促使下档早期跟进的获利盘出现焦躁不安的情绪，信心不坚定者草草出局，信心坚定者继续持仓，而看好后市的新多头此时兴高采烈地入场买进。这样经过充分换手，采取不断提高他人投资成本的方法，从而为下一波拉升行情打下坚实的基础。反复运用这种手法在日K线形态上就形成了股价像楼梯一样逐级上升趋势。这样的拉升方法还有一大优点，由于前期股价在低位徘徊时间较久，无形中给大部分投资者造成了一种心理定势。当股价从低位启动上升到一个新的境界时，一般投资者站在相对高位开始有点犯恐高症，觉得赚钱了或者有风险了从而不认可新的价位。而主力采用这种横盘方法的目的就是，经过长期横盘从而形成新的价值中枢，进一步获得大众投资者对新价位的认可和赞同，这一切都是发生在潜移默化中，也是由量变到质变的结果。 三、单边上扬式拉升：
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商经营 项目启动风险评估： 1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？ 2、开发时机是否已经成熟？ 3、项目潜在的风险在哪里？ 4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善？ 5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？ 6、项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？ 7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？ 8、项目应如何设计资本运作方案？ 二、商业用地价值评估： 1、这一商业地块是否具有开发价值？ 2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？ 3、是应该去的这块土地，还是应该放弃这块土地？ 4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少？ 三、融资评估报告： 1、在的商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时，的项目评 提交估方案。 2、以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告。 3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案
4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接。 四、商业地产的操作： 1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营 的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。 2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投 机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。 五、招商策略： 1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样 的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。 2、招商的七项基本原则：（1）业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业 互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一 的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。 六、招商的总体设计： 1、战略时机：选择在合适的时机进行招商往往能取得事半功倍的效果。招商的战略时 机选择就是指：在社会经济发展、交通地理变更等一系列的重大事件发展进程中，
某城市综合体项目的操盘思路
某城市综合体项目的操盘思路 在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。 首先是大体的流程，简列如下： 一、市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。本项目中对商业的处理是成功与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。区位目前不占明显优势，需要深入挖掘；购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清。市场分析模型是相对理想的分析工具。财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。避免轻率选址，盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。 发现问题 确立研究目的 确立研究对象 调研方案设计（结合数据收集要求及财务时间预算，设计问卷） 实地执行 数据统计 研究报告
二、赢利模式的确定。 有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？ 三、商业规划、业态布局。 采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。 四、分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。起草项目开发计划。 五、概念设计初稿。让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。如业态布局工作，商业动线与商铺分割。MALL人流巨大，货物流也是重点考虑因素，因此，合理的商业动线有利于整体运营。 六、策划方案初稿。不要让策划工作过早定案，以求和后续工作搭接列长、更密切。 七、招商先行、尽量做到先租后建。 目的是把风险尽可能排除在前期，达到低风险或零风险。例如收取意向保证金。至少保证主力店能够先招进来，其间需充分考虑到招商难度。 八、概念设计完成。 九、投资分析完成。 十、策划报告完成。 十一、组成协作团队，包括：商业运营公司、招商顾问（亦可与运营公司为一家）、酒店管理公司、策划公司、交通顾问、方案公司、施工图公司、机电顾问、主力商户（超市及影院）。 十二、进行次主力店招商，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。 十三、方案设计完成（提交投资概算）。结构型式、各机电专业方案及交通分析。 十四、初步设计完成，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。 十五、施工图完成。