汉正街商贸区概念性改造规划方案

汉正街商贸区概念性改造规划方案

本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。

一．地块现状特点：

（1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。

（2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。

（3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。

（4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。

根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念：

关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造：

有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。

威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。”

分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。

“它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。

我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。首先是人，然后是商业。一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。

二、分期开发的设想：

Market →Commercial street→Shopping mall →Urban mall

根据政府的要求，交通的考虑及商业价值的递增性，将整个地块分为三期开发。

一期是对多福南路的改造，两侧商业的呈线性发展。

多福南路按要求是30米宽的由北向南单向行驶车道，考虑到这条区域内的主商业街其商业价值是最高的，因此人流量和车流量也是较高的，对于这条多福路我们设计为带曲线形的半步行道。半步行道是中间为四车道的行车道，两旁是宽4米的人行步道，在人行步道和车行道之间一侧有每4.5米宽的停车位，一侧为5米宽的室外餐饮、休憩、咖啡座。等这样的半步行道既考虑到人又考虑到车，车行和人行之间的干扰大大减少，同时缓释了一部分线性街道上的人流，提供了一个“Paul Zuckel”所说的“心理上的避风港”。做到了将人驻留住，从而增强商业气氛，提高舒适度。

曲线形设计可以减缓车速，而适当的曲率使得车流不会滞留，行走过程中可以感受到空间的流动性，增加趣味，同时将沿江的水体的动势引入区域中，达到一种动态的渗透。

在这条街上我们设计了3个空间节点，即与沿河大道交汇处的一个商业入口广场。与汉水街交汇处的圆形广场，用人行天桥将四个角处的建筑串接起来，人流引入立体步行道，即四个角处的共享空间，连接了二、三层的步行廊，使人流自然达到二、三层。与汉正街交汇的一个弧形入口广场，将汉正街以北的人流吸引过来。

二期是沿多福路向区域内部发展。

除沿河大道区域外的开发，商业形态主要分以小商品批发零售为主，以及大型集中商业和室内商业街为辅助形态，同时设置集中式仓储，立体停车库以及停车场，解决货运和仓储的问题。

三期针对沿河大道景观价值以及地段的商业前景和商业模式的逐步置换，考虑将在沿河区域设置高档商贸区。以大型商业综合体和商业中心，以及中高档公寓和写字楼、旅馆为主，成为提高整个区域的商业价值的开篇曲，随后可递度开发置换，将前面开发的二期、一期的商业模式，引入类似于上海新天地模式的高档休闲娱乐区，从而完成整个商业区价值提升的置换，提高城市整体品质。将开发过程中的成本尽量减低到最小化，效益达到最大化。

三、空间结构的构想：

整个地块根据城市原有肌理及发展趋势，引入两条主要轴线和两条次要轴线。一条是横穿和济南路和宝庆正街的生态发展轴，借汉江景观的开发成为沿江的一条景观带，提高整个区域的环境品质，也成为城市景观的一部分。另一条是贯穿南北沿多福路的经济发展主轴。原有城市道路基本呈南北方向分布，我们将在地块的南北方向贯穿两条设施轴，将汉江景观引入区域内，同时在东西方向设一条功能轴，这两条次要轴线也是区域内的步行轴。两条主轴与次要轴线相交，使得整个区域空间连贯，关联性强。

在整个区域的结构中，我们假设了一种“根茎”的隐喻。“根茎”空间是一种无限联系的、开放的、多孔的、互相之间紧密相连的结构，其实这种空间类型一直有在于传统城市和村落中，我们旨在尊重和保护有价值的中国式建筑群落和城市空间。街区的建筑类型分为水平向的群房和竖直向的塔楼，从而保证街道空间的人性尺度。

四、功能布局和用地分区：

保留原有的道路主要骨架，汉水街及多福路和宝庆正街，在利济南路和宝庆正街之间开一条内部贯穿的货物道路，不作为城市干道，道路以南靠沿河大道作为三期开发的大型高档商贸中心区、集公寓、旅馆、办公、购物中心、商业综合体。地块东端是一个大型覆土建筑，地面上是城市绿化，下面是地下商城，允分考虑城市景观及对地下空间的有效利用。道路以北，汉水街以南是小商铺经营区，地块东西两头分设两个货物集散场，集地面停车、立体停车、仓储、货物装卸与一体。东端立交匝道下是一个大型室内商业街，成为整个小商业经营区在空间上一个大结点，也是一种发展趋势在形式上的先期实现。同时，保庆正街以东区域遥对汉江对岸南岸嘴景观区，具有较高的景观价值。

沿多福路以线性开发为主，商业形态以中档零售或批发为主，附带旅游休闲设施。在与汉水街交汇的四个转角结点处，作精品展示区，汉正街与宝庆正街转角处作集中购物中心。

五、交通组织方式：

现状中主要车流来自于济南路和沿河大道以及多福北路及汉正街，基本上可

以说四面都环有过境交通。我们根据商业中心的用地布局形态，为分流中山大道到沿河大道的车流，将多福路设计成单行道。主要车流绕区域外环路行驶，同时汉水街分担区域部分车流。区域内有两个货运集散地，货运车流从沿河大道来的和利济南路来的在西南端的集散地停卸，从汉正街和多福路来的车流在东北端的集散地停卸，基本保证外来货车不进入区域内，做到内部交通与过境交通分开。公交站点基本布置在人流集中的附近：沿沿河大道近多福路口布置，与沿河大道另一货运入口相隔200多米；利济路近汉水街口设置；汉正街近多福路处设置。作到了客运和货运分开。三期开发和二期开发之间有条内部服务车流，是供内部的商家分时段进行运货的服务道路。针对现状的各种车型混杂，无感方向，和秩序感而有意识的引导出明确流畅的流线，分时段如晚间允许运货，做到购货车流与服务车流分开。

此外，多福路采用限制通过车型的交通分离，可以做到控制区域内部交通状况。同时多福路也是一条半步行街。通常封闭机动车交通的一条街未必一定能吸引人，重要的是应组织多种相关活动和功能，连接成为行为结点，综合性的多功能会增进设计结构中的多样性和其它城市要素的活力。室内外活动的结合也是使用活动设计中的重要方面，露天咖啡屋。此外，精心设计的室内外空间的穿插及小品布置也是步行街道和建筑联系的例子，如橱窗。

对于横向过街的人流，可以采用尽量减少的措施：（1）加强单侧商业功能统一化，减少过街人流。（2）设置地下人行通道，直接与半步行街的步行区相连，人不会受到车辆的干扰，同时不会造成人行拥挤。

东西两端的集散地是集仓储、物流配送、集中停车于一体的大型集散地，立体停车库环线上的购物车流快速引入停车场。停车上采用在人流汇集区的外围的边缘停车方式。立体停车库考虑沿街底层设置一些商店或公共设施。

人流由多福路向区域内部导入，形成小商品区的一个步行系统。

六、商铺的经营模式：

分为几种形态商业模式，大致可概括为线性、组团式、综合体。

线性主要是一期沿多福路的，采用4层，局部5层，局部半地下式的沿街商铺。

组团式的商业模式：力图保留一种传统城市的空间模式。

城区的城市结构象鱼的骨架，一条纵向的主要道路两侧建筑之间留有人们可以自由穿行的巷和院落空间。这种庭院空间是一种室外的以铺地为主的空间，同时有阳光和通风进入，庭院与街道又有视觉联系，可以通过开敞的入口、店面、通廊来实现。区域内的8个组团空间（每个组团占地约1公倾），每个组团内的人流可以形成洄游，有适宜的尺度和丰富的空间，使人在空间内的活动自由、放松，增强人们的停留的欲望。而各个组团间是通过二条横向功能带和二条纵向设施带（设置坐椅、花坛）而相互联系的。

商业综合体的引入源入美国1984年建成的加州圣地亚哥霍顿广场，它涵盖了购物、休闲、娱乐、文化、办公和宾馆，将几块步行街区融入成一个整体，形成一个全室内的步行系统。同时又有一部分内部的公共空间向城市开放，将其作为一个吸引磁极，将城市活动引入购物中心。

三种模式的分期开发，形成各有鲜明的特色与个性，有效的增强了城市的商业活力，创造了良好的“商环境”。

七、建筑单体：

我们追求一个原则：最大化建筑和用地的可穿越性。

每个组团的商铺布局主要分背靠背双向面街的。在每个组团中基本有3排建筑单体，全部两面临街，从而形成了至少有6个临街商铺面，将所有消极空间变成了积极空间。这是一种最大化建筑的手段。同时要求各个建筑单体都要在不同层高，不同位置最大化与其它城市关系相连系，同时为公众提供大量可自由选择和自由活动的城市空间，这些空间存在于在层、屋顶花园、廊桥展览空间，以及其它的公共功能部分中。将底层部分架空，为普通街道和侧面的广场提供了可穿越的通道。

为了避免商业街道过长导致场所感丧失，我们建议增加面向商业空间的步行道数量。将面向街道建筑物的第二层或地下层形成更多步行道，各区域间有适当的连续的步行道连接每一个建筑，这些步行道是一个通过楼梯容易到达的。

另外，层的变化增加了使人驻足的边界，它引导人们上去观赏，人看人，或与别人会晤，和在普通的人行道上一样，人们在这种多层的人行道上可以看到下面的人甚至可以喊出租（利用错半层和二层的店面俯瞰街道）。

对于二、三楼价值提长，我们考虑在各个街区的一个点上采用连续的半室外

自动扶梯。在室外形成一个连续的上楼爬升过程，人可以自由选择在各层的停留，而不是非直观的绕行。各层单体会有一个开间处放大空间，作为局部共享，吸引人的上流。另外，分层设置功能也是一种手段之一，如将餐饮娱乐或必要性强的商品排在四楼。

八、地下空间的利用：

基本上地块利用了大面积的地下区域，包括货物集散场的地下停车库，和整个商业区的地下商城，以及东南角的覆土地下商城。从一期的线性模式开挖半地下的面街商铺，到全地下的地下通道；每个组团空间中都有一个开敞空间，利用自动扶梯，将人流自然吸引到地下，整个地下区域是一个自由连通的大空间。和地上的联系是半开放性的。