商业物业管理组织构架
商业物业管理组织构架
总物业经理1人
主要职责(统管)
1、全面负责商场物业得日常事务与管理工作,维护商场得整体环境。
2、负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。
3、负责商场设备维护维保,保障系统安全有效得运作。
4、物业费用得预算控制与相关审批工作。
5、负责物业团队得培训与建设。
6、配合购物中心其她职能部门开展相关工作。
7、负责建立健全组织架构及人员配备,制订商场物业得管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制与协调沟通。
8、起草制定达到上述方针目标得实施程序文件与规章制度。如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度,工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度,对客服务管理制度、商户公约、手册,物业管理服务协服务协议及合同,装修管理等,并监督实施,保证各项管理服务工作得质量与标准,让商户满意,提高物业管理水平。
9、物业管理前期参与(项目得市场规划、定位、施工,竣工验收等环节工作),并针对后期使用管理提出可行性建议、意见,并跟进各项整改措施,落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方得工作关系。
10、指导、管理、协调物业各部门得工作,监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务得执行与落实,定期与不定期检查各部门、岗位、设备、环境等,及时发现问题并解决,召集与主持物业例会或专题会议,及时解决管理中出现得问题保证商场各项工作能顺利进行。
11、带头执行总公司财务管理制度,参与年度预算并呈报上级审批后实施,审阅。分析物管各类资产报表,控制物管费用开支,降低物料损耗与各项成本。
12、监督部门得培训工作,提高公司整体业务与服务标准;
13、负责合同事务(委托、维修等)得谈判、签约并呈交上级批准后落实。
物业水电部12人
水主要职责
1、负责保证物业区域得生活用水、消防用水得供应与污水排放。热情为业主提供周到服务,随叫随到。随报随修,为商户排忧解难。
2、每日负责各类水管以及消防管井得检查巡视工作,发现问题及时处理,保质保量完成各类给排水维修任务。
3、负责各类加压泵、提升泵得日常维保工作,确保设备运行正常,做到机房无积水,无杂物堆放,设备无灰尘、无锈迹。
4、做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象,维修工作保证质量,工完清场。
5、每周巡查水池水质,按管理要求做好消毒处理工作,定期清洁蓄水池,污水坑与积水坑。
6、按季度、年度工作计划要求,定时对外阀门做好防锈及润滑处理,管道要做防锈与水处理。
7、修旧利废、励行节约,做到维修不浪费材料,努力降低维
修成本。
8、负责物业区域小规模管道安装工作。
电主要职责
1、必须保证物业区域电器设备安全运行,不得擅离职守,不中断连续供电,发生停电故障,迅速报告有关部门与领导,启动备电供电。
2、电工应严格执行两票三制(工作票、操作票、工作许可制、工作监护制、工作间断、转移与终结制),迅速正确得按命令进行倒闸操作,确安防全运行。
3、电工应了解配电房内设备得性能状况,严格遵守巡回检查制度,定期、定时按巡检规定,认真检查,遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。
4、进入配电房内进行维修保养设备,电工应严格按规定布置现场安全,做好安全防范,保证人员安全。
5、电工应严格遵守各项制度,按要求穿戴劳动防护用品,严守岗位,持证上岗。
6、做好所内设备与现场清洁卫生工作,防火、防水、防小动物进入配电房,搞好文明生产。
7、严格遵守配电房管理制度,执行配电房出入制度,未经批
准不得擅自允许外人进入房内。
8、完成领导交办得其它任务。
物业安防部812人
主要职责(巡视)
1、按巡更要求负责物业区域巡逻,并认真做好巡更记录。
2、处理突发事件,对危害公共安全,公众利益得人与事敢于挺身而出作斗争。
3、劝阻小摊小贩及各种推销人员进入商场管辖区域。扶老携幼,为老弱病残提供帮助。
4、纠正物业区域内不文明、有碍观瞻得行为或现象,确保管辖区域整洁有序、文明安全。
5、加强物业区域各楼层、走道、电梯间、设备间、卫生间得巡查,检查有无异常情况。
6、巡查消防、监控等器材设备就是否完好,供水、供电有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味。
7、巡查施工人员就是否佩带临时出入证,就是否按装修管理规定规范施工,就是否有非该作业区域得人员进入与乱扔装修垃圾等情况。
8、检查消防通道就是否畅通,有无侵占公共部位现象,电梯
运作就是否正常。
9、积极主动调解民事纠纷,防止矛盾激化,防止发生治安案件、刑事案件。
10、夜间注意询问从各楼道进出得可疑人员,加强人员进出管理,确保物业区域安全及完成领导交办得其它任务。
物业保洁部外包
主要职责(环境)
1、合理做好清洁卫生与环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作。
2、做好清洁工具得接收、调配与管理工作。
3、巡回检查各清洁区域工作中存在得漏洞与不足,提出整改意见,落实整改措施。
4、经常性对清洁工进行消毒。
5、根据各清洁工作情况,每月提出清洁意见。
6、加强对清洁设备、用具、材料得管理,节约开支。
7、完成领导交办得其它工作。
8、及时处理物业管理区域室外、内公共区域得清洁工作。
9、及时处理物业管理区域内日常垃圾收集清运与废旧物品
得回收工作处理工作。
10、负责管理区域卫生消杀工作。
11、完成领导交办得其它工作。
物业客服1人
主要职责(协助)
1、协助总经理全面对物业工作进行协助管理(安防、保洁、绿化、文档归建),并结合国家与地方法律法规、发展趋势,配合总经理就公司物业经营管理重大问题提出建议方案。
2、协助总经理培训指导物业分属部门,全面提升物业管理与服务品质,推进年度物业公司绩效目标得实现。
3、整理集团公司下放得文件,管理相关重大协议、合同等工作,并在总经理授权下内签订部分相关合同、协议等文件。
4、配合总经理制定物业长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案与工作调配。
5、与总经理维护总公司、物业对内、对外(商户及其她公司,单位)重大公众关系,统筹外协,为各部门开展工作创造有利条件。
6、与总经理全面调动多方资源,确保物业有足够得人力、物力、财力实现商城完美物业管理目标,并与总经理对重大安
全事故或服务投诉进行协调解决。
7、减少部门物资支出、努力提高物业费按时收取工作,确保企业经济效益得保值增值。
8、全面配合总经理完成各项工作,确保实现企业经营与管理目标。
与谐世界商城物业部合计16人,保洁外包说明:以上物业部人员编制视工程进度及区域状况而确定;后期整体开业正常运营人数还需上涨
项目物业激励性薪酬体系设计方案
鉴于项目物业总体运行得薪酬体系结构单一、缺乏激励机制,在吸引优秀人才、激励员工业绩与成长、留住优秀人才方面已不能满足项目物业发展需要,结合物业行业特点与公司得实际情况,提出本激励性薪酬体系设计方案。
一、目得
制定本薪酬体系得目得在于使员工能够保持足够得工作热情,积极地发挥主观能动性,通过个人得努力工作与公司一同分享企业发展所带来得收益,把员工个人与公司得短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。
二、依据原则
1、效率优先、兼顾公平原则
本体系首先体现得就是效率优先原则,即把岗位对公司发展贡献大小与员工工作绩作为分享收益、获取报酬得第一评判标准同时考虑多方面因素,把员工间得收入差距控制合理得范围之内,一定程度体现社会公平,有效地兼顾效率与公平。
2、激励原则
本体系旨在最大限度发挥薪酬作为激励员工重要手段应有得作用,即通过薪酬引导员工不断提升自身技能、强化责任心与提高工作绩效。
3、充分肯定原则
虽然不同得员工之间相对能力有高低,但每个人都有特长得一面,都需要公司给予认同与肯定。本体系立求做到这一点,给予员工肯定与认可,增强员工得归属感与忠诚度。
4、成本控制原则
任何一个薪酬体系都必须以公司得承受能力为前提,根据公司得经营情况控制在一定得支付水平。
5、简单易行原则
工资计算未采用任何模型与函数,而就是采取最简单且适合实际情况得算术方法,从而使工资核算简单易行。
三、薪酬结构
项目物业员工薪酬(收入)由工资、奖金、福利三部分组成,具体项目如下
工资;包括基本工资、岗位工资、绩效工资、工龄工资、加班工资、补帖等。
奖金:包括全勤奖、年终奖、工作任务奖、特殊贡献奖等。福利:包括社会保险、商业保险(人身意外伤害险)、有薪假(包括因公病假、婚假、产假、慰唁假(丧假)、年休假、公休、法定假等)、食宿、节日慰问、工服等。
四、薪酬标准
工资
1、基本工资:所谓基本工资就为保证员工基本生活需要而支付得货币报酬。为体现员工生存权利得平等,本公司得所员工基本工资均定为1400元/月(文山市最低工资)
基本工资随当地最低工资调整而调整。
3、岗位工资岗位工资就是根据工作岗位得相对贡献大小而支付给在该岗位工作且能胜任工作得员工得货币报酬,具体标准见《岗位工资等级标准表》。
岗位工资等级标准表
各岗位对应得岗位工资等级范围
注:经理以下级别所有入职员工,以员工岗位工作最低作为
试用期工资,后期为正式员工,按岗位发放工资。
(例:应聘领班岗位,现入职为员工,工资级别12,第一个月工资级别为1试用期(1500元),第二月工资级别为2转正后(2000元),第三个月恢复领班职位,工资级别34,第三个月工资级别为3试用期(2300元),能力表现突出,各方面考核合格结束后申请总经理经总经理证明,第四个月正式到领班岗位,
工资级别为4(2500元)。)
注:能胜任岗位且能突出、经验丰富,工资等级得岗位在本公司工作满3个月得,正式晋升该岗位等别,若考核期间出现问题保留现有岗位留查,留查期间仍不改正,则辞退该员工,工资以实际上班时间次数发放。
4、绩效工资:就是指根据员工工作绩效考核结果而支付得
货币报酬。
工作普通绩效达到本岗要基本要求且无违纪情况发生,绩效工资按本岗绩效工资等级标准得20%计发。如连续一个季度所在岗位工作无投诉、无过失、人员无迟到,第三个月绩效工资按本岗绩效工资等级标准得30%计奖发。
5、工龄工资:就是指依据员工在本公司工作年限支付得一种功勋性货币报酬,支付标准为每工作满1年(合试用期)增加年功工资50元/月。
6、加班工资:因公司主要安排员工加班而又不能给予补休得,依据法律法规支付加班工资(加班丁资得计算基数仅包括基本工资与岗位工资)。
7、补贴;交通费补贴、通讯费补贴。
(1)交通费补贴
管理人员,可车补150元/月,补贴每月随工资发放。
(2)通讯费补贴
特殊值班岗位享有通讯补贴得范围就是50元/月,补贴标准见下表
备注:通讯补贴每月随工资发放,享有通讯补贴得员工得通讯工具必须24小时处于开机状态,每发现一次因关机而影响工作联系得情况扣通讯补贴得20%,通讯补贴得标准由客服部统一制定与管理向总经理报备,客服部根据岗位业务变化与工作性质得变化对通讯补贴标准进行修改与调整。
(二)奖金
1、全勤奖:指员工按照公司得规定作息时间,出满勤且无迟到、早退发生而得给予相应奖励,标准为每人每月50元。
2、年终奖:指公司正式员满一年工作时间,而向全体员工发放得奖励,奖金金额为1个月员工工资(计发基数包括工资得所有组成部分),即年终双薪。
3、工作任务奖:就是指给予完成额外工作任务得员工得一种奖励,金额视工作任务而定或受到消费者得表扬(如:拾金不昧,见义勇为等特殊贡献)。奖金全额由总经理评定。
(三)福利
1、社会保险公司原则上为每一名签订了劳动合同得员工购买社会保险,缴费标准按文山市规定标准执行,个人缴费部
分由员工目行承担。
2、商业保险公司根据实际情况,为部分高危岗位得员工购买一定得商业保险(人身意外伤害险),费用由公司金额承担。
3、有薪假包括病假、婚假、产假、慰唁假(丧假)、年休假、公休、法定假等,具体参照《员工手册》相关条款执行。
4、食宿;公司为项目物业员工提供中餐,对于按要求现场住宿得安防员提供晚餐,居住地离公司较远得员工提供集体宿舍,方便员工工作与生活。
5、节日慰问:员工生日,给予员工现金慰问。
6、工服:公司免费为每一名员工提供工作需要得制服。具体
参照《工装管理规定》相关条款执行。
五、薪酬调整
工资调整
1、基本工资:与总公司最低工资调整时,基本工资随之调整。
2、岗位工资
(1)岗位变动(晋升、降职或调动)时,调整到相应岗位工资级别;
(2)晋级调整:员工岗位晋升时,岗位工资等级也随之晋升,
年终考核被评为优秀员工或优秀管理者得,岗位工资等级向上晋升一级;
(3)降级调整:年终考核被评为不合格员工或不合格管理者得,岗位工资等级动向下降1级连续两次被评为不合格员工或不合格管理者得,岗位工资等级向下降2级。
3、绩效工资:工作满一年,期间没有被为不合格员工或不合格管理者得,绩效工资永久涨幅5%。
3、工龄工资:员工在公司得工作年限每增加1年,年功工资每月增加50元。
(二)奖金调整:全勤奖与年终奖每年调整一次,奖金调整最
终按总公司行政决策;
(三)福利调整:原则上每年调整一次或经营发生重大改变时调整,最终按总公司行政决策;
七、试用期及试用期新酬
I、一线操作员工试用期为1个月,试用期工资1500元,不享受奖金与福利。
2除一线操作层员工外得其她员工试用期为l3个月,试用期工资为转正工资得或同岗位得最低档工资,不享受奖金与福利。
3、实习生实习期工资根据市场水平与双方谈判结果执行。
八、对于本方案所未规定得事项,则按总公司其她有关规定予以实施。
项目物业
二O一八年七月二十七日
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
物业集团有限公司组织架构设计方案
西安XX物业集团有限公司组织架构设计方案讨论稿 （修订版） 一、设计思路 充分结合企业运营实际情况，进一步优化企业的核心业务结构，扩大业务范围，深化物业集团对客户服务水平，努力提升集团公司整体物业管理水平，优化物业板块经营管理模式，提高XX物业品牌形象和经济效益，搭建物业一体化运营平台，细分物业集团服务专业，按客户类型和客户服务需求输出XX物业集团整体的服务能力。 XX物业集团依托现有的优势资源和优质的服务能力打造平台化的运营管理模式，着重以“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的重要举措，以市场需求为总纲，不断创新运管体制机制，建设具有“自我复制、融合、管理、创新”的扁平化管理架构体系，将物业管理向着集约化、专业化、规范化的方向推进。 XX物业集团坚持以人为本客户利益至上的经营管理理念，一是XX人对合作的业主紧抓服务质量提升业主满意度，二是XX 人紧抓内部管理体系，激活员工的主观能动性，让员工变被动为主动，形成强大的“聚能环”，集团全员逐步由“车头驱动”模式转变为“动车驱动”的模式，在发展的同时不断优化完善全体职工晋升机制、合作机制、管控机制、效益机制发挥集团平台+
职工的综合优势，使XX 人在集团平台优势上人尽其才发挥聪明才干与集团平台共同成长共同受益。 二、XX 物业集团组织架构图 XX 物业集团平台化运营管理架构重点打造“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的核心思想，架构顶层设计以扁平化管理为重点，减少集团运营管理架构建制，着力打造和孵化集团的项目运营和支持管理两大中心，集团“两中心”将相互依托相互支持，项目运营中心将集团物业服务业“长板”不断拉大，支持管理中心将为物业集团成立的各
物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责
物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责 第一节项目管理机构和岗位设置 一、项目管理机构设置 物业公司拟设立物业服务中心作为本项目的物业管理服务的日常办事机构。物业服务中心下设：综合部、客户服务部、工程部、秩序维护部、财务部，共计5个部门，具体实施各项服务工作。 物业服务中心管理架构图 物业服务中心 物业项目经理 客户服务部工 程 部 秩 序 维 护 部 综 合 部 财 务 部 二、部门设置及其职责 （一）综合部职责 1、负责统筹物业服务中心的行政、后勤、信息、人事、采购及仓管工作，以及其他行政管理工作。 2、负责组织安排物业服务中心会议，传达会议精神。 3、负责物业服务中心各类公告、通知等相关公文的起草、印发、存档等工作，处理公司的来往信函及客户工作，负责物业服务中心机密文件资料及信息的保密工作。 4、负责统筹物业服务中心的合同和档案资料。 5、负责或协助组织、策划物业服务中心的有关活动。 6、配合公司人事部门做好管理人员聘用及升降任免等人事管理工作。 7、负责物业服务中心操作层员工的聘用、离职等相关人事工作。 8、负责相关服务人员的培训、考勤及劳动纪律督察考核工作。 9、负责材料的验收、入库、保管及出库工作。
10、负责物业服务中心固定资产与低值易耗品管理及清查工作。 11、负责合格供方目录建立及初审评定工作。 12、配合政府部门（属地派出所、居委会、街道等）做好各项相关工作，并及时将政府有关政策传达至业主/住户。 （二）客户服务部职责 1、以服务业主为宗旨，全面负责整个小区的日常物业维护、服务和管理工作的整体安排，包括处理业主/住户咨询和投诉、开展各种有偿、代办服务、维修服务、小区保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务等工作的协调开展。 2、定期针对业主/住户开展回访及意见征询活动，分析汇总其反馈意见及建议，有针对性地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地满足业主 /住户的可行性服务要求以及不断提高管理服务水平。 3、依据各部工作职责，针对小区的管理采取主动巡视与受理业主/住户服务相结合的方式。 4、主动巡视：发现问题并及时采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快讯、上门重点回访等方式告知相关业主/住户，以达到推进管理工作，主动解决问题之目的。 5、受理服务：通过小区对外客户服务窗口，接受来自业主/住户的各种服务请求及投诉，第一时间传达到相关部门实施整改，并通过规定程序解决问题。 6、定期与业主委员会取得沟通（例会方式），执行业主委员会的决议，并将管理服务工作作出书面汇报及总结。 7、设立业主/住户档案，对每一户业主/住户从办理入住到居住进行全过程跟踪档案管理，并对小区的业主/住户按自住/租赁/空置类别区分，建立类别档案，包括外籍、外地人员性质、居住人口、宠物户口等方面，在日常工作中针对上述特性，细化对待各类住户的服务方式，力争体现细致入微、未雨绸缪的服务方针，从而提高业主/住户的服务满意度，最终体现物业服务费收缴率的稳定。 8、负责业户入住、装修等手续办理。 9、负责业户日常报修、投诉、求助、查询等业务的客服处理，并做好有关回访工作。 10、积极开展便民服务，满足客户各种合理需求。 11、加强与业主及租户的沟通联系，定期开展业主评议活动、组织策划各类文化活动，建立良好的客户关系，并经常征询意见，不断改善服务质量。 12、负责业户物业服务费的日常收缴，及时追缴各类欠费，并适时根据财务部提供的相关数据公布收支情况。 13、负责制订保洁工作计划，合理安排各类日常或阶段性清洁工作。 14、负责制订培训计划，组织员工业务培训和工作考核，并做好日常督导检 查工作。
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻 公共商业楼宇的物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重
万科物业人力资源规划 组织架构设计等
曾阿牛“讲述真实的万科物业”系列之二---HR规划、万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 （一）万科物业HR规划 一、操作流程图示 二、编制HR规划的Sept Sept1：制定职务编写计划。根据企业发展规划，综合职务分析报告的内容，来制定职务编写计划。编写计划陈述企业的组织结构、职务设置、职位描述和职务资格要求等内容。制定职务编写计划是描述企业未来的组织职能规模和模式。 Sept2：根据企业发展规划，结合企业HR盘点报告制定人员盘点计划。人员配置计划陈述了企业每个职务的人员数量，人员的职务变动，职务人员空缺数量等。制定配置计划的目的是描述企业未来的人员数量和素质构成。 Sept3、预测人员需求。根据职务编制计划和人员配置计划，使用预测方法来预测人员需求预测。人员需求中应陈述需求的职务名称、人员数量、希望到岗时间等。最好形成一个标明有员工数量、招聘成本、技能要求、工作类别，及为完成组织目标所需的管理人员数量和层次的分列表。 Sept4、确定员工供给计划。人员供给计划是人员需求的对策性计划。主要陈述人员供给的方式、人员内外部流动政策、人员获取途径和获
取实施计划等。通过分析劳动力过去的人数、组织结构和构成以及人员流动、年龄变化和录用等资料，就可以预测出未来某个特定时刻的供给情况。预测结果勾画出组织现有HR状况以及未来在流动、退休、淘汰、升职以及其他相关方面的发展变化情况。 Sept5、制定培训计划。为了提升企业现有员工的素质，适应企业发展的需要，对员工进行培训是非常重视的。培训计划中包括培训政策、培训需求、培训内容、培训形式、培训考核等内容。 Sept6、制定HR管理政策调整计划。计划中明确计划内的HR政策的调整原因、调整Sept和调整范围等。其中包括招聘政策、绩效政策、薪酬与福利政策、激励政策、职业生涯政策、员工管理政策等。Sept7、编写HR部费用预算。其中主要包括招聘费用、培训费用、福利费用等用的预算。 Sept8、关键任务的风险分析及对策。每个企业在HR管理中都可能遇到风险，如招聘失败、新政策引起员工不满等等，这些事件很可能会影响公司的正常运转，甚至会对公司造成致命的打击。风险分析就是通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险控制等一系列活动来防范风险的发生。 万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 一、公司组织架构 注：虚线部分为公司常设性工作小组，成员由公司指定专人兼任。 万科物业实行职能推动型的公司管控模式，公司管理总部按行政、HR、财务、品质四条专业线对公司主营业务进行强势管控，公司各职能部
购物中心物业管理服务范围主要内容
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
最新物业公司组织架构及编制说明全解资料
物业公司组织架构及编制说明 一、定岗定编基本原则： 1、本着提高员工劳动效率，节约人工成本的原则，根据实际工作量的大小确定实际所需人员的数量。 2、物业公司组织架构及人员编制的设置根据物业管理的岗位职责和经营目标的需要，同时应考虑各项目不同特点应加以区分定岗定编。 二、组织机构图： 三、岗位设置： 1、物业经理1名； 2、客服部：客服接待兼行政文员1名;
3、财务部：出纳兼会计1名； 4、物管收费员：2名, 南北各1名； 5、管理部：南区2 个项目1 名物管员，北区2 个项目1 名物管员； 6、保安部：班长1 名，保安员6 名； 7、环境部：保洁员3 名。 四、岗位职责： 1、物业经理职责： ①、依据公司授权，按照业主物业服务合同和公司相关管理办法负责本公司的经营活动； ②、落实《经营管理目标责任制》，完成公司下达的经营任务和管理目标； ◎、落实各项管理规定，加强与公司的沟通与协调，贯彻落实公司领导的指示; ?、贯彻执行《财务管理制度》，完成公司下达的收支指标； ◎5 、加强安全管理工作，严格执行《安全管理制度》； ◎6、落实服务理念，提升物业的服务质量和服务水平； ◎7 、加强物业品牌建设，树立企业在社会上的良好形象； ◎8 、负责员工的团队建设，不断提高员工的综合素质，为企业发展培养和储备优秀干部；◎9 、负责外联工作，协调政府部门的公共关系； ⑩、组织市场调研，及时进行科学的进行市场分析，为企业在今后的经营活动、调整经营策略、布局中长期发展规划提供可行性报告。 2、客服部职责： ◎1 、负责办公秩序，行政事务管理，服务质量检查； ◎2 、负责各种公文的起草与撰写，以及来往函件的起草和收发； ◎3 、负责召开会议，编写纪要； ③、负责法律事务，申办证照，合同审核；
物业管理项目的动作讲义
当前文档修改密码：8362839 物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组
可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。
商业物业经营管理的内容与主要事项
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
商业物业管理服务内容及特点 ()
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
物业管理处组织架构及工作职责
物业管理处组织架构及工作职责
1工作关系图 2物业管理处的职能 2.1物业管理处是物业管理机构，在物业公司的具体指导下，依据有关物业管理政策、法 规，按照《物业管理委托合同》实施全方位的管理、服务和经营。 2.2认真抓好各项措施的落实，贯彻执行“业主的满意就是我们的追求”的服务宗旨，竭 诚为广大用户和业主提供全面服务。 2.3按规章制度的要求执行各项工作，严格按作业文件完成各项工作任务，做好质量记录。 2.4文件、资料及质量记录的管理。 3物业管理处的工作职责范围 3.1对所承接的物业进行验收、接管 3.2房屋及共用设施的管理 3.2.1负责业主入伙手续的办理。 3.2.2受理装修申报，组织装修审批，对装修进行过程跟踪、监督、验收，制止违章，装
修资料归档。 3.2.3对房屋、共用设施(如天面、楼梯、墙、地、天花、信报箱、宣传栏等)进行巡视检查， 如有故障申报维修。 3.2.4对小区所有共用照明(包括设备房内照明、应急灯)进行管理维修。 3.3水电管理 3.3.1对业主的用电/水进行管理，违章用电/水的日常检查、协调处理。 3.4来访接待 3.4.1负责门岗接待与把关，做好出入人员的监管，有效控制外来人员进入； 3.5清洁、绿化、消杀、垃圾清运 3.5.1负责小区公共部位的清洁卫生。 3.5.2负责小区内绿化的保养，保证植物完好。 3.5.3负责垃圾及时清运、定期安排环境消杀。 3.6日常巡检与管理 3.6.1巡视小区，检查共用设施的运行、使用情况，发现异常及时跟进处理。 3.6.2保证公共场地合理使用、维护公共秩序，及时发现和处理有损于业主公共利益的行 为。 3.6.3定期检查空置房屋、空置楼层，并组织清扫，安排维护。 3.6.4注意人员的流动情况，即时清除推销人员。 3.6.5检查二次装修户的装修秩序及消防安全。 3.6.6妥善管理物业内各种钥匙，建立业主档案资料。 3.7公共区域标识 3.7.1负责公共区域标识的设置、维护与管理。 3.7.2统一管理告示牌。 3.8组织对业主服务 3.8.1办理装修申报与验收手续、物资出入放行手续。 3.8.2负责提供有偿服务（维修、保洁等）。 3.8.3统一受理业主需求、投诉，并组织落实、整改。 3.8.4负责组织小区业主联谊会和社区文化活动的实施。 3.8.5定期公布物业管理服务费用收支帐目，并接受业主委员会和业主的监督。 3.8.6负责受理业主投诉，组织业主意见征询活动，定期走访业主，了解业主对管理处各 项服务的意见及建议。 3.8.7协同有关部门迅速、妥善处理各类突发事件，并积极消除因此而带来的不良影响。
商业物业管理配置标准
一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准 岗位 分配原则 班次备注 规模配置数量 项目经理整体项目 1人 正常班 维修组长整体项目 1人 正常班 商业物业项目管理配置标准 综运 合 维行 项目经理 保车 辆 安管 维修组长保安组长
3、岗位职责 1) 项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度；
c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、 工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户(包括公共关系、能源 配套等) ； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作； i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作； l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 2) 维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标 准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整 体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和 奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施；
商业物业管理复习
商业物业管理复习 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
《商业物业管理》复习资料 一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断） （一）、选择部分 A.购物中心 B.商业街 C.酒店 D.批发市场 ★考核知识点:广义的商业物业的含义 2、商业物业具有( A )的属性。 A.经营性和公众性 B.盈利性和公众性 C.经营性和服务性 D.服务性和安全性 ★考核知识点:商业物业的属性 3、根据第三产业的部门划分和商业物业的属性将商业物业分为( A B C D )型类 A.办公物业 B.酒店物业 C.商贸物业 D.娱乐休闲物业 ★考核知识点: 商业物业的类型 4、商业物业的建筑结构设计要( C )有特色 A.精心规划 B.设计合理 C.新颖别致 D.用途广泛 ★考核知识点: 商业物业的特点 5、商业物业服务的模式分为( A C D )几种 A.自建自管 B.委托管理 C.委托经营 D.自营与专业服务相结合 ★考核知识点:商业物业的物业服务模式 6、商业物业安全服务要求高，体现在( A B D ) A.综合性强 B.服务性强 C.反应迅速 D.安全服务人员要求素质高 ★考核知识点: 商业物业的物业服务要求，参见P6 商业物业的安全服务要求高，具体原因在于商业物业安全服务要求综合性强、服务性强，安全服务人员素质要求高。 7、第四代写字楼具有目标客户( A B C D )的特点
A.景观要求高 B.提倡绿色环保 C.高智能化 D.更多商务空间 ★考核知识点:第四代写字楼的特点 8、智能型写字楼是高度自动化功能大楼，简称5A,5A是指（A） 、BA、CA B.品牌标准A C.地理位置A D.客户层次A和服务品质A ★考核知识点: 写字楼按现代化程度分类 9、写字楼物业的服务方式有( A B D ) A.自主经营型 B.委托服务型 C.自建自管型 D.专业服务企业的物业服务目标 ★考核知识点:写字楼物业的服务方式 10、写字楼的营销推广服务内容包括写字楼营销市场调研工作营销计划制定 ( A B C D ) A.宣传推介 B.客户联络、谈判、签约 C.协助客户与业主的沟通 D.整体形象设置 ★考核知识点: 营销租售管理 11、租赁物业服务与经营管理主要有( A C D )几方面。 A.租赁合同的签订与执行 B.租户的迁入 C.客户的选择 D.租金的确定★考核知识点: 租赁物业服务与经营管理 12、写字楼租金确定有( A B C D )等方式。 A.商品租金 B.成本租金 C.基础租金 D.市场租金 ★考核知识点: 写字楼租金的确定 13、商品租金是由( A B C D)构成的。 A.折旧费和管理费 B.维修费和保险费 C.地租和利息 D.税金和利润 ★考核知识点: 商品租金的构成因素
商业物业管理组织构架
商业物业管理组织构架 总物业经理1人 主要职责(统管) 1、全面负责商场物业得日常事务与管理工作,维护商场得整体环境。 2、负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。 3、负责商场设备维护维保,保障系统安全有效得运作。 4、物业费用得预算控制与相关审批工作。 5、负责物业团队得培训与建设。 6、配合购物中心其她职能部门开展相关工作。
7、负责建立健全组织架构及人员配备,制订商场物业得管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制与协调沟通。 8、起草制定达到上述方针目标得实施程序文件与规章制度。如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度,工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度,对客服务管理制度、商户公约、手册,物业管理服务协服务协议及合同,装修管理等,并监督实施,保证各项管理服务工作得质量与标准,让商户满意,提高物业管理水平。 9、物业管理前期参与(项目得市场规划、定位、施工,竣工验收等环节工作),并针对后期使用管理提出可行性建议、意见,并跟进各项整改措施,落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方得工作关系。 10、指导、管理、协调物业各部门得工作,监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务得执行与落实,定期与不定期检查各部门、岗位、设备、环境等,及时发现问题并解决,召集与主持物业例会或专题会议,及时解决管理中出现得问题保证商场各项工作能顺利进行。 11、带头执行总公司财务管理制度,参与年度预算并呈报上级审批后实施,审阅。分析物管各类资产报表,控制物管费用开支,降低物料损耗与各项成本。
12、监督部门得培训工作,提高公司整体业务与服务标准; 13、负责合同事务(委托、维修等)得谈判、签约并呈交上级批准后落实。 物业水电部12人 水主要职责 1、负责保证物业区域得生活用水、消防用水得供应与污水排放。热情为业主提供周到服务,随叫随到。随报随修,为商户排忧解难。 2、每日负责各类水管以及消防管井得检查巡视工作,发现问题及时处理,保质保量完成各类给排水维修任务。 3、负责各类加压泵、提升泵得日常维保工作,确保设备运行正常,做到机房无积水,无杂物堆放,设备无灰尘、无锈迹。 4、做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象,维修工作保证质量,工完清场。 5、每周巡查水池水质,按管理要求做好消毒处理工作,定期清洁蓄水池,污水坑与积水坑。 6、按季度、年度工作计划要求,定时对外阀门做好防锈及润滑处理,管道要做防锈与水处理。 7、修旧利废、励行节约,做到维修不浪费材料,努力降低维
商业大厦(商场)物业管理方案介绍
早期介入工作方案和接管验收管理方案商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法
权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。 1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙；核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。 2、管理措施：（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；（2）制定接管验收规程；（3）掌握物业验收的标准和程序；（4）提高对接管验收重要性的认识；（5）实事求是地开展接管验收工作；（6）按规定办理接管验收手续。租户入住管理方案和保安管理方案三、租户入住管理方案在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理内容：（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。 （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，
物业公司组织架构图
东环物业公司简介 东环物业有限责任公司成立于XXXX年X月，拥有物业管理管家“X级”资质，注册资金为XX万元人民币。 公司云集了众多技术才人和具有丰富管理经验的物业 管理专业人员，具有较为完善的组织架构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司拥有一直极强的专业化队伍，实施科学、规范和现代化的管理技术，保持与时俱进的管理水平。公司严格要求部门员工参加培训，管理层持证上岗，公司高管具有多年的丰富管理经验。所管项目都被评委优秀物业管理项目。 公司成立以来，立志于品牌战略，本着“以人为本”、“以业主至上；为根本理念，坚持‘规范化、专业化、科学化、技术化’管理，积极奉行“为开发商楼盘提升形象、为业主的物业保值增值”的经营方针，以期为业主创造最大利益。公司经过不懈努力，立足本地并积极开拓服务市场。 公司讲继续坚持“真诚待人、热情服务、扎实工作”的服务宗旨，通过科学的管理和诚信优质的服务，给业主及使用者创造一个温馨、舒适、洁净、安全的工作、生活环境。同时企业员工们将一如继往，鼓足赶紧，与时俱进，开拓创新，以高昂的斗志，饱满的热情，再普服务新篇章。
东环物业公司组织架构图 各部门职能简介 保洁部：物业区域的垃圾、粪便的清扫、收集、运输、处理；物业区域公用部位、公共场地清扫保洁、公共厕所的清掏、保洁、消毒；创造良好的工作以及生活环境。 1、清扫保洁范围： 物业区域内外的道路、绿化带、走廊、安全通道、电梯、建筑风景，天台、平台、雨棚、中央控制室、停车场、公共部位的门，水沟、垃圾箱/桶、路灯、庭院灯、梯灯、消防栓、冲水箱、上下水管、水阀、水表、电房、水泵房、发电房、电梯房、电梯、邮箱/信报箱、招牌、指示牌、楼层牌、卫生间等。 2、垃圾的清扫、收集、运输、处理。 2.1建筑垃圾和生活垃圾必须分开存放，分别收集。 2.2业户生活垃圾每日清楚不得少于两次，无堆积，无漏收、无腐烂发霉、发现占用公共场所的杂物、废旧家具要知会行为人移回家中，及时清理，不得任由此现象漫延。 2.3不使用破烂的垃圾桶/收集运输。 2.4收集容器封闭，不可超高、超宽运输，途中不可用绳等拖拉，使用后要清洗干净（定期消毒），放置于规定地点，摆放整齐。 2.5容器/垃圾间/站周边应整洁、无散落、无存留垃圾、无污水流溢，箱体干净、无积尘、污物，每天不少于三次巡视。设施有破烂、损坏、排水不畅、地面损坏等应及时知会工程部及有关部门维修。 2.6垃圾分类对方，不得乱倒，乱卸，乱堆，收集完成时场地要清洁，车去场净,装卸文明操作,减少扬尘,防止污染周边环境,定期对中转站,设施安排专人清扫、冲洗、消毒、垃圾间\站应标识明显，环境整洁。
物业组织架构
物业公司组识架构
管理处组织架构 注：上图还可增加副总经理、和客服部编制 以上是传统物业公司的直线职能制编制；仅供参考 物业管理企业的组织形式 物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 （一）直线制 直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 （1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 ⑵主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 （二）直线职能制 直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和
职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 (1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 (2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 (三)事业部制 事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图1-3 所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 (1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 (2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 (四)矩阵制 矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式 (如图1-4 所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 (1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。 (2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 (一)直线制 这种管理模式的优点是，机构简单，命令统一，集中指挥，职责分明、决策迅速等；缺点是由于实行了没有职能机构的个人管理”，领导者必须事必躬亲，负担过高。要求物业管理企业的经理是全能式”的人才,