商业地产免租期法律风险提示知识讲解

商业地产免租期法律风险提示

随着国民经济的不断发展，第三产业也越来越活跃，商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言，除部分自用商铺外，其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。

那么在商业地产租赁过程中，不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中，免租期是一个看似无关紧要，却危机重重的法律风险点。

一、免租期概念

提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。

二、免租期的法律风险

关于免租期需要注意以下问题：

第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。

第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约

时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。

第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。存在装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。

如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。

因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限。

三、免租期法律风险控制要点

针对上述法律风险，就要我们在签订租赁合同时，在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。

例如，可以在租赁合同中约定：“如承租方在合同履行期间根本违约，承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例，如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”

关于成立商业管理公司运营与管理的思考

关于成立商业管理公司运营与管理的思考一、经营管理公司成立的目的对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括：经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。三、商业经营管理公司作用受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XX X商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一

业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、商业经营管理公司目标以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建； 2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；六、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。七、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。［关键词］商业地产运营模式法律风险防范一、商业地产之概念界定对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管

理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。二、商业地产的主要经营模式商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1．纯出售模式该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。② 2.只租不售模式这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。 3.租售结合模式此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的 ①董金社：《商业地产：策划与投资运营》，商务印书馆2006年版第27页。 ②谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，第3页。

商业地产租赁常见法律问题与风险分析

商业地产租赁常见法律问题与风险分析 2011年，房地产行业遇到史无前例的政策调控，限购、限贷等政策陆续出台，开发企业逐渐转向商业地产开发已是很多开发商的选择。对于有实力的开发商尤其是上市公司而言，介入商业地产领域以只租不售的模式进行跨地域大量开发能获得长期稳定的收益，从而规避单一行业风险，提高公司稳定获利能力。笔者作为一名执业律师，根据商业地产的特点，结合笔者在为房地产开发企业提供法律服务的执业经验，将商业地产经营时常遇到的法律问题与风险进行陈述和分析，并提出规避风险的一些作法，供各位房地产行业的朋友参考： 1.“售后包租”合法性及风险分析按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。由于“售后包租”比较容易吸引买家，已经成为部分商业项目的促销手段之一，并有愈演愈烈的趋势。从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的商品房销售管理办法第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。虽然如此，但买卖双方依然很踊跃，之所以两厢情愿，是因为售后包租对各方确有好处：对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，50％的首付相对一般房产项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点燃”人们投资热情的根源所在。但如果开发商没有能力“包租”，租金的预期就很难保证，严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为

商业地产免租期法律风险提示知识讲解

商业地产免租期法律风险提示随着国民经济的不断发展，第三产业也越来越活跃，商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言，除部分自用商铺外，其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。那么在商业地产租赁过程中，不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中，免租期是一个看似无关紧要，却危机重重的法律风险点。一、免租期概念提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。二、免租期的法律风险关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约

时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。存在装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限。三、免租期法律风险控制要点针对上述法律风险，就要我们在签订租赁合同时，在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。例如，可以在租赁合同中约定：“如承租方在合同履行期间根本违约，承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例，如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”

商业地产招商法律风险管理

商业地产招商的法律风险管理商业地产，顾名思义就是用于商业用途的地产，广义来讲包括从事批发、零售的经营性用途的地产和用于办公的写字楼。因写字楼一般产权明确，招商租赁法律关系清晰，本文不再讨论，本文主要讨论用于零售、批发的经营性用途的商业地产。近几年，由于网上购物的普及，再加上商业地产经过几年的大规模建设，商业地产的供应基本处于饱和状态，对商业地产的招商运营管理提出了更高的要求。进入2019年，随着国家对税收政策的加紧落实和对银行账户的监管加强，导致很多商业地产的招商运营都面临着模式变更的艰难抉择。而分散销售的产权式商铺，由于分散的产权和商业地产统一经营的要求之间的根本矛盾，更是导致纠纷频出。本文主要讨论在郑州市场上较为常见的部分销售部分自持的商业地产的招商中的法律风险管理。一、商业地产招商前的经营模式选择根据商业地产是否由开发企业自持（包括其控股关联公司持有的情况）分为自己开发持有运营型和地产投资与商业运营分离型。自持型的商业地产，自己本身就是业主，只需要选择经营管理公司，如果日自己经营管理的，则只需要处理与租户的关系，经营模式的选择就是租赁。产权分散型的商业地产，则存在经营管理公司与业主之间、与具体经营者之间法律关系的选择问题，选择不同的法律关系，其实也就是选择不同的经营管理模式。 1、租赁转租赁型

法律关系：这种模式是业主作为出租人，经营管理公司作为承租人，具体经营者是次承租人，业主、经营管理公司、具体经营者是租赁与转租赁关系。优点是：各个主体之间法律关系明晰，方便统一经营管理。对业主而言，只要找经营管理公司要租金就可以，其他什么都不用管；对经营管理公司而言，其取得商铺除了所有权之外的所有权利，可以直接向具体经营者收取租金、经营管理费等，方便经营管理；对具体经营者而言，其直接向经营管理公司租赁商铺，不用协调单个小业主，在商铺的使用经营中由经营管理公司提供专业服务，其使用也更方便，权益也更有保障。缺点是：税负较重，存在双重征税的可能性，一方面，业主出租房屋应当缴纳租赁税，另一方面经营管理公司再次出租，有需要缴纳一次租赁税。 2、委托管理型法律关系：这种模式是，业主作为委托人，经营管理公司作为受托人，以业主名义或直接以经营管理公司名义进行招商，与具体经营者签署租赁合同，业主是出租人，具体经营者是承租人，经营管理公司是受业主委托代业主行使其作为业主的权利（包括招商、运营、签署租赁合同、拆改商铺状况、选择物业管理等）。优点：对于经营管理公司而言，可以规避租赁税，这种模式下，租赁关系直接存在于业主与具体经营者之间，经营管理公司不用缴纳租赁税。同时也可以实现商业地产的统一经营管理。

商业地产招商运作存在的主要问题

招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互 E 依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的“作品”才,能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。二、招揽什么样的商家进店临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。 “招揽什么样的商家进店”看,似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”目（标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物

商业地产租赁之法律风险分析及防范

商业地产租赁之法律风险分析及防范中建三局房地产公司王小锋随着国家对住宅房地产市场调控力度的不断加码，越来越多的房企出于平衡投资风险和寻找新的利润增长点的考虑，纷纷进军商业地产领域。与住宅市场以出售为主相比，“长期持有、对外出租”则是商业地产开发经营的重要模式。本文将着重研讨商业地产租赁存在的主要法律风险，并为开发商防范此类风险提出几点管窥之见。一、化解售后包租风险问题售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。其常见表现形式为，以提供固定年回报、承诺无（低）风险投资等方式销售公寓式酒店、产权式商铺、分时度假酒店等。售后包租若处理不当，极易引发纠纷，如开发商难兑现包租承诺等。售后包租需注意以下事项：一是售后包租的房屋必须是已竣工的商品房。①二是对外宣传时不得含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺。②三是所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资。四是尽量不要将商品房销售和租赁捆绑在一起，以免包租合同不能履行时，购房者要求单方解除购房合同。二、免租期法律风险问题提供免租期以便承租人装修是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无 ①参见《商品房屋租赁管理办法》第11条。 ②《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含

小议商业地产法律风险及预防

小议商业地产法律风险及预防商业地产中的法律问题既有地产开发法律问题，也有商业经营法律问题，因其涉及面广、类型新颖，因而隐含的法律风险也较多。下面结合律师在商业地产法律服务中的实践经验，简要介绍几种法律风险。本文主要侧重于商铺的租赁行为。 1、决策风险任何一项商业决策的作出，均为当事人主体设定了不同的权利及义务，从而产生相应的法律后果。商业决策风险贯穿于商业地产开发经营全过程，因其形成于纠纷发生前，具属于商业性决策，因而往往忽视对其法律风险进行分析，而待决策引起的纠纷形成后，再考虑法律救济，作用相对有限，不如事先预防效果明显。徐军律师建议：业主在作出重大商业决策前，能够让律师提前介入，并从法律上对该决策可能出现的风险提出专业意见。 2、招租风险对于一个新的商业项目而言，在前期招租过程中不建议一味追求高出租率，而应对市场定位、物业招租条件等加以分析研究后，再着手开始对外招租，以预防招租后可能出现的项目风险。例如： a商场开业期限实践中，商场开业日的确定是较为困难的，因其需要同时要兼顾各方面利益，也因此受到各种因素的限制。从出租人（以下简称业主）角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收，租户对商铺的接收入驻是否完成，如何确保租户在开业日统一对外营业，等等。从租户角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，租户届时能否取得经营资质，其他营业条件是否已具备，等等。

上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。实践中，徐军律师建议业主充分考虑影响开业日的各方面因素，并预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时，通过合同约定的方式，将商场开业日设定为业主根据商场对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定租户在开业日负有对外营业的义务，如租户违反则将承担相应责任。 b 商铺交付条件根据国家法律法规的规定，建筑工程通过竣工验收即可交付使用，而上海市地方条例规定预租房屋在取得大产证后方可交付。对此不同规定，徐军律师认为上海市的地方条例多从居住用途角度考虑，而未考虑商业用途的特殊性，条例规定已经滞后。且实践中，多数商业地产的交付为采纳国家法律法规标准。但由于此冲突规定的存在，必需由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件。 c 商铺交付标准满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及租户的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任，也要事先考虑。考虑业主交付标准的同时，应同时对租户的二次装修做出考虑，以便于租户顺利装修，尽早对外营业。实践中，业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑。 d商铺交付期限交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限（装修期限）、开业日等密切相关，因而具有非常重

商业地产简明法律风险提示

商业地产运作主要法律风险点提示房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。一、土地使用权取得的法律风险（1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议；（2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地；（3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排；（4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程；（5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。（6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。建议：充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险（1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等；

（2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费；（3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益；（4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险；（5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。建议：与他方展开合作或进行并购前，应做好尽职调查工作，财务与法务应各司其职并相互配合，对项目公司的合规性及财务状况进行摸底。须与对方签订框架协议，明确对方如虚假陈述或提供不实资料应当负担惩罚性赔偿责任。应充分考虑项目公司的扩大再生产发展需要，对分红机制进行改革，留存一定数额的再投入资金。在正式交易文件签署前，需已完成上述工作，并对风险充分预估。三、房地产融资的法律风险（1）因国家货币政策、信贷政策收紧导致融资渠道狭窄，资金压力增大，尤其是房地产企业应特别注意；（2）盲目扩大投资导致资金链断裂，企业生存前景堪忧；（3）因按揭贷款合同产生的风险；购房者无力还款导致开发商承担连带保证责任；（4）向银行提供按揭全程担保，未履行向风控部门报批程序，易造成日后承担担保责任的风险；（5）业主发生断供，为及时上报风控部门采取措施，造成后期公司资金损失；（4）小贷公司风控机制不健全，对外借款没有完善担保手续，造成日后债权回收困难的风险。建议：利用现有的政策环境及资本市场层次，拓宽融资渠道，对外投资应量力而行，避免现金流受阻，影响企业正常运作，引发多米诺效应。在与银行签订按揭合作协议中，明确约定业主取得房产证开发商的阶段性保证责任解除，并与业主约定

商业地产存在的经营风险及应对思路

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/217656170.html, 商业地产存在的经营风险及应对思路作者：马先林来源：《中国经贸导刊》2017年第11期摘要：商业地产经过多年的快速增长后面临招商退租、财务管理、营销和商誉、物业管理风险等多方面的风险；化解和规避风险，需要以人才为根本大力提高核心竞争力，根据商业地产特点有效拓展融资渠道，鼓励多业态的创新与发展，建立和丰富品牌资源储备。关键词：商业地产经营风险开发商建筑业一、引言受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。二、面临的主要风险（一）招商退租风险首先是招商风险。近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。其次是客户流失风险。一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。（二）财务管理风险和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范商业地产运营模式及法律风险防范［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。［关键词］商业地产运营模式法律风险防范一、商业地产之概念界定对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权

威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管

理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。二、商业地产的主要经营模式商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后，拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1纯出售模式该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业，然后再散售给中小投资者和经营者，通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型：不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。② 2.只租不售模式这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。 3.租售结合模式此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租，一部分用于出售的运营

承租商业地产需要防范的11个法律风险

承租商业地产需要防范的 11个重要法律风险阅读提示：商业地产租赁业务，在现实中非常普遍，其中存在的法律问题和纠纷也非常之多，曾有法院法官感叹，宁愿审三个房屋买卖合同纠纷，也不愿审一个房屋租赁案件，由此可见商业地产租赁业务的复杂。笔者自开始从事律师职业，便通过法律顾问单位大量接触商业地产租赁业务，而笔者独立办理的第一个案件，也是租赁案件，所以凭着与租赁业务的这份缘分，借这些年对商业地产租赁业务的专研，经细致整理过往文件，将商业地产租赁中的风险及防范，撰成文字，供业界参考。第一、忽略对主体资格审查风险 1、非产权人出租情形下，防止被实际产权人追认无效。实践中，经常出现产权人与实际出租人不一致的情形，甚至还出现好几手转租的现象，作为承租人，为避免纠纷，以及避免在投入巨额装饰装修后被实际产权人追认为无效，应当在签订租赁合同前核实出租人主体资格，确认属于有权出租。 2、承租后再转租，应当获得原出租人的书面同意。笔者在代理某投资公司与某恒林公司房屋租赁纠纷一案中，投资公司先与甲、乙等16位产权人签订了16份商铺租赁合

同，然后将涉案的16间房屋转租给某恒林公司。现某恒林公司拖欠租金，笔者代理投资公司起诉，结果在法院立案阶段，审查法官要求投资公司出具原产权人书面同意转租的证明，否则以“转租合同效力将无法确定”为由，要求追加16位产权人为第三人。但上述16位产权人，大部分不在当地，甚至个别都无法联系，如果追加，必将从简易程序转为普通程序，同时在送达上也必将涉及公告送达，整个诉讼将被拖延。因此，转租人在转租前，应当获得原出租人书面同意的证明。第二、忽略对标的审查风险 1、临时建筑物（如厂棚租赁） ①法的临时建筑：超过期限无效（一般为2年）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。由此可见，对于合法的临时建筑，需要审核其使用年限。 ②非法临时建筑：合同无效《解释》第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于非法临时建筑，如果在开庭前无法获得主管部门的批准，将被法院认定无效。

商铺租赁法律风险防控

商铺租赁法律风险防控一、免租期出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。在该期内，商户虽未实际开始经营前，但商铺已交付给承租商户，已处于承租商户的控制之下，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。基于此，我们建议： 1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担； 2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定：在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。 3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。 4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。二、计租日

租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。因此，我们建议对计租日（计租起算日）可做如下约定：计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。三、装修为吸引知名品牌入驻商场，商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额，未对装修材料及装修标准作出细化约定，结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。为避免类似的纠纷，建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料，对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付，较高比例的余额待装修经己方验收后再支付，以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。四、转租在实际中，承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险，我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人（如主力店、非主力店等）对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。

商业地产招商风险分析

商业地产招商风险分析商业地产是看起来容易做起来难的专业！商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广,专业的经营管理做后期服务。同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店；目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。实战兵法商业地产有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会，但目前商业地产中存在九大风险需引起高度重视。风险一、招商自信

大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。案例：某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招商，但招商并无收获。两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。风险二、产权销售存在弊端由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量简单的房屋产权销售现象。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格草草出售。风险三、缺乏科学规划的招租国内商业地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于商业地产项目的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。风险四、项目定位不准

商业地产的风险控制

商业地产的风险控制时下，商业地产已成为财宝之源。许多进展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资庞大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入逆境，造成庞大的经济缺失。关于商业地产的风险，要紧来源于以下几个方面：一、物业形式明显不同商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和治理人才，否则将会付出惨重的代价。如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视都市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境地。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。二、竞争加剧价值下降高额利润促使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会显现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严峻后果。因此，进行竞争者调查和把握政府商业规划十分重要。

三、充分认识资金压力大型商业地产项目的招商对象通常是差不多或预备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则专门可能会被资金压力逼上绝境，甚至显现新的烂尾地产项目。四、复合人才严峻缺乏商业地产在国内专门是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为熟知的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。五、利润过高产生泡沫目前国内一些都市专门是大型发达都市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，专门难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。六、经营理念差异过大商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性专门大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，经常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成庞大的经济缺失，对此，我们能够从以下几个方面来操纵风险。

商业地产全程36个风险点深度解析

商业地产全程36个风险点案例深度解析【师资介绍】张昌祥老师任职机构：曾任职大连万达商业管理公司副总，分管20多个万达广场的经营管理工作。曾任职香港晨兴集团旗下（晨兴地产）集团商业投资管理中心总经理；上海北孚集团北孚营销代理公司副总经理；文博堂（中国）营销策划机构副总经理兼首席策划师。专业特长：商业地产开发运营实战派专家，“4+2商业地产开发模式”创立者。商业地产全程开发、购物中心招商运营、房地产营销策划、房地产销售管理。其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。操盘项目：商业地产：上海江桥万达广场、绍兴柯桥万达广场、宜兴现代生活广场高端住宅：合肥和地蓝湾社区、昆山天使湾别墅【课程大纲】一、商业地产的现状 1、商业地产国内发展简史 2、国内商业地产开发的失败原因二、商业地产前期致命风险点（16个） 1、并购项目股权与债务危机 2、合作开发 3、政府商圈规划引导 4、贪大:城市人口不够 5、求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低 6、国道、火车道、立交桥等影响 7、规划设计单位选择 8、规划设计参数的限制 9、商业开口选择 10、动线结构不合理 11、物业层高及荷载不合理 12、基础设施功能不足 13、销售与招商为导向对产品设计的影响 14、前期启动资金及开发节奏 15、家族式管理陷阱 16、职业经理人能力鉴别三、商业地产中期致命风险点（13个）

17、先施工后招商 18、招商与销售的配合 19、招商与工程的配合 20、销售代理公司选择 21、招商代理公司选择 22、包租模式 23、销售节点选择 24、业态组合 25、品牌组合 26、装修管控 27、招商次序及节点失控 28、开业前掉铺 29、团队贪腐四、商业地产后期致命风险点（7个）(1小时) 30、开业时间 31、商业景观及导示缺失 32、营销企划缺失 33、招商调整滞后 34、团队配合不畅 35、多种经营品质低 36、政府关系协调五、经典案例借鉴（2小时） 1、定位案例 2、招商案例 3、死盘复合案例

房地产合作开发的商业模式及法律风险防范

房地产合作开发的商业模式及法律风险防范讲座题纲主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所戴勇坚第一部分房地产开发及合作开发一、房地产开发及合作开发概念二、房地产合作开发的法律性质及特点第二部分合作开发房地产的商业模式设计一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式二、法人型合作开发模式三、委托建设与经营管理模式第三部分合作开发房地产合同条款的模式设计一、合同条款主要内容二、合作开发合同应注意的法律问题第四部分合作开发房地产合同的效力及法律依据分析一、合作开发房地产合同的效力认定二、房地产合作开发的法律依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产转让管理规定》第3条、《公司法》第27条、《民法通则》第52条、第53条第五部分合作开发的法律纠纷种类及不属于房地产合作开发合同的范畴一、合作开发房地产合同七种常见纠纷形式二、四类合同不属于合作开发房地产合同第六部分合作开发房地产合同的法律风险防范一、房地产合作开发经营相关法律风险的防范措施二、律师在法律培训、商业模式设计及融资操作方案中提供专业法律服务。三、律师应为合作开发房地产合同提供诉讼与非诉讼专业法律服务第七部分沟通与交流房地产合作开发的商业模式及法律风险防范主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所戴勇坚第一部分房地产开发及合作开发

一、房地产开发及合作开发概念房地产开发是指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括房地产开发完毕后的房地产交易、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的行为。房地产合作开发是指合作各方当事人以提供、出让土地使用权，资金等行为共同投资、共享利润，共担风险合作开发房地产的行为，以此权利义务作为基本内容的协议称为合作开发房地产合同。二、房地产合作开发的法律性质及特点 1.从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营，应依据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》以及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）等相关规定执行。 2.合作开发房地产合同的特征： a)主体的特定性和复杂性 b)合作方式的多样性 c)开发标的特殊性 d)法律效力的不确定性 e)行政干预性强第二部分合作开发房地产的商业模式设计一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式 1.概念：是指合作开发各方以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为，不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方直接以一方或者多方的名义进行房地产项目的开发。 2.形式：