商业地产投资回报率
商业地产投资回报率
根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
详解:
1、投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。)
2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款) /(税后月租金-按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。)
一是投资成本
二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、
总价高,投资区域性强;
二是价格决定
二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配
套设施的成熟与否;而对商铺投资来说,地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投
资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率
二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长,而商铺的租金回
报率高,投资回收周期短;
四是投资风险
二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险,或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。例如,有一临街商铺,面积约50 平方米,售价约200 万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400 元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将
有可能获得2 万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算
一下:套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2 万元×12/200 万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%。要是这个投资者转手放出,并以215 万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%。
最后一位该策划部的经理,这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了,带着交
流和了解的态度以及沟通,判断我是否操作过项目和了解市场以及经验,非常的聪明,这才叫高手,一点不显露自己的本事和能力,一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。
如何判断投资回报率
现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益
非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10 个人就会有10 个答案。但根据一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。据相关业内人士介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10-12%>7%15%以上
烂尾番生物业9-10%>6%20%以上
地铁物业3-6%>3%10%以上
另附:商铺投资收益率四种计算方法
公式一:系数X 销售面积(建筑面积)=权重系数
A、根据项目的建设成本,目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。如:Y 亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%;第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)
公式二:∑权重系数=总权重系数
A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数;层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推
公式三:(目标销售总额÷总权重系数)X 层别权重系数=层别总价
公式四:层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价
在得出各层别的总价和均价的前提下,具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下:根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价,设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五:商铺系数X 商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重
系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六:∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数;具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推
公式七:(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X 具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八:具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此,商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况,竞争环境,投资者的反馈,目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺
年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12 商铺在10-15 年内回收成本.投资回报率=年租金/售价
房地产投资回报率的标准算法
房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资
者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，
商业地产投资回报率
商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价 详解: 1、投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款) /(税后月租金-按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、 总价高,投资区域性强; 二是价格决定 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配 套设施的成熟与否;而对商铺投资来说,地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投 资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价格的重要因素。
三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长,而商铺的租金回 报率高,投资回收周期短; 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险,或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。例如,有一临街商铺,面积约50 平方米,售价约200 万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400 元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将 有可能获得2 万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算 一下:套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2 万元×12/200 万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%。要是这个投资者转手放出,并以215 万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%。 最后一位该策划部的经理,这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了,带着交 流和了解的态度以及沟通,判断我是否操作过项目和了解市场以及经验,非常的聪明,这才叫高手,一点不显露自己的本事和能力,一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。 如何判断投资回报率 现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益
中国房地产投资回报率调查报告
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。 短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资 就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。 《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。 近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。
需要说明的是： 静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考 长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考 5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机 商铺：租金回报出现回落运营风险较大
就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。 对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。 从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。 《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。 从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。 《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。 写字楼：投资价值明显高于住宅市场 就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。 从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。 普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显
中国房地产投资回报率调查报告
《中国房地产投资回报率调查报告》简介 《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估）承接的中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一，该研究课题至今已历时5年。 2013年课题组依托仁达评估二十年来丰富的评估经验和云房数据1强大的数据库资源，基于对房地产市场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，将研究成果从北京扩展至11个城市，分别通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年持有后转售回报率三个指标对各物业进行了调查，调查样本数据、调查模型、调查成果及成果应用方向如下。（一）调查进程 中国房地产投资回报率调查于2009年启动，首先以北京为试点，从2010年开始以上半年、下半年为统计时段，每年年中和年末共发布两期。2013年，调查城市扩展了上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、西安、长沙，达到11个城市的调查规模。调查物业涵盖上述11城市的普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。调查样本是通过将大量原始调查案例数据经过筛选、匹配，整合为小区或项目统一标准得到。历年调查样本数据量统计如下： 2010-2013年中国房地产投资回报率调查样本数量 （二）调查模型及指标 1、静态租赁模型 静态租赁回报率代表了通过当前净租金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考。以北京普通住宅为例，静态租赁回报率在2％左右，意味着一套100万元的房子每年净回报约为2万。 2、长期租赁模型 长期租赁回报率代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考。例如，当长期租赁回报率为6％，意味着购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年平均回报约为6万。 3、5年租赁后转售模型 5年租赁后转售回报率包含租金回报和房产增值两部分收益，能够帮助投资方判断转售房产的最佳时机。例如，2008-2013年的转售回报率在15％左右，相当于在2008年购买一套100万元的房子，出租五年后出售，在五年出租期内每年租金回报15万，并于五年末收回本金100万。 1北京云房数据技术有限公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。
商铺投资回报率与投资回收期计算方法
1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法 商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。） （1）年投资回报率 一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税） 按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费） 注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。 （2）投资回收期 一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12 按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12
注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。 商业房地产投资，或叫收益型房地产，是指为了获得投资收入而购买的房地产。随着国民经济的高速发展，百姓的金融资产日渐增多，对房地产进行投资的需求越来越多。但房地产投资需要较为复杂的知识与分析技术，投资者最关心的是房地产投资回报率如何算？ 下面就解答一下投资者最关心的投资回报率的计算。以住宅物业投资为例说明房地产投资回报率如何计算。 假设有一房地产投资者想分享2008年北京举办奥运会时房地产的投资高回报的机会，经链家机构房地产投资俱乐部的专家综合分析，选择了华展国际公寓进行投资。 投资公寓基本情况：350㎡复式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭贷款，年利率为5.04%，物业管理费为7元/㎡，冬季取暖费为28元/ ㎡。计划2008年卖出，以每年物业增值5%，卖出价格为10,400元/ ㎡。每月出租收益为25,000元/月。 房地产投资回报率的基本计算模型为：
商业地产的投资价值
商业地产的投资价值 投资技巧是指合理投资商业地产的方式与技能，商业地产投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是投资的关键 三大商用物业投资技巧 商铺投资大至分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益；另一类是作为资金保值幷升值的手段 技巧一：商铺投资的目的 购买商业用房的目的大至分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益，投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。 另一类是作为资金保值并升值的手段，考虑到同伙膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定 纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于他的长期性和稳定行。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略，尤其是在中心商圈的店铺更受他们的青睐，比如设立形象店，旗舰店，展示企业实力，、提升企业形象，从而进行品牌传播。 技巧二：租用还是买产权 产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押：而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。技巧三：商铺投资方向 根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。住宅楼底商一般为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群，从目前天津的请款看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单，硬件设施不全，保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。 纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，是一部分人很犹豫，不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。 技巧四：商铺投资，及时出手最划算？ 一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售，预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这是购买比较划算，但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多，看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。 技巧五：投资怎样的店铺 最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品，后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场，目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境噪杂，已经落后。SHOPPINGMALL此时应运而生，MALL的直译为“林荫逍”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”，一般的，在类似的商业广场（购物中心）中，店铺围绕一条或几天步行街来布置，而且这种市内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离技能使人快速到大各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。
如何计算房地产投资回报率
如何计算房地产投资回报率 如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价 计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5% 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投
资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
商业地产投资回报率四种算法
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率
商业地产投资收益分析
1 某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析： 参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）： n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析： 客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/
商业地产的痛点-资产管理能力决定一切
商业地产的痛点资产管理能力决定一切 大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。 无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构，金融行业更关注的是商业资产的回报效应。 因每个金融渠道融资的成本不同，因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。因此，资产回报率在5%以内的项目，基本找不到资金方愿意接盘。投资回报率在5～8%的项目，只能嫁接便宜但难弄的银行资本；投资回报率8～15%的项目,基本具备了信托融资谈判的条件。投资回报率在15～20%甚至更高的项目，才具备吸引需要高回报的各类基金投资
的要求。 在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是评估投资条件的重要财务指标。 根据九洲远景机构的披露，从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核 心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段， EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%～12%，甚至更高。 EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U＝EBITDA （税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。 ▎地段不是唯一，资产管理能力是决定要素 业界很多人将评估项目投资收益的核心关键是地段和选址，这帮李嘉诚的信徒们，更相信普遍市场趋势而不认可人为的力量。可惜的是，我们能看到太多的案例，位居城市核心地段，但门可罗雀。资产待价而沽，却无人问津。而有些项目，虽地处偏远，但仍人流如织。 大量的案例表明，粗放的地段论显然不能救商业
[经济学]商铺投资回报计算方法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
商业地产回报率的算法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 商业地产相关知识培训 商业地产的定义？ 商业地产作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。 商业地产的模式？ 把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。第二种我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。 商业地产的定位？ 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
商业地产的投资
房地产作为投资理财产品有哪些特征？ ?房地产投资的优点 1）房地产是一种耐用消费品 房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是70年）。这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。 2）房地产的价值相对比较稳定 房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。 3）房地产具有不断升值的潜力 由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且有不断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。 ?房地产投资的缺点 1）流动性相对较差（流动风险） 房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现。一般要出售或出租都需有一定的时间，而不可知不可控。有时，为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。 为了减少这种风险，一般考虑房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。 2）投资金额比较大 房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。 3）政策风险 房地产投资是一项政策性很强的经济活动。如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。 4）道德风险 国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规欺骗的机会。如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资都带来损失。 1．商铺作为投资理财产品有哪些特征？ 商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两