20140826-尚嘉中心案例研究

ONTENTS

1项目概况

2租户组合与租户介绍

3布局与规划设计

4配套设施与服务

5项目业绩与关键成功因素

A.案例基础资料

5F-28F 层甲级办公，

47000平方米

负2F-4F

层购物中心

负3F 及负4F 地下停车场

商圈地理信息

b. 租户组合与租户介绍

◆购物中心整体定位为高端奢侈品精品商场，其主要功能为购物

◆整个购物中心内没有娱乐功能业态，仅有带亲子性质的儿童购物类业态

◆餐饮业态占到整个面积的30%，尤其是LG2轻餐饮组团，既提高购物中心购物体验，也满足项目另一部分写字楼人群餐饮需求

平面布局代表品牌

平面布局

代表品牌

C. 布局与规划设计

中国10大百货商场

中国10大百货商场中国10大百货商场一、上海恒隆广场恒隆广场地处有“全国十大著名商业街”之称的南京西路，2001年7月14日恒隆广场隆重开幕以来，上海浦西第一高楼恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。五层高的购物商场云集了世界100多个知名奢侈品牌；众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此，足见恒隆广场在世界奢侈品牌心目中不可动摇的尊贵地位。店铺品类：儿童服饰：阿毕毕、阿玛尼、迪奥、朋博湾、林登豪斯、Ugg 女士服饰： Agnona、冰山、安蒂珮玛、让.保罗.高提耶、雅格狮丹、巴黎世家、布克兄弟、思琳、香奈儿、摩纳哥俱乐部、帝安佳、达科狮、丹尼.爱特、戴家莉沃弗斯汀佰、载思、加斯特卡维里、凯卓、浪凡、琉玖、路易威登、麦克斯.寇、孟克莱、

迪奥、多喜佳伴纳、安普里奥.阿玛尼、芬迪、乔治.阿玛尼、爱马仕、欧蓝、普拉达、桑妮.瑞吉、圣约翰、拓姿、汤美.希绯格、华伦天奴、范思哲、零零一、茁玛；男士服饰：雅格狮丹、巴黎世家、布克兄弟、卡尔文.克雷恩、帝安佳、达科狮、丹尼.爱特、迪素、迪奥、零零一、冰山、让.保罗.高提耶、载思、凯卓、浪凡、路易威登、多喜佳伴纳、登喜路、安普里奥.阿玛尼、杰尼亚、芬迪、君皇仕、乔治.阿玛尼、孟克莱、莫斯奇诺、欧蓝、普拉达、都彭、拓姿、汤美.希绯格、途明、爱马仕、雨果博斯、Versace、茁玛；鞋/配饰/眼镜阿妮欧娜、安蒂珮玛、雅格狮丹、巴黎世家、布克兄弟、卡尔文.克雷恩、威士顿、让.保罗.高提耶、思琳、纪美舒、尚世博、载思、加斯特卡维里、凯卓、浪凡、香奈儿、摩纳哥俱乐部、帝安佳、达科狮、丹尼.爱特、戴家莉沃弗斯汀佰、迪素、迪奥、多喜佳伴纳、琉玖、路易威登、麦克斯.寇、式时、孟克莱、莫斯奇诺、欧蓝、普拉达、登喜路、安普里奥.阿玛尼、杰尼亚、芬迪、艾斯卡达、罗塞蒂婉、君皇仕、乔治.阿玛尼、溥仪、罗杰维维亚、都彭、瑟桥.伦萨、桑妮. 瑞吉、圣约翰、托马斯品客、拓姿、亚瑟匹扎诺荻蒂赞、爱马仕、雨果博斯、零零一、冰山、汤美.希绯格、Ugg、华伦天奴、范思哲、茁玛

CBD案例研究――上海陆家嘴、北京CBD为例

1，CBD概述（1）CBD的定义和功能 CBD是核心业务中央商务区的发展已经成为城市经济发展水平，经济实力和发展质量的代表。通过经济活动和生产要素的管理功能，分配功能，服务功能和沟通功能，中央商务区已成为城市，地区乃至国家层面的经济发展中心。在有利的政策条件和产业规划指导下，在信息，客户，资金共享等核心生产要素的帮助下，外部依靠产业集群的形成和完善的产业链来实现产业协调，优化产业链。分配核心资源，节省生产和交易成本，提高经济发展的总体质量。District的缩写起源于1920年代的美国，意指开展业务的地方。现代中央商务区是城市经济发展的高级阶段，其特征是聚集和发展现代服务业。从产业结构看，以金融业为核心的服务业高度发达。从产业形态看，企业总部，金融机构和配套服务业形成了完善的产业共同体，商务服务，信息服务业等现代服务业高度集中。（2）CBD产业发展条件与过程 CBD形成和发展的市场条件取决于城市经济发展水平，第三产业在总经济总量中所占的比例，城市基础设施（包括交通，通讯等），辐射的规模和位置政府的政策支持，规划建设和产业指导是决定CBD产业发展程度的核心要素通过对国外CBD演进过程的研究与开发，CBD基本遵循从形式完善到功能提升再到产业聚集的发展模式。主导产业，区域功能和区域形式发生了巨大变化。产业结构由单一业务逐步发展为总部经济和金融产业集群，以金融保险，证券投资，商业物流为核心，以服务业，会展旅游等其他服务业为支撑。包括：金融，商贸，物流，制造总部，商业服务，旅游，展览，文化媒体等。

通过分析国内外CBD的发展规模，可以看出城市经济总量及其辐射能力是决定CBD区域发展规模和强度的主要因素。（3）CBD产业功能和水平划分第一圈是依靠要素市场或企业总部资源的金融企业总部，制造业总部和商业物流企业总部，并通过投资管理，信息服务等方式实现区域经济的管理和辐射功能。第二个圈子是周围的服务业。依托制造企业总部，金融机构等资源，形成了完整的信息和商务服务产业链，为企业第一圈提供服务。第三圈是依靠大量高端人群，商务人士和良好的商业氛围，优良的旅游资源，酒店，会展，旅游等产业，改善区域商业氛围和商业环境。第四圈是新兴的增长产业，文化和媒体等新兴产业是维持CBD区域经济活力和增长的必要补充。 2，介绍先进的《生物多样性公约》案例并总结实施经验（1）陆家嘴，上海 1.区域规划定位上海陆家嘴的经验在于，战略定位明确，依托广阔的工业腹地，灵活的政策和良好的基础设施，专注于金融服务，国际和国内贸易的发展，积极吸收企业总部资源，成为外国商标的桥头堡陆家嘴中央商务区位于上海浦东新区，与繁华的南京路外滩隔河相望，占地1.7平方公里，规划建筑面积400万平方米。它是上海中央商务区的主要组成部分，也是中国唯一以“金融与贸易”命名的国家开发区。第一：金融产业集群以陆家嘴金融城为核心，金融机构聚集，产业链完善，机构种类齐全。到年底，

盘点全国五大带空中花园的商业综合体

盘点全国五大带空中花园的商业综合体千百年来，空中花园一直是一个美丽的传说，巴比伦的空中花园一直是被世人传唱的。如今，把空中花园于商业综合体结合在一起，让人们在购物的同时呼吸着大自然的空气，是一件多么惬意的事。一、星河城购物综合体坐拥两万平方米“星河空中公园” “星河空中公园”总面积为2万多平方米，除了拥有大面积的林荫花园、曲径小道外，还设有阳光游泳池占600多平方米。从星河城购物中心户外广场可直接上到四楼的“空中公园”，人们可以从观光井透明玻璃俯视购物中心里面的场景；而在逛商场的人们，同时也能享受户外明媚的阳光。客人们可以手捧咖啡或者奶茶，到空中公园中坐坐，体验“空中餐馆”的感受。星河城购物中心承接了星河传说住宅区广为人知的区内园林景观全市一流、面积最大的风格，引入“空中公园”概念，将自然融入建筑，用体验创造场所，它不再像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，成为一座仿似Namba Parks般奇妙而充满想象力的建筑，缔造一个全新的新生活方式中心，以争创城市的“新景观、新城标、新名片”。二、天津水游城购物综合体打造主题空中购物公园

鹏欣天津水游城坐落于天津市红桥区大丰路西侧，毗邻天津西站，是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心。鹏欣·水游城天津项目由著名建筑设计公司HMA执笔设计，通过精妙的手法将阳光、空气、水、绿植等景观元素引入商业设施，建筑运用水幕和喷泉水系，形成半开放式体验空间。立体式室内园林、露台、屋顶花园、层层退台的绿植……加之流动的水流与不间断的喷泉能产生大量的芬多精，更有四季分明的鲜花乔木，让水游城成为天然大氧吧、室内大公园，而SPA会馆的芬芳、咖啡的芳香、西式甜点的奶香……更是天上人间美不胜收，真正演绎公园中购物的享受。三、无锡大东方百货综合体空中花园绿色屋顶会“呼吸”

中国知名商场名称-联商网

中国知名商场名称北京：燕莎友谊商城、赛特中心、公主坟翠微、牡丹园翠微、龙德翠微、清河翠微、西单商场、城乡贸易中心、复兴商业城、蓝岛大厦、海文商厦、甘家口大厦、东安商场、爱迪尔俱乐部、海淀数码大厦、新世界、京北大世界、北辰购物、阜成门华联、安贞华联、石景山华联、五道口华联、马家堡华联、万柳华联、顺义华联、上地华联、贵友大厦、顺义国泰、贵友商厦、星座商厦、长安商场、洋华堂、牡丹园商厦、中友、星城商厦、昌平新世纪、复兴门百盛、东四环百盛、太阳宫百盛、盈科太平洋、北京房山华冠、SOGO、双安商场、飘亮华堂三号店、菜市口百货、当代商城、华堂亚运村店、安贞华联、百货大楼、北京金融街、王府井百货、王府井百货大钟寺店、王府井百货昌平店、北京君太百货、金源新燕莎、北京晨曦百货东方店、北京赛特奥特莱斯、丰联广场、首开幸福广场、北京万达广场、中关村国际商城、北京银座MALL、乐天银泰百货、北京通百新天地购物中心、活力东方·奥特莱斯、北京秀水街、中粮广场、双安商场、庄胜从光百货、西单大悦城百货、津乐汇、枫蓝国际购物中心、北京新中关购物中心、北京华贸商城、阳光100城市广场、万茂购物中心、国贸商城、北京新东安广场、北京万霖购物中心、北京久隆百货、北京新光天地、北京中关村广场购物中心、华宇购物广场、复兴商业城、北京三利百货、北京友谊商店、蓝岛大厦、东方广场、石景山万仟百货及步行街、通县万仟百货、新蕾商厦、国瑞购物中心、火神庙国际商业中心、朝北大悦城、三里屯国贸三期上海：梅龙镇伊势丹、恒隆广场、中信泰富、东方商厦、置地广场、上海太平洋（徐家汇）、华亭伊势丹、华润时代、虹桥友谊、新华联商场、虹桥百盛、东方美莎、上海一百、上海港汇广场、天山商厦、浦东八佰伴、新世界百货、上海浦东商场、台湾商城、太平洋百货淮海店、华联杨蒲店、新宁购物中心、东宝百货、春天百货、圣德娜购物汇金百货、上海百盛、淮海太平洋、黄金广场、高尔夫南方友谊、汇美广场、巴黎春天、第五大道百货、金鹰国际、上海香港广场、上海广场、上海353广场、上海商城、世贸国际广场、上海友谊百货、上海置地广场、上海正大广场、虹桥上海城购物中心、上海石化百货、豫园商城、天兴百货、上海来福士广场、上海九百城市广场、上海梅龙镇广场、百联南方购物中心、上海友谊商店、上海奥特莱斯购物中心、上海益民百货、上海华亭伊势丹、龙之梦购物中心、上海外滩三号、上海久光百货、上海锦江迪生商厦、巴黎春天长宁店、巴黎春天虹口店、巴黎春天淮海店、上海新宁购物中心、上海伊都锦商厦、大上海时代广场、上海新天地、上海永安百货、上海中环广场、上海列香百货、金上海生活广场、上海金桥国际广场、日月光广场、96广场、联洋百货、889广场、玉龙坊、大悦城、虹桥新港江苏：南京金鹰、南京商厦、南京新街口百货、南京商茂（大洋）、南京中央商城、南京苏宁环球购物中心、苏州金鹰、南京德基广场、南京金轮国际、南京苏宁银河、南京东方商城、南京同曦假日百货、南京太平商场、南京河西万达广场、南京水游城、国泰百货、苏州石路国际、苏州太平洋、苏州泰华、

中国大型商场购物中心名单

广州商场：天河城百货，中信广场，正佳广场，广百百货，摩登百货,领好广场，友谊城百货，新光百货，王府井百货，广州购物商城，广州维多利广场，广州中华广场，广州丽柏广场等。上海商场：（上海二百）永新百货，中环广场，向阳993，汇联商厦，Bund 18 外滩18号，上海金鹰国际购物中心，上海百盛百货，港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金广场，第六百货，美罗城，上海伊势丹百货，久光百货，崇光百货，上海巴黎春天百货，来福士广场，大上海时代广场，FOXTOWN，百联世贸国际广场，上海龙之梦购物中心，上海奥特莱斯品牌直销广场，上海梅龙镇广场，上海正大广场，上海华润时代广场，上海第一八佰伴，迪卡侬运动城，上海置地广场，锦江迪生商厦，列香百货，黄金广场，大宁国际购物广场，香港广场，iCreate sports运动城，上海腾飞广场，二十一世纪运动城，上海妇女用品商店，百联又一城购物中心，上海大西洋百货，梅陇镇·新都会（MAXMALL），上海汇宝购物广场，上海嘉茂购物广场，上海百联中环购物广场，上海荣窿购物中心，上海名店运动城，中信泰富广场，天山商厦，上海恒隆广场，华狮购物中心，新梅联合广场，中融国际商城，上海宏伊国际广场，上海曹杨商城，天兴百货，上海亚新生活广场，上海东宝百货，假日百货，百联南方购物中心（友谊南方商城），吉美臣品牌折扣中心，上海新世界城，上海万达广场，美

美百货大上海时代广场，上海第一百货，上海虹桥友谊商城，上海时装商店，永安百货等。北京商场：北京半岛王府精品廊，北京翠微大厦，北京城乡华懋大厦，北京东方新天地，北京丰联广场，北京复兴商业城，北京新东安广场，北京新世界彩旋百货，晨曦百货东方店，北京SOGO 崇光百货，北京当代商城，北京赛特购物中心，金源燕莎SHOPPINGMALL，北京君太百货，北京华宇时尚购物中心，北京新世界商场，晨曦百货双子座店，北京美美，北京巴黎春天百货，北京百盛购物中心，北京燕莎友谊商城，燕莎奥特莱斯购物中心，北京新中关购物中心，北京西单购物中心，北京天元利生体育商厦，北京太平洋百货盈科店，北京双安商场，北京市百货大楼，北京上品折扣广场王府井店，北京王府井百货，北京三利百货，北京蓝岛大厦，北京国贸商城，北京甘家口大厦，北京长安商场等。深圳商场：深圳地王购物广场，NICO-女人世界名店，REEL时尚生活百货，COCO PARK公园版情景式购物中心，中信城市广场购物中心，深圳太阳百货，宝安前进天虹商场，宝安创业天虹商场，龙岗双龙天虹商场，龙岗新城天虹商场，梅林天虹商场，沙竟天虹商场，龙华天虹商场，福民天虹商场，东门天虹商场，南山常兴天虹商场，布吉天虹商场，深圳天虹购物广场，深圳铜锣湾百

中国购物中心排行

中国购物中心排行商业地产被誉为“不动产中的贵族”，代表一座城市的形象和综合实力。在国家限购、限贷、限价的大调控背景下，不仅中国本土企业纷纷向商业地产转型，大量外来知名房企也争相布局，下面，就让小编为您点评目前中国知名度最高，并已成功复制到多个城市的十大商业购物中心。下面就让我们来了解中国十大购物广场，以下资料由-小编收集万达集团·万达广场(大连) 万达(专题阅读)广场毫无疑问是目前中国最为成功，知名度最大的商业品牌，一般都包括购物中心，娱乐中心和城市公寓。所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。如今，万达广场也已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。每一座万达广场都繁华了一个城市中心，“万达广场就是城市中心”，万达集团这样定位目前遍布祖国诸多大中城市的万达广场。

大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。20XX年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。在20XX年，集团董事长王健林以860亿元人民币的个人财富登陆中国富豪榜榜首! 截至20XX年11月1日，全国已经开业的万达广场有81座，涵盖中国20多个省份，集团持有物业面积规模全球第二，并计划到20XX年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。中粮集团·大悦城(北京) 大悦城(专题阅读)(相关干货)的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙欧阳中石刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读，读到一句话，“近者悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、

最齐全的中国大型商场购物中心名单

中国商场名录广州商场：天河城百货，中信广场，正佳广场，广百百货，摩登百货,领好广场，友谊城百货，新光百货，王府井百货，广州购物商城，广州维多利广场，广州中华广场，广州丽柏广场等。上海商场：（上海二百）永新百货，中环广场，向阳993，汇联商厦，Bund 18 外滩18号，上海金鹰国际购物中心，上海百盛百货，港汇广场，东方商厦，太平洋百货，汇金广场，第六百货，美罗城，上海伊势丹百货，久光百货，崇光百货，上海巴黎春天百货，来福士广场，大上海时代广场，FOXTOWN，百联世贸国际广场，上海龙之梦购物中心，上海奥特莱斯品牌直销广场，上海梅龙镇广场，上海正大广场，上海华润时代广场，上海第一八佰伴，迪卡侬运动城，上海置地广场，锦江迪生商厦，列香百货，黄金广场，大宁国际购物广场，香港广场，iCreate sports运动城，上海腾飞广场，二十一世纪运动城，上海妇女用品商店，百联又一城购物中心，上海大西洋百货，梅陇镇·新都会（MAXMALL），上海汇宝购物广场，上海嘉茂购物广场，上海百联中环购物广场，上海荣窿购物中心，上海名店运动城，中信泰富广场，天山商厦，上海恒隆广场，华狮购物中心，新梅联合广场，中融国际商城，上海宏伊国际广场，上海曹杨商城，天兴百货，上海亚新生活广场，上海东宝百货，假日百货，百联南

方购物中心（友谊南方商城），吉美臣品牌折扣中心，上海新世界城，上海万达广场，美美百货大上海时代广场，上海第一百货，上海虹桥友谊商城，上海时装商店，永安百货等。北京商场：北京半岛王府精品廊，北京翠微大厦，北京城乡华懋大厦，北京东方新天地，北京丰联广场，北京复兴商业城，北京新东安广场，北京新世界彩旋百货，晨曦百货东方店，北京SOGO崇光百货，北京当代商城，北京赛特购物中心，金源燕莎SHOPPINGMALL，北京君太百货，北京华宇时尚购物中心，北京新世界商场，晨曦百货双子座店，北京美美，北京巴黎春天百货，北京百盛购物中心，北京燕莎友谊商城，燕莎奥特莱斯购物中心，北京新中关购物中心，北京西单购物中心，北京天元利生体育商厦，北京太平洋百货盈科店，北京双安商场，北京市百货大楼，北京上品折扣广场王府井店，北京王府井百货，北京三利百货，北京蓝岛大厦，北京国贸商城，北京甘家口大厦，北京长安商场等。深圳商场：深圳地王购物广场，NICO-女人世界名店，REEL时尚生活百货，COCO PARK公园版情景式购物中心，中信城市广场购物中心，深圳太阳百货，宝安前进天虹商场，宝安创业天虹商场，龙岗双龙天虹商场，龙岗新城天虹商场，梅林天虹商场，沙竟天虹商场，龙华天虹商场，福民天虹商场，东门天虹商场，南山常兴天虹商场，布吉天虹商场，深圳天虹购物广场，深圳铜锣湾百货，深圳茂业百货，

中国网上商场排名前十

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购物中心的经营模式与发展

中国购物中心的经营模式与发展购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，XX 零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，XX已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规X以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；

购物中心案例研究

购物中心案例研究：海南第一MALL 项目背景地点: 中国. 海南省. 海口市开业: 2005年6月5日开发商: 海南环瑞置业有限公司基地面积: 430,000㎡建筑面积: 300,000㎡商业面积: 120,000㎡海域面积: 100,000㎡楼层: 5层停车位: 3,500个预计投资总额: 2.5亿元美元海南第一MALL位于海南海口市滨海大道，紧临秀英港旁(即海口港)，具有临海、观海之得天独厚的景观优势, 也是国内唯一的滨海购物中心, 分五期开发。2003年项目甫推出即轰动一时, 2004年获中国房地产十大商业地产品牌及中国房地产最佳商业项目20强, 同时吸引了许多国际投资商极大的关注，前来考察洽谈合作开发者川流不息，盛况空前(见图1)。该购物中心虽号称43万平方米, 问题是它分五期开发, 第一期3.6万平方米, 已开发完成, 主力店原本是引进铜锣湾百货, 没想到铜锣湾在海口招不到商户, 于开业前一个月临阵撤退, 开发商迫于无奈, 在商户入驻不及30%的情况下, 咬着牙于2005年6月仓促开幕, 商户多半集中在一楼, 二、三、四楼的空间大

部份闲置着, 五楼为员工办公室。实际上, 开发商变成了自营百货司, 营业空间仅占了约8,000平方米左右, 营运状况低迷, 商场门可罗雀。随后于2006年2月, 引进了深圳的新一佳超市, 营业面积占1.2万平方米, 营运状况差强人意, 勉强还可维持门面。目前该购物中心是以自营百货公司(8,000㎡)和新一佳超市(12,000㎡)为经营主体, 见图2。就现况而言, 由于该购物中心目前只开发了第一期3.6万平方米, 自营百货加上引进的超市, 真正的营业面积只有2万平方米, 很显然地, 是属小型的邻里型购物中心。根据2006年的资料统计显示, 该购物中心的经营状况显然出现了严重问题, 见图3、4。超市–营业面积12,000㎡, 2006年10月份的日均入店客流量为3,093人次。

上海未来三大奢侈品商场

虹桥将现奢侈品“金三角” 2011年03月22日记者昨天从有关方面获悉，国内首座专门展示销售欧洲一线服饰品牌的“奥思丁名品城”(暂定名)已确定于年内开进古北地区，将与明年开业的日本高岛屋百货、尚嘉中心(原名LV大厦)共同构成新虹桥商圈的“奢侈品金三角”。一：高岛屋百货上海高岛屋百货店的外观设计图日本历史最悠久，规模最大的百货公司之一的高岛屋（与西武、SOGO、伊势丹等齐名的日本最大百货连锁之一），宣布进军中国市场，首店落户上海古北新区，决定于2012年同时在上海和越南的胡志明市开设百货公司，高岛屋坚持主打高端，并称定位将比上海久光百货更高。2009年2月24日上午，日本高岛屋株式会社和上海长宁古北集团同时在东京工商会议所和上海召开新闻通气会，双方同时宣布关于“日本高岛屋百货正式进驻上海古北新区开设中国大陆第一家连锁店”的消息。据透露，双方就项目接触已有近5年时间，只因高岛屋在海外投资历来谨慎，不到火候不揭锅是人家一贯做法。作为接纳方的古北集团自然要与投资方保持步调一致，在事前的对外口径上，仅以“有意向”和“在洽谈”为托辞。而这一“托辞”的出现也仅从2008年11月，上海长宁区政府召开的商业项目推介会上开始。双方高度谨慎，对外保持步调一致的态度，足可见双方认真对待这一合作项目的诚意，也是此番“结缘”成功的关键因素。

具有180年历史的国际著名百货业日本高岛屋百货，是日本最大的连锁百货公司之一，在其国内拥有20余家连锁店。是所在国的上市公司，2007年该公司的营业收入位居全日本百货公司的首位，在日本股民的心目中“高岛屋”是一只资产优良、收益颇丰的“绩优股”。鉴于对本土股民高度负责的国内市场背景，高岛屋在海外扩张的步伐始终稳健，相比其它国际百货业跨国连锁的发展，似乎显得缓慢。迄今为止，高岛屋百货在海外仅拥有3家连锁店，即纽约、台北和新加坡。据业内人士分析，高岛屋之所以选择古北，原因有三：其一、“好人家”要找“好人家”，中华企业是一个具有55年房地产开发经验的地产界资深企业，也是国内的老牌上市公司，上市16年来，净资产收益率年均保持10%的增长速度，业绩稳健；其二、位于虹桥涉外贸易中心的古北新区，毗邻虹桥交通枢纽的独特地理人文环境；其三、在国际投资萎缩背景下的中国大陆却是扩大投资，大规模建设的滚滚暖流，是跨国投资的不二选择。由此可窥其“相恋”古北长达5年的内在原因。日本高岛屋株式会社目前已与中华企业股份有限公司和上海古北（集团）有限公司就百货公司的经营场地租赁达成了基本协议，该百货公司将成为日本高岛屋在中国大陆的旗舰店。目前上海高岛屋百货公司已经进入登记注册程序，近期将获政府有关部门的设立批准。东家古北集团为高岛屋量身定制，邀请了熟悉高岛屋商业建筑要求的日本久米建筑设计事务所，承担古北财富中心二期的建筑设计，建筑设计基本理念融自然和都市、文化和艺术、工作和购物融为一体，建立新型的国际性商务空间。海高岛屋百货选址于虹桥路与红宝石路当中黄金地段的古北国际财富中心二期，紧邻轨道10号线伊犁南路站。财富中心二期总高30层，是一幢含高档商业，五星级酒店及购物中心等于一体的超5A条甲级智慧化商务楼宇，据悉，古北国际财富中心二期的商业裙楼将按照高岛屋百货的经营需要为其度身定造。计划总投资13亿元人民币，总建筑面积19万平方米，总高30层；其中高岛屋百货公司位于地下1层至地上7层的裙楼部分，总建筑面积6万平方米，商业经营面积4万平方米。8层以上是超5A甲级写字楼。整个项目开发周期为3年，工程预计将于2011年底完工，2012年5月投入营业。。据高岛屋上海代表处介绍，高岛屋上海店经营范围覆盖服装、化妆品、珠宝饰品、家居用品、食品等百货业的全方位，并配臵餐饮和休闲娱乐设施，计划于2012年正式开业。消费群体目标锁定上海及长三角地区城市中高收入阶层。并表示看好中国大陆，尤其是长三角地区的消费市场。业界认为，日本近几年国内零售业的持续下滑使其本土零售企业开始谋求海外潜力市场，而中国则成为不少外资百货的避险之地。高岛屋已有180年历史，在国内拥有20余家连锁店，2007年的营业收入位居全日本百货公司首位。但高岛屋很少到日本以外的海外市场拓展，目前仅纽约、台北、新加坡地区有少数几家连锁店。 “由于高岛屋对海外拓展很谨慎，所以我们的洽谈长达5年之久，日本高岛

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885.33 251.8 166.33 5.32 270 456 1046.71 297.7 197.03 5.31 310 711 1215.13 345.6 228.39 5.32 360 711 1383.19 393.4 265.67 5.2 430 711 22.7 222 152.11 77.4 DN200 179.32 75 DN200 5796 6153 3601 1717 1937 22.7 215 179.82 79.8 DN200 211.84 77.1 DN200 6453 6923 3601 1717 1937 22.7 215 208.48 84.9 DN200 245.84 90.3 DN200 6508 7008 3601 1717 1937 22.7 198 237.61 70.5 DN200 280.13 79.2 DN200 6704 7151 3601 1717 1937 714.8 203 149.2 122.68 90 147.68 90.3 776 220.8 133.2 69.3 161.2 89.4

旧金山金融中心案例分析

美国旧金山科技金融中心案例分析一、旧金山概况旧金山，又称“圣弗朗西斯科”，粤语直译为“三藩市”。传统上所说的“旧金山金融中心”，实质上是指旧金山湾区（San Francisco, Bay Area），简称湾区（The Bay Area），是位于美国加利福尼亚州北部、美国西岸中点，旧金山湾区包含了旧金山在内的邻近九个郡（County）。总面积7000平方英里（约合18000平方公里），人口730多万，是美国第四大、西海岸第二大（仅次于洛杉矶）都会区。不像其他以单一城市为中心的大都会区，旧金山湾区里有多个较大规模的城市，最主要的城市是旧金山半岛上的旧金山（San Francisco），南部的圣荷西（San Jose）和东部的奥克兰（Oakland），因而这一大都会也被称为“圣荷西-旧金山-奥克兰联合都会区”（San Jose-San Francisco-Oakland, CSA）。其中，旧金山是湾区的经济、金融、商业与文化中心，是太平洋岸证券交易所、美国最大的银行美洲银行总部以及旧金山联邦储备银行、富国银行所在地，人口密度在美国仅次于纽约排名第二。圣荷西是湾区里人口最多、面积最大的城市，也是著名高科技地区——硅谷（Santa Clara Valley及其周边地区）的中心城市。奥克兰是

美国重要的制造业及分销业中心，也是美国西海岸最大的铁路总站/枢纽，并拥有美国第四大集装箱港口。旧金山多元文化鼎盛，包容性强。在饮食、建筑、音乐等城市生活方面都集聚了全球文化多元素。除了美味新鲜富于创意的加州菜之外，你也可以品尝到法国大餐、意大利菜、日本料理和中国美食；在建筑方面，你可以看到遍布全市的维多利亚式房屋、希腊罗马式的“艺术宫”、雕龙镂凤的唐人街、日本城五重塔、北滩上漆着意大利彩画的餐馆等全世界著名建筑风格的作品；在音乐方面，世界级的芭蕾舞、高雅的古典音乐、百老汇的音乐剧、缠绵悱恻的爵士乐，无分高下，共同浑然溶入旧金山的城市节拍之中。旧金山的多元文化吸引了全球目光旧金山湾区是美国重要的经济中心、科技中心和金融中心。 ●旧金山湾区的经济实力十分雄厚。根据美国经济分析局（Bureau of Economic Analysis, U.S.）的统计，2008年湾区GDP达到5084.18亿美元，在美国180个大都会区中排名第三（仅次于纽约都会区和洛杉矶都会区），如果作为国家排名将排在第21位，超过瑞士。 ●旧金山湾区也是美国最富裕的地区之一。2007年湾区人均个人收入（Per capita personal income）达到51315美元，在大都会区中排名第二，略低于纽约都会区的52232美元。 ●旧金山湾区是美国重要的总部经济中心。2007年湾区有超过80家上市公司和 10多家私人公司收入超过10亿美元（其中近2/3是硅谷的科技企业）。在2010年美国“财富500强”公司中，有31家公司总部位于湾区，这些公司年收入合计达到8840亿美元，仅次于纽约都会区。 ●旧金山湾区是美国最重要的科技中心。硅谷是美国乃至世界的信息技术、电信技术、生物技术、纳米技术和替代能源技术等关键科技领域的战略高地，几乎所有最著名的美国高科技公司都在硅谷成立并发展壮大，包括英特尔、惠普、苹果、思科、朗讯、Google、雅虎、Ebay、AMD、Sun、甲骨文等等。 2008年湾区提供了38万6千个高科技职位，在美国大都会中排名首位。 ●旧金山湾区是美国最重要的创业风险投资（Venture Capital）中心。硅谷

国内购物中心存在问题与发展趋势

一、我国大型购物中心存在的主要问题（一）供求不平衡由于2003年开始的大型购物中心投资热，致使一些投资盲目上马，缺乏总体的规划方案和可行性分析，由此导致不少的建好用房没有招商成功。国家统计局的数字称，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872 万平方米，同比增长23.2%。由于大型购物中心占地面积庞大，大型百货零售企业又是一个中心城市的窗口，是一个城市的脸面，购物中心兼备商业、金融、地产三种属性，是城市发展中的最活跃的元素之一，筹备如此大规模营业场地的大型购物中心，是一定要纳入一个城市的总体发展规划，购物中心项目的开发应该符合城市总体发展的目标。相对应，大型购物中心的招商本身也是一项庞大的工程，这有别于传统大百货店的先选址、先开发、后招商的模式。相反，大型购物中心应该是先招商再开发，也就是将购物中心的主体经营项目先确定下来，再按主体经营项目所属各主力店的规范要求来做整体的统一规划与开发，这样一来，开发完成后的购物中心即符合市场的需求又规避了完成后的招商风险。盲目做购物中心项目的开发风险是非常之大的。（二）城市功能配套建设与大型购物中心不协调国外发达国家已发展成功的数十万平方米的大型购物中心与当地整个城市的功能是完全配套的，比如交通位置便利、大型停车场等。国内的一般中心城市的人口都在500万之上，国内中心城市的规划总是滞后城市的经济与人口增长，城市

人口的急剧膨胀造成城市的功能配套建设总是在修修补补，急剧膨胀的人口与车辆造成国内的中心城市大范围的堵车现象，节假日这一现象就更加严重。国内中心城市交通的不顺畅、主力商圈停车位的建设滞后等，制约了大型购物中心在消费的黄金时间内吸引更多的人流，更重要的是吸引不到更多有购买力的有车阶层。就拿西安市小寨区域的百X、X鹰国际、省军区三个购物中心来说，仅X鹰国际门前有一个面积不大的停车场，这严重制约了小寨商圈购物中心的发展。因此，国内城市的规划、城市功能的配套程度才是决定大型购物中心成败的决定因素。（三）经营管理模式缺乏 Shopping Mall的经营方式主要有三种。一是开发商自行出租，统一进行经营管理，这主要是欧美发达国家在业态已发展成熟时采用的；二是出租主力店，出售小块单位；三是开发商聘请或委托专业商业运营商进行运作。当前我国Mall 的开发主要采取第二种方式，与主力商户签订承租合同，出售小块单位回笼资金。究其原因，除了开发商仍存在短视和投机行为外，其自身经济实力的不足也是开发商迫不得已的行为。但这样造成的后果是Mall的管理难以统一进行，买断所有权的业主可以为了自己的利益各行其是，以至Mall难以从整体上开展统一规划和营销活动。大型购物中心项目是中国近几年才兴起的新型业态，百货零售业界对此业态的认识与经营管理仍存在许多盲区，还没有形成一定的成熟经营管理的经验积累。如果完全按照商业地产的经营模式，也就是说将铺位全部卖出去或租出去，只做一些普通的物业管理，那是极不利于这一业态的市场培育与发展的。折衷的选择是，由具有成熟的大型百货店经营管理经验的团队来进行统一的管理，除了一般的物业管理之外，仍要加上统一的营运与推广的职能管理，以此来探索出一条符合中国国情的大型购中心的经营与管理模式。二、购物中心的未来商业模式发展方向纵观购物中心，它所带来的并不仅仅是一个建筑意义上的购物中心，它的商业模式将会影响城市商业的发展方向。（一）购物中心以零售业、休闲、娱乐、餐饮等多种业态并存，各业态相互支撑，并与不同功能、主题元素有机结合产生互动效应，让消费者在充足享受购物、娱乐快感的同时，又有格外的新奇体验，这更适合消费者的需求和行为方式。

全国主要知名商场

全国主要知名商场福州：东百、大洋、天虹、新华都厦门：莱雅百货、SM、华联、天虹、新华都广州：广百、王府井、天河城、友谊、新大新、时代广场、大和百货深圳：东门茂业温州：银泰、开太、乐清时代、瑞安时代宁波：银泰杭州：银泰、解百、杭百南京：中央商场、金鹰国际、新街口百货、太平洋苏州：人民商场、大洋无锡：八佰伴、大洋济南：银座、贵和、人民青岛：利群（台东）、百盛、阳光、海信、千川、伊都锦北京：燕莎、王府井、新世界、中友、太平洋、双安、崇光、赛特、西单、兰岛百盛天津：劝业、百盛、金元宝、伊势丹、伊都锦、友谊沈阳：新世界、百盛、罕王大连：麦凯乐、友谊、百盛长春：卓展、国贸、时代、欧亚哈尔滨：松雷、远大、新世界、中央商城、秋林、金安、乐松、宏博上海：八佰伴、来福士、太平洋、正大、伊势丹、巴黎春天、汇金、友谊、连卡佛、香港广南宁：梦之岛、王府井、百大、柏联昆明：百盛、百大、新世界、美辰贵阳：百盛、北京华联、星力、国晨重庆：重百、新世纪、百盛、阳光百货成都：王府井、太平洋、伊藤洋华堂、茂业、仁和春天长沙：阿波罗、春天百货、友谊武汉：王府井、新世界、崇光、大洋、群光、中商、中百南昌：南百、财富广场、天虹、凯美大洋合肥：百盛、合肥百货兰州：百盛、亚欧、西单、银花郑州：百大、丹尼斯、大观园西安：秋林、世纪金花、民生国贸、家世界、百盛太原：百盛、天美、五一百货银川：新华、老百大、华联石家庄：西美、人民、国贸、益友呼和浩特：天元、新世界、百盛、华联乌鲁木齐：百盛、太平洋、仁和春天、天山海口：友谊、第一百货、生生、乐普生、新世界、DC 香港：太古城、世贸澳门：新利华、新八佰伴台湾：新光三越

上海2019年986家首店最全解读

上海2019年986家首店最全解读据中商数据统计， 2019年上海共计开出首店986家（不含快闪店），各类首店中，海外及中国港台地区新进品牌、中国大陆本土新创业品牌、既有品牌创建的全新副牌或子品牌、原有品牌的新概念店/跨界店或旗舰店、退市后改换门庭重出江湖的品牌新形象店占比分别为18%、45%、12%、21%、4%；全球首店及亚洲首店、全国首店及大陆首店、华东区域首店、全市首店占比分别为2%、22%、13%、63%。就首店选址物业类型来看，购物中心、百货商场、街铺分别占78%、7%、15%。由于篇幅所限，也为了便于业内考察及选择招商对象，中商数据根据品牌含金量、品牌特色、拓展意愿、口碑反馈等多个维度从986家首店大名单中精选出最受关注的333家头部首店品牌（具体名单见附表），这些头部品牌中的七成品牌已开出连锁店或计划拓展。根据2019上海优质首店333指数名单，老牌商业区黄浦、静安与浦东新区蝉联全市前三，西南商业龙头徐汇夺得殿军，闵行与长宁并列第五。热点商圈中，南京西路/静安寺、淮海中路、陆家嘴再夺全市前三甲，徐家汇、南京东路、新天地以细微的差距分居第四至第六，五角场、中山公园、南外滩（凭借BFC开业效应异军突起）分列第七至第九，苏河湾、虹桥枢纽、天山虹桥并列第十，世纪大道、环球港、大宁、吴中路、外滩、莘庄、南方莲花路、七宝、北外滩、四川北路等区域商圈也各有亮点。

最受优质首店欢迎的沪上65家重点商场中，购物中心虽然占据绝对优势（占比达88%），但优质的八大头部百货商场（新世界城、久光、芮欧、新世界大丸、第一八佰伴、一百、伊势丹、高岛屋）依然受到化妆品、服饰等品类首店垂青。此外，淮海中路、南京西路、南京东路的街铺也颇受海外品牌首店青睐。就重点商场企业背景来看，外资企业占比高达62%，凯德、瑞安、新鸿基、恒隆、嘉里、华润、崇邦、百联、新世界等在沪上拥有多家优质商场的海内外大集团表现尤为亮眼。就具体商场来看，连为一体的新天地街区与新天地时尚表现最为突出，港汇恒隆广场、上海K11、BFC外滩金融中心并列亚军，上海来福士、新天地广场并列季军，兴业太古汇、静安大悦城、美罗城、静安嘉里中心、长宁来福士、上海合生汇、新世界城、ifc国金中心并列殿军。2019年新开业的众多新项目中，BFC、ITC、华润时代广场、晶耀前滩、虹桥丽宝乐园、Tx淮海年轻力中心、老佛爷百货、白玉兰广场表现最为耀眼（排名不分先后）展望新一年首店选址热点，除了以上诸多种子选手外，预计2020年的热点商场将包括：今年最受期待的全新开业项目：印力集团全新旗舰产品线印象城MEGA系列全国首发项目——南翔印象城MEGA，日本三井集团LaLaport海外首店——金桥啦啦宝都，香港利福集团全球首个超级综合体——大宁久光城，新加坡凯德旗下全球第十座来福士——虹口北外滩来福士，集建筑艺术、文化传承、历史遗产与自然风貌为一体的新地标——天安千树广场，苏河湾畔创意综合体——SIFS静安国际中心； Tips：由于篇幅所限，2019上海优质首店333指数未包含落地郊区的特色品牌，但郊区的娱乐业态首店还是值得提一笔，例如：卡尔飞车万达汽车乐园与梦幻雨林主题乐园——青浦万达茂，嗨马乐动——嘉定信业购物中心，奥斯丁梦想儿童乐园——嘉定大融城，蓝精灵主题乐园——松江世茂精灵之城。今年将完成全面改造的三大升级项目：堪称首店收割机的港汇恒隆广场、新天地时尚1期、融创（上海）商置参与的上海广场。此外，于2019年12月试营业的OneITC及中环广场也将陆续带来多家全新首店。