土地增值税清算规程

土地增值税清算规程是指土地增值税的收取，缴纳，限制和核定等规程。具体包括：

（1）对土地出让或者划拨的增值税收取：根据税法规定，应拍卖、

无偿使用和按价出让土地产生的收益，应收取增值税，按经济实质判断，

确定应税事项的税率，计算税款的金额，实施税务管理。

（2）土地增值税的缴纳及核定：土地增值税应由纳税人按期交纳，

缴纳土地增值税时需出具税务登记证、实收凭证和其他有关证明材料，税

务机关根据税务登记证及相关有关凭证，计算增值税额，缴纳土地增值税。

（3）土地增值税限制抵免：土地增值税可以在税务机关认可的范围内，抵免缴纳的土地增值税，土地增值税可以抵免本次纳税义务的税款，

本次抵免的税款最高不超过本次应纳税款额。

土增税清算步骤范文

土增税清算步骤范文土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。第一步：确定土地增值税的计算依据土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。 1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。 2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。 3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。第二步：纳税人申报纳税纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。通常需要提交以下相关资料： 1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。 3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。第三步：税务机关审核纳税申报表

税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。审核主要包括以下方面： 1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性和准确性。 2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行重新评估。 3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的土地增值税税款金额。第四步：通知纳税人缴纳税款税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内缴纳土地增值税税款。通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴款的时间和地点等信息。第五步：纳税人缴纳税款纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税务机关。纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。以上是土地增值税清算的一般步骤。需要注意的是，不同地区对土地增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算过程中，应根据当地的规定履行相关义务。

土地增值税清算程序与清算方法

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步: 1.清算前的准备工作; 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制; 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制; 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制; 5.土地增值税的审计鉴证; 6.土地增值税的申请清算。二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括: (一)清算范围的界定: 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。 6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 (二)应当搜集、整理如下资料: 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证 1 明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

广东省地方税务局土地增值税清算管理规程(暂行)

广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006?187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009?91号）等规定，制定本规程。第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。第五条税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。第六条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。（三）直接转让土地使用权的。（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简

土地增值税清算流程

土地增值税清算流程土地增值税是指在土地出售时，卖方根据土地原始购买价格和出售价格之间的差额，按照一定比例向国家交纳的税款。为了规范土地增值税的清算流程，以下是土地增值税清算的基本流程。第一步：确定土地增值金额首先，需确定土地的增值金额。土地增值金额是指土地出售时，购买价格与出售价格之间的差额。根据土地增值税的税率，计算出土地增值金额。第二步：办理税务登记卖方需向所在地的税务局办理税务登记。办理税务登记时，需提交相关证明材料，包括土地购买合同、土地出售合同、增值税计算表等文件。税务局会根据提交的材料进行审核，并登记纳税人信息。第三步：缴纳税款在办理完税务登记后，卖方需按照土地增值金额计算出的税款，向税务局缴纳相应的税款。可以选择一次性缴纳全部税款，或分期缴纳。第四步：办理税务注销在缴纳税款后，卖方需及时办理税务注销手续。具体办理方式为，向税务局提出办理税务注销申请，提交相关证明材料，比如税务登记证、缴纳税款的证明等。

第五步：办理财产交接手续当卖方缴纳完税款后，需办理财产交接手续。这意味着土地的所有权从卖方转移到了买方名下。卖方需与买方一同到有关部门办理地籍调整、土地过户等手续，确保土地的所有权顺利转让。第六步：办理相关证明手续卖方需办理相关证明手续，包括办理预售许可证、商品房发票等。这些手续是为了确保土地出售过程的合法性和合规性。第七步：申报税务局备案最后，卖方需向税务局申报土地出售情况，办理备案手续。申报备案时，需提交相关证明材料，包括税务注销证明、财产交接手续证明等。以上是土地增值税清算的基本流程。不同地区的土地增值税规定可能会有所差异，具体办理流程还需按照当地的相关政策和法规执行。因此，在进行土地出售时，卖方应及时咨询当地税务局，了解具体的清算流程和要求，确保税款能够按时缴纳，并顺利办理相关手续。同时，卖方也可以委托专业的税务咨询机构或律师事务所协助办理土地增值税清算手续，以保证自身权益的合法性和正当性。

国税发〔2009〕91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法. 第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目. （二）整体转让未竣工的房地产开发项目. （三）直接转让土地使用权的项目。（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目. 第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目. 第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税

土地增值税清算规程

第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤根据XXX发布的《土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），土地增值税清算时，已开具商品房销售的，按照所载金额确认收入；未开具或未全额开具的，则以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。如果销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致，已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时进行调整。根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，则应按规定计税。因此，需要分别计算普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。第二步是取得土地使用权所支付金额的分配。按照“占地面积法”分摊土地成本：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额，即土地成本扣除项目总金额乘以某期项目占地面积除以各期总占地面积。分配绿化占地面积需要乘以某期建筑占地面积比例和道路及绿化面积。某期建筑占地面积比例是某期建筑

占地面积除以总建筑占地面积。分配后的某期占地面积是某期建筑占地面积加上分配的绿化道路占地面积。第三步是房地产开发成本的分配。对于分期开发的项目，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊。除土地成本以外的其他开发成本按照“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额，即混合成本扣除项目总金额乘以某期项目建筑面积除以总建筑面积。在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配。首先计算层高系数，选取普通标准住宅层高为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数。然后计算层高系数面积，其中普通住宅层高系数面积等于总建筑面积，已售层高系数面积等于已售建筑面积。非普通住宅层高系数面积等于各非普通住宅层高系数乘以面积之和。第一步：计算已售房屋的收入根据已售房屋的面积和单价，计算出已售房屋的收入。例如，已售普通住宅收入＝已售普通住宅面积×普通住宅单价。第二步：计算土地增值税

土地增值税清算管理操作指引

土地增值税清算管理操作指引 (从事房地产开发的纳税人适用) 讨论稿一、土地增值税的前期管理（一）开发项目的前期管理主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；（8）工程监理报告、日志等监理材料；（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；（19）清算期间的财务会计报表；二、土地增值税的清算申报（一）土地增值税清算条件 1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

土增税的预缴与清算方法

按照土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补;” 我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业,因其开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法;但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦,准确率不高,为此,笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下,供参考：一、预征的方法; 预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定; 假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋, 2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元; 二、汇算清缴的方法; 土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面; 一清算时间的确定; 土地增值税的清算时间根据以下情况确定： 1、具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续; 1房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3直接转让土地使用权的; 2.符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续; 1已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的; 3纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4省税务机关规定的其他情况; 二收入的确认; 房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益,包括：货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点： 1、已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入;代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入, 3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

土地增值税暂行条例土地增值税清算规程

土地增值税暂行条例土地增值税清算规程为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定中华人民共和国土地增值税暂行条例。下文是WTT搜集的中华人民共和国土地增值税暂行条例，!! 土地增值税根本介绍土地增值税(land appreciation ta_ )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的局部，税率为30%，增值额超过20__%的局部，税率为60%。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。20__年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货

币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所获得的收入减除本条例第六条规定扣除工程金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条计算增值额的扣除工程：

土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。" 根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的,应就其全部增值额按规定计税。所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。第二步:取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法"分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高(住宅层高2。8米）为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2。8＝1 商铺层高系数＝商铺层高÷住宅层高＝4÷2.8＝1。4286 ⑵计算层高系数面积普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝10175.40㎡， ②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝9648.10㎡；非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)＝1×1633.68㎡＝1633。68㎡， ②已售层高系数面积＝∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡；商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积＝∑（商铺层高系数×商铺面积）＝1.4286×1219。77㎡＝1742。56㎡， ②已售层高系数面积＝∑（商铺层高系数×已售商铺面积）＝1.4286×55。40 ㎡＝79。14㎡. 已售总层高系数面积＝9648。10㎡＋1633。68㎡＋79。14㎡＝11360。92㎡. 第四步：开发费用的分配根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函［2010］220号）第三条第（二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除；

房地产开发25%转让土地增值税清算

房地产开发25%转让土地增值税清算一、背景介绍近年来，我国房地产市场发展迅速，土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，对于调控房地产市场、维护国家财政收入具有重要意义。根据国家有关规定，房地产开发企业在转让土地时需缴纳土地增值税。本文将重点介绍房地产开发25%转让土地增值税清算的相关内容，以帮助企业更好地了解和遵守相关政策。二、土地增值税清算的重要性土地增值税清算是指在土地使用权转让时，根据土地增值额度计算应缴纳的税款，并对企业进行征税的过程。清算的目的是确保国家税收利益，抑制房地产市场过度投机，促进市场平稳健康发展。对于房地产开发企业而言，了解土地增值税清算的规定和流程，合理规划税收筹划，降低税收负担具有重要意义。三、房地产开发25%转让土地增值税清算的流程 1.企业准备相关资料：包括土地使用权转让合同、房地产项目审批文件、土地增值税清算申报表等。 2.资产评估：企业需对土地使用权进行资产评估，确定土地增值额度。 3.申报税款：企业根据土地增值额度和税率计算应缴纳的土地增值税，并向税务部门申报。 4.税务部门审核：税务部门对企业提交的申报材料进行审核，确认税款金额。

5.缴纳税款：企业按照税务部门的审核结果，按时足额缴纳土地增值税。四、如何合理降低土地增值税税负 1.提前规划税收筹划：企业在购地、开发、转让等环节提前进行税收筹划，降低税收负担。 2.合理评估土地价值：企业可聘请专业评估机构，对土地使用权进行准确评估，确保税收筹划的科学性。 3.优化企业税收结构：企业可通过合理分配税种、延迟纳税等手段，降低土地增值税税负。 4.了解税收优惠政策：企业应密切关注国家相关政策，了解税收优惠政策，符合条件的可积极申请。五、总结房地产开发25%转让土地增值税清算对于企业税收筹划具有重要意义。企业应充分了解相关政策，合理评估土地价值，优化税收结构，以确保税收筹划的有效性。

土增值税清算操作指南

土增值税清算操作指南土地增值税（以下简称增值税）是指在土地流转活动中，由于土地价值变化产生的一种税收。增值税清算操作指南是指对于土地流转活动中产生的增值税进行清算的具体操作指引。下面是一份关于增值税清算操作指南的建议：一、税收主体及税款承担人 1.增值税的主体为买卖双方和税务机关，其中买卖双方分别是出让方和受让方，出让方为增值税的纳税义务人，受让方为增值税的代征人。 2.清算时，出让方为买卖双方中的纳税义务人，应当通过申报纳税等方式向税务机关缴纳相应的增值税款。二、纳税义务及申报时间 1.出让方应当依法履行纳税义务，按时申报并缴纳增值税。 2.增值税的申报时间一般为每个纳税期限的最后一天，具体时间以税务机关的规定为准。三、增值税税额的计算 1.增值税的计算公式为：增值税税额=(土地增值额×征收比例)÷(1+征收比例)，征收比例一般为5%或11%，视具体情况而定。 2.土地增值额可根据土地流转价格与购置成本的差额来计算，购置成本包括土地取得成本和土地开发成本两部分。四、增值税清算的步骤

1.准备相关资料：准备土地流转合同、土地取得成本和开发成本明细、土地流转价格等相关资料。 2.计算土地增值额：按照税务机关的要求，计算土地流转价格与购置成本的差额，得到土地增值额。 3.计算增值税税额：根据上述公式，计算出增值税税额。 4.申报纳税：通过电子申报或者纸质申报等方式，将计算出的增值税税额填写在相应的申报表上，向税务机关申报纳税。五、注意事项 1.清算操作应严格按照税务机关的规定进行，保证操作的合法合规。 2.在计算土地增值额时要准确、全面地考虑各项成本，确保计算结果的准确性。 3.对于涉及到购置土地的流转活动，要尽量保留购置土地的相关凭证和证据，以备后续清算使用。 4.清算完成后，应妥善保存纳税凭证和相关资料，以备税务机关的查询。总结：增值税清算是土地流转活动中的一项重要工作，需要纳税人根据规定及时、准确地计算增值税税额，并按时向税务机关申报纳税。清算操作的关键在于准备相关资料、计算土地增值额和增值税税额，以及按规定的申报时间完成纳税。同时，要注意保留相关凭证和证据，以备税务机关的查询。这些操作步骤和注意事项，将有助于纳税人顺利完成增值税清算工作。

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程

《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》北京市地方税务局公告2016年第7号为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于<土地增值税清算管理规程>印发的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。关于2016年《北京市地方税务局关于发布 <北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解一、本公告出台的背景是什么? 为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务

二、规程较原办法进行了哪些调整? 本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号) 同时废止。第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本规程。第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总那么第一条为加强土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，根据?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细那么、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么、?国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知?(国税发〔2021〕91号)及有关文件规定，制定本规程。第二条本规程适用于房地产开发工程土地增值税清算工作。第三条本规程所称土地增值税清算〔以下简称清算〕，是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。第四条纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。第五条税务机关负责清算的受理和审核。第二章工程管理第六条房地产开发工程应以国家有关部门审批、备案的工程为单位进展日常管理和清算〔以下简称清算单位〕。

对于分期开发的工程，可以结合工程实际情况及相关材料进展判定，以确定的分期建立工程作为清算单位。【注：原那么上按建立工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】第七条纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税工程登记手续。土地增值税工程登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。第八条纳税人应按照房地产工程管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。第九条属于保障房工程的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条纳税人应按照财务会计制度的要求进展财务会计核算工作，准确归集房地产开发工程的收入、本钱、费用。第十一条房地产开发工程土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产工程的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好工程跟踪管理工作。第三章清算申报与受理

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程

北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。第二条本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。第四条纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。第五条税务机关负责清算的受理和审核。第二章项目管理第六条房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。

对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】第七条纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。第八条纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销) 售许可证等材料。第九条属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。第十一条房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。第三章清算申报与受理