案例名称：金融街控股股份有限公司 投资性房地产会计政策
投资项目可行性分析报告.doc
投资项目可行性分析报告 ***投资项目可行性分析报告 目录（可根据文件内容自动更新） 第一章总论 (3) 一、项目概况： (3) 二、项目背景： (3) (一) 1. 2. 3. 外部环境： (3) 经济环境因素： (3) 行业竞争环境因素： (3) 其他因
素： (4) (二) 1. 2. 3. 4. 5. 内部环境： (4) 公司愿景： (4) 管理现状分析：............................................................................................. 4 生产现状分析：..............................................................................................4 营销现状分析：..............................................................................................4 技术研发能力分析： (4) 第二章项目提出的必要性分析 (4) 一、必要性因素之一：自身发展需
要 (4) 二、必要性因素之二：市场竞争需要 (4) 三、必要性因素之三：行业整合需要 (5) 四、必要性因素之三：其他方面.................................................... (5) 第三章项目选址方案 (5) 一、建厂的地理位置和社会经济现状 (5) 二、交通、运输现状和发展趋势 (5) 三、当地政府政策支持 (5) 第四章项目实施方案 (5) 一、项目总体方案： (5)
可行性研究案例分析
1.项目背景 大都体育中心为银都区直接管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道和可供8000人观看的简易看台，设备简陋，不符合国家标准。在亚运会期间，虽由国家投资兴建了举重台、乒乓球练习馆、游泳馆、运动学校、办公楼等建筑，但由于缺少配套设施，目前任不能满足体育锻炼和比赛的要求。引进外资，充分挖掘现有土地潜力，利用合作的优势，改造旧房屋，开发完善银都体育中心的配套设施，兴建奥林体育大厦，促进银都城区各项体育工作和第三产业的繁荣和发展。 2.项目拟建规模 根据大都市城市规划管理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本项目占地10540.2平方米，总建筑面积98975平方米，其中地上66541.6平方米，地下32433.4平方米。建设高度62.4米。建筑容积率（地上），建筑密度45%。项目工期：1997年6月至2000年6月，历时3年。 各建筑物建筑面积见表 表建筑面积分配表 体育大厦的开发建设充分考虑了体育设施的配套作用，体育设施建设内容见表 表体育设施建设内容 体育场馆 4.1.1大都市体育场馆现状
大都市及郊区县现有215个（含国家和省体委所属），其中市区135个。现有场馆中，长期用于专业训练和比赛的有30个。其余场馆已经全部用于群众体育健身活动，每年开放时间超过320天。 4.1.2本市居民对体育健身活动场馆的需求 1995年《全民健身计划纲要》颁布和实施以来，全市加大向社会开放力度。1995年活动人次为14万人次/月，1996年增加到70万人次/月，活动项目也由18项增加到20项。随着群众健身需求的增加，现有场馆设施显得供不应求，许多场馆和场地都出现群众排队等场地、预约场地的情况。大都市尤其是银都区的供需矛盾尤为突出。 写字楼市场 4.2.1写字楼供给状况 1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼建设及供给也迅速增长。1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。 据统计，1995年本市各楼可用于办公的设施总量达225万平方米，其中：纯办公楼接近100万平方米；用于办公的公寓，近55万平方米；饭店常年用于办公约70万平方米。 4.2.2需求分析 1995年，大都市新批三资企业较上年减少42%，但外资企业进驻大都市机构仍有所增长，这是大都市的地位和功能所决定的，据此预测外资机构对写字楼的需求仍有一定的增长。 随着中国经济的发展，中资企业经济实力不断增长，在写字楼需求市场中所占份额逐年增长，1990年，中资企业只占当年写字楼需求量的10%左右，到1995年已占约1/3约为14万平方米，中资企业对中高档写字楼需求增长速度高于外资企业，年增长率可达25%。 综合分析，预测大都市今后几年写字楼需求情况见表 表 1997年—2000年大都市高档写字楼总需求量单位：平方米 公寓的需求主要是对三资企业和外方驻大都市机构人员、中资企业驻大都市人员等，公寓的用途已由原来的单层纯居住发展为居住、办公兼用。 5建设地点及市政配套条件 建设地点 本项目位于大都市银都区，项目的四至范围：北起银都工人体育馆南侧，南至北四环，西起东方大街东侧，南至南方大厦。 拆迁方案 5.2.1项目用地现状 在用地范围内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。 5.2.2拆迁安置方案
某项目投资可行性分析
凤凰国际可行性分析.doc 凤凰国际可行性分析 一、项目概况 凤凰国际位于市中心区――城区西侧的振华街，北至市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。南北长226米，东西宽度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整个项目地块基本呈一长方形，布局规整。 规划指标
二、投资分析概述 1、投资分析的目的 本案投资分析的目的是在对住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取 得较高的经济和社会效益。 2、投资分析的依据 ●市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、 销售计划等； ●本项目的规划设计方案及相关经济技术指标； ●项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况）； ●行业一般获利能力； ●国家及有关建筑工程技术方面的标准、规、指标等资料； ●土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 3、投资分析的条件和围 条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。 围：本报告研究的围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等容。
三、建设方案 1、方案设想 ●总体设想 本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。 ●建设经营期 本项目开发建设经营期为3年，即2004.2年—2007.2年。 ●开发方案 本项目以滚动开发方式，建设工期为24个月； ●销售进度方案 于开工6个月后（2004年8月）开始正式销售，销售周期为20-21个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的35%（约38500平方米），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的40-45%（约44000-49500平方米）。
政策性银行与中央银行和商业银行的区别有哪些
政策性银行与中央银行和商业银行的区别有哪些？ 政策性银行不同于政府的中央银行，也不同于其他商业银行，它的重要作用在于弥补商业银行在资金配置上的缺陷，从而健全与优化一国金融体系的整体功能。与其他银行相比，政策性银行具有如下特点： 第一，从资本金性质看，政策性银行一般由政府财政拨款出资或政府参股设立，由政府控股，与政府保持着密切关系。如德国（复兴开发银行法）规定：复兴开发银行为政府所有，其中联邦政府占80％的股份，各州政府占20％的股份。法国的对外贸易银行，是由法国的中央银行持股24.5％，信托储蓄银行持股24.5％，以及其他大商业银行投资组成。 第二，从经营宗旨上看，政策性银行不以营利为目标，而以贯彻执行国家的社会经济政策为己任。其主要功能是为国家重点建设和按照国家产业政策重点扶持的行业及区域的发展提供资金融通。一般包括支持农业开发贷款，农副产品收购贷款，交通、能源等基础设施和基础产业贷款，进出口贸易贷款等。但是不以营利为目标并不意味着政策性银行都不盈利，或是都无视效益性，而仅仅是以经营的目标角度来讲，不追求盈利或利润最大化。 第三，从业务范围上看，政策性银行不能吸收活期存款和公众存款，主要资金来源是政府提供的资本金、各种借入资金和发行政策性金融债券筹措的资金，其资金运用多为长期贷款和资本贷款。政策性银行收入的存款也不作转账使用，贷款一般为专款专用，不会直接转化为储蓄存款和定期存款。所以，不会像商业银行那样具备存款和信用创造职能。政策性银行有自己特定的服务领域，不与商业银行产生竞争。它一般服务于那些对国民经济发展、社会稳定具有重要意义，且投资规模大、周期长、经济效益低、资金回收慢的项目领域，如农业开发、重要基础设施建设、进出口贸易、中小企业、经济技术开发等领域。 第四，从融资原则上看，政策性银行有其特殊的融资原则。在融资条件或资格上，要求其融资对象必须是从其他金融机构不易得到所需的融通资金的条件下，才有从政策性银行获得资金的资格，且提供的全部是中长期信贷资金，贷款利率明显低于商业银行同期同类贷款利率，有的甚至低于筹资成本，但要求按期还本付息。 第五，从信用创造能力看，政策性银行一般不参与信用的创造过程，资金的派生能力较弱。因为政策性银行的资金来源主要不是吸收存款，而往往是由政府提供，而且政策性银行的贷款主要是专款专用，正常情况下不会增加货币供给。
投资性房地产会计分录汇总
投资性房地产会计分录汇总-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
投资性房地产评估指导意见(试行)
投资性房地产评估指导意见（试行） 第一章 引言 第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。 第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。 第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章 基本要求 第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。 第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。 注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。 第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。 注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。 第三章 评估对象 第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象： （一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租
事件发生的可能性大小
人教版小学五年级上册数学《可能性说》课稿 义安镇栗村小学衡立华 各位评委老师，大家好，我是来自义安镇栗村小学的教师衡立华，我今天说课的内容是人教版五年级上册第四单元《可能性》。 一、教材分析： 关于“可能性”这一内容，小学数学教材分两次进行了集中编排。第一次是在三年级上册，主要是让学生初步体验有些事件的发生是确定的，有些则是不确定的。第二次就在本单元，本单元内容是在三年级上册基础上的深化，使学生对“可能性”的认识和理解逐渐形象，能用恰当的词语（如“一定”“不可能”“可能”“经常”“偶尔”等）来表述事件发生的可能性大小。《可能性》这一单元主要是引导学生观察分析生活中的现象，初步体验现实世界中存在着不确定现象，认识事件发生的确定性和不确定性，并知道事件发生的可能性是有大小的。为了帮助学生认识现实生活中的确定现象和随机现象，旨在引导学生观察分析生活中的现象，初步体验现实世界中存在着不确定现象，认识事件发生的确定性和不确定性。因此，我不仅从整体上把握教材知识结构，注意统计知识与概率知识的联系，而且密切关注并考虑学生已有的经验知识，根据学生实际设计教学内容，使学生在玩中学，在学中悟。 二、学情分析： 五年级的学生具备了一定的思维能力，因此，教学过程中创设的问题情境力求贴近学生的生活，从而引起学生的思考。由于学生概括能力较弱，推理能力还有待发展，很大程度上还需要依赖具体形象的经验材料来理解抽象逻辑关系。所以在教学时，注重让学生充分试验、收集、分析数据，帮助他们对生活中的常见现象发生的可能性进行正确的分析和判断，所以本节课中，应多为学生创自主学习、合作学习的机会，让他们主动参与、勤于动手，从而乐于探究。 二、教学目标： 新的课程标准中倡导教师要关注每一个学生的发展，教师应该是教育教学的促进者和引导者，因此，我结合本节课的内容和学生的实际，并从知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观的三维目标整合的角度特确定本节课的教学目标 1.通过试验操作，懂得有些事情的发生是确定的，有些则是不确定的，并用“一定”“不可能”“可能”等词语来描述知道事情发生的可能性是有大有小的，且可能性的大小与物体数量有关。。 2.经历猜测、试验、收集与分析试验结果等过程。 3培养学生的随机观念以及培养学生判断、推理和合作探究的能力。 三、教学重难点 (本节课的教学关键是如何让学生把对“随机现象”的丰富的感性认识升华到理性认识。强调随机现象本质的感悟，让学生在已有经验体会的基础上进行有关知识的建构。) 教学重点：会用“可能”、“不可能”正确地描述事件发生的可能性。 教学难点：体验事件发生的等可能性。 四、教法和学法： 教法：情境教学法、引导发现法、观察实验法。 学法：自主探究与合作交流相结合的方法。 （在课一开始用讲故事设置情境引入，激发学生的学习兴趣；在体验环节设计了摸棋子等活动，引导学生去探索、发现规律、发展学生思维。全课自始至终，让学生成为实践的主人，发现的主人，诠释的主人。） 五、教学准备
投资项目策划可行性分析
课程代号 B —37 投资项目可行性分析 —理论精要与案例解析
进修考核大纲 骆珣编 兵器工程师进修大学 2010年7月 《投资项目可行性分析—理论精要与案例解析》 进修考核大纲 一、课程性质与差不多要求
1、课程性质 本课程是技术经济学科中的一门重要课程，其内容要紧包括可行性研究的要紧原理、项目评估的差不多内容、可行性研究与项目评估的实际操作方法和相关案例三大部分。在我国的现代化建设中，项目评估的核心地位日益明显。努力提高建设项目前期工作的质量，实现建设项目可行性研究和经济评价工作的标准化、规范化，同时提高投资的经济效益是开展项目规划论证工作的必定要求。学习本课程能够关心治理者进一步提高项目可行性研究与评估水平，从而实现科学决策。 2、差不多要求 本课程是一门理论性与应用性都十分强的课程。因此同学们应在掌握政治经济学、治理学原理、会计学基础等经济学课
程的基础上进行本课程的学习，在学习中应注重理解《项目可行性研究与评估》的差不多概念和理论，掌握《项目可行性研究与评估》差不多方法的计算与应用，将所学的知识理论与生产实际紧密相结合，以便达到不断提高自己理解问题、分析问题、解决问题等综合能力的目的。 二、课程的差不多内容和学习重点 本课程涵盖可行性研究、项目评估、应用实务三部分内容。第一部分绪论有两章内容，第二部分可行性分析有十一章内容，第三部分应用实务有一章内容，总计十四章内容。 本大纲包括的内容为本书的第一部分、第二部分。因为第三部分为应用实务，故要求课下阅读、领会即可，其中的应用实例将在习题中的案例分析中涉及。
第一篇绪论 第一章进行可行性分析的差不多思路 了解投资项目分析评价思路进展的一般进程；构建起进行投资项目可行性分析的差不多思路框架. 第二章投资项目可行性分析的差不多原理 1、了解可行性分析各时期的划分和要求；理解可行性分析的概念和要紧任务；掌握可行性分析的差不多内容和工作步骤；掌握初步可行性分析和详细可行性分析的区不；掌握可行性分析的差不多写法。 2、掌握项目建议书的差不多内容与写法；了解它与可行性分析报告的区不
高三政治常识商业银行与政策性银行知识点
高三政治常识商业银行与政策性银行知 识点 导读：我根据大家的需要整理了一份关于《高三政治常识商业银行与政策性银行知识点》的内容，具体内容：在政治的学习中，有很多知识点可能并不会经常出现在我们的考试试卷中，但作为我们高三同学应该掌握的常识性问题，我们一定要有所了解，下面是我给大家带来的，希望对你有帮助。商业银行与政... 在政治的学习中，有很多知识点可能并不会经常出现在我们的考试试卷中，但作为我们高三同学应该掌握的常识性问题，我们一定要有所了解，下面是我给大家带来的，希望对你有帮助。 商业银行与政策性银行概念 政策性银行( policy bank / non-commercial bank )系指那些多由政府创立、参股或保证的，不以营利为目的，专门为贯彻、配合政府社会经济政策或意图，在特定的业务领域内，直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。具有政策性的银行是中国进出口银行、中国农业发展银行。目前，银监会统计口径将中国进出口银行、中国农业发展银行列入政策性银行，将国家开发银行与政策性银行并列统计。 "商业银行"是英文Commercial Bank的意译。综合来说，对商业银行这一概念可理解为：商业银行是以经营工商业存、放款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。
在给这个概念下定义问题上，中西方提法不尽相同。我们认为商业银行的定义应包括以下要点，第一，商业银行是一个信用授受的中介机构;第二，商业银行是以获取利润为目的的企业;第三，商业银行是唯一能提供"银行货币"(活期存款)的金融组织。 商业银行与政策性银行区别 (1)任务不同 商业银行是以经营工商业存、贷款为主要业务。政策性银行着重贯彻国家产业政策和规划，支持国家进行宏观经济管理，它投资的对象必须是国家支持或扶持的行业和项目。 (2)经营目标不同 商业银行是以利润为其主要经营目标;政策性银行不以盈利为目标，它实行自主经营、保本微利、不与商业银行竞争等经营原则。主要从经济发展的角度来评价或选择项目。 (3)融资原则不间 商业银行的资金来源是向中央银行借入的存款准备金和单位、个人的储蓄存款;政策性银行的主要资金来源是国家划拨的资金和其他财政性资金。由于它主要是对国家负政策性责任，自身经济效益低于社会平均水平，无法承担银行正常贷款利息项目。 商业银行在我国的分支机构，构成了我国的银行体系。我国的非银行金融机构主要包括证券公司、信托公司、保险公司、投资公司、财务公司、养老基金组织，各种投资基金组织等。 (4)金融市场是资金供求双方通过金融性工具进行资金融通的场所。
投资性房地产公允价值评估研究
投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公
项目投资的经济可行性分析
项目投资的经济可行性分析 资本 CAPITAL 项目投资的经济可行性分析 □ 王文棣 杨 萌 摘要投资，是针对一个项目的可行性进行分析，以 确定项目的可实施性，以及预期可以实现的经济利益。 本文从静态评价指标和动态评价指标对投资项目进行经济分析。关键词 现金流量 净现值法 可行性分析 中图分类号：F830 文献标识：A 投资项目一般都投资金额大、期限长、风险高、不可逆,所以在项目投资过程的考察 和决策阶段必须要充分考虑项目的可行性分析，把各种可能出现的情况都考虑进去，从技 术上实行经济分析。在这些可行性的研究分析中，最核心的内容就是投资项目经济可行性 分析。投资项目的经济可行性分析，一般都是通过两类经济评价指标来进行评价的，即静 态评价指标和动态评价指标。在项目投资决策经济可行性分析中应该考虑动态指标的运用。把静态指标和动态指标结合起来考察项目的经济可行性，如果只是单纯的运用还是不够的，还需要在动态中动态的运用，运用动态的观念、动态的信息、动态的方法来进行动态指标 的测算和评价，让投资决策更加地接近未来的市场变化和资金变化，增加项目的可行性的 正确性，在市场竞争中获得更多的胜算。 一、项目现金流量 项目的可行性研究和经济评价都必须依靠现状分析和发展
预测,但是因为现实原因的各种不足和局限性,所以任何项目的预测都不可避免地会有 误差。因而项目的可行性研究和经济评价具有风险性和不确定性。在研究分析中,风险性 和不确定性对最后所得的影响甚大,所以我们要在可行性研究和经济评价中充分考虑风险 性和不确定性，采用科学的方法去估计风险和不确定性，全面系统地对各种可能影响投资 项目的因素进行分析和估计,并找出解决问题的方法,提高投资项目选择的合理性和有效性。 现行项目经济分析中常用方法之一是净现值法(NPV),其数学模型为： 式中-寿命周期内的净现值；Ft-项目第t年的净现金流量；n-投资项目的寿命周期； t-现金流量发生的年份序号； i0-基准收益率, 即投资者的目标收益率。 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。当 ≥0时，项目经济可行；反之则不可行， 且在多方案对比时，0的值越大，则表明方案相对优越。现行的净现值法中各参数Ft、n和i0一般都是确定型的，考虑到经营风险及不确定性因素的影响，那么项目的寿命周期 n也应为随机变量，且由于投资、成本、价格和销售量等也都是随机变量，这就使得由它 们决定的项目各期净现金流量Ft也是随机变量。在净现值法中，净现金流量取决于基准 收益率。 二、基准收益率的确定 基准收益率一般根据行业同类投资项目的赢利水平，银行贷 款利率以及对项目财务分析的预测和投资者的预期来确定。但 是针对项目投资的风险性和不确定性，应该在前者的基础上增加加风险收益率来确定 基准收益率。一般来说，项目风险性和不确定性越大，风险收益率就应该越大，则基准收 益率定得越高。 在采用基准收益率技术对投资项目进行动态经济评价时，基准收益率的估计对企业来 说是一个非常复杂且十分重要的问题。基准收益率的选择应该从多方面予以考虑。首先， 基准收益率的理论下限标准是银行贷款平均利率，如果基准收益率低于这个水平，投资项 目将无法获利。其次是以行业平均利润率为基准收益率，体现了本行业投资利润率的标准。若低于这一标准，即使投资项目不亏本，也会使行业平均利润水平下降。三是以企业的平 均资金成本为基准收益率，说明项目的资金利润率若不能高于企业的资金成本，实际上是 无利可图的。最后，从收益的方面考虑，在项目现金流量相同的前提下，基准收益率的不 同会给经济评价带来相反的结论。
的银行性质分类
银行的分类 我国银行分为中央银行、政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、地方性商业银行等几大类。 1、中央银行 中央银行是国家中居主导地位的金融中心结构，负责制定并执行国家货币信用政策，干预和调控国家经济发展，中央银行独具货币发行权，实行金融监管，不对个人和企业办理银行业务。我国的中央银行仅有一家，即中国人民银行。 2、政策性银行 政策性银行是由政府创立，专门为贯彻、配合政府社会经济政策或意图，在特定业务领域开展直接或间接的金融业务，非盈利目的专业性金融机构，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理的工具。包括：国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行。国家开发银行是全球最大的开发性金融机构，中国最大的对外投融资合作银行、中国长期信贷银行和债券银行（2015年3月从政策性银行剥离，成为开发性金融机构） 3、国有商业银行 国有商业银行，是由国家（财政部、中央汇金公司）直接管控的大型商业银行。包括：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行（四大银行）、交通银行、中国邮政储蓄银行。 4、全国性质的股份制商业银行 股份制商业银行是相对国有商业银行公有制性质的,股份制商业银行属于股份制,有许多投资资金在里面，换句话说，就是非国有资本参股银行。包括：招商银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、广发银行、兴业银行、平安银行、浙商银行、恒丰银行、渤海银行（十二大股份制商业银行） 5、城市商业银行 城市商业银行是中国银行业的特殊群体，前身是20世纪80年代设立的城市信用社，业务定位为中小企业提供金融支持，为地方经济搭桥铺路。严格来说，城市商业银行属于商业银行的一种，我国共有144 家城市商业银行。包括：北京银行、上海银行、江苏银行、南京银行、宁波银行等。 6、农村信用社 农村信用合作社是由中国人民银行批准、社员入股组成的农村合作金融机构、主要任务是筹集农村闲散资金，为农业、农民和农村经济发展提供金融服务。我国共有2265家农村信用社。 7、农村商业银行 农村商业银行，是由地方农民、农村工商户、企业法人和其他经济组织共同入股组成的股份制的地方性金融机构。我国共有212家农村商业银行和190家农村合作银行。 8、村镇银行 村镇银行是由中国银行业监督管理委员会批准，由境内外金融机构、境内非金融机构企业法人、境内自然人出资，在农村地区设立的银行业金融机构，主要职责为当地农民、农业和农村经济发展提供金融服务我国共有635家村镇银行。
投资性房地产会计实务(一)说课讲解
第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的基本特征 投资性房地产主要具有下列基本特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动。 （2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 三、投资性房地产的范围 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。 以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 投资性房地产不包括的内容： （1）自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业
投资项目经济可行性分析
. 投资项目经济可行性分析 1、投资项目经济可行性分析的步骤和内容： （1）弄清市场需求和销售情况。包括需求量、需求品种等的预测。（2）弄清项目建设条件。包括资金、原料、场地等条件。 （3）弄清技术工艺要求。包括设备供应、生产组织、环境等情况。（4）投资数额估算。包括设备、厂房、运营资金、需求量等投资数额 注：在计算运营资金需求量时，应先计算出生产成本，然后按照资金周转所需时间来计算。 （5）资金来源渠道和筹借资金成本的比较分析。 （6）生产成本的计算。包括原材料、工资、动力燃料、管理费用、销售费用各项租金等。 （7）销售收入的预测。包括销售数量和销售价格。 （8）实现利税总额的计算。 （9）投资回收期的估算和项目生命周期的确定。 （10）折旧及上缴税金的估算。 注：通过项目在生命期内提取折旧，计入成本，来测算项目实现利润和上缴的税金。
（11）项目经济效益的总评价。 2、投资项目经济可行性分析的一般方法： 判断：预期未来投资收益是否大于当前投资支出，项目实施后是否能够在短期内收回全部投资。 （1）投资回收期： 专业资料 . 也称投资收回期，以年或月计，是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间。 （2）投资项目盈利率： 投资项目盈利率＝年平均新增利润/投资总额×100％ （3）贴现法：将投资项目未来逐年收益换算成现在的价值，和现在的投资支出相比较的方法。 V＝P×（1＋i）--nn0注：V：收益现值P：未来某一年的收益i：换算比率，即贴n0现率 3、在考虑时间因素情况下的评价指标： （1）净现值：指投资项目在生命周期内变成现值后逐年的收益累计与总投资额之差。 注：一般要求的贴现率，净现值为正的项目都可接受，净现值越高的项目盈利能力越强。 （2）项目盈利系数：指项目盈利现值累计数与总投资额之比。
论政策性银行与商业银行的业务关系
论政策性银行与商业银行的业务关系 从定义上说，政策性银行与商业银行存在着本质上的区别。 政策银行是指由政府创立、参股或保证的，不以营利为目的，专门为贯彻、配合政府社会经济政策或产业政策，在特定的业务领域内，直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府经济发展、促进社会进步、进行宏观经济管理的专门金融机构。简而言之，政策性银行是专门经营政策性货币信用业务的银行机构，是非营利性的专业银行。根据其业务性质可分为五大类：①开发银行②农业信贷银行③进出口银行④住宅信贷银行⑤中小企业银行。 而商业银行是指以营利为目的，以收受存款、提供资金信贷为主要业务的银行。根据性质分，可分为①四大国有商业银行（中国银行，中国建设银行，中国工商银行，中国农业银行）②股份制商业银行③合作制商业银行④外资银行、中外合资银行和外国银行分行。 其不同主要体现在以下几个方面： 1.资本来源不同。政策性银行多由政府出资建立，业务上由政府相应部门领导。商业银行多采取股份制的形式，业务上自主经营、独立核算。 2.资金来源不同。政策性银行一般不接受存款，也不从民间借款。而商业银行以存款作为其主要的资金来源。 3.经营目的不同。政策性银行是为了支持某些部门的发展而专门成立的，不以盈利为目的，与相应的产业部门关系密切。而商业银行则以利润最大化为经营目的，业务范围广泛。 将第三点具体化后，我们可以发现，政策性银行的业务范围，包括①国家开发银行的业务范围②中国农业发展银行的业务范围③中国进出口银行的业务范围。政策性银行的业务主要是负责负债业务、资产业务和中间业务。负债业务主要是发行金融债券和借款，包括向财政借款，向中央银行借款、向国际金融市场借款等。资产业务则是贷款和投资。中间业务主要是围绕借款项目和借款单位的专项资金划转及其他金融业务。 而商业银行的业务范围可以概括为负债业务、资产业务和中间业务三大类。负债业务是商业银行筹措资金以形成其经营资产的业务，主要包括筹集自有资本金，吸收存款，承兑票据，发行债券，向中央银行、政府以及金融市场借款、对外担保等。调查显示，存款是商业银行最重要的负债业务，一般占其负债业务量的75%-80%。资产业务是商业银行运用其积聚的货币资金从事各种信用活动获得利润的业务，是商业银行取得收益的主要途径。而中间业务是商业银行不动用自己的资产，而是凭借自己的业务条件经营金融服务，收取服务费的业务，主要包括支付结算、银行卡、代理、担保、承诺、基金托管、咨询顾问等。近年来。多数国家的商业银行中间业务收入已超过资产业务收入而成为银行利润的主要来源和增长点。 2006年9月，银监会同意国家开发银行在不与商业银行竞争和填补空白的前提下，应当地政府或教育部门要求，对商业银行不愿介入或中途退出、出现流标、工作开展出现严重失效、助学贷款业务存在空白的高校开展国家助学贷款业务。 国家开发银行与商业银行业务同样存在着竞争关系。 作为中国规模最大的政策性银行，无论从贷款余额还是营利能力，甚至从投资银行业务看，国家开发银行都在迅速成长。目前，中国开发银行近90%的贷款投向了能源、交通、公共设施管理等“瓶颈”领域。而这些做法招致一些商业银行的不满，因为类似的优质客户也是商业银行想得到的。中国银行曾指出，在公路、桥梁、通讯等许多竞争十分激烈的优质大型项目方面，中国开发银行往往能以较长的期限、较低的成本取得竞争优势，而这种优势获取靠的是国家政策给予的“偏爱”。这种竞争关系是不平等的，因为商业银行和政策性银行的资金来源根本不同，前者来自居民和企事业单位存款，筹资成本很大，后者来自财政拨款和发型金融债券等，成本很小，还享受着很多国家优惠政策，亮着根本不是站在同一起跑线
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
投资性房地产ZN
投资性房地产实质性程序
被审计单位： 项目： 投资性房地产 编制： 日期：
索引号：
ZN
财务报表截止日/期间：
复核：
日期：
第一部分 认定、审计目标和审计程序对应关系
一、审计目标与认定对应关系表 审计目标
财务报表认定
存 在
完整性
权利 和义务
计价 和分摊
列 报
A 资产负债表中记录的投资性房地产是存在的。
√
B 所有应当记录的投资性房地产均已记录。
√
C 记录的投资性房地产由被审计单位拥有或控制。
√
D 投资性房地产以恰当的金额包括在财务报表中，与
√
之相关的计价调整已恰当记录。
E 投资性房地产已按照企业会计准则的规定在财务
√
报表中作出恰当列报。
二、审计目标与审计程序对应关系表
审计 目标
可供选择的审计程序
1.获取或编制投资性房地产明细表：
(1) 复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性房地产减值准 D
备科目与报表数核对是否相符；
(2) 与被审计单位讨论以确定划分为投资性房地产的建筑物、土
地使用权是否符合会计准则的规定。
2.根据被审计单位管理层的能力和意图，检查对投资性房地产 ED
的分类和采用的计量属性是否适当，是否符合会计准则的规定。
3.确定投资性房地产是否存在，期末余额是否正确：
(1) 获取本期投资性房地产增加和减少的明细表以及投资性房
地产登记簿，投资性房地产增加、减少明细表和投资性房地
产登记簿中的本期增减累计数应与投资性房地产变动表中
的本期增减累计数相等；会计处理是否正确； ABD
(2) 依据投资性房地产增加明细表和期初投资性房地产成本分
别选取适量项目；
(3) 如果选取的所有项目在期末仍存在，安排对其进行实地检
查，复核该资产是否真实存在；
(4) 如果挑选的样本在期末已清理或处理，需确认清理或处理的
索引号 ZN2-1 ZN2-2
略
ZN3