以广州市天河南商业街为例浅谈城市_住改商_问题_张颖异

以广州市天河南商业街为例浅谈城市“住改商”问题

张颖异

摘 要：“住改商”是“住宅改商业”的简称，指城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途房屋的行为。自进入21世纪以来，“住改商”在广州经历了若干次的“沉浮”，在不同的时间和政策条件下，是“改”还是“禁”，“住改商”面临截然不同的命运。政策的不断变动与调整，本身也就反映出了“住改商”问题的复杂性。

广州市天河南商业街位于天河区南一路的六运小区，六运小区是纪念1985年第六届全国运动会取名的一个住宅小区，大多数楼房都是9层的无电梯的住宅楼，位于广州市的新中轴线上，毗邻天河城，正佳广场等大商场，地下有四通八达的地铁线，十几年来，这里自发形成了一个风情商业街，都是由住宅的一楼改造成的商铺，目前被称为是广州市最小资的地方。但是这种“住改商”行为给这一区域带来的问题也是诸多的，本论作者在多次实地调研中，分析了天河南商业街存在的一些问题，并且对这些问题可能的解决方式进行了一些探索。并由此延伸开去，对广州市的住改商问题从政策管理等各方面进行了发展式的探讨。关键词：住改商；广州；天河南商业街

1 广州天河南商业街现况

天河南商业街位于南一路的六运小区，六运小区是纪念1985年第六届全国运动会取名的一个住宅小区，大多数楼房都是9层的无电梯的住宅楼。由于位置在广州的中轴线，地面有天河城，正佳广场等大商场，地下是四通八达，包括地铁一号，二号，三号，可以说，其地理位置的优越性超过了北京路，上下九等旧的步行街。在市中心连绵的高大雄伟气势磅礴的大商城后面，这是一个十几年历史自发形成的风情商业区，它都是由住宅楼的一楼改造成的商铺，当年为了解决就业问题，发展小商品经济，政府鼓励市民打开向街的墙壁，就有了今天鳞次栉比连绵几条内街的小商铺。这里有很多小资情调的咖啡厅，有些是既卖咖啡又卖时装，有些是咖啡和艺术品兼营。很多白领喜欢逛这里，很多文人艺术家也喜欢在这里喝咖啡。日本的电视台来过这里拍纪录片，香港也有不少女性来这里经营，是目前广州市最小资的地方。

2 广州住改商的政策发展历史

2.1 何为“住改商”

“住改商”是“住宅改商用”的简称，指城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途房屋的行为。自进入21世纪以来，“住改商”在广州经历了若干次的“沉浮”，

在不同的时间和政策条件下，是“改”还是“禁”，“住改商”面临截然不同的命运。政策的不断变动与调整，本身就反映出了“住改商”问题的复杂性。

2.2 广州市“住改商”的政策动向

2000年初，广州市有关部门颁布了“住改商”禁令；同年12月12日，广州市工商局出台了《关于工商登记放宽政策问题》，规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可。2001年2月，广州市规划局试行《住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，规定了可申请改作商用的五种住宅(区)：①历史上已形成商业街区，并经广州市城市规划部门认定或按照《广州市城市总体规划》规划为商业街区的；②于1988年1月1日之后、1997年4月1日之前合法建设的，并且位于15m以上(不含15m)道路两侧第一线的居住区或者单体住宅建筑，变更使用功能后不会对城市规划造成影响的，但位于40m以上交通主干道、市容达标路、快速路两侧的除外；③于1988年1月1日之前经依法批准建设的住宅区和单体住宅建筑或解放前已经建成的建筑物(包括房管部门的代管房、“经租房”)，且不属于本办法第十条第一项规定情形的；④变更后的使用功能与用地性质相一致的；⑤符合城市规划要求的使用功能变更的。2002年8月，广州市工商局出台了《关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知》(以下简称《通知》)，着重放宽对企业经营场地的限制，《通知》中对企业注册登记中的经营场所做出了明确的规定：企业注册的经营场所属2001年12月31日前所建的建筑物的，一般具备《建设工程规划许可证》即可作为场地使用证明，但需同时提交《消防意见书》；若是属于2001年12月31日后所建的建筑物的，如无房产证，则须提交《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》及《消防意见书》；经营场所为郊区房屋的，须提交镇、居委会的相关证明；经营场所为农村房屋的，须提交国土所或村委会的相关证明及租赁合同；经营场所为党政机关、部队、学校、铁路、民航和大型国有企业房屋的，须提交双方租赁合同。此后3年多的时间里，广州便如雨后春笋般地出现了众多在住宅小区内开设的商业街及在住宅楼内办公的公司，不少位于商务区附近的住宅性质楼盘还将“商用”作为卖点之一。

2005年5月1日，广州市工商局再度执行“住禁商”政策，正式叫停“住改商”。根据《广州市房屋租赁管理规定》，承租人应按照房屋的规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物的使用性质。广州工商部门也表示“广州市只有房地产权证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房或自有房的，才能办理工商营业执照，而对住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理工商营业执照；同时，已到期的工商营业执照若要续办，若经营场所地址不变且又是非商用用途的，就不予通过年检，只有转成商用用途的经营场所才能续办。该政策出台后在社会上引发了激烈讨论。此后，政府又出台了相应的缓冲政策，表态不会“一刀切”，表示市内已“成行成市”的“住改商”商业区的“生杀大权”会移交到更加了解民情的各区政府手中。

2005年8月24日，广州市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室向外界公布了整治

“住禁商”的基本原则：对于部分已办理了营业执照的“住改商”，在执照有效期内还可继续经营，过期后可给予不超过一年的过渡期，过渡期满后应立即恢复建筑的住宅用途。对市内历史上形成的且已具有一定规模的“住改商”商业区问题，应本着维护大多数住户合法权益的原则，充分听取住户的意见后，再决定具体措施。

2005年9月6日，广州市国土资源与房屋管理局、广州市规划局、广州市工商行政管理局、广州市城市管理综合执法支队四部门联合出台了《关于整治无证生产经营工作中涉及场地问题的处理意见》，对利用包括非商业性质的城区物业、农村集体建设土地物业、临时建筑、非法建筑等在内的各种场地作为生产经营场地的生产经营行为提出了整治意见，坚决取缔在非商业性质的物业内无证经营；已领有证照者，在区、县级市政府制定的商业布点规划尚未获得批准前，可以继续在原址上经营，但商业布点规划获得批准后，不符合该规划的业户，将禁止在原址上继续从事生产经营活动。

3 住改商的挑战与机遇

在社会经济飞速发展的条件下，“住改商”问题屡次浮出水面，并成为广州市经济发展面临的棘手问题。面对新的发展机遇与条件，“住改商”应该何去何从？

3.1住改商带来的城市问题

广州市政府在城市规划时在规划天河南一路和“天河城”、“正佳广场”等特大型商场时，把“天河城”、“正佳广场”放在天河南一路的同一侧。而路的对面则基本上规划为住宅区。于是，在商场开张、天河南一路开通后，整个小区出现了“住改商”, “住改商”装修时的污染和嘈杂声，以及商铺为吸引人气所造成的对住户宁静生活的干扰等等问题出现了：

一、住改商造成社会治安杂乱。住宅环境要求幽静，而商业环境则讲究人气，住户和商户的要求正好相反。正规的商住楼在设计时就考虑到这种情况，于是作了分流处理。但是，现成的住宅楼，尤其是一个小区内的几栋楼的楼下改成商铺之后，就没有办法作出这种分流处理。像现时的天河南六运小区，因为楼下大部分住户自发开商铺，盗贼事前扮成顾客“侦察”熟悉地形，住户没有办法能事先辨认的。

二、住改商容易污染环境。①商铺开墙开门、竖玻璃外扩面积，围栏圈地易产生建筑垃圾；一楼商铺大都拆除外墙，极容易使整栋楼造成危楼，反复装修噪音，甲醛、硝基油漆气味也易影响住户的生活。②楼上淋花水、坠落重物有时伤客造成矛盾。而正式的商住楼都带裙楼，楼上住户淋花坠物都不会伤到商铺顾客。③商铺人流量大，是容易制造垃圾的场所。饭盒垃圾随处丢弃，既污染了环境，剩饭剩菜造就了老鼠蟑螂生存繁衍良好条件。④酒吧、咖啡、果汁和茶座食客喧哗闹事，影响住户正常休息。

三、住改商与正规商铺的成本悬殊不对称。六运小区在1986年开售时，低楼层平方米楼价不足一千元，楼上是一千三百元内。而现时这里的正规商铺价格，每平方米少说也得好几万元。差距很大。六运二街就有一栋楼房底层的正规商铺长期没有开张，乃是成本不对衬

的产物。

四、住改商的铺面招牌因条件制约不能统一规划易制作影响市容统一。

五、住改商加剧了房源紧张，二楼以上住房出租，好多又被作仓库用，存在安全隐患。住宅改为商铺的业主肯定要另找住宅，而住改商之后，楼上住户也大部分会另找住地。

六、住改商为流动摊档提供了藏匿地——尤其是饮食小摊档在路口设摊，一见城管就内撤。由于环境已渐渐变差，业主大都出租搬离，租户是不会理会这些的。而小贩只要事先与商铺沟通，生存就有了条件。

3.2 从不同的角度看住改商的机遇

其实，不同的见解、不同的看法共存是十分正常的现象，甚至很多情况下并无对错、正误之分，仅仅是立场、观点和角度不同而已。

为什么广州会存在大量住改商的现象，而且还屡禁不止、反复多次？以前，住改商主要是工商部门和规划部门管，现在又通过司法途径来限制。不过，我认为“一票否决”还是行不通的。因为，住改商不仅带来了商业的繁荣，也在一定程度上美化了街道的景观，有其存在的合理性、合法性。

广州是一个历史悠久的商业城市，老城区基本上是商住一体，骑楼上面住人下面经商。但有很长一个阶段，这种浓厚的商业氛围和环境被人为地破坏了，许多新区，像淘金和天河开发时都并不注重沿街商业的开发。导致这些地段的商业价值未能被发掘和提升，街区的景观和配套服务也不完备。

住改商让这些未被发掘商业价值的物业能发挥其价值，当然其中扰民的噪音和油烟应该在限制和禁止之列，而没有必要对合理的、规范的、手续齐备的住改商也斩尽杀绝，这完全没有必要。

况且，即使司法解释对住改商实行了“一票否决”，也不会改变原先已经按规定办理了变更手续的商铺。对那些手续不太齐备，但既不扰民、也无碍观瞻的便民利民的住改商，也还是应该手下留情。

这几年很多原来经营得很好的商铺，被强迫关拆之后，反而成为有碍观瞻、藏污纳垢的治安和环保的死角，一定要先思而后行，否则可能得到更坏的结果。

还有，“一票否决”可能会导致业主过度维权的结果，这也是司法解释应该考虑和顾及的后果。如果，住改商可以实行“一票否决”，那旧楼加装电梯按理也应当实行“一票否决”，那建变电站、垃圾站、医院、学校、道路、公交等是否也应当“一票否决”呢？这显然是不可能的事情。

4 “住改商”条件如何放宽？

“住改商”条件如何放宽？规划将分为四种情况区别对待。

首先，位于市区级商业中心周边路段、已经成为商业中心重要组成部分的“住改商”：规

划为适宜发展路段和选择性发展路段，督促其办理卫生和消防等行政许可，起到扩大商业空间、合理疏散密集的人流和车流、组建宜人的步行系统的作用。

第二，位于街道社区、“城中村”、城乡结合部地区，具有发展社区商业街基础的“住改商”：应改造网点设施、优化业态、严格控制产生噪音污染、空气污染和水污染的扰民类的娱乐、餐饮业，引导其发展为社区商业街。

第三，部分位于商业街周边、非临街住宅底层的“住改商”，不符合消防、卫生、环保、交通等相关法规规定，有较大的火灾隐患和污染源，严重影响房屋结构安全或者对道路交通产生阻塞。规划期内，此类商业为非“住改商”路段。

第四，对于各区域规划范围内的社区商业，除商业用地外，原则上只允许在规划15米宽度以上道路沿街建筑的首层发展商业；对规划范围以外的现状社区商业，在不存在污染扰民和安全隐患，符合消防、卫生和环保等相关法规要求条件下，可以予以保留。

广州市经贸委的相关负责人对此表示，目前，广州的商业网点发展规划主要是以区为主制定，将结合各区不同的情况进行规划。有业内人士认为，目前如越秀区内的淘金路，海珠区内的江南西路段等，都存在住改商的问题。如果各区的商业规划也参照天河区的做法，那么对保持广州市目前已经形成的商业圈氛围，拉动内需将起到正面效应。

5 结语

其实，把思路稍微放开些，从发展，因势利导，两害取其小，两利取其大的观点来看待问题。如果你现在漫步上海南京路，淮海中路，纽约，巴黎，罗马……等地的街头，沿街马路的下三层作商业用途是很正常的，而依然住人，才是不正常的呢。问题是规范，问题是有进有退，有保有弃。泾渭分明，清清楚楚，明明白白，搞商业的楼层，安心做生意；住人的楼层，闹中取静，安居乐业。这样才是广州市民最希望看到的合理的住改商的结果。

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作者简介：

张颖异（1983- ），女，硕士研究生，华南理工大学建筑学院。