《房地产估价》试卷一
五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1．某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
2．某公寓共3层，每层建筑面积均为1000㎡，其房地产单价平均为1100元/㎡底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第二层的土地占有份额。
3．某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
类似房地产价格（万元）净收益（万元/年）
A 252 30
B 294 35
C 238 28
D 166 20
4．需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格5000人民币元/㎡ 560美元/㎡ 530美元/㎡成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情况—1% 0% +2%
区域因素+2% +3% 0%
个别因素0% +1% —2%
上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
五、计算题（4题）
第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30
求：建筑物现时总价和单价
（1） 建筑物现时总价
V=C ·1(1)N n R N -?
?--????
=1000×500×50301(15%)50-??--?
???? =310000（元）
=31(万元)
（2） 建筑物现时单价=310000500
=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。
第2题解：
（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）
（2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：
(150)(150)3x x x -++-=1100 解得x=1200（元/㎡）
（3） 第二层房地总价值为：
1200×1000=1200000（元）=120（万元）
（4） 第二层土地占有份额为：120330
×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。
第3题解：此题可以用两种解法。
解法一：用收益法
（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元）
（2） 计算资本化率：
A 房地产资本化率=
30352
=11.90% B 房地产资本化率= 35294
=11.90% C 房地产资本化率= 28238
=11.76% D 房地产资本化率= 20166=12.05% 估价房地产资本化率
=
11.90%11.90%11.76%12.05%4
+++=11.90% （3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元） 解法二：用购买年法
（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）
（2） 计算购买年
A 房地产购买年=
25230
=8.4(年) B 房地产购买年= 29435
=8.4(年) C 房地产购买年= 23828
=8.5(年) D 房地产购买年= 16620=8.3(年) 估价房地产的购买年
= 8.48.48.58.34
+++=8.4(年) （3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)
答: 估价房地产的总价为210万元。
第4题解：
（1） 对可比实例A 的单价修正 =50008.5×15(11%)-×1001001-×1001002+×1001000
-×8.3=4158.36 (人民币元/㎡) （2） 对可比实例B 的单价修正 =560×10
(11%)-×1001000-×1001003+×1001001+×8.3=4040.73 (人民币元/㎡) （3） 对可比实例C 的单价修正
=530×6(11%)-×1001002+×1001000-×1001002
-×8.3=4143.23( 人民币元/㎡) （4） 计算估价房地产某商品住宅单价：
估价对象单价=4158.364040.734143.233
++=4114.11≈4114 (人民币元/㎡) 答: 某商品住宅在1996年11月1日的正常单价应为4114人民币元/㎡。
房地产估价简答题-妥妥哒-
1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？ 随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。 2.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价? 房地产管理工作；土地使用权出让价格评估；房地产交易；房地产保险；房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要。3.从房地产用途的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 居住房地产、非居住房地产：商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。 4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。 非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 6.从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 销售、出租、营业和自用等。 7.房地产估价原则有哪些？ 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 8.简述房地产估价程序？ 受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。 1.房地产的概念？ 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益 2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地 3.房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面 4.房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值。b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等 6.市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 7.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和
数据库原理模拟试卷五答案
一、单项选择题（本大题共15小题，每小题1分，共15分） 1. 在数据库系统中,数据独立性是指( C ) A.用户与计算机系统的独立性 B.数据库与计算机的独立性 C.数据与应用程序的独立性 D.用户与数据库的独立性 2. 文件系统与数据库系统相比较，其缺陷主要表现在数据联系弱、数据冗余和( C ) A. 数据存储量低 B.处理速度慢 C.数据不一致 D.操作烦琐 3．设计数据库概念结构时，常用的数据抽象方法是聚集和( D ) A.分类 B.继承 C.分析 D.概括 4. 在下列的数据库模式中，独立于计算机系统的模式是( A ) A.概念模式 B.逻辑模式 C.内模式 D.外模式 5. 在SQL中使用CREATE ASSERTION 的作用是建立( C ) A.数据库 B.基本表 C.完整性规则 D.视图 6. 客户/服务器体系结构的关键在于( D ) A.资源共享 B.数据的分布 C.逻辑上的统一 D.功能的分布 7. 在关系模式R（U，F）中，如果X→Y，如果不存在X的真子集X1，使X1→Y，称函数依赖X→Y为( C ) A.平凡函数依赖 B. 部分函数依赖 C.完全函数依赖 D.传递函数依赖 8. 要使数据库具有可恢复性，最基本的原则是( D ) A.加强机房安全管理 B.安装防病毒设施 C.经常检修计算机系统 D.数据重复存储 9．在关系模式R（U，F）中，F是最小函数依赖集，属性T只在F中诸函数依赖“→”的左端出现，则属性T具有以下性质( C ) A.属性T仅是R的主属性，但不包含于侯选键中 B.属性T必是R的非主属性 C.属性T必是组成R候选键的主属性 D.属性T可能是R的主属性，也可能是R的非主属性 解释：函数依赖是语义范畴的概念，本题可以直接从语义上理解：（1）如果t 不包含在任一侯选键中，它至少依赖于候选键，所以它肯定会在F中“→”的右端出现；（2）包含在任何一个候选键中的属性称为主属性。 10. 对关系R进行投影运算后,得到关系S,则( C ) A.关系R的元组数等于关系S的元组数
数据库原理实验报告
数据库原理 实验报告 系别电子信息系 专业计算机科学与技术班级学号4080522 姓名龚敏 指导教师李爱英
一．概要设计 1．教学数据库各表的关系模式：（加下线的属性为主键） 学生 (学号,姓名,性别, 出生日期,所在系) 英文缩写对照：student(s_no,s_name,s_sex,s_age,s_birthday,s_department) 课程 (课程号,课程名,学分) 英文缩写对照：course(c_no,c_name,c_score) 教师 (职工号,姓名,性别,职称) 英文缩写对照：teacher(t_no,t_name,t_sex,t_duty) 选课 (学号,课程号,成绩) 英文缩写对照：choice(s_no,c_no,score) 讲授 (职工号,课程号) 英文缩写对照：teaching(t_no,c_no) 2．教学数据库E-R 图： 实体：课程，学生，选课 联系：选课(学生同课程之间多对多的联系m:n)，讲授(教师同课程之间多对多的联系m:n)。 二．逻辑设计 代码： use master go create database stu go use stu go n m m n 课程 教师 讲授 选课 学号 姓名 性别 出生日期 成绩 职工号 姓名 性别 职称 学分 课程号 课程名 学生
create table student (s_no char(8) not null primary key, s_name char(8) not null , s_sex varchar(8) not null, s_birthday smalldatetime not null, s_department varchar(13) not null) drop table student use stu go create table teacher (t_no char(8) not null primary key, t_name char(8) not null, t_sex varchar(8) not null, t_duty char(8) not null) create table course (c_no char(8) not null primary key, c_name char(8) not null, c_score varchar not null) create table choice( s_no char(8) not null primary key, c_no char(8) not null primary key, score varchar not null) create table teaching( t_no char(8) not null primary key, c_no char(8) not null primary key) insert student values('101','袁敏','女','1982-2-3','机电') insert student values('102','李志强','男','1983-4-5','计算机') insert student values('103','张亮','男','1984-10-9','建筑') insert student values('104','李平','女','1984-5-6','计算机') insert student values('105','王丽','女','1983-2-1','机电') insert student values('106','刘明耀','男','1982-4-16','计算机') select* from student insert course values('1011','C语言','6') insert course values('1012','数据结构','4') insert course values('1013','微机原理','6') insert course values('1014','数字电路','5') insert course values('1015','高等数学','6') select* from course insert teacher values('0511','张大维','男','副教授') insert teacher values('0512','林楠','女','讲师') insert teacher values('0513','韩晓颖','女','副教授') insert teacher values('0514','李辉','男','讲师') insert teacher values('0515','孙丽','女','助教') select* from teacher insert choice values('101','1011','82.5') insert choice values('101','1012','79') insert choice values('102','1012','92.5') insert choice
2017房估-案例与分析-精讲班-19、第二章第四节-旅馆房地产估价(二)
六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平
数据库原理实验报告分析
2013级数据库原理实验报告 专业：_______计算机___ 班级：________________ 学号：______________ 姓名：_______________ 2015年5月
实验一 SQL Server 2005基本操作 一、实验目的 了解SQL Server 2005组件； 了解SQL Server数据库组成； 掌握SQL Server 2005界面基本操作。 二、实验内容 （1）开始->程序->Microsoft SQL Server 2005-> SQL Server Management Studio，打开后进入到SQL Server 2005主体界面 （2）点击?数据库?前面的?+?，可以展开查看数据库，并且可以继续展开下级目录，查看数据库中的表、视图等。 （3）了解SQL Server 2005菜单栏的一些主要工具的使用。 （4）学生动手操作SQL Server 2005，打开数据库，打开表，打开查询界面；查看数据库的属性、表的属性等。 三、实验总结 进行这次实验有遇到什么问题？怎么解决的？ 答：此次实验我们一步一步按照实验内容操作的，基本上没有遇到问题。
实验二数据定义 一、实验目的 掌握SQL Server 2005的数据库创建； 掌握SQL Server数据定义语言； 掌握SQL Server 2005数据定义的SQL语言定义与管理器定义两种方式。 二、实验内容 （1）创建、修改、删除数据库。 创建要求：数据库Employee中包含一个数据库文件Empdat1.mdf和一个日志文件Emplog.ldf。其中，数据文件大小为10MB，最大为50MB，以5MB速度增长；日志文件大小为5MB，最大为25MB，以5%速度增长。 修改要求：增加第二个数据库文件Empdat2.ndf，其中，数据文件大小为5MB，最 大为25MB，以2MB速度增长。 （2）利用SQL创建人员表person、月薪表salary及部门表dept。 见上页图 要求：按表2-1、表2-2及表2-3中的字段说明创建。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，
房地产估价练习题及其答案(精)电子教案
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案
第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法
A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正，要以（D）为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是（A）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
2019房地产估价师继续教育答案讲课教案
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）
商业房地产评估研究.doc
商业地产评估研究 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。 我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。 下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。 一、商业地产特点 1、收益性 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。 2、经营内容多，业态多样 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同
的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。 3、出租转租多，产权分散复杂 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。 4、装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。 5、垂直空间价值衰减性明显 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。 二、现场勘查时需要注意的事项 对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。 1、实物状况
自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401教案资料
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物 14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（） A.70年 B.40年 C.60年 D.50年
数据库原理实验一
电子信息工程学系实验报告 课程名称： 《数据库原理》 实验项目名称：表的创建和管理 实验时间： 班级： 姓名： 学号： 实 验 目 的: （1）了解SQL Server 的基本数据类型。 （2）学会在企业管理器中创建数据库及表。 （3）学会使用T-SQL 语句创建数据库及表。 （4）学会在企业管理器中修改表的定义。 （5）学会使用SQL 语句修改表的定义 实 验 环 境: winXP +Sql server 2000 实 验 内 容 及 过 程: （1）用企业管理器，建立的数据库SCHOOL ，建立如书本75页的P,S,J,SPJ 四张表,并添加数据。 （2）用企业管理器删除所建立的SPJ 和J 两张表。 （3）在查询分析器中用sql 语句删除表S 和表P,S ，删除数据库SPJ 。 （4）在查询分析器中用sql 语句创建数据库SPJ ，用SQL 语句创建各书本75页的P,S,J,SPJ 四张表，用insert 命令分别向四张表里面添加如75页所示的数据。 （5）将以上用到的SQL 命令以 “实验一.SQL ”文件的形式保存。 （6）用企业管理器备份数据库SPJ 到备份文件SPJ.bak 。 实 验 结 果 及 分 析： (1)
(2) (3) DROP TABLE P; DROP TABLE S; DROP DA TABASE SPJ; （5）
实验心得： 附录： CREATE DATABASE SPJ ON ( NAME=pSPJ, FILENAME='H:\SQL\MSSQLDATA\mydb.mdf',SIZE=10MB,MAXSIZE=100MB,FILEGROWTH=1 MB ) LOG ON ( NAME=logSPJ, FILENAME='H:\SQL\MSSQLDATA\mydb.ldf',SIZE=100MB,MAXSIZE=1000MB,FILEGROWTH= 10MB ) go use SPJ CREATE TABLE S( Sno CHAR(2) NOT NULL, --供应商代码不能为空 Sname V ARCHAR(20), Status int , City V ARCHAR(20) , CONSTRAINT S_pk PRIMARY KEY(Sno) --应商代码为主键 ); CREATE TABLE P( Pno CHAR(2) NOT NULL, --零件代码不能为空
数据库原理实验报告(2)
南京晓庄学院 《数据库原理与应用》课程实验报告 实验二数据库的创建、管理、备份及还原实验 所在院(系):信息工程学院 班级： 学号： 姓名：
1.实验目的 (1)掌握分别使用SQL Server Management Studio图形界面和Transact-SQL语句创建和修改 数据库的基本方法； (2)学习使用SQL Server查询分析窗口接收Transact-SQL语句和进行结果分析。 (3)了解SQL Server的数据库备份和恢复机制，掌握SQL Server中数据库备份与还原的方 法。 2.实验要求 (1)使用SQL Server Management Studio创建“教学管理”数据库。 (2)使用SQL Server Management Studio修改和删除“教学管理”数据库。 (3)使用Transact-SQL语句创建“教学管理”数据库。 (4)使用Transact-SQL语句修改和删除“教学管理”数据库。 (5)使用SQL Server Management Studio创建“备份设备”；使用SQL Server Management Studio对数据库“教学管理”进行备份和还原。 (6)SQL Server 2005数据库文件的分离与附加。 (7)按要求完成实验报告 3.实验步骤、结果和总结实验步骤/结果 (1) 总结使用SQL Server Management Studio创建、修改和册除“TM”(教学管理）数据库的过程。 创建 使用SQL Server Management Studio 创建数据库的步骤如下： 1.在磁盘上新建一个目录，如在C盘中新建“MyDB”目录。 2.在Windows系统“开始”菜单中，依次选取“程序→Microsoft SQL Server 2005→SQL Management Studio”，打开SQL Server Management Studio并连接到SQL Server 2005服务。 3.在“对象资源管理器”中找到“数据库”，右键单击，在弹出的快捷菜单上选择“新建数据库”选项，如下图所示。 4.在打开的“新建数据库”对话框中输入数据库名称“教学管理”；在该窗口中的“数据库文件”设置部分可以修改数据文件和日志文件的文件名、初始大小、保存路径等，通过点击
商业地产价值评估
商业地产价值评估 摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。 关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润 一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出 根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。 根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。 在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内
2017房估-案例与分析-精讲班-23、第二章第六节-工业房地产估价(一)
第六节工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。 （三）要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 （四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。
数据库原理实验1
实验一数据库与数据表定义 1 实验目的与要求 (1)掌握数据库的建立、删除和修改操作。 (2)理解基本表之间的关系，掌握表结构的建立、修改和删除操作，创建模式导航图。 2 实验内容与结果 实验内容： (1) 创建一个BookDB数据库，要求至少一个数据文件和一个日志文件。 (2) 创建图书管理相关4张关系表，表结构如图3-1至图3-4所示。 图3-1图书分类表BookClass 图3-2 图书表Book 图3-3读者表Reader
图3-4 借阅表Borrow (3) 表结构的修改，要求： ①修改图书表结构，要求出版社名称和入库时间不允许为空。 ②修改读者表结构，要求读者身份证号不允许为空。 实验结果如下： 创建数据库： CREATE DATABASE BookDB48 ON PRIMARY (NAME='BookDB', FILENAME='C:\数据库文件\BookDB48.mdf', SIZE=3, MAXSIZE=20, FILEGROWTH=1 ) LOG ON ( NAME='BookDB_LOG', FILENAME='C:\数据库文件\BookDB48_log.ldf', SIZE=3, MAXSIZE=20, FILEGROWTH=1) 脚本如下：（创建的四个表） CREATE TABLE BookClass48( classNo char(3)NOT NULL,--图书分类号 className varchar(20)NOT NULL,--图书分类名称 CONSTRAINT BookClass48PK PRIMARY KEY(classNo) ) CREATE TABLE Book48( bookNo char(10)NOT NULL,--图书编号 classNo char(3)NOT NULL,--图书分类号 bookName varchar(40)NOT NULL,--图书名称 authorName varchar(8)NOT NULL,--作者名字 publishingName varchar(20)NULL,--出版社名称 publishingNo char(17)NULL,--出版社编号 publishingDate datetime NULL,--出版社日期 price numeric(7,2)NULL,--单价 shopDate datetime NULL,--入库时间 shopNum datetime NULL,--入库数量 CONSTRAINT Book48PK PRIMARY KEY(bookNo), CONSTRAINT Book48FK FOREIGN KEY(classNo)REFERENCES BookClass48(classNo) )