《房地产估价》电子教案
《房地产估价》课程代码：05262
电子教案
目录
1、房地产与房地产估价 (3)
２、房地产价格 (5)
３、房地产估价的原则 (7)
４、市场比较法 (9)
５、成本法 (14)
６、收益法 (22)
７、路线价法 (27)
８、其他估价法 (30)
9、房地产估价程序 (33)
10、土地使用密度与房地产估价 (35)
11、建筑物估价 (36)
12、估价报告 (40)
13、房地产估价制度 (43)
1、房地产与房地产估价
A、教学课时2课时
B、教学目的与要求
通过本章学习，使学生
●掌握房地产的概念、特征与类型
●了解房地产估价的概念和目的
●了解房地产估价的必要性
C、本章教学重点
●房地产、房地产估价概念
D、本章教学难点
●房地产的特性、种类
一、房地产概念
1、定义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。
重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。
2、房地产的三种形式—土地、建筑物、房地
3、房地产，又称为不动产、物业
二、土地的概念
1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间
2、土地利用的三大制约
——土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度
——土地权利设置
——相邻关系
3、对一块土地的基本认识
坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。
三、建筑物的概念
1、定义：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。
房屋、构筑物。
2、对建筑物的基本认识
坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。
四、房地产的特性
1、土地的特性
①土地的自然特性：—承载力
――肥力
——位置固定性
——不可移动性
——数量固定性
——耐久性
——个别性
②土地的人文特性
——用途的多样性
——社会经济位置的可变性
——合并及分割的可能性
2、房地产的特性—位置的固定性
—长期使用性
—大量投资性
—易受政策限制性
—相互影响性
—保值性
五、房地产类型
1、按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业、特殊目的
2、按收益划分：收益性、非收益性
3、按市场划分：出售、出租、营业、自用
六、房地产估价的概念
1、定义：房地产估价以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。
2、房地产估价的必要性
①理论上的必要性
②现实上的必要性
——从新形势下房地产管理工作的需要来看
——从房地产交易的需要来看
——从房地产抵押、典当和保险业务的需要来看
——从房地产税收的需要来看
——从房地产征用折迁补偿需要来看
——从房地产纠纷处理需要来看
２、房地产价格
A、教学课时2课时
B、教学目的与要求
通过本章学习，使学生
●了解房地产的概念、特征与类型房地产价格的概念与形成基础
●掌握房地产价格的特征与种类
●了解房地产价格的影响因素
C、本章教学重点
●房地产价格的特征与种类
D、本章教学难点
房地产价格的影响因素
1、房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价
２房地产价格形成基础
—有用性
—相对稀缺性
—有效需求
3、房地产价格的特征
与一般物价共同之处：
—都是价格
—都是波动
—按质论价
不同之处：
—生产成本不同
—供求变化不同
—价格差异不同
—市场性质不同
—折旧现象不同
—形成时间不同
房地产价格的特征：
①交换估价的价格，也可为使用和收益代价的租金
②实质上是权益的价格
③是在长期考虑下形成的
④一般随交易的必要而个别形成
4、房地产价格的种类（重点讲授）
①市场价格，房地产交易双方的实际成交价格
②理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断
总价格
单位价格
楼面地价
所有权价格
使用权价格
其他权利价格
底价
期望价
补地价
拍卖价格基准地价
招标价格标定地价
协议价格房屋重置价格
5、房地产价格的影响因素
10类：
①供求状况
②自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等
③环境因素
④人口因素：人口数量、素质、家庭规模
⑤经济因素：经济发展、物价、居民收入
⑥社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化
⑦行政因素
⑧心理因素
⑨国际因素
⑩其他因素
３、房地产估价的原则
A、教学课时１课时
B、教学目的与要求
通过本章学习，使学生
●掌握房地产估价的基本原则
●了解房地产估价原则的不同分类
C、本章教学重点
●房地产估价的基本原则
D、本章教学难点
房地产估价的基本原则
1、估价原则
估价须遵守房地产价格形成和运动的客观规律（不以人主观意志为转移），通过估价活动，把房地产的内在价格（价值）反映出来。
定义：
房地产估价原则是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房值活动中应当遵守的原则、标准或应注意的问题，这便是房估原则。
特点：
——房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。
——房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。
２、具体原则：
原则究竟有几个，看法不一致：
——1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则
——1995年，中山大学出版，萧骥《房地产价格评估》，7个原则：公平《合同法》，另加房地分估合一与土地优先，综合分析
——1996年，同济大学出版，吕华《房地产估价理论与实务》，转引美房地产估价协会，《房地产评论》中，10个原则，即本书的11个原则中去掉收益分配原则——日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则=本书11原则
——1999.6.1国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则
（合法，最高最佳使用，替代，估价时点）
３、原则讲授：
①先理解书中11条原则
②重点讲述规范中的四条原则
——替代原则
理论依据：同一市场上相同的物品具有相同的市场价值的经济学原则。
它是市场法的基础，也反映了房估的基本和最一般的估价过程（P47）
——最高最佳使用
——合法（P85）
——估价时点（P29）
４、市场比较法
A、教学课时５课时
B、教学目的与要求
通过本章学习，使学生
●掌握市场比较法的基本原理
●掌握交易实例的收集与可比实例的选取
●掌握目标房地产差异修正
●掌握市场比较法应用举例与分析
C、本章教学重点
●交易实例的收集与可比实例的选取
D、本章教学难点
●目标房地产差异修正
第一节市场比较法的基本原理
一、称呼
市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称，比较法或市场法。
二、含义：
通过比较方法求取房地产价格的一种方法（P104）
将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地加以比较对照，从已经发表了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。（P112）——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成（P104）
——比准价格
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
三、理论依据
替代原理（P103，P104）
四、适用条件与对象（P114）
适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：
——没有房地产交易的地方
——在农村等房地产交易较少的地区
——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑
——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
五、市场比较法的操作步骤
①搜集交易实例
②选取可比实例
③建立价格可比基础
④进行交易情况修正
⑤进行交易日期修正
⑥进行区域因素修正
⑦进行个别因素修正
⑧求出比准价格
下面将对各个步骤进行详细阐述。
第二节交易实例的搜集
一、应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
二、搜集交易实例要日积月累，时刻留意
三、途径（P52，规范）
1、查阅政府资料
2、报刊租售信息
3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈
4、交易展示会
5、同行相互提供
6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
四、搜集交易实例的内容（P52）
1、双方交易情况与交易目的
2、交易实例的房地产状况
3、成交价格
4、付款方式
5、成交日期
交易实例调查表（P53，P117）
建立交易实例资料数据库
第三节可比实例的选取
可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合以下要求：（P54）
1、是估价对象类似的房地产（用途、结构、地段）
2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年
3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格
选取可比实例的分配法（P119，P106）
第四节价格可比基础的建立
目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。
换算处理内容：
1、统一付款方式
2、统一采用单价
3、统一币种与货币单位
4、统一面积内涵与面积单位
实例（P120，柴）
甲：成交总价83万RMB，首付30万RMB，余53万半年后付清，建筑面积250m2乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺
第五节交易情况修正
1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
2、特殊因素，概括如下（P55，规范P121，柴）
3、修正的一般步骤： ①确定修正比较或系数 ②修正求得实例的正常价格 交易情况的修正公式：
可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，
则：正常价格×100)
(=可比实例价格，可比实例价格×
)(100=正常价格
A ：
2
/84.47365100100
4500)(100m V V 元比乙=-?=?
=
B ：
2
/96.490121001000
5000m V 元=+?
=
第六节 交易日期的修正 公式：
V 比×日期修正系数=V 估价时点 1、采用价格指数修正
交易当时价格×交易当时指数估价时点指数
=
第７节 市场比较法的区域因素修正
简要复习市场法： V=V '·R 比准价格
替代原理
——适用条件与对象：房市较发达，相类似的房地产交易较多
——操作步骤：①按实例；②选可比；③建可比；④交易修；⑤日期修；⑥区修；⑦个别修；⑧求比准价格。
——途径：6种、内容（5点）
1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。 目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。
如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。
不在同一地区，须进行区域修正。
——比较修正的内容（P10，规范）
交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。
——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。
——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况
方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；②间接比较
2、个别因素修正（P128，柴）
个别因素修正的主要内容（P11，规范）
3、综合修正计算（P129，柴）
4、注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%
5、修正视具体情况可采用（P58，规范）
——百分率法
——差额法
——回归分析法
6、综合计算比准价格方法（P58，规范）
——简单算术平均法
综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2
——加权平均法
——位数法
——众数
7、市场法总结（P131，柴）
8、运用举例（3个案例）（1、2讲解，3练习）
（P133-136柴）
（P218-222王克忠）
５、成本法
A、教学课时６课时
B、教学目的与要求
通过本章学习，使学生
●掌握成本法的基本原理
●掌握成本法的基本公式
●掌握建筑物的重新构造成本与折旧
●掌握建筑物减价修正额的估算方法
C、本章教学重点
●建筑物减价修正额的估算方法
D、本章教学难点
●建筑物的重新构造成本与折旧方法
一、成本法的称呼
原价法、承包商法、成本逼近法、旧有房估方面称重置成本法、重建成本法
二、概念
成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。积算价格。
三、理论依据
从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。
四、适用条件与对象
——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。
——单纯建筑物
——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产
估价时须用客观成本，不能用实际成本
五、步骤：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料
2、估算重置价格或重建价格
3、估算折旧
4、求出积算价格
六、重新建造成本
1、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。
2、房地产重新建造成本的求取
方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。
注意：土地成本的求取
若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。
3、建筑物重新建造成本求取
方法：
A．建筑费+其他费用+正常利润
B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费
类型：
——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。
——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。
理论：直接法、间接法
实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有： ①单位面积法 ②单位体积法 ③分部分项法 ④工料测量法 ⑤指数调整法
七、 建筑物的折旧
建筑物折旧
定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。 实际估价中，它可分为3种折旧：（P151，柴） ①物质折旧 ——自然经过的老 ——正常使用的磨损 ——意外的破坏损毁 ——延迟维修的损坏残存 ②功能折旧：功能上的折旧的减价
③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价
八、 成本法中折旧的求取方法
（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。
每年的折旧额
N R C N S C D D i )
1(-=-=
=
其中：D i ：第i 年的折旧额；
C ：建筑物的重新建造成本； S ：预计的建筑物的净残值（残值）； N ：建筑物的耐用年限；
R ：建筑物的残值率
C S
R =
折旧率
N R C N S C C D d -=?-==
1
t 年末的累计的折旧额为：
N t
R C N t S C t D E t )1()
(-=-=?=
建筑物的估价时点价值为：
])1(1[)
(N t R C N t S C C E C V t --=--=-=
或
)1(t d C V ?-=
举例：例1（P153，柴）；例2（陆）
（二）余额递减折旧法
原理：用一固定比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新建筑造成部分，计算每年的折旧额。
d d C D i i 1)1(--=
式中，d 表示折旧率，i 第i 年
N n
R N S
d -=-=11
R 为残值率
重点讲授公式的推导过程， 推导出
N
N C S d d C S -=?-=1)1(
经过t 年末时累计折旧额为：
∑=--=--==t
i t t i t d C d C C P E 1
]
)1(1[)1(
采用余额递减法折旧下的建筑物的估价时点价值为：
t
t d C E C V )1(-=-=
例3（见P156，柴）
实际估价中，余额递减法按惯例是先规定出一个折旧率d ，而不是去估计建筑物的耐用年限N 与残值S 。
双倍余额递减法(druble declinecey balance method)
它为余额递减法中的一种，是折旧率在数值上等于直线法的折旧率的两倍。 设耐用年限为N ，残值为O ，则直线法的折旧率为1/N ，双倍余额递减法折旧率为2/N 。
则：
1)21(2--=
t t N N C D
])21(1[t
t N C E -
-=
t N C V )21(-
=
例4（见陆，相关章节） （三）年数合计折旧法
原理：其每年的折旧额是折旧基数乘以某一特征的分数，这个分数的分子为建筑物
的剩余年数加1，分母为从1加到建筑物的耐用年限N 的和。
2)
1(321+=
++++=N N N S N
N
i S i N S C D 1
)
(+--=
)1()1(2)
(N N i N S C ++--=
简述其推导过程
N
t S t N t S C E 2)
12()
(+--=
)()12()
(N S N t N t S C N -+--=
)1()12()
(N N t N t S C C E C V t ++---=-=
（四）偿债基金折旧法
原理：在建筑物的耐用年限期间每年提取一定的折旧额，每年按一定的利息率复利计算利息，这样，折旧额加在利息，到建筑物耐用年限期满，正好购置新建筑物加以代替，即折旧额与其利息的合计，等于建筑物的重新建造成本减去残值。
1)1()(-+-=
=N i r r S C D D
公式推导过程：
（略）见P159，柴）
t
D E t ?=
1)1()1(1)1()(-+-=-+-=N t N
t r r R C r r S C
t
E C V -=
1)1()(-+--
=N t
r r S C C
例5（见陆）
（五）其他折旧法
①实际观察法
估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。
②成新折旧法
根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。
建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率
实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：
——用耐用年限法计算成新率
——初步修正
——调整修正
③混合法
折旧方法的比较
（见P161，柴）
求取折旧应注意的事项：
——估价上的折旧与会计上的折旧的区别
——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分
——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法
——采用尚可使用年数
九、商品房价格的一般构成（采用成本法）
1、土地取得费用
——征地费和“房屋折迁安置补偿费”
——土地使用权出让金或地价款
——有关土地取得的手续费及税金
2、开发成本
——勘察设计和前期工程费
——基础设施建设费
——安装工程费
——公共配套设施建设费
——开发过程中的税费
3、管理费用
主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等
4、投资利息
5、销售税费
——销售费用：广告费、代理费
——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加
——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费
6、开发利润
十、现行房屋折旧制度
1、年折旧额=原价×(1－残值率)÷耐用年限
2、经租房产根据房屋结构分为4类7等
①钢筋混凝土结构
②砖混结构一等
③砖混结构二等
④砖木结构一等
⑤砖木结构二等
⑥砖木结构三等
⑦简易结构
3、房屋耐用年限
①钢筋混凝土结构：50年（生产），25年（受保留生产），60年（非生产）
②砖混一等：40年，30年，30年
③砖混一等：40年，30年，30年
④砖瓦一等：30，20，40
⑤砖瓦一等：30，20，40
⑥砖瓦一等30，20，40
⑦简易结构：10年
4、房屋残值率：
①钢混：0
②砖混一等：2%
③砖混一等：2%
④砖瓦一等：6%
⑤砖瓦一等：4%
⑥砖瓦一等：3%
⑦简易结构：0
十一、观测房屋完损等级的评定标准
1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类：
①完好房
②基本完好房
房地产估价简答题-妥妥哒-
1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？ 随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。 2.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价? 房地产管理工作；土地使用权出让价格评估；房地产交易；房地产保险；房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要。3.从房地产用途的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 居住房地产、非居住房地产：商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。 4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。 非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 6.从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 销售、出租、营业和自用等。 7.房地产估价原则有哪些？ 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 8.简述房地产估价程序？ 受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。 1.房地产的概念？ 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益 2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地 3.房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面 4.房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值。b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等 6.市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 7.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和
浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势
浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势 发表时间：2019-08-26T14:54:27.390Z 来源：《建筑模拟》2019年第28期作者：郎咸辉[导读] 中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。 郎咸辉 山东中创土地房地产资产评估有限公司山东省烟台市 264000摘要：中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。经过多年的发展，中国的房地产估价业得到了巨大的发展，已经成为我国现代房地产市场与城市建设、法律、金融等行业的联系纽带，其行业地位十分重要，对我国国民经济的发展起着重要的作用。鉴于此，本文对新形势下房地产估价业务的拓展和趋势进行了分析，以供参考。 关键词：新形势下；房地产估价业务；拓展；趋势引言 在房地产估价机构发展的过程中面临着一系列风险，包括外部风险和内部风险。针对外部风险，相关部门应当积极作为，为房地产估价机构的发展创造良好的外部环境，而针对存在的内部风险，房地产估价机构应当不断提升工作人员的职业素养、专业能力、职业道德、责任心等，从而降低内部风险的发生概率。 1房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业的发展历史源远流长，它是我国当代房地产行业的重要成分之一。早在一千多年前的中国，房地产估价业伴随着传统租赁典当业而出现和发展，直到新中国成立之后，我国建立了社会主义新型国家，房地产因此被禁止买卖和租赁，至此开启了长达二十年之久的中国房地产估价行业停滞期。直到20世纪80年代，中国房地产估价行业开始得到初步发展。因为特定的社会历史原因，绝大多数的房地产估价机构业务内容大多局限于所谓的“关系户”动拆迁过程中的估价，这时期行业整体发展速度较为缓慢。 20世纪90年代以后，市场经济开始在中国大地上实施，本时期的房地产估价行业开启了第一个发展黄金期，发展速度惊人。与此同时，国家通过建立相关从业人员资格管理制度、培养房地产估价专业人才队伍等措施，使房地产估价机构的人力管理水平和执业能力都得到了大幅度的提升。 进入21世纪，随着经济发展的需要，房地产估价业全面拓展其业务范畴。从开始对出让地价、房地产买卖和基准地价的专业估价，逐渐拓宽至公司核资、司法仲裁、房产作价入股等房产业的抵押估价业务。这时期的房地产估价业风险及收益并存，相关金融产品日趋多样化，整体而言发展速度趋于稳定。 2新形势下房地产估价业务面临的困境 2.1政策变动产生风险 城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行业的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产估价行业风险。 2.2估价机构体制不完善产生的风险 房地产估价机构的体制也是一个会带来风险的重要外部因素，地产估价机构的形式有很多种，性质和运营机制也各有千秋，各自的估价业务范围也有所不同，但不可避免地是房地产估价机构会带上垄断色彩，很多外地的估价机构一般都竞争不过当地的机构，很多私人企业性质的估价机构也竞争不过事业性的系统组织内机构，这种垄断色彩久而久之就会导致估价机构与某些利益集团挂钩，私下进行一些不正当交易，一旦其余某些利益集团挂钩，就会导致不公平不合法的现象出现，因此就会带来更多的风险，不利于估价机构之间的良性竞争和长久发展，也不利于我国市场的公平竞争和房地产估价行业的行为规范。 2.3估价师执业能力的风险 房地产估价是一项对工作人员要求较高的行业，要求工作人员有接受过专业的培训，拥有专业技能和知识，而且要涉猎广泛，不仅要具备估价的专业知识，还要具备经济、法律、管理等方面的知识，估价执行人员的能力水平高低关系着估价结果的有效可靠性，经验不足的估价人员会增加估价的风险。 2.4估价手段产生的风险 在房地产行业中，关于房地产估价的各个方面已经有了明确规定，如估价时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个估价程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝估价风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行估价时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际估价工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因估价原则、方法以及程序的变动而导致不同估价结果的出现，由此可见，估价方式也是估价风险中的重要一环。 3新形势下房地产估价业务发展措施 3.1外部风险防范策略 外部风险的防范单纯依靠房地产估价机构本身，很难找到合适的防范策略，而是需要相关部门或人员的配合才能完成。首先，针对房地产估价的相关法律法规不完善的问题，相关部门应当结合实际情况来完善相应的法律法规。比如，在法规中明确房地产估价机构的具体操作行为是否合法，并且还要随着房地产估价行业的发展变化，进行相关法律法规的更新，尤其应当加强对于一些新增业务的法律约束。其次，学术界和实务界应当加强对房地产估价方法的研究，创造出更多种类的房地产估价方法，使得房地产估价工作人员能够结合实际情况使用合适的方法进行估价，从而降低房地产估价机构的估价风险。再次，应当制定相应的法律法规，保证委托方提供信息的真实性，另外还要不断拓宽房地产估价机构的信息来源渠道，使其在房地产估价的过程中能够顺利获得更多真实信息，从而降低房地产估价风险。最后，房地产估价机构应当加强对外部环境的关注，正确把握房地产价格时间序列的运行轨迹，从而保证房地产估价结果的准确性，降低房地产估价风险。
2017房估-案例与分析-精讲班-19、第二章第四节-旅馆房地产估价(二)
六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平
房地产估价师应具备的职业技能
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
房地产估价业务操作流程
房地产估价业务操作流程 必须调查的贷款基本信息情况内容： 委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。 一、受理估价委托 1、明确估价目的 估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用 符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。 任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。 估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象 明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，
房地产估价练习题及其答案(精)电子教案
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案
第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法
A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正，要以（D）为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是（A）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
房地产估价机构内部管理制度
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2019房地产估价师继续教育答案讲课教案
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）
商业房地产评估研究.doc
商业地产评估研究 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业地产的评估，也就是商场和店铺的评估。 我们大家都评估过商业物业，有大的商场，也有小的店铺。在现场勘查和评估过程中，我们可以发现，相对于住宅、办公和工业物业来说，商业地产的价值评估考虑到的影响因素是最多的，遇到的情况也是最为复杂的。 下面，我从商业地产的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估商业地产应采用的几种方法，并对一些具有代表性的商业地产的评估难点和技术路线提出探讨性意见。 一、商业地产特点 1、收益性 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。 2、经营内容多，业态多样 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同
的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。 3、出租转租多，产权分散复杂 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业地产产权分散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托评估。 4、装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。 5、垂直空间价值衰减性明显 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。 二、现场勘查时需要注意的事项 对于商业地产，我们在现场勘查的时候要特别注意。因为商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。 1、实物状况
自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401教案资料
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物 14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（） A.70年 B.40年 C.60年 D.50年
商业地产价值评估
商业地产价值评估 摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。 关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润 一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出 根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。 根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。 在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内
2017房估-案例与分析-精讲班-23、第二章第六节-工业房地产估价(一)
第六节工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。 （三）要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 （四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。
商业房产估价技术报告
上陡门7组团11幢110号 商业房产估价技术报告 项目名称：上陡门7组团11幢110号 受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号估价人员：郑传雷 提交估价报告日期：2010-5-8
房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 （1）区域位置： 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度： 估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 （3）区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。 （4）区域配套设施状况：
①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 （5）道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。 可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境： 该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析 （1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 （2）房屋所有权状况： 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。