城市综合体市场开发前景及潜力分析

一、市场前景展望

中投顾问在《2017-2021 年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中表示，近年来，由于政策调控，从住宅领域退出的资金，在持续高涨的通胀预期下急需新的投资出口，在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。

与单纯的住宅相比，城市综合体提供的是一站式全能生活，且丰富的业态比通常物业具备更多增值模式。不论市场好坏，城市综合体在未来5 年仍将快速发展；在全球范围内的交通枢纽型物业，以其便捷改变了人们的生活方式，使其未来价值空间平均高于同等素质物业30%以上，沿线商铺出租率为100%。

目前，被誉为当今国际最先进的城市生活模式的城市综合体，是集住宅、商务、商业等功能业态于一体，商住结合，自住、投资、出租多渠道的增值模式，赋予物业更高价值空间。同时，综合体还拥有大体量、选址于便捷交通区域、高水准运营等长期保值增值优势，成为最具投资价值的物业之一。

二、区域发展潜力分析

（一）一线城市将持续发展

根据国际惯例，当人均GDP 达到10000 美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。从我国城市化进程来看，如今我国大多数的重点城市都己迈入了该行列。国内诸如北京、上海、广州、深圳及二线重点城市己迎来城市

城市发展潜力综合评价论文

城市发展潜力综合评价摘要：本文以河南省18个市为例，采用主成分分析法，得出各市的综合评价值；利用聚类分析将其分为几类，以此分出优劣层次，利于制定发展对策。关键词：河南省；发展潜力；主成分与因子分析；聚类分析 abstract:taking 18 city henan province as an example, this article uses principal component analysis, it is concluded that the comprehensive evaluation value of the cities; make use of cluster analysis which is divided into several kindstohelp to formulatedevelopment countermeasures. key words: henan province; growth potential; principal component and factor analysis; clustering analysis 中图分类号：c912.81 文献标识码：a文章编号： 1 城市发展潜力随着城市全球化竞争趋势明显，加强各级城市的国际国内竞争日趋激烈，如何促进城市经济社会持续快速发展从而提升城市的综合实力已经成为理论和实践中的一个热点问题。 1.1 城市发展潜力定义邱道持等认为小城镇发展潜力是指小城镇在现状发展基础上能够支持未来城镇系统综合全面协调可持续发展的潜在能力［1］。郭亚军等认为区域发展潜力是指区域复合系统在维持可持续发展的前提下，其支撑体系所具有的潜在能力［2］。刘登魁认为城镇发展潜力是指在城镇现状基础上能够支持未来城

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险（1）我国城市综合体项目发展的两面性十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

广场项目建议书(完整版)

广场项目建议书广场项目建议书项目研读 xx广场项目是一个占地面积50余亩的围合式商业空间：中间以3000平方米的广场为核心，四周围合高度二、三层楼商铺。总商业面积约为14000平方米。我们对项目的初步判断：一、商业氛围正在形成。项目位于xx商业中心边缘，闹中取静。当地最繁华的商业街xx 中路近在咫尺。大型商场“八佰伴”和正在招商的“第3大道”紧邻项目。项目区块与xx中路商业街形成了xx的核心商圈。两者对比，一个是新兴的现代化商业综合体，一个是传统的商业街。二、建筑形态独具风格。项目建筑形态呈欧陆风格，具有独特的异国情调和高端品位。这在xx是唯一的。这样的建筑形态虽在艺术审美上具备看点，却不太符合现代商业建筑通透敞亮的要求，尤其是具有商品展示作用的要求。因此，它具有“双刃剑”的效果。项目思路根据项目外在基础条件，我们对项目打造的基本思路是：依托本项目住宅群（近1000户）和规划待建的一幢公寓式酒店、一幢写字楼，借助“八佰伴”、“第3大道”大型商场的集聚效应，打造一个体现历史文化风貌、中西融合的中心城镇旅游购物景点，辐射整个xx市区的唯一的，集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于

一体的，能满足消费者物质与精神需求的，独具个性的高端（相对xx 地区）商务空间。一、主题概念绿城商务休闲购物广场——欧陆风情，时尚空间。（暂定）二、业态定位主打女性时尚消费品，辅以美食、咖啡、娱乐、休闲、文化等业态。三、商业模式 “商铺+会所”，即一层为体验式商铺，二、三层为不同主题的商务会所。四、消费对象以白领女性为消费主体。五、时空延伸户外：利用广场打造露天商业空间，设置露天休闲吧；利用商务会所的功能，发挥“夜间经济”效应。招商理念一、品牌与品质。产品品牌与建筑品质相对称。以国内一线品牌为主打。二、体验与休闲。突显体验式消费与休闲购物、定制服务现代消费理念。三、差别与错位。项目应与周边八佰伴、第3大道等大型百货商业形态形成错位经营，确立项目唯一性的特色。

关于HOPSCA(城市综合体)项目定位

关于HOPSCA(城市综合体)项目定位 HOPSCA——近两年被炒得很多的一种商业地产开发模式，很少看到有比较深入的资料，HOPSCA（豪布斯卡）背景资料一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。二、什么是HOPSCA？ 1．HOPSCA的概念 HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 2．HOPSCA的两种表现形式 A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA； B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。 3．HOPSCA的特征 HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。高可达性 HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流

城市综合体的发展过程分析

理论探讨随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。一、西方城市综合体的发展（一）城市综合体的起源：建筑综合群从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。（二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体１８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。　城市开始出现功能分区的综合体：（１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。（２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。（三）二战结束后城市综合体的缓慢发展１９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ　Ｇａｌｌｅｒｉａ　Ｈｕｓｔｏｎ）。然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。（四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。　城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。二、中国城市综合体的发展按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］：（１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。（２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。（３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。（４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。（一）中国早期的建筑综合体城市综合体的发展过程分析曾月中海物业管理有限公司【摘要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。【关键词】城市综合体城市化发展过程２０１１．　０１２４１

田园综合体项目建议书

项目建议书第一章概述一、项目名称 xxx田园综合体建设项目二、项目建设性质新建三、项目建设单位 xｘxｘ有限公司四、项目建设地点 xxx村五、项目定义田园综合体就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体得乡村综合发展模式,就是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展得一种可持续性模式。第二章项目建设背景一、中国共产党《第十九次全国代表大会得报告》解读 1、实施乡村振兴战略农业农村农民问题就是关系国计民生得根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕得总要求,建立健全城乡融合发展体制机制与政策体系,加快推进农业农村现代化。构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系,完善农业支持保护制度,发展多种形式适度规模经营，培育新型农业经营主体,健全农业社会化服务体系,实现小农户与现代农业发展有机衔接。促进农村一二三产业融合发展,支持与鼓励农民就业创业,拓宽增收渠道。 2、实施区域协调发展战略建立更加有效得区域协调发展新机制。以城市群为主体构建大中小城市与小城镇协调发展得城镇格局,加快农业转移人口市民化。

3、加快生态文明体制改革，建设美丽中国建设人与自然与谐共生得现代化。加强农业面源污染防治,开展农村人居环境整治行动。加强固体废弃物与垃圾处置。加大生态系统保护力度。实施重要生态系统保护与修复重大工程,优化生态安全屏障体系，构建生态廊道与生物多样性保护网络,提升生态系统质量与稳定性。完成生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定工作。二、休闲旅游目得地,庐江开启“全域全景全时”模式。庐江“十三五”旅游业发展规划，构建“一核四带七区”旅游产业发展格局,以创建全域旅游示范区为引领,带动旅游景区提档升级,xx争创国家旅游度假区;形成xｘ休闲度假服务集聚区、庐城文化传承服务集聚区与巢湖生态观光服务集聚区等三大旅游集聚区。按照全域旅游标准，致力打造集观光、休闲、度假、体验等为一体得“全域全景全时”式休闲旅游目得地，通过2-3年得努力,达到国家全域旅游示范区各项标准,成功创建国家全域旅游示范区。第三章项目建设内容及规模一、用地面积建设用地面积２0、８8万平方米,约3１3亩。二、功能分区项目规划共分为四个区,分别为民俗文化区(３930０平方米)、休闲区(35１0０平方米)、生产体验区(7960０平方米）、户外拓展区(5４800平方米）。三、建设内容 1、建筑:3466平方米,包括管理用房、展览馆、特色民宿等; 2、水域：6８74２平方米,包括池塘、溪流、荷塘等; 3、车行道路:１474６平方米,包括车行环路、停车场、后勤管理通道等; 4、铺装园路：２018平方米，建筑周边疏散铺装与游园路等； 5、连栋温室:９600平方米，共两栋； 6、绿地:1１986７平方米,包括景观林、阳光草地、户外拓展场地、农园等。第四章项目选址及建设条件一、项目选址项目选址于ｘx村。凤凰村位于xxx镇风光旖旎得马槽河中游东岸、就是进

(房地产市场分析)二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。一、内地房地产业的发展轨迹内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速

来源：国家统计局，招银国际一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较

休闲城市发展综合评价启动并发布阶段性成果

休闲城市发展综合评价启动并发布阶段性成果 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

“2010中国城市发展综合评价”启动并发布阶段性成果 2010年6月29日，“中国休闲城市发展综合评价”新闻发布会在北京举行。该评价活动的学术指导单位为中国旅游研究院，由中国旅游协会休闲度假分会、全国休闲标准化技术委员会、人民网和休闲杂志社共同主办，由北京同和旅游规划设计院和去哪儿网（）承担技术研发任务。在城市休闲指数排名中，三亚、丽江、深圳排名前三位，北京和位列第四、第五位，紧随其后的是厦门和桂林，有“上有天堂，下有苏杭”之称的杭州、苏州暂位列第八和第十，青岛位列第九。在这一评价体系中，涵盖了空气质量、人口密度、绿化面积、生活污水处理、生活垃圾处理、私家车数量、公共汽车数量、国际化程度等近30项指标。总分为100分，但仅有三亚和丽江得分超过50分，北京的得分为分。中国旅游研究院学术委员会主任委员、中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安先生说：“随着人民生活质量的提高和社会的全面进步，休闲作为人的一项基本权利已经确立，休闲作为城市的一项基本功能也得到了广泛认同。中国休闲城市发展综合评价活动，是通过一个科学、适用的评估方法，来衡量全国287个地级以上城市的休闲功能，树立休闲城市的示范品牌，促进城市休闲产品和服务的创新，体现休闲创造快乐、休闲创造价值的理念，为城市找到科学发展的新路径。” 据悉，该评价活动的核心成果是“中国城市休闲指数（CLI）”和“中国休闲城市排名”，同时也将产生“中国最佳休闲城市”和“中国特色休闲城市”名单。为了保障成果的科学性，采取客观评价与主观评价相结合的方式，分为三个阶段进行。第一阶段为客观评价。分析数据主要来源于两个方面。一是《中国城市统计年鉴》等公开出版物的统计信息，设置了“城市名片”、“休闲环境”、“休闲条件”和“休闲经济”等四大类别合计27个指标，按照相应权重，计算得出287个城市的“统计性指标分析结果”。二是去哪儿网（）4200多万用户对287个城市的自由评价信息，通过统计技术处

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色：城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点（一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。（二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北

商业街项目建议书.doc

商业街项目建议书一、发展趋势与战略意义 1.项目背景：城乡一体化发展了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。 2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一

个里程碑的历史意义。 3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。 4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。二、项目理念与商业模式 1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强

凌源市发展潜力综合分析与评价

凌源市发展潜力的分析与综合评价一、凌源市概况凌源位于西部辽冀蒙三省（区）七县（市）交汇处，地处辽西走廊连接和两大城市群北通道的要冲，是中东部广区距离出最近的交通节点城市，区位条件优越，发展空间广阔。2004年，全市辖24个乡镇、5个街道办事处、233个行政村、30个社区。总面积3278平方公里，耕地面积71万亩，总人口64万，其中农业人口50万，城市化水平为21.9%，远低于全省城市化平均及全国城市化水平。地貌特征为“七山一水二分田”，人均耕地1.4亩。气候特点为暖温带半湿润向温带半干旱过渡地区大陆性季风气候，年均降水量454毫米，年均日照时数2844小时，无霜期146天，人均水资源占有量660立方米。凌源矿产资源丰富，现已发现矿藏50多种，其中石灰石、膨润土、硅石、铁矿、金矿等储量大、品位高，极具工业大规模开发价值。凌源历史文化源远流长，是著名的红山文化发祥地、精美蕴藏着丰富的古生物、地热温泉等资源，具有潜在的旅游开发前景。凌源市基础设施不够发达，铁路和公路是全市主要的交通方式。铁路有锦承和塔铁路，公路有两条国道、两条省道和八条县道。2001年末全市公路通车里程1024公里，全年完成公路货运量701万吨，公路客运量712万人。二、凌源市城市城市竞争力力分析城市竞争力是指一个城市在国外市场上与其他城市相比所具有的自身创造财富和推动地区、国家或世界创造更多社会财富的现实的和潜在的能力，是指城市在社会、经济结构、价值观、文化制度政策等诸多因素综合作用下创造和维持的并为其自身发展及在其从属的区域进行资源优化配置的能力，从而城市经济的持续增长的功效。它综合反映了城市的生产能力、生活能力、生活质量、社会全面进步及对外影响，所以城市竞争力是一个综合性的指标，包括经济发展条件、教育科技、基础设施、环境、开放程度、经济结构等诸多方面。凌源市位于辽西西部与蒙、交界的“金三角”上，处于地级城市发展的空档地带，受高级城市限制相对较小。优越的地理位置提供了城市发展的可利用空间和经济发展的有利环境，使凌源市具备了发展生产和商品流通的优越条件。再加上国家振兴东北老工业基地的大背景，凌源面临着经济腾飞的好机遇。 1.样本县市的选择根据经济发展阶段相当、邻近原则、行政级别相同等原则，选择了建平县、喀左县、北票、馁中县、建昌县等县市作为研究的样本。 2．指标体系的确定本着具有科学性、可比性、可操作性、具有代表性的原则，以统计年鉴中的数据为基础，而且考虑了指标统计口径的一致性和连贯性，本指标体系具有针对性地选择了城市经济实力、城市资金实力、科技实力、产业结构与效益、开放程度、基础设施、政府管理水平为影响因素，20个指标来构成城市竞争力指标体系（见表1）。

城市综合体业态定位及设计重点

城市综合体业态定位及设计重点一般来讲，城市综合体基本需建8-15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。二三线城市商业综合体，特指位于二三线城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体，综合开发的项目。一、策划目标 1、创造三线城市融公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体的多物业形态的现代型购物中心。 2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入三线城市，以“购物中心-Shopping mall”作为项目的总体形象和灵魂，促进中心县（市）级商业中心的商业改造和土地重新规划利用。 3、赋予项目“都市休闲生活商业中心，品牌荟萃潮流制造地”——鲜明生动的人文个性，与目标消费群建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促成消费行为。二、认真读懂城市综合体项目用地的土地密码归纳目前开发的综合体项目用地的历史、经济、文化的属性，普遍具有以下几点特性： 1、多属城市中心区或副中心区的核心位置，商业地理位置极其优越，核心商务优势非常突出。 2、社会各项配置资源广泛，城市成熟度高。 3、多属旧城改造用地，立面规划要求严格，容积率较高。 4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。土地的特性决定了未来该区域的整体产品具备了以下强烈的特征符号： 1、繁华便利，快捷，自由，热闹，24小时不夜城。 2、流动、个性、品位的广义客户群。 3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强烈。 4、景观资源缺乏，住宅特性不突出，生活舒适度不够，传统居住概念需改变。三、抛开传统住宅定位模式，要在整个城市发展空间下思考问题充分读懂了土地密码与了解我们需要开发产品的综合特征后，可以明确综合体项目中销售产品的未来定位落脚点： 1、市场调研要在全市的大范围下完成，避免简单的周边同类项目调研和区域客户群分析，避免简单的以当地居民二次置业作为主力需求的传统住宅操作思维模式。 2、限于规划要求，产品形态多样，城市住宅多以城市公寓的形式出现，需要解读城市公寓与住宅的特征。 3、限于土地年限要求，部分以酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO公寓定位的产品形态必须找出与普通公寓产品的差异化，找到目标客户的个性需求特征。 4、住宅公寓会出现单层10户以上的布置，户数普遍较多，销售周期较长，产品宜小不宜大。 5、存在大量的城市新兴商务群体的需求选择。 6、广义投资型、过渡型居住客户占到相当比重。 7、客户来源广泛，有别于传统住宅项目的身份性、地域性、年龄段的特征分布。四、策划依据

城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究

城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究- 城市常规公共交通发展水平综合评价指标体系研究- 2007-01-29 交通运输论文城市公共交通是城市重要的基础设施之一，是城市经济发展和人们生活所必须的公益性事业。它不仅满足城市居民出行的需求，从某种意义上讲它对城市功能的正常发挥起到了一定的组织作用。随着我国经济建设的快速发展，城市交通供求矛盾日益突出，公共交通所具有的个体交通无法比拟的强大优势也就越来越受到人们的广泛关注。自1980年代起，我国政府就明确提出了城市客运交通以公共交通为主的发展方针，并且先后发布了相关的技术政策和产业政策，为公交事业的健康发展提供了广阔的空间。评价现有公共交通的运行状况，找出存在的问题及可能发挥的潜力，把握公交总体发展水平，可以为公交进一步发展提供规划、建设、管理等方面的依据，对整个城市交通系统管理将起到积极的推动作用。因此，必须建立一套科学、实用的公共交通发展水平综合评价指标体系。城市公共交通系统可分为两大系统：定点、定线公共交通系统和非定点、定线的公共交通系统。前者包括公共汽车、无轨电车、有轨电车、地铁、轻轨、小公共汽车以及索道、缆车、登山电梯等。后者主要是出租汽车。各种交通方式有各自的运行特征，本文针对最常见的公共汽车交通问题进行研究。评价是一些归类的指标按照一定的规则与方法，对评判对象从其某一方面或多方面或全面的综合状况做出优劣评定。评价指标体系的建立应遵循以下原则：

客观性原则：保证评价指标体系的客观公正，保证数据来源的可靠性、准确性和评估方法的科学性；科学性原则：指标的选择与指标权重的确定、数据的选取、计算与合成必须以公认的科学理论为依据；非线性原则：城市公共交通是一个复杂的系统，评价指标选取应遵循非线性原则，实现指标体系的结构最优化；实用性原则：城市公共交通发展水平评价工作的意义在于分析现状，认清所处阶段和发展中存在的问题，更好地指导实际工作，因此，尽量选取日常统计指标或容易获得的指标，以便直观、简便地说明问题。涉及公共交通的评价指标至少有几十种，精确的量化不等于评价的准确，对于发展水平的总体评价，应选取尽量少的指标，反映最主要和最全面的信息，每项指标应具有独立性、可量化和通用性。城市常规公交评价涉及面广、内容多，评价指标选取考虑的因素也多，因此，用简单的`线性结构难以描述各指标的内在联系，本文采用层次分析法建立树状的关系结构，运用目标层次分类展开法，将目标按逻辑分类向下展开为若干目标，再把各个目标分别向下展开成分目标或准则，依此类推，直到可定量或可进行定性分析（指标层）为止。目标层次分类法是最常用的方法，选取的指标直接与目标相关，具有层次性，并可随着目标的增多而扩充。城市常规公共交通的要素包括流动的人、行驶的车、变化的路，是一个非常复杂的系统。该系统的指标多达数十种，对指标进行归类分析整理，认为评价体系可以从建设投入水平、运营服务水平、综合效益水平三个方面来反映总体发展水平。

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书姓名：班级：学号：日期：

城市商业综合体策划书目录第一章项目地块现状研究（一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次（二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念（一）项目开发的基本经济数据指标（二）项目商业整体定位（三）项目商业的功能定位（四）项目商业业态分析（五）项目的形象定位（六）项目商业开发建议第三章项目建筑设计概念（一）项目地块规划设计理念（二）项目地块建筑设计概念

策划内容第一章项目地块现状研究（一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

如何评价一个城市的潜力

如何评价一个城市的潜力城市潜力就是指城市在经济、社会、自然三方面保持可持续发展的能力以及可用来支持未来竞争和发展的资源空间的能力。城市潜力系统是城市可持续发展能力的重要表征，它反映了城市发展的和谐程度。城市潜力系统的研究既有助于我们从理论层面上识别城市发展的动力因素，也有助于我们提高城市管理工作水平。基于此认识，本文拟将城市潜力系统看作一个独立有机体进行研究与探讨，希望对有关部门有所借鉴或参考。二、城市潜力系统的定义与特征 1、城市潜力系统的定义城市潜力系统是近年来出现的一个新概念。有学者认为，城市潜力系统是反映城市在未来或潜在竞争中能够争夺、控制制高点所必需的要素支持的完备程度。笔者认为，所谓城市潜力系统就是指构成城市潜力的各个要素的有机集合。 2、城市潜力系统的特征城市潜力系统有其自身的特征。一是动态性。城市潜力系统是动态发展着的，在其构成要素中，有些是基本稳定的，比如自然环境、人文历史等，而有些因素，比如人力资源、市场潜力等则呈现比较明显的变化态势。二是相关性。城市潜力系统与其外部因素有明显的关联性，比如与城市的经济发展实力、城市魅力、相关政策等都有密切关系，受影响较大，因此研究城市潜力，不能对其孤立的考察，而要结合相关因素一起分析。三是互利性。城市潜力系统与城市发展进程之间具有明显的互利共生、相互促进作用：一方面，城市的发展为城市潜力的挖掘和提升提供了物质保证，另一方面，城市潜力系统是一个城市能否维系长远发展的关键所在。三、城市潜力系统的概念模型 1、概念模型的涵义根据上述城市潜力系统的定义和内涵，结合系统本身的动态性与复杂性，本文以系统构成要素入手建立了概念模型，涵盖了城市潜力系统各方面内容，同时通过三级要素的设立进一步增强了模型的说明性和逻辑性。城市潜力系统的概念模型的实践应用可以分为两个方面：一方面，针对特定城市，从模型出发，以定性分析的角度来研究城市潜力系统中的优势之处与薄弱环节，实现对城市发展潜力的直观了解。另一方面是将概念模型直接应用于定量化评价，鉴于此类评价为典型的多指标综合评价，且模型中指标的数量较多，因此在具体方法上可用主成分分析法或层次分析法，确定出各层级指标的权重，即而得到潜力系统的整体评分。 2、概念模型的构成城市潜力系统的概念模型将潜力系统划分成5个2级指标，分别为自然资源潜力、人力资源潜力、资源利用效率、环境承载能力和城市市场潜力，每个2 级指标下面下设数个3级指标，如下表： 3、概念模型的特征城市潜力系统概念模型具有几个特征：